Peut-on me forcer à payer un an de loyer à l'avance ?

- 11 mois car nous payons le 1er mois en espèce lors de la signature du bail...
- 1 an car comme nous n'avons pas encore d'emploi, nous ne savons pas exactement où nous allons en trouver un (Malines, BXL, Anvers...) et aussi je devrais avoir un bon salaire (je suis chercheur) donc nous pourrons nous permettre de payer un loyer plus cher à ce moment-là, mais pas maintenant...
- Ce qui nous questionne vraiment c'est "a-t-on le droit de nous demander ça ?" Au pire, si nous acceptons, que peut-il nous arriver (arnaque éventuelle) ?
Merci de vos réponses.

Marie

Le bailleur veut s'offrir de garanties en ce qui concerne le paiement des loyers, ce qui en soi est tout à fait compréhensible.

Mais s'agissant d'un bail de résidence principale (du moins c'est ce que je déduis des informations disponibles), une garantie qui consiste en une somme d'argent qui est mise en gage ne peut dépasser l'équivalent de trois mois de loyer. Or ici, il faudrait payer par anticipation 11 mois de loyer. Pour moi il s'agit en effet d'une mise en gage. En outre, le bailleur ne peut pas disposer des sommes données à titre de garantie locative sans l'accord exprès ou sans décision de justice.

Selon moi donc, l'on cherche ici à contourner les limites légales. Or, la disposition en matière de garantie locative étant impérative, il me semble que la clause est nulle.

En outre le bail est conclu pour une courte durée. Y insérer une clause résolutoire expresse comme celle vantée (même si l'on tente de la faire apparaître comme une condition suspensive en l'espèce) est également contraire à l'esprit et à la lettre de la loi. Cette clause me paraît donc également nulle.

Mais ce n'est jamais que mon opinion,

Bien à vous,

- Oui, il s'agit bien d'une résidence principale
- En fait, nous devons fournir un demi mois de loyer lors de la signature (une autre moitié a déjà été fournie en caution), les 2 mois de garantie locative (à la banque juste après la signature) ET ces 11 mois de loyers ! Ces 11 mois ne sont donc pas bloqués comme les 2 mois de garantie. Ils sont directement virés sur le compte du proprio...
- Je comprends que le proprio veuille se prémunir, mais je trouve tout de même toute cette histoire curieuse car nous pourrions fort bien être salariés et malgré tout de très mauvais payeurs...
Merci pour ces réponses très complètes.

Marie

Un question : le bail est-il fait à tant le mois ou à tant l'année ?

Bien à vous,

Chère Marie,

Nul besoin d'être inspiré pour constater que les deux articles sont contradictoires.

Lorsqu’un bail est fait à tant le mois, il est logique de payer le mois en cause dans le mois. Il est cependant d’usage que le loyer se paye par anticipation, c’est-à-dire en début de mois et non pas en fin de mois. Etablir un contrat pour un an à tant le mois, tout en exigeant le paiement de l’année par anticipation est un non sens.

Si l’on s’en référer aux règles d’interprétation des conventions contenues dans le Code civil, « Ce qui est ambigu s'interprète par ce qui est d'usage dans le pays où le contrat est passé ». « Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. » Ces deux dispositions légales sont de nature à renforcer votre position juridique.

Par ailleurs, l’article 1762bis du Code civil interdit explicitement la clause résolutoire expresse, telle celle qui figure à l’article 31, et il n’est pas contesté que cet article est de droit impératif. Autrement dit, le bout de phrase « Dans le cas où cette somme n’était pas versé sur le compte du propriétaire, le bail serait de commun accord par les 2 parties et le preneur versera une indemnité de rupture de 3 mois de loyer » est légalement nul.

Enfin, il est évident que faire un bail d’un an à tant le mois, puis faire payer l’année par anticipation est constitutif d’une garantie locative.

L’art. 10 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur précisent :

La loi interdit donc qu’une garantie locative constituée par une somme d’argent excède trois mois de loyer. Toute clause contraire est nulle.

Le bailleur vous demande donc de conclure un contrat dont une série de clauses sont nulles de par l’effet de la loi, du moins c’est mon opinion. A défaut d’être nulles, elles ne peuvent s’interpréter qu’en votre faveur.

Vous pourriez, partant, jouer l’autruche
(depuis le temps que j'avais envie de la placer celle-là  )

et signer le bail, puis refuser l’application des clauses nulles. Mais cela serait immanquablement source de vives tensions. Cela risque même d’aboutir chez le juge de paix, qui vous donnerait vraisemblablement raison. Mais que de tracas pour vous …. et pour le bