Droits d'enregistrement dus par vendeur s/vente publique

ben1 · #1 06-02-2008 19:49:31

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous écris pour vous exposer un problème qui me préoccupe énormément ; qui piétine ma vie privée et professionnelle.

Voici les faits :

Je suis copropriétaire d’un bien (immeuble) sis à Koekelberg. Suite à une décision judiciaire, ce bien a été mis en vente publique le 12 novembre 2007. L’immeuble a été adjugé au compagnon de mon ex-épouse de manière définitive le 29 novembre 2007.Récemment, j’ai reçu un courrier du notaire instrumenté m’informant que l’acheteur est , semble-t-il, insolvable ? Le notaire nous propose trois solutions à savoir : la résolution de la vente, la folle enchère et la saisie-exécution immobilière. Selon le notaire, aucune de ces solutions n’est envisageable qu’après le paiement des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 30 125 € .Ces droits doivent être versés par le vendeur étant donné que l’acquéreur est défaillant (somme que je ne dispose pas).Cette situation profite en particulier à mon ex-épouse qui occupe les lieux depuis 2002.

Je vous serais très reconnaissant de bien vouloir m’aider à trouver une solution à cette situation lourde et à laquelle, je pense ; le législateur n’a pas réfléchi. En effet, j’ai le sentiment pour ne pas dire l’intime conviction que le vendeur est pris en otage d’une situation qu’il n’a pas désiré.

En espérant avoir une réponse, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’assurance de mes sentiments bien dévoués.

ben1 · #21 07-02-2008 22:37:00

Grmff a écrit :

Pour vous, le seul moyen sera de demander la résolution de la vente.
Et s'il vous faut avancer les frais d'enregistrement, un crédit pont sera la solution. Voyez un banquier. J'imagine un taux de 6.5% sur 30.000€, cela fait 165€/mois.
Je n'ai aucune idée de la durée d'une procédure de résolution. Voyez un avocat et le notaire.
Il est clair que vous devriez en sus porter plainte contre celui qui a fait l'enchère. Mais il est inutile de vous lancer dans le processus de la folle enchère, puisque l'acheteur est insolvable.

Vous savez pour un crédit de 30000 €, durée 84 mois , la mensualité s'élève à 500€ ...pas évident de payer pour les autres des intérêts....

ben1 · #22 07-02-2008 22:39:54

perseverant a écrit :

En théorie, l'Etat peut assigner les deux parties en justice de manière solidaire. Cela veut dire acquéreur et toutes les personnes venderesses qui détiennent des droits réels sur le bien non vendu suite à défaillance du dit acquéreur.
Mais une autre question se pose : il semble s'agir d'une vente forcée. Votre épouse occupe les lieux. Ne doit-elle pas acquitter une indemnité d'occupation ?
D'autre part, il est dommage que aucune des parties qui possèdent des droits n'a pu racheter la part des autres. En effet, le taux de taxation n'est alors que de 1 % calculé sur la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble.

En fait chacun de nous à demander l'attribution préférentielle de l'immeuble mais nous étions déboutés tout les deux....

En ce qui concerne l'indemnité d'oocupation, mon ex a été déboutée de l'occupation gratuite de l'immeuble et donc elle est redevable de l'indemnite lors du partage proprement dit...

ben1 · #23 07-02-2008 22:41:31

ben1 a écrit :

Grmff a écrit : Pour vous, le seul moyen sera de demander la résolution de la vente.
Et s'il vous faut avancer les frais d'enregistrement, un crédit pont sera la solution. Voyez un banquier. J'imagine un taux de 6.5% sur 30.000€, cela fait 165€/mois.
Je n'ai aucune idée de la durée d'une procédure de résolution. Voyez un avocat et le notaire.
Il est clair que vous devriez en sus porter plainte contre celui qui a fait l'enchère. Mais il est inutile de vous lancer dans le processus de la folle enchère, puisque l'acheteur est insolvable.
Vous savez pour un crédit de 30000 €, durée 84 mois , la mensualité s'élève à 500€ ...pas évident de payer pour les autres des intérêts....

