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Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Axel_Tahon
Pimonaute
Inscription : 07-12-2007
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Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Bonjour à tous,

J'ai une question concernant l'étendue des pouvoirs du syndic en matière de gestion d'un sinistre.

Suite à une dégâts des eaux, mon appartement et celui de mon voisin ont été endommagés.  L'assurance habitation de la copropriété a joué et j'ai remis au syndic un devis pour la réparation des dégâts mais ce dernier a contresigné le rapport de l'expert désigné par la compagnie d'assurance de la copropriété dans lequel le montant de l'indemnisation est inférieur à la moitié du devis.  En d'autres mots, le syndic a donné son accord sur un indemnisation qui me pénalise sévèrement.  Le syndic en avait-il le droit ?  J'ai contesté le montant proposé mais la compagnie d'assurances refuse la contre-expertise car le rapport de l'expert est contresigné pour accord par le syndic.

Merci d'avance,

Axl

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cochise
Pimonaute incurable
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Je parlais bien de la RC vie privée, à laquelle est greffé un volet protection juridique mais si vous avez votre propre assurance habitation, effectivement, demandez un contre-expert.

Bonne chance et comme le rappelle Grmff, le syndic bénévole a fait pour bien faire, c'est vrai...


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Axel_Tahon
Pimonaute
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Je ne compte pas me mettre ne froid avec mon voisin Syndic, il fait un travail exemplaire  smile   Mais je ne peux m'empêcher de penser qu'il a manqué de prudence.  Ceci me servira de leçon, la prochaine fois, je serai présent lors de l'expertise !

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Rickvalence-6992
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Il est important également de connaître l'origine exacte du sinistre.  Est-ce une conduite commune (dans ce cas, sous la responsabilité de la copropriété) ou une conduite/décharge privative (ici, la responsabilité sera uniquement celle du propriétaire privé, même si la police d'assurance est la même pour tous au sein d'une copropriété).
En cas de dégâts privatifs, le propriétaire est seul à défendre sa cause, accompagné ou non du courtier, face à l'expert de la compagnie. 
On fait jouer là un rôle au syndic qui ne devrait pas être le sein, sauf si les dégâts sont occasionnés au sein des communs.
Personnellement, je connais nombre de dossiers "sinistres" au sein de copropriétés, à caractère privatif, et pour lesquels les copropriétaires sinistrés signent l'accord d'indemnisation directement avec l'expert.
Cela me semble en tous les cas beaucoup plus juste et nettement moins "dangereus" pour le syndic


RV

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immorp
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

rickvalence a écrit :

Il est important également de connaître l'origine exacte du sinistre.  Est-ce une conduite commune (dans ce cas, sous la responsabilité de la copropriété) ou une conduite/décharge privative (ici, la responsabilité sera uniquement celle du propriétaire privé, même si la police d'assurance est la même pour tous au sein d'une copropriété).
En cas de dégâts privatifs, le propriétaire est seul à défendre sa cause, accompagné ou non du courtier, face à l'expert de la compagnie. 
On fait jouer là un rôle au syndic qui ne devrait pas être le sein, sauf si les dégâts sont occasionnés au sein des communs.
Personnellement, je connais nombre de dossiers "sinistres" au sein de copropriétés, à caractère privatif, et pour lesquels les copropriétaires sinistrés signent l'accord d'indemnisation directement avec l'expert.
Cela me semble en tous les cas beaucoup plus juste et nettement moins "dangereus" pour le syndic

Le problème est que l’assuré est toujours l’association des copropriétaires. C’est pour cette raison que le syndic, organe de l’ACP, est le seul à pouvoir signer un PV d’accord amiable avec la compagnie, même si le sinistre n’a aucun caractère commun…


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Rickvalence-6992
Pimonaute
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Vous devez faire erreur.
En copropriété, la police assure tant les parties communes que les parties privatives...

Il y a donc "plusieurs" assurés, soit les différents lots privatifs ainsi que tout le "commun".

C'est là où il convient de faire une distinction.


