retard paiement et sous location abusive

Xatylo · #1 17-07-2007 11:27:15

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement à Bruxelles et j'ai 2 problèmes.

1) Le locataire ne paie jamais a temps ( exemple, nous sommes le 17 et je n'ai toujours pas le loyé ) et c'est comme cela chaque mois. Aussi, ils etaient 2 à signer le Bail ( frère et Soeur )et maintenant il y a 2 personnes en plus, 1 bébé et elle est enceinte ( je ne sais pas si les 2 autres personnes y sont domiciliés mais il y habite )

2) Nous avons découvert par hasard qu'il sous-loue l'appart à sa société, sans nous avoir demandé notre accord.

J'aimerais savoir :

1) quelles sont pour nous les conséquences de cette sous location ?

2) Comment puis-je mettre fin à ce bail sans devoir payer d'indemnité

Je vous remercie pour votre aide.

PIM · #21 22-07-2007 22:28:26

jacq a écrit :

Non je ne confond pas, et la question de hatylo était :mon locataire a t' il le droit de sous louer son logement à sa société.
Ma réponse est oui si il ne dépasse pas un certain pourcentage de la surface habitable de son logement et si il le dépasse, le propriétaire verra son bail requalifié en usage de bureau et sera taxé différemment.
Maintenant pensez comme vous le voulez et à tous bonsoir

Cher Jacq,
Ne vous énervez pas.
Vous confondez différentes notions.

Que le locataire ait un intérêt fiscal à considérer qu'une partie du bien loué puisse être considéré comme déductible, cela va de soi.

Ce qui ne va pas, c'est le risque fiscal de requalification qu'il fait courir au propriétaire-bailleur.

Je rappelle ma réponse initiale (extrait de ma Faq):

Une clause d’un contrat de bail prévoyant que le bien loué ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation, donc non professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale, en sorte que la déduction du loyer par le locataire aura pour effet de faire entrer le loyer réel dans la base taxable du propriétaire en lieu et place du revenu cadastral (Anvers, 1er mars 1993, B.C., 1994, n° 744, p. 2864 ; Anvers, 4 novembre 1993, Courrier fisacl, 1994, p. 183 ; Brux., 28 juin 2002, Courrier fiscal, 2002, p. 547) (contra : Brux., 23 mai 1996, A.F.T., 1996, p. 370).

Par conséquent, la seule façon de se prémunir contre ce risque est de stipuler dans le contrat de bail, non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, pareille clause étant jugée licite (J.P. Bruges, 17 juin 1985, T.B.R., 1985, p. 202 ; J.P. Boom, 1er décembre 1994, R.W., 1996-97, p. 308 ; Civ. Liège, 7 février 2000, J.L.M.B., 2000, p. 895).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

Le pourcentage utilisé de la surface habitable de son logement en bureau ?, comme vous l'indiquez.
Il doit être de zéro pour cent.
Votre règle d'un pourcentage qui ne pourrait pas être dépassé sous peine d'une requalification ? Jamais entendu cela et votre documentation citée ici ne dit pas cela.

jacq · #22 23-07-2007 06:43:21

Merci Pim de votre réponse, celle-ci me semble plus pertinente que toutes celles que j'ai pu lire sur ce sujet.

PIM · #23 23-07-2007 10:51:31

Le propre de la jurisprudence, c'est d'être contradictoire.

Pour compléter l'information, voici un article publié par "Le Cri" (SNP) sous la plume d'Olivier de Clippele (juriste, notaire, parlementaire, etc.), en février 2006.

Un nouvel arrêt qui met de la baume sur la plaie des bailleurs qui se voyaient taxés sur les loyers réels, bien que le bail l’interdisait.

Rejet de la taxation du loyer par la Cour d’Appel d’Anvers

La Cour d’Appel d’Anvers a rendu un arrêt intéressant[1] qui soutient la thèse du SNP en matière de taxation des loyers lorsque le bien loué est affecté à des fins professionnelles à l’insu du bailleur.
En l’occurrence, un couple avait loué une maison d’habitation à des fins privées. La convention de location excluait clairement la location à des fins professionnelles.
Malgré cette convention, le locataire affecta cette habitation à une activité professionnelle… en y installant une maison de passe.
L’administration fiscale n’y vit que du feu et enrôla une taxation des loyers nets sur base de l’article 7 § 1, 2°, c du Code des Impôts sur les Revenus (CIR 1992) qui stipule : «Les revenus immobiliers sont : (…) c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral d’autres biens immobiliers non bâtis sis en Belgique, ou au revenu cadastral majoré de 40 p.c. lorsqu’il s’agit d’autres biens immobiliers bâtis sis en Belgique ; »
Par « autres biens immobiliers », il y a lieu d’entendre les biens immobiliers bâtis qui sont donnés en location à une personne physique qui les affecte à l’exercice d’une activité professionnelle ou les biens immobiliers bâtis donnés en location à une personne morale.
L’arrêt faisait suite à un jugement du Tribunal de Première Instance qui donna raison à l’administration. Selon le Tribunal, il suffisait d’établir la réalité de l’affectation, sans tenir compte des termes du contrat de location, ni du fait que cette affectation professionnelle était abusive.
Heureusement, la Cour d’Appel d’Anvers ne l’entendit pas de cette oreille et réforma le jugement en soutenant que rien n’indiquait la mauvaise foi ou la simulation dans le chef des bailleurs. C’est à la naissance du contrat que l’administration doit se placer pour évaluer les effets d’une taxation éventuelle. Au jour où le contrat de bail avait été signé, rien n’indiquait qu’il existait une collusion entre le bailleur et le locataire.
La Cour précise en outre que par la suite, le bailleur n’a pas modifié cette position en marquant son accord sur une affectation professionnelle ou en l’acceptant tacitement.
C’est dès lors à bon droit que le bailleur doit être taxé sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40 %, en lieu et place du loyer net.
Cet arrêt est le deuxième en quelques années qui vient soutenir une ancienne revendication du SNP, à savoir le respect de la liberté contractuelle et de la bonne foi des parties.
Si les parties ont convenu d’un contrat de location d’habitation et qu’aucune élément vient à montrer que le bailleur était de mauvaise foi, le SNP estime que rien ne permet à l’administration de négliger la convention de bail et de taxer sur base d’autres critères.
Cette thèse du SNP avait d’ailleurs déjà été suivie par la Cour d’Appel de Bruxelles qui avait rejeté les prétentions de l’administration au motif que le bail d’habitation était enregistré et que le fait de l’avoir enregistré le rendait opposable à l’administration.[2]
Quel enseignement faut-il tirer de ces deux arrêts ?
1° Que le bailleur qui se voit taxé abusivement sur ces loyers doit envisager le recours en justice pour faire valoir ses droits.
2° Que pour avoir une chance d’obtenir gain de cause, le contrat de location doit réunir quatre éléments :
a) la location doit concerner un logement loué à une personne physique
b) la location à des fins privées doit être convenue par écrit de manière manifeste, et de préférence en excluant l’affectation totale ou partielle à des fins professionnelles
c) le contrat de bail doit être enregistré. A défaut d’enregistrement du bail, le bailleur peut tenter de démontrer une date certaine par tout autre mode de preuve, ce qui est nettement plus difficile.
d) le bailleur ne doit pas avoir accepté une modification de cette affectation privée par la suite
Il est à noter que si l’affectation privée est partielle et que pour l’autre partie, l’affectation professionnelle est acceptée par le bailleur, le bail doit impérativement être enregistré, avec indication claire de la part du loyer professionnel et de la part du loyer privé. A défaut d’enregistrement du bail, l’administration sollicitera la taxation de la totalité du loyer.

Par ailleurs, le bailleur qui apprend que son locataire à modifié l’affectation du logement loué sans son accord, doit réagir immédiatement. Si le bailleur accepte le paiement d’un loyer par une société ou qu’il assiste personnellement à l’inauguration des locaux professionnels de son locataire, il ne pourra pas dire le contraire par la suite en se plaignant au jour où il reçoit l’enrôlement de l’impôt sur le loyer net.

PIM · #24 23-07-2007 10:55:55

Et encore une autre....

Fiscalité

Loyer déduit: en soi pas une preuve d’usage professionnel

Extrait de la revue « Le Fiscologue » n° 875 du 24 janvier 2003

Selon la Cour d’appel de Bruxelles, l’Administration doit démontrer qu’un bien loué a effectivement été occupé à des fins professionnelles par le locataire. Un simple renvoi à la déclaration du locataire qui a déduit les charges locatives au titre de frais professionnels ne suffit pas (Bruxelles 13 décembre 2002, non encore publié).