Je pense , si j'avais les 30 000 €, j'opterai pour la folle enchère car cette procédure reste la meilleure solution et en plus celà me permet d'éviter une procédure judiciaire et des frais d'avocat....

grmff · #24 07-02-2008 23:13:31

Vous savez pour un crédit de 30000 €, durée 84 mois , la mensualité s'élève à 500€ ...pas évident de payer pour les autres des intérêts...

Je n'ai pas parlé de crédit, mais de crédit-pont. Crédit, vous remboursez le capital et les intérêts. Crédit-pont, vous remboursez les intérêts, et le capital en une fois au bout du compte quand vous avez récupéré vos sous.

Renseignez vous chez votre banquier. (je ne sais pas si c'est possible dans votre cas)

grmff · #25 07-02-2008 23:15:29

Je pense , si j'avais les 30 000 €, j'opterai pour la folle enchère car cette procédure reste la meilleure solution et en plus celà me permet d'éviter une procédure judiciaire et des frais d'avocat....

Le problème, c'est que la folle enchère, c'est une revente. Les droits sont donc dû. Si l'acheteur est totalement insolvable, vous perdez les 30.000€... parce que l'état peut les réclamer à l'acheteur ou au vendeur...

S'il est moyennement solvable, à y réfléchir...

ben1 · #26 07-02-2008 23:37:56

Grmff a écrit :

Citation :Je pense , si j'avais les 30 000 €, j'opterai pour la folle enchère car cette procédure reste la meilleure solution et en plus celà me permet d'éviter une procédure judiciaire et des frais d'avocat....
Le problème, c'est que la folle enchère, c'est une revente. Les droits sont donc dû. Si l'acheteur est totalement insolvable, vous perdez les 30.000€... parce que l'état peut les réclamer à l'acheteur ou au vendeur...
S'il est moyennement solvable, à y réfléchir...

Personnellement, je souhaite remettre le bien en vente et donc s'il y' a un acquéreur à ce moment les droits d'enregistrement seront supportés par ce nouveau acquéreur...En d'autres terme si j'avance cette somme, elle me sera restitué par aprés je pense,,...Je suis vraiment dans l'impasse ...

Gof-2118 · #27 07-02-2008 23:48:25

perseverant a écrit :

Pour précision, un notaire n'a pas le droit d'avancer des fonds, et certainement pas des drrits d'enregistement dus prar des tiers.

Voilà, j'ai pu creuser un tout petit peu plus. Il semblerait bien qu'il appartienne au notaire de liquider les droits d'enregistrement. Il est le redevable de l'impôt, même s'il n'est pas la personne qui doit l'impôt. Mais si, à défaut d'avoir été provisionné dans les temps, il fait l'avance des droits , le résumé d'un jugement du juge de paix de Bruges reproduit ci-après explique les possibles conséquences :

Lorsque l'acheteur reste en défaut de liquider les droits d'enregistrement d'un bien vendu en vente publique, le notaire a le droit, en vertu de l'article 225 du Code des droits d'enregistrement de réclamer la restitution des droits d'enregistrement versés par lui par un commandement exécutoire demandé par requête au juge de paix de son canton. L'application de l'article 225 du Code des droits d'enregistrement ne peut être demandé pour les intérêts qui ont couru depuis le paiement des droits d'enregistrement.

Ceci n'affecte évidemment pas la solidarité légale qui existe entre l'acheteur et le vendeur et je crains fort que d'une façon ou d'une autre, vous serez amené à payer, si votre acheteur est insolvable. Mais comme l'a fait remarquer un autre intervenant, vous n'êtes pas le seul propriétaire non plus et votre ex-épouse risque également d'être ennuyée.

Je rappelle également la réponse du Ministre à la question parlementaire

Il n'est pas possible de tenir compte des cas d'insolvabilité qui se produisent après la conclusion de la vente. Les droits seront réclamés aux deux parties. Ils seront toutefois remboursés si une demande de dissolution judiciaire est introduite dans l'année qui suit la vente.

