Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? »

Grumff a dit :

Pouvez-vous m'expliquer comment on peut imposer une sanction au syndic qui ne fait pas enregistrer une modification au règlement de copropriété ? Comment le bureau des hypothèques, peut-il savoir qu'une modification doit être enregistrée ? J'ignorais qu'il existait des sanctions en cas de manquement. Pouvez-vous nous donner quelques explications à ce sujet ? Merci d’avance.

Le problème des modifications aux statuts, se pose dans le cas de transmission de l'acte de base, lors de la vente d'un appartement. Comment le nouveau propriétaire peut-il être certain que le document qui lui est remis, possède bien les dernières modifications ?
Dans votre rôle de syndic, quand une modification aux statuts était approuvée, comment faisiez-vous pour mettre l'acte de base à jour ?
Ce qui importe en fait, ce n'est pas que la modification soit enregistrée, c'est que les statuts en possession des CP soient toujours la dernière version. Voici ma suggestion :
Le syndic reprend sur une liste, tous les N° d'articles des statuts. A côté de chaque N° est noté la date d'application de cet article. En cas de litige non résolu devant un tribunal, on le signale.
Cette liste est datée par le syndic et signée.
En plus de cette liste, chaque article des statuts, reprennent à côté du N°, la date d'application.
A chaque AG, cette liste est fournie avec l'ordre du jour. De cette manière chaque copropriétaire peut vérifier si son acte de base est bien la dernière version en application. En cas de vente, l'acquéreur reçoit cette liste du syndic, et il peut s'assurer que le document qui lui est transmis est correct.
Avec un tel système, je ne vois plus l'intérêt de faire authentifier les modifications. Tout au plus, on envoie au bureau des hypothèques la copie de la liste modifiée, afin qu'elle soit archivée officiellement.

Ceci est simple et résout tous les problèmes de mises à jour. A part dans notre copropriété, je présume qu'on ne modifie pas les statuts tous les ans ?

J'approuve ce que Luc dit, ce dont nous avons besoin, avant n'importe quoi, c'est de trouver un système qui assure que les règles soient respectées et qu'elles soient  appliquées à tous les syndics pro ou pas. Plus simple sera ce système, mieux il fonctionnera.
Aujourd'hui on me répond, il y a la justice, je réponds : NON, c'est trop lent et trop onéreux pour des petites malversations ou pour le non-respect de règles indiscutablement établies.
L'assemblée générale, elle n'est pas suffisamment impartiale pour sanctionner des manquements. Son seul recours serait de liquider le syndic. La sanction la plus grave n'est pas souvent la plus adéquate, il faut une gradation en rapport avec la faute. De plus, il n'y a pas que les syndics qui puissent commettre des malversations, les règles prévalent pour tout le monde. Un CP qui ne paie pas ses charges sans motif valable est un bon exemple.

Selon vous quelle est la meilleure méthode à appliquer ?
Elle doit être efficace, simple à appliquer et compréhensible pour tous les acteurs.

Personnellement, je n'ai pas de réponse valable à ma question, car je n’ai pas encore trouvé la solution acceptée par tout le monde.
Bien à vous et en toute amitié.

Cher Tintin,

A vos questions posées sur le fonctionnement de l'IPI, j'ai répondu dans un nouveau sujet.

Bien à vous,

Grmff à dit :
[

Je suis d'accord avec vous, votre réponse me prouve qu'il n'existe à ce jour aucune bonne solution pour résoudre les conflits dans la copropriété.

Il faudra s'en faire une raison, vu que personne n'est capable de trouver la solution qui mette tout le monde d'accord.

Le mieux est que je ne vous fatigue plus avec mes avis à la con.
Salutations

En consultant Wikipédia j'ai trouvé ce qui suit sur un Contrat synallagmatique:

Voir aussi le Code Civil Belge:

Je rappelle qu'il ne peut être question de contrat bilatéral que si les deux parties sont au courant du contrat et qu'ils l'ont approuvé.

Dans le cas d'une ACP il faut donc un point à l'ordre du jour, une transmission du contrat proposé aux copropriétaires (ou consultation possible) avant l'AG et une décision explicite de l'AG. Le fait d'avoir payé des montants ne constitue pas une preuve d'acceptation. Une jurisprudence abondante existe sur ce fait.

Dans le cas concret l'IPI a classé sans suite la plainte et/ou est encore en train d'étudier le dossier.

C'est un de cas qui sont à l'origine d'un doute envers l'efficacité de l'IPI à traiter les plaintes envers les agents immobiliers syndic. Et ce cas n'est de loin pas le cas le plus flagrant.

Tarabiscoter est un mot dont la signification m'échappait depuis 2005. Vous le savez.

Mais j'ai trouvé probablement une explication valable avec Google:

Je suis d'accord qu'un des 38 sophismes tend à prouver que l'adversaire est en train de "tarabiscoter".

Mais un sophisme est toujours utilisé pour détourner le spectateur du fait que l'adversaire dit la vérité ou a raison.

Mon raisonnement utilise la construction très classique de thèse (plainte CP), antithèse (constat d'un fait durant l'enquête de l'IPI) et synthèse (L'IPI doit informer les autorités compétentes).

Je ne vois pas en quoi cette méthode de raisonnement soit complexe.

L'ACP est pour l'ONSS l'employeur du employé-syndic. L'ACP est donc responsable des déclarations de l'ACP envers l'ONSS, fait par son représentant.

Le syndic, comme représentant de l'ACP, est responsable envers l'ACP de ses déclarations comme représentant de l'ACP fait à l'ONSS.