Vases communicants

En cas de location d’un immeuble à un locataire/personne physique qui n’affecte pas le bien loué à l’exercice de son activité professionnelle, le bailleur (personne privée) est imposable sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40% (art. 7§1, 2°, a C.I.R. 1992). Si, par contre, le locataire affecte l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle, le bailleur (personne privée) est imposable, en principe, sur la base du loyer net (supérieur) (art. 7§1, 2°, c C.I.R. 1992). Une occupation professionnelle par le locataire peut donc alourdir considérablement la charge fiscale du bailleur. En général, le fisc taxe celui-ci sur la base du loyer réel dès que le locataire occupe l’immeuble à des fins professionnelles, même si cet usage est contraire aux dispositions du bail, et même si le bailleur n’est pas au courant de l’usage professionnel (contre : Bruxelles 23 mai 1996, Fisco. n°572, p.6).

Or, comment l’Administration peut-elle avoir connaissance de l’usage professionnel, si ce n’est par la déclaration à l’impôt des personnes physiques du locataire ? Si le locataire porte (même partiellement) les charges locatives en déduction au titre de frais réels, l’Administration y voit un aveu que le bien loué a un usage professionnel. Dans ce cas, il suffit à l’Administration de transmettre cette information au contrôleur du propriétaire, qui se chargera de procéder à une cotisation supplémentaire à charge de ce dernier.

Le système fonctionne donc comme des « vases communicants » : la déduction de frais professionnels dans le chef du locataire conduit à une taxation correspondante dans le chef du bailleur.

Cour d’appel de Bruxelles

Selon la Cour d’appel de Bruxelles, ce système de vases communicants ne peut s’appliquer de manière automatique. En l’espèce, l’affaire portait sur une habitation donnée en location à un couple. Le bail stipulait que le locataire devait louer l’immeuble à usage privé et qu’il ne pouvait être donné d’autre destination à l’immeuble sans l’autorisation expresse des bailleurs.

Au bout de quelques années, le bail fut résilié par les locataires. Plusieurs mois plus tard - les locataires ayant quitté l’immeuble, entre-temps -, les bailleurs reçurent un avis de rectification, leur annonçant une cotisation supplémentaire en raison de l’usage professionnel du bien loué. Les anciens locataires avaient, en effet, déduit une partie du loyer dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques. L’Administration en déduisit que les bailleurs devaient être imposés sur la base du loyer réel.

Selon la Cour, suivant l’argumentation des bailleurs, l’Administration va trop loin. Ce n’est qu’après la résiliation du bail que les bailleurs ont appris que – contrairement aux stipulations expresses du bail – leurs locataires avaient donné (partiellement) une affectation professionnelle à l’immeuble loué. Les locataires ayant quitté l’immeuble, les bailleurs n’ont pu prendre connaissance de cet usage professionnel que par l’avis de rectification.

Dans ces circonstances, l’Administration ne peut prouver, selon la Cour, que les locataires ont effectivement affecté l’immeuble loué à des fins professionnelles. Hormis la mention des frais professionnels réels des locataires dans leur déclaration, le dossier administratif ne contient aucun élément attestant un usage professionnel de l’immeuble.

L’Administration n’a effectué aucun contrôle sur place. Elle ne dispose que de deux déclarations. D’une part, la déclaration des locataires dans laquelle figure une partie du loyer en frais professionnels réels, faisant savoir ainsi qu’ils auraient affecté partiellement le bien loué à des fins professionnelles, contrairement aux stipulations expresses du bail (cette déduction n’apparaît, en outre, pour la première fois qu’à l’issue du bail). Et, d’autre part, la déclaration des bailleurs qui, de bonne foi, n’ont déclaré année après année que des revenus locatifs, en supposant que l’immeuble loué n’était affecté qu’à des fins privées, selon les stipulations du bail. La Cour ne voit pas la raison pour laquelle priorité serait donnée dans de telle circonstances à la déclaration des locataires.

Le simple fait que le locataire déduise le loyer dans sa déclaration, ne suffit donc pas, selon la Cour, à prouver l’usage professionnel réel. Par conséquent, la cotisation doit être annulée. (JVD)

grmff · #25 23-07-2007 17:32:22

Merci pour ces execellentes jurisprudences!

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