Il y a donc une lueur d'espoir que vous puissiez récupérer les droits que vous avanceriez, à condition de demander la résolution judiciaire de la vente dans l'année, ce qui ne devrait pas être un problème. Ceci reste à confirmer tout de même (car je ne retrouve pas la base légale de cette réponse, mais je n'ai pas cherché pendant des heures non plus).

Mais quoi qu'il en soit et vu les sommes en jeu, une seule conclusion s'impose à vous pour l'heure : adressez-vous à un bon avocat, même si ça va vous coûter des sous.

Cordialement,

grmff · #28 07-02-2008 23:49:18

Les droits sont dûs à chaque vente.

Revente suite à surenchère... est vente.

Selon les régions, vous pouvez récupérer une partie des droits. En Wallonie, c'est 2/3 des droits... que vous récupérer deux ans plus tard. Faut toujours financer.

Relisez le tout calmement. Je pense que vous n'avez pas tout compris...

Ensuite, parlez-en avec un notaire et votre banquier.

PIM · #29 07-02-2008 23:58:01

Pour revente sur folle enchère, apparemment pas de doublement des droits :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général :

2° les adjudications ensuite de folle enchère, de biens meubles ou immeubles, lorsqu'elles ne donnent pas lieu à un droit proportionnel supérieur à celui qui a été perçu sur la précédente adjudication. Dans le cas contraire, ce dernier droit est imputé sur le montant de l'impôt auquel donne lieu l'adjudication subséquente. "

ben1 · #30 08-02-2008 00:01:41

Gof a écrit :

perseverant a écrit : Pour précision, un notaire n'a pas le droit d'avancer des fonds, et certainement pas des drrits d'enregistement dus prar des tiers.
Voilà, j'ai pu creuser un tout petit peu plus. Il semblerait bien qu'il appartienne au notaire de liquider les droits d'enregistrement. Il est le redevable de l'impôt, même s'il n'est pas la personne qui doit l'impôt. Mais si, à défaut d'avoir été provisionné dans les temps, il fait l'avance des droits , le résumé d'un jugement du juge de paix de Bruges reproduit ci-après explique les possibles conséquences :
Citation : Lorsque l'acheteur reste en défaut de liquider les droits d'enregistrement d'un bien vendu en vente publique, le notaire a le droit, en vertu de l'article 225 du Code des droits d'enregistrement de réclamer la restitution des droits d'enregistrement versés par lui par un commandement exécutoire demandé par requête au juge de paix de son canton. L'application de l'article 225 du Code des droits d'enregistrement ne peut être demandé pour les intérêts qui ont couru depuis le paiement des droits d'enregistrement.
Ceci n'affecte évidemment pas la solidarité légale qui existe entre l'acheteur et le vendeur et je crains fort que d'une façon ou d'une autre, vous serez amené à payer, si votre acheteur est insolvable. Mais comme l'a fait remarquer un autre intervenant, vous n'êtes pas le seul propriétaire non plus et votre ex-épouse risque également d'être ennuyée.
Je rappelle également la réponse du Ministre à la question parlementaire
Citation : Il n'est pas possible de tenir compte des cas d'insolvabilité qui se produisent après la conclusion de la vente. Les droits seront réclamés aux deux parties. Ils seront toutefois remboursés si une demande de dissolution judiciaire est introduite dans l'année qui suit la vente.
Il y a donc une lueur d'espoir que vous puissiez récupérer les droits que vous avanceriez, à condition de demander la résolution judiciaire de la vente dans l'année, ce qui ne devrait pas être un problème. Ceci reste à confirmer tout de même (car je ne retrouve pas la base légale de cette réponse, mais je n'ai pas cherché pendant des heures non plus).
Mais quoi qu'il en soit et vu les sommes en jeu, une seule conclusion s'impose à vous pour l'heure : adressez-vous à un bon avocat, même si ça va vous coûter des sous.
Cordialement,

Sincèrement les mots me paraissent pauvres pour vous remerciez..je vous informe que j'ai consulté 5 avocats spécialiste et aucun n'est capable de me donner une réponse à ce problème...