RV

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Axel_Tahon
Pimonaute
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Bonjour et merci pour vos messages, ils m'ont rappelé que j'avais posté mon problème ici smile

L'assurance de ma copropriété ne couvre que les dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes.  Dans mon cas, c'est bien une canalisation commune qui s'est rompue, raison pour laquelle c'est l'assurance de la copropriété est intervenue et non l'assurance personnelle d'un des copropriétaires.  L'assurance ne traite qu'avec le représentant des copropriétaires, à savoir le syndic.  Comme mon dossier n'avançait pas, j'ai consulté un avocat spécialisé en assurances qui m'a dit que je devais m'adresser à ma propre assurance habitation et que c'est elle qui prendrait la défense de mes intérêts vis-à-vis de la copropriété.  Il a également dit que je restais tiers vis-à-vis de la copropriété (comme d'ailleurs stipulé dans notre acte de base), de sorte que la signature du rapport d'expertise pour accord par le syndic ne m'engage nullement.  J'attends la position de mon assurance.  A défaut d'accord amiable, je ferai jouer mon assurance protection juridique, mais mon avocat m'a fait savoir que les assurances en arrivait rarement à ce stade dans des sinistres minimes comme le mien, d'autant que depuis le 1er janvier 2008, une partie des honoraires d'avocats de la partie gagnante sont pris en charge par la partie perdante, ce qui alourdit la facture.

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immorp
Pimonaute intarissable
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

rickvalence a écrit :

Vous devez faire erreur.
En copropriété, la police assure tant les parties communes que les parties privatives...

Il y a donc "plusieurs" assurés, soit les différents lots privatifs ainsi que tout le "commun".

C'est là où il convient de faire une distinction.

Mais le preneur d’assurance est toujours l’ACP. Et à ma connaissance, lors du règlement d’un sinistre, les compagnies ne reconnaissent que le syndic comme interlocuteur…


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grmff
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

De mon expérience:
1. le syndic est le représentant de l'ACP
2. l'ACP est assurée, et les proprios n'ont pas besoin d'assurance supplémentaire (sauf vol et mobilier) L'assurance de l'ACP couvre aussi les sinistres qui ont une origine privative (que ce soit un tuyau qui perce ou une machine à laver qui coule)
3. C'est au proprio de démontrer son dommage. Dès lors, il doit être consulté et approuver la réparation de son dommage. Sinon, il peut demander au syndic de prendre un contre expert.

Perso, je demandais au propriétaire de démontrer son dommage (par un courrier ou par des devis), et en cas d'expertise, si le proprio ne pouvait quantifier son dommage avant la visite de l'expert, je lui demandais de signer le document d'expertise pour accord.

Parfois, je commandais la remise en état (peinture) et joignais la facture au dommage. Comme cela, le proprio ne voyait pas la facture passer, et c'est la copropriété qui réglait la facture en direct (elle était dans les compte, bien entendu!)

Vous faites comme vous voulez, mais quand on a dérogé d principe de l'accord du proprio, on a toujours eu des emmerdements...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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immorp
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Bien entendu, je convoque le propriétaire pour l’expertise et demande son avis avant de signer un accord amiable avec le représentant de la compagnie.
Mais….
1.    Il y a des propriétaires qui ne viennent pas aux expertises, et c’est le locataire qui ouvre la porte…
2.    Il y a des propriétaires qui par après, reviennent sur l’accord…


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Rickvalence-6992
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Je ne désire pas épiloguer davantage sur le sujet, mais je puis vous assurer que même si c'est le syndic qui signe le contrat avec la compagnie, qui paie la prime et qui joue l'intermédiaire entre sinistré et compagnie, les propriétaires peuvent traîter directement avec l'expert de la compagnie si les dégâts occasionnés sont privatifs.

Je ne vois pas l'intérêt de solliciter les services du syndic, sauf origine commune (le syndic doit faire réparer) ou dégâts dans les communs (le syndic défend les intérêts du sinistré, soit la copropriété).  A défaut, le syndic sera considéré comme "co" responsable si le sinistré estime l'indemnité insuffisante...


RV

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immorp
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

rickvalence a écrit :

Je ne désire pas épiloguer davantage sur le sujet, mais je puis vous assurer que même si c'est le syndic qui signe le contrat avec la compagnie, qui paie la prime et qui joue l'intermédiaire entre sinistré et compagnie, les propriétaires peuvent traîter directement avec l'expert de la compagnie si les dégâts occasionnés sont privatifs.

Je ne vois pas l'intérêt de solliciter les services du syndic, sauf origine commune (le syndic doit faire réparer) ou dégâts dans les communs (le syndic défend les intérêts du sinistré, soit la copropriété).  A défaut, le syndic sera considéré comme "co" responsable si le sinistré estime l'indemnité insuffisante...

Je suis bien d’accord, et j’aimerais beaucoup ne pas être mêlé comme syndic aux sinistres « privatifs », mais dans la pratique, c’est vraiment difficile, voir impossible…


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perseverant
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Dans cette affaire, parties communes et privatives sont concernées.
L'assurance de la copropriété joue, mais il n'existe aucune base juridique qui impose la présence du syndic lors de l'expertise envoyé par la compagnie d'assurance. Mais, en pratique, le syndic est souvent contacté.

Sans revenir sur les questions soulevées et les réponses apportées (je suis déjà intervenu), je pense que le mieux est de tenir une réunion qui réunisse tout le monde (expert, syndic, propriétaire et/ou locataire).  C'est en tout cas ce que je conseille en pareil cas. Pourquoi ? Parce que l'expérience m'a appris qu'il arrive un copropriétaire absent, chez qui on est entré avec son accord, certes, conteste ultérieurement (l'expertise, l'indemnité, la manière dont cela s'est passé, etc...).  En cela, je rejoins tout à fait Immorp. Agir de manière simultanée permet à la fois de gagner un temps énorme et de désarmorcer pareilles situations. Il ne faut jamais sousestimer l'importance du contact direct entre parties.

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Rickvalence-6992
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Puis-je ajouter l'importance du choix non pas de la compagnie d'assurances, mais du courtier.
Il me paraît primordial de bien informer les propriétaires sur le choix du courtier et éviter les sociétés d'assurance sans courtier, surtout en copropriété.
Je constate que dans la pratique, là où je dispose de bons courtiers, les sinistres sont plus rapidement clôturés et les propriétaires satisfaits.
Je pars aussi du principe que le syndic n'est pas rémunéré lorsqu'il gère les sinistres (cela est le cas en région liégeoise).   Dans le cas contraire, il est plus aisé de faire un effort de suivi des sinistres...


RV

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luc
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

rickvalence a écrit :

Puis-je ajouter l'importance du choix non pas de la compagnie d'assurances, mais du courtier. (...)

100% d'accord, si ce courtier est indépendant des autres mandataires de l'ACP (syndic, avocat, architecte, membre du conseil de gérance, ....).


Cordialement,

Luc

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Rickvalence-6992
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

C'est dans ce sens que je l'entendais...


RV

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immorp
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Quand le syndic demande des honoraires complémentaires pour ce qui concerne les sinistres, honoraires qui sont un pourcentage sur l’indemnité reçue de l’assurance, ce n’est pas si stupide que ça : Son intérêt est alors de négocier l’indemnité la plus élevée possible, ce qui est aussi dans l’intérêt des sinistrés.


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luc
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

immorp a écrit :

Quand le syndic demande des honoraires complémentaires pour ce qui concerne les sinistres, honoraires qui sont un pourcentage sur l’indemnité reçue de l’assurance, ce n’est pas si stupide que ça : Son intérêt est alors de négocier l’indemnité la plus élevée possible, ce qui est aussi dans l’intérêt des sinistrés.

NON.

Dans l'intérêt de l'ACP est qu'il vérifie s'il n'y a pas un un problème structurel. Et propose des travaux adéquates (Ex: infiltration par les terrasses).

Mais en plus et surtout une indemnité plus haute = augmentation de la prime d'assurance à court ou moyen terme.

Recherche d'une indemnité plus haute que normalement due = recherche de problèmes.

Maintenant le syndic à droit selon moi à une indemnité tarifé pour la gestion administrative du dossier (un pourcentage de par exemple 3% comme en France, avec un minimum).

Et finalement n'oublions pas que dans la comptabilité doivent apparaître des montants bruts.

Donc par exemple:
- indemnité assurance: + 800 e
- honoraire syndic: - 40 e
- honoraire courtier  - 160 e

Et pas:
- indemnité assurance: 600 €


Cordialement,

Luc

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Panchito-9340
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Bonjour,

Le syndic peut-il décider seul de qui est responsable d'un sinistre et imputer une franchise de quelques 850 € à ce copropriétaire? Si oui, ne doit-il pas au moins fournir un/des justificatif(s)?

Merci

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Rickvalence-6992
Pimonaute
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Re : Syndic - pouvoirs en cas de sinistre

Le syndic ne peut pas "décider", il doit se baser sur les faits et les éventuelles observations et expertises...
Le problème vient souvent du fait que l'on ne sait pas toujours définir facilement l'origine d'un sinistre.  Le syndic entame alors des recherches, parfois coûteuses, pour in fine se rendre compte qu'il s'agit d'une responsabiltié privative...
Là où ça coince, c'est si la compagnie ne couvre pas les frais de recherches...  QUI PAIE ?   La copropriété puisque c'est le syndic, soit son mandataire, qui a commandé ou le responsable privé (alors qu'il n'a pas demandé à ce que soient faites toutes ces recherches) ?

Personnellement, je n'ai pas de réponse toute faite à ce problème


RV

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