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copropriété en dérive

Cloclo-3506
Pimonaute
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copropriété en dérive

Histoire, ne pas en rire !

(1)    Le Juge de paix nomme un syndic provisoire.
(2)    Depuis 5 mois aucun appel de fonds.
(3)    Belgacom ferme les tel des concierges pour factures impayées ;
(4)    SIBELGA envoie 3 recommandés pour factures impayées et menace de fermer l’électricité
(5)    10 courriels au syndic prov : no answer
(6)    2 recommandés au syndic prov : no answer
(7)    Jardiniers non payés depuis 3 mois
(8)    3 visites au syndic prov : Nobody
(9)    Aujourd’hui : fonds de réserve vidé : situation = 0 € : chouette !!!  50.000 € volatilisés
(10)    Après mult conflits avec la résidence XXXX, ce syndic se retire d’initiative de la gestion de XXXX situé à YYYY (pas notre copropriété)


Nous devons encore subir ce syndic judiciaire 18 mois avant de reprendre notre syndic consciencieux depuis 25 ans.

Et voilà la copropriété sans fonds de réserve, sans conseil de gérance, avec un syndic fantôme, à la dérive.

Existe-t-il un recours contre un jugement exécutoire pour une copropriété en perdition ?
Mon Dieu, si vous existez, venez à notre secours  mad !
Mais non, mais non, il n’y a que le diable qui existe  tongue !


CLOCLO


Grmf!
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petitfuret
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Re : copropriété en dérive

Le Juge a désigné un syndic provisoire : syndic IPI ou avocat ?
Il y a une décision en justice, qui a introduit la requête demandant un syndic provisoire : quelqu'un a dû le demander au Juge... qui ? copropriétaire ou avocat de l'ACP ou autre ?

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Cloclo-3506
Pimonaute
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Re : copropriété en dérive

A petitfuret,

C’est quoi IPI ?
Et un avocat syndic ? Alors on est barré !
Est-ce possible ?
Bref, j’aime répondre.
En forme de rebus ?
No, No, I only saw the flying Dutchman.
When ? I don’t remember.
My preference ? : Boot van de vliegende Hollander.
Le vaisseau fantôme ?

Un furet furette.

Cloclo,
vénérable dame à qui on doit le respect à son âge très avancé
même si elle dérive.
J'adore mes petits-enfants


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grmff
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Re : copropriété en dérive

IPI= Institut Professionnel des agents Immobilier. www.ipi.be
syndic IPI = syndic agent immobilier. Parce que les avocats et comptables peuvent aussi être agents immobiliers.

Les juges nomment souvent des avocats comme syndic provisoires, afin d'avoir des spécialistes du droit pour déminer une situation juridique qui a fait éclater la copropriété.

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curieux
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Re : copropriété en dérive

cloclo a écrit :

A petitfuret,

C’est quoi IPI ?
Et un avocat syndic ? Alors on est barré !
Est-ce possible ?
Bref, j’aime répondre.
En forme de rebus ?
No, No, I only saw the flying Dutchman.
When ? I don’t remember.
My preference ? : Boot van de vliegende Hollander.
Le vaisseau fantôme ?

Un furet furette.

Cloclo,
vénérable dame à qui on doit le respect à son âge très avancé
même si elle dérive.
J'adore mes petits-enfants

O vénérable dame tous mes respect à votre âge très avancé.

J'ai l'impression que nous connaissons bien votre copropriété.
Me tromperais-je ?
Où sont vos autres co-propriétaires intervenants ?

-----
Le mieux est l'ennemi du bien


--------------
curieux

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luc
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Re : copropriété en dérive

Cloclo,

L’acheteur de votre appartement vient probablement de recevoir une lettre de l’agent immobilier professionnel, nommé syndic provisoire par le Juge.