Ensuite, puis-je vous demander comment avez vous eu le jugement de juge de paix de Bruges, j'aimerai bien le procurer..Mes sincères remerciemnts, je suis vraiment dans une grande et terminable panique...

Gof-2118 · #31 08-02-2008 00:05:12

PIM a écrit :

Pour revente sur folle enchère, apparemment pas de doublement des droits

Ce serait alors peut-être la meilleure solution en effet, à condition que la maison n'ait pas été vendue à bien au delà de sa valeur marchande.

Il faudra néanmoins que quelqu'un face l'avance des 30.000 ...

Le droit fixe est de € 25,00 si je ne m'abuse.

ben1 · #32 08-02-2008 00:06:16

PIM a écrit :

Pour revente sur folle enchère, apparemment pas de doublement des droits :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général :
2° les adjudications ensuite de folle enchère, de biens meubles ou immeubles, lorsqu'elles ne donnent pas lieu à un droit proportionnel supérieur à celui qui a été perçu sur la précédente adjudication. Dans le cas contraire, ce dernier droit est imputé sur le montant de l'impôt auquel donne lieu l'adjudication subséquente. "

Vous avez entierement raison...le droit d'enregistrement seront supportés par le nouveau (second) acquéreur...le vendeur versera à ce moment des droits fixe gébéeral de 25 €..je pense que c'est ça????

PIM · #33 08-02-2008 00:18:39

Quelle soupe !

Je vais tenter de résumer...

* à dater de l'adjudication définitive, l'acquéreur a un délai de 5 jours pour payer au notaire les tantièmes, ces derniers incluent les droits d'enregistrement.
(pourquoi 5 jours au lieu de 4 mois, comme en vente de gré à gré ?, je n'ai pas eu le temps d'approfondir, mais il doit y avoir une raison)
C'est en tout cas ce qui est prévu dans le cahier de charges de la vente publique.

* l'acquéreur ne s'exécute pas : cela n'empêche pas l'exigibilité des droits d'enregistrement qui sont dus solidairement par les vendeurs et les acquéreurs.
Suite à la défaillance de l'acquéreur, 3 possibilités:

- soit demander la résolution judiciaire de la vente. Les droits d'enregistrement payés par le vendeur lui sont remboursables par l'administration, si la demande de restitution est faite selon les critères précis prévus .

- soit remettre en vente sur "folle enchère". L'acquéreur final payera les droits d'enregistrement, mais il n'y a pas doublement des droits. Ce que l'acquéreur final paiera servira à rembourser ce qui aura été payé par le vendeur sur la première adjudication

- soit exécution forcée: à n'utliiser que si l'acquéreur est solvable... Le vendeur paye les droits et fait un procès contre l'acquéreur en exécution forcée (+ récupération frais, dommages et intérêts) etc.

Dans le cas discuté, il faut donc choisir entre le 1 et le 2.
Dans ces 2 cas, les vendeurs, à titre solidaire, doivent payer les droits, mais ils pourront les récupérer in fine.

Le plus logique, c'est de choisir la folle enchère puisqu'il s'agit tout de même de tenter de vendre l'immeuble.

Et pour payer les droits, outre le fait qu'ils doivent être payés par les 2 vendeurs, la solution du crédit-pont (où l'on ne paye que les intérêts. Le capital est remboursé à l'échéance fixée) proposée par Grmfff me paraît la seule solution.

J'espère qu'on y voit un peu plus clair. Et j'espère ne pas m'être trompé quelque part...

Et je le répète, vu la tournure des événements, faites vous assister par un avocat (le service d'assistance judiciaire, ex-pro deo, cela sert à quelque chose....)

ben1 · #34 08-02-2008 00:35:24

Je pense que votre raisonnement est juste....Mais la question qui reste suspendue , si les vendeurs ne payent pas également les droits d'enregistrement que se passe -t-il ,? (tout en sacahnt que le notaire est tenu selon art 35 du code d'enregistrement à les payer) A votre avis le notaire se retournera contre les vendeurs ou ça sera le fisc? Si par exemple je propse au notaire ou au fisc de saisir le bien et le mettre en vente pour récuperer les droits d'enregistrement est ce possible??

Enfin je vous informe que j'ai consulté 5 avocats spécialistes mais tout le monde se cache derrière le fait que c'est la première fois qui sont confrontés à une telle situation et qu'ils sont dans l'incapacité de me répondre....

Je vous en SUPPLIE aideZ MOI...

PIM · #35 08-02-2008 00:41:21

ben1 a écrit :

Enfin je vous informe que j'ai consulté 5 avocats spécialistes mais tout le monde se cache derrière le fait que c'est la première fois qui sont confrontés à une telle situation et qu'ils sont dans l'incapacité de me répondre....

C'est faire beaucoup d'honneur à notre forum que d'imaginer que nous ferons mieux que ces 5 avocats spécialistes....

Des ventes sur folle enchère, cela s'est déjà vu pourtant...

Pour ce qui est de la réponse à votre question complémentaire, faudra faire quelques recherches.... et vu l'heure tardive, ce ne sera pas pour tout de suite....

ben1 · #36 08-02-2008 00:51:57

PIM a écrit :

ben1 a écrit :
Enfin je vous informe que j'ai consulté 5 avocats spécialistes mais tout le monde se cache derrière le fait que c'est la première fois qui sont confrontés à une telle situation et qu'ils sont dans l'incapacité de me répondre....

C'est faire beaucoup d'honneur à notre forum que d'imaginer que nous ferons mieux que ces 5 avocats spécialistes....
Des ventes sur folle enchère, cela s'est déjà vu pourtant...
Pour ce qui est de la réponse à votre question complémentaire, faudra faire quelques recherches.... et vu l'heure tardive, ce ne sera pas pour tout de suite....

Je vous assure que votre forum m'apporté énormement de réponse par rapport aux avocats....Je ne sais pas comment vous remercier ..J'attends avec impatience ..Encore une fois merci merci...

grmff · #37 08-02-2008 08:48:26

Je ne sais pas comment vous remercier

La coutume depuis des temps immémoriaux est une boîte de praline à envoye (à Pim qui partage. (à noter que je n'en ai jamais rien eu... tongue )

Pour moi: des manon blanches...

(ceci dit, je ne mérite pas grand chose sur ce coup-là... j'ai pas apporté grand chose.)

ben1 · #38 08-02-2008 11:44:35

Grmff a écrit :

Citation :Je ne sais pas comment vous remercier
La coutume depuis des temps immémoriaux est une boîte de praline à envoye (à Pim qui partage. (à noter que je n'en ai jamais rien eu... )
Pour moi: des manon blanches...
(ceci dit, je ne mérite pas grand chose sur ce coup-là... j'ai pas apporté grand chose.)

J'espère que vous m'avez pas oublié ...SVP merci

perseverant · #39 08-02-2008 11:50:57

Heu... ne serait-ce pas plutôt 3/5 ième que 2/3 ?

ben1 · #40 08-02-2008 11:53:43

perseverant a écrit :

Heu... ne serait-ce pas plutôt 3/5 ième que 2/3 ?

je n'a i pas compris 3/5 ième ou 2/3? Déslé

Mais la question qui reste suspendue , si les vendeurs ne payent pas également les droits d'enregistrement que se passe -t-il ,? (tout en sacahnt que le notaire est tenu selon art 35 du code d'enregistrement à les payer) A votre avis le notaire se retournera contre les vendeurs ou ça sera le fisc? Si par exemple je propse au notaire ou au fisc de saisir le bien et le mettre en vente pour récuperer les droits d'enregistrement est ce possible??

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