qui paie ?

Au moins un CP devrait demander la nomination d'un syndic judiciaire par requête unilatérale au Juge de Paix.

Voila ce que j'ai trouvé dans l'acte de base

"Les propriétaires des locaux où se trouvent les canalisations quelconques devront souffrir sans indemnité la servitude des réparations à effectuer. Ces réparations sont naturellement faites aux frais communs."

Merci

En résumé:
1. vous ne pouvez pas empêcher les travaux (= "souffrir")
2. les réparations (y compris les frais pour attendre la partie commune, inclus la remise en état) sont à charge de l'ACP.

Je suis d'accord avec votre avis.

Dans le premier cas le CP a empêche un accès normal à une partie commune, pour autant que l'ACP ne l'a pas autorisé explicitement. Si oui, on tombe dans le cas 2.

D'où la nécessité de faire approuver les travaux privatifs par l'AG, pour autant qu'ils touchent les parties communes ou des servitudes communes.

Mais aussi pour s'assurer qu'on est assuré en RC bâtiments, moyennant éventuellement une prime supplémentaire à charge de voter lot privatif.

Si non on risque de plus grands problèmes plus tard.

Que la technique spéciale soit réputée partie commune, d'accord, mais pas forcément le lieu où elle se trouve. C’est bien pour cela qu’une servitude est instaurée au profit des parties communes, voire des autres parties privatives.

Le texte dans les statuts est cependant peu clair et il n’est parait par conséquent pas raisonnable de l’interpréter en ce sens qu’il contiendrait une limitation au droit du CP de pouvoir disposer pleinement de sa partie privative, par exemple en installant une cuisine équipée.

Ceci dit, l’approche de Grmff! part du bon sens, à savoir qu’il faudrait avoir une vue des lieux (avant et après cuisine équipée) pour bien comprendre la problématique en cause.

Le texte des statuts précise : "Les propriétaires des locaux où se trouvent les canalisations quelconques devront souffrir sans indemnité la servitude des réparations à effectuer [...]"

D’une rédaction peu claire, il faut bien lui donner un sens cohérent à ce texte. Que fait-il entendre par « servitude des réparations à effectuer » ? N’est-ce pas tout simplement l’obligation de souffrir, sans indemnité, le droit d’accéder aux techniques spéciales communes qui passent par des parties privatives ? Autrement dit, la servitude d’accès n’est pas continue, mais uniquement lorsqu’il y a lieu à réparations. Lorsqu’elle est exercée, le droit d’accès ne rapport aucune indemnité au CP du fait de cet accès. Cela ne veut pas dire que les interventions sur les parties privatives sont à charge du CP qui souffre le droit de passage dans son bien.

Le cas échéant, il existerait une seconde servitude, pour le passage des techniques spéciales, qui elle ne semble pas décrite. Dans ce cas, c’est bien le droit commun qui s’applique et aucune charge ne repose dans ce cas sur le fond servant pour l’entretien de la servitude en question.

N'oublions pas, pour l'interprétation des statuts, qu'un texte peu clair s'interprête en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

Pour éviter des discussions pareilles à l’avenir, peut-être serait-ce utile de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine AG des CP une proposition de modification des statuts en cause (?)

Bien à vous,

Cela part d'un bon sentiment, mais je crains qu'en l'espèce le mieux ne soit l'ennemi du bien (et pierre qui roule n'amasse pas mousse)...

Ils sont déjà sans syndic et les notions juridiques y ressemblent plus à du "vogelpik" qu'à du professionnalisme....

Vouloir éviter des dépenses qui règlent le problème de fond, pourra engendrer bien plus de frais. C'est la même chose qu'avec le bricolage.

Proverbe: "il faut être riche pour pouvoir bricoler".

Mais ce changement ne peut se faire quand les esprits se sont calmés. Donc pas maintenant.

Dans ce cas-ci la meilleure approche est de coordonner par exemple les statuts avec un jugement, dès qu'il est définitif. Donc le Juge interprète les statuts, ce jugement est enregistré (25 € par page), annexé aux statuts (constat à l'AG suivante) et puis une coordination est faite (majorité absolue de 50%). Frais minimales si on ne touche pas aux quotités.

Si on touche aux quotités, les frais seront de toute façon due, suite à l'enregistrement (dans ce cas obligatoire) du jugement. En effet un jugement de changement des quotités a en pratique pour la situation fiscale les mêmes effets qu'un compromis.

Une interprétation des statuts peut se faire devant le Juge de Paix par voie de conciliation, se basant sur une décision de l'AG, qui décrit impartialement les différentes interprétations et la décision d'aller en conciliation. En fait le Juge va valider le compromis obtenu sous sa conduite entre les parties (ACP et les CP qui ont une interprétation minoritaire). Cela vaut jugement, sans qu'on puisse aller en appel.

C'est cette solution efficace que je propose pour le cas de france. Condition sine qua non: la volonté de l'AG d'arriver à un compromis.

Donc aucun syndic professionnel serait capable de convaincre une AG à chercher un compromis?

J'en connais au moins un qui y est arrivé récemment dans une commune voisine.

Cela dépasse en effet le cadre de la gestion d'un bâtiment, mais reste dans le cadre des tâches d'un syndic de l'ACP.

Donc tout dépend s'il est formé (sur les bancs ou dans la vie réelle) à être un syndic d'ACP, et pas seulement comme un gestionnaire technique de bâtiments.