Dans cette lettre ce dernier explique quelques problèmes rencontrés lors de la reprise des documents et fonds de l’ACP. Cette problématique a eu comme résultat que la procédure de demande de fonds n’a pu être démarré que trois mois après le jugement. En fait quelques jours avant votre message.

A la lecture de cette lettre, je ne peux que constater que le syndic sortant applique la même méthode que le syndic sortant précédent de 1983. Relisez les comptes-rendus des AG de 1984 et 1985. Vous étiez déjà CP à ce moment.

Ah oui, il a changé de banque (l’ancienne n’avait pas appliqué la loi en ce qui concerne la personnalité juridique de l’ACP) et une AG est prévue pour septembre.

Bien que je sache que vous êtes un CP réel, n’ayant exécuté aucun mandat au sein de notre ACP, je doute que c’est vous-même qui intervenez sur ce forum. Les mots et grammaire utilisée sont incompatibles avec votre personnalité, tel je vous connais.

Structurellement un des problèmes fondamentaux, rencontré depuis 2003 et qui dépasse le contexte de notre copropriété, est le fait que l’ex-syndic dit qu’il est le syndic de l’immeuble et donc propriétaire des documents. Et que les CP ne peuvent voir les documents que pour la période qu’il n’a pas encore eu décharge de l'AG. En fait la procédure applicable à un entrepreneur.

Moi j’y oppose la loi qui dit clairement que le syndic de l’ACP est l’organe exécutif de l’ACP. Il en ressort que tous les documents reçus, faits ou envoyés par le syndic (dans le cadre de sa fonction), font partie des archives de l’ACP. Ces archives doivent être transférés intégralement et instantanément au nouveau syndic.

Les dégâts causés dans notre cas par ce transfert tardif (et toujours incomplet) peut être estimé à au moins +20.000 euros. Montant à charge de tous les CP, sauf si l’AG constate que ces dégâts sont dus à une erreur, volontaire ou non, de l’ex-syndic de l’ACP et demande au nouveau syndic de l’ACP de lancer la procédure de récupération à l’envers de l’ex-syndic de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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petitfuret
Pimonaute assidu
Inscription : 25-06-2006
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Re : copropriété en dérive

La transmission intégrale de toutes les archives de l'ACP en cas de changement de syndic  doit se faire  endéans les 15 jours de la passation et c'est une obligation légale depuis le 15 janvier 2006. Gare au contrevenant.....

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : copropriété en dérive

Afin de compléter ou préciser l'info au niveau des documents de l'ACP à la fin de la mission du syndic:

- L'obligation suivante a été ajoutée pour tous les syndics dans la loi du 30 juin 1994: "de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion." (Ajouté par la Loi relative à la simplification administrative II du 15 décembre 2005 (M.B., 28 décembre 2005)). Je ne vois pas ceci dit, cher petitfuret, le moindre délai légal pour cette transmission.

- Pour le syndic IPI, il est soumis à la déontologie qui stipule dans son article 16 que "L’agent immobilier conservera et restituera sans retard au commettant tous les documents que ce dernier lui a remis ou dont il a rémunéré l’obtention dans le cadre de sa mission."

Il est aussi certain que pour nous la transmission des documents de l'ACP ne se limite pas à "prenez la caisse sur la table et au revoir".


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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Cloclo-3506
Pimonaute
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Re : copropriété en dérive

Le cabri fait des crottes en forme de pilule.
Ce n'est pas pour autant qu'il est pharmacien.
Proverbe antillais

Merci pour la mise au point de ABSA

Tous les copropriétaires sont au courant que ce n'est pas
50.000 € que le syndic provisoire a retiré de notre fonds de réserve
mais 18.000 € afin de payer belgacom, sibelga, les jardiniers,
payer l'électricité afin que je puisse enfin ouvrir mon garage avec porte automatique.

Quoi de plus normal, non ?
Il faut payer les factures n'est-ce pas !
Il était temps de faire un appel de fonds.


cloclo


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luc
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Re : copropriété en dérive

Pour ABSA

D'accord avec votre précision, la période de 15 jours n'est nulle part spécifié.

Mais l'article 23 de la déontologie spécifie:

Art. 23
L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.

Et l'article 16, cité par vous, dit bien "sans retard".

Si une date certain a été fixé par l'AG ou par le Juge, pour l'entrée en fonction du nouveau syndic, le syndic sortant est tenu de remettre tout avant la première échéance d'une facture, puisqu'il ne peut plus utiliser le compte quand il n'est plus syndic. Donc la remise doit se passer en principe 2 à 30 jours après la date d'entrée en fonction.

Dans ce cas-ci la date est connu et accepté à sa propre initiative juridiquement par le syndic sortant endéans les cinq jours. C'était la fin du mois de février. Il y avait des échéances début mars.

Il en ressort que le syndic sortant avait en pratique environs huit jours à remettre les documents et l'argent.


Cordialement,

Luc

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papyalain
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Re : copropriété en dérive

Je me permets d'intervenir ici en tant que CP de l'immeuble en question. Nous avions jusqu'ici un immeuble bien géré, en harmonie pafaite avec l'ancien syndic. Outre les frais exposés ci-avant, d'autres travaux urgents sont bloqués. La réfection de certaines terrasses revêtait un caractère d'urgence dans le but de pallier à des problèmes d'infiltration d'eau qui, à terme, vont dégrader l'immeuble. Le syndic désigné à titre provisoire semble peu enclin au dialogue, ce qui aggrave encore la situation, et porte préjudice à l'ensemble de la co-propriété. Ceci, finalement, n'est que la conséquence d'actions juridiques trouvant son origine dans un souci aveugle d'applications de lois et de réglements n'ayant que peu d'intérêt et n'est le fait que d'un CP dont il est permis de se demander quel but il poursuit, si ce n'est la volonté manifeste d'un harcèlement constant. Alors ma question est : dans quelle mesure puis-je, à titre personnel, faire état de mes griefs à l'encontre de cette personne qui semble n'avoir dans la vie d'autre but que de nuire ?

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grmff
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Re : copropriété en dérive

J'ai bien l'impression que nous nous retrouvons ici avec une communauté de l'immeuble en question...

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Alice-7063
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Re : copropriété en dérive

Réponse à papyalain

Les cas de quérulence processive ne sont pas encore bien connus en Belgique. Je vous conseille de vous diriger vers les sites canadiens bien documentés sur ces cas qui sont étudiés dans leurs universités.

Ici à Bruxelles, on étudie dans une de nos universités le cas qui est abordé ici sur ce forum et qui vous préoccupe.
Le sujet de la thèse : « Le paranoïaque de combat  et le délire communautaire ».
Et je vous assure que les futurs médecins sont branchés sur ce site, un trésor d’informations pour leurs recherches.

Il n’y a pas de guérison pour votre persécuteur. Vous devez vous défendre grâce à un avocat chevronné ou alors déménager. Courage !
Pas de chance pour l’ancien syndic et pour le nouveau, qu’un tel cas tombe sur eux et indirectement sur vous ! Soyons clairs : l’ancien syndic peut enfin dormir sereinement, mais quant à vous et les autres copropriétaires, vous devrez continuer à payer. C’est là sa source de plaisir.

Les syndics sont de plus en plus nombreux à être confrontés à cette problématique et les copropriétés deviennent des communautés ingérables. Ce type de phénomène se répand et les coûts qui y sont liés sont énormes. Ce phénomène nouveau, dans le sens qu’il est encore peu connu en Belgique, désarçonne de nombreux syndics qui ne comprennent pas ce qui leur arrive. Les assurances devraient jouer leur rôle dans de telles situations, mais ce n’est pas le cas. Le législateur devrait s’inspirer des lois canadiennes et interdire de barreau tout avocat qui défend un quérulent processif.