On appelle cela la chaîne de responsabilité, qui dans la copropriété forcée est:

Je remercie l'ABSA pour ses précisions. Il est vrai que le mode de fonctionnement de l'IPI est totalement inconnu de la majorité des copropriétaires, surtout que cet institut regroupe les agents immobiliers et les syndics professionnels. Il serait intéressant que l'IPI, explique sur son site, ce qu'un copropriétaire peut attendre de l'IPI. Quels types de plaintes ? Que doivent-elles comprendre ? Comment seront-elles traitées ?
Qui fait quoi au sein de l'IPI ? Quelles conséquences pour le syndic s'il ne respecte pas le code de déontologie ? Quelles sanctions peuvent-elles être prises contre le fautif ?

Je retiens de PIM et de Grmff, que si la copropriété est gérée par un syndic non professionnel, qu'il appartient à l'AG de remplir le rôle de l'IPI. Notez que cette remarque pourrait très bien s'appliquer à un syndic professionnel. Pourquoi dès-lors passer par l'IPI ?
Je reste convaincu qu'un syndic pro ou non, devrait répondre à des critères précis (compétence et intégrité). Il doivent tous deux s'engager par écrit ou sous serment à respecter le code de déontologie. Tout manquement à ce code, devrait sanctionner automatiquement le fautif, par des amendes progressives, avec la sanction ultime en cas de fautes graves ou répétées, de retrait de l'autorisation d'être syndic.
L'IPI étant un organisme professionnel ne peut remplir ce rôle. Donc il faut créer au sein de l'administration(SPF contrôle et médiation) du ministère des affaires économiques, un contrôle des syndics. Cet organisme pouvant travailler en parallèle avec l'IPI pour les syndics professionnels.
Exemple : Si mon syndic non professionnel refuse de me fournir la liste des adresses des copropriétaires, je dois aller en justice. S'il est professionel, je peux m'adresser à l'IPI, qui pourra exercer une contrainte sur le syndic, via son code de déontologie. Pourquoi admettre une telle discrimination ? Si on acceptait de sanctionner les syndics qui ne respectent pas le code de déontologie, ou les obligations qui lui sont imposées par l'article 577-8 ou les statuts.
Je dirai encore à Pim et à Grumff, qu'ils savent aussi bien que moi, que la grosse majorité des copropriétaires ne s'intéresse pas à la gestion de leur copropriété. Dire l'AG, "n'a qu'à" ou le CP "n'a qu'à" aller en justice, est très simpliste et ils savent aussi bien que moi, que cela ne résout pas les conflits mais les accentuent.

Votre raccourci un peu détourné est tarabiscoté. Je ne peux y souscrire. Il n'est nullement de la responsabilité de l'IPI de chercher à ce qu'il n'y ait plus de voleur de voiture, même si cela doit entacher sa respectabilité.

C'est l'AG, et seulement l'AG qui est responsable de virer son syndic si celui-ci fait du grand n'importe quoi.

Par ailleurs, je n'ai pas vu de clause mentionnant que le syndic doit être indépendant et ne peut pas être employé de l'ACP.
Je n'ai pas compris la raison pour laquelle l'ACP devrait être responsable du fait que son syndic dépasse les plafonds octroyés aux bénévoles. C'est le syndic qui est responsable et qui doit se mettre comme indépendant, pas l'ACP...

Bref, vos raisonnements sont tentants pour résoudre les problèmes spécifiques de la copropriété, mais ils sont par trop construits par déduction de supposition. Vous allez chercher trop loin pour trouver le responsable qui vous intéresse...

Cher Tintin,

Je vous remercie pour votre interpellation qui me permet de préciser sans doute certains points:

L'ABSA ne doit pas prendre la défense de l'IPI, il n'a pas besoin de nous pour ce faire. J'ai donné aux lecteurs du forum un autre son de cloche sur les évènements présentés par le CNIC. L’IPI dans cette affaire défend-t-il les syndics ou lui-même ? Pour rappel, le CNIC a écrit « Sans vouloir susciter un sentiment de méfiance chez nos membres et chez nos lecteurs copropriétaires ou non, nous nous interrogeons sur la nécessité même de l’Institut des professionnels de l’immobilier (IPI). »

L'ABSA et l'IPI sont tout à fait indépendants. Pour rappel, les différentes instances de l'IPI, Conseil National et les chambres, sont composées d'agents immobiliers (tous étiquetés d'une association professionnel ou l'autre). Les ordres des médecin, avocats, architecte,... sont organisés de la même manière.
L'ABSA n'a aucun représentant au niveau du conseil national ou des chambres de l'IPI. J’interviens au niveau de la commission de l’IPI des administrateurs de biens. Elle est composée de 6 membres actifs dans le domaine. Cette commission rentre des projets auprès du Conseil National qui a le dernier mot. Il me semble normal que l’IPI fasse appel à ses membres spécialisés dans un domaine pour l’informer ou lui faire des suggestions sur celui-ci.

Nos visions sont-elles différentes? Il se peut dans certains cas. Ma venue sur le Forum me donne un éclairage nouveau sur certains cas vécus et les difficultés réelles de certains copropriétaires. Cela alimente ma réflexion. J'espère que mes interventions alimentent la vôtre. Je constate aussi l'ignorance d'autres copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété. Je partage l'avis de ceux qui disent que des copropriétaires bien informés sont la meilleur protection contre les dérives dans les copropriétés. Les associations de copropriétaires ont là un rôle important. Et nous estimons que ce rôle d'information est aussi le nôtre. En effet, tous les intervenants doivent agir pour un foctionnement harmonieux, et dans le respects de règles, des copropriétés.

???????
Une petite explication sur ce raccourci ?....