Les causes les plus couramment évoquées sont :
- Un besoin d’affirmation lié à une érotomanie
- l’incapacité de passer à l’action
- La rigidité intellectuelle
- Absence complète de sentiment pour autrui
- Délire de la persécution
- l’isolement social
- L’insatisfaction de la carrière passée
- Une perte soudaine d’un pouvoir sur autrui

« Quand on parle mal, on pense mal, et quand on pense mal, on vit mal. Il faut trouver les mots justes. Les mots sont importants » (Palombella rossa)

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grmff
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Re : copropriété en dérive

Je ne me trompais pas. Il doit y avoir un nid pas loin...

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PIM
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Re : copropriété en dérive

1.- Décidément, dans cette cour de récréation-là, il y a chaque fois des nouveaux. A l'exception de Luc qui résiste contre vents et marées...

2.- Le déficit de dialogue dans cette copropriété est consternant / affligeant

3.- Quérulence sur Wikipedia:
La quérulence est en psychiatrie un délire de revendication. Au départ d'un dommage parfois réel mais non reconnu, le malade, souvent paranoïaque, amplifie démesurément son préjudice et poursuit indéfiniment celui à qui il en impute la cause. Sans succès dans sa plainte, il peut user de violence. Dans le cas d'un hypocondriaque, la cible du harcèlement ou de la vengeance peut être un médecin.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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grmff
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Re : copropriété en dérive

Je suis pas médecin. Je suis plus syndic. J'ai du mal à terminer les messages de Luc. Mais je dois reconnaître que cette cour de récré est un brin comique. Sans doute parce que je n'y suis pas...

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Alice-7063
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Re : copropriété en dérive

A grmff
Je suis pas médecin. Je suis plus syndic. J'ai du mal à terminer les messages de Luc. Mais je dois reconnaître que cette cour de récré est un brin comique. Sans doute parce que je n'y suis pas...

Bien vu.

A PIM
2.- Le déficit de dialogue dans cette copropriété est consternant / affligeant

Bien vu



Conclusion

Et notre homme a-t-il dialogué avec son médecin ?
Comme quoi de l'extérieur, c'est comique
mais de l'intérieur c'est kafkaïen.
Y pénétrer, c'est y perdre sa raison.
Et finalement vous avez raison. Restez à l'extérieur.
Ce que fait le nouveau syndic de papyalain, à ce que j'ai compris.

Lecampvolant reste à l'extérieur du village et en est la conscience.
(est-ce sur wikipedia ?)

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papyalain
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Re : copropriété en dérive

Je remercie très sincèrement Alice du temps qu'elle a bien voulu prendre pour me répondre, celà m'éclaire un peu plus sur la nature du problème auquel je vais devoir faire face. Par ailleurs, la première remarque de Mr. Deckers me laisse penser que je ne suis pas le premier intervenant sur ce site concernant ce problème spécifique, ce qui souligne l'ampleur du problème. A sa deuxième remarque, je confirme qu'il faut être deux pour entamer un dialogue. Or la personne en question a tenu à plusieurs reprises des propos d'une violence extrême, typique d'un cas pathologique. Peu m'importe l'origine de son problème personnel, la seule chose qui m'importe à présent est d'obtenir réparation par voie judiciaire des dommages résultant de cet acharnement obsessionel. Je ne manquerai pas de vous informer du suivi de cette affaire, car je pense que celà peut intéresser beaucoup de monde.  En attendant, tout conseil judicieux est le bienvenu.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : copropriété en dérive

Répondre à la violence par la violence? A l'injure par l'injure? Au procès par un procès?

Cela m'étonnerait que cela soit la solution. Peut-être pour forcer le dialogue...

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papyalain
Pimonaute
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Re : copropriété en dérive

Je ne réponds jamais ni par l'injure, ni pas la violence. Et en l'absence de toute possibilité de dialogue, il ne subsite donc que la seule voie judiciaire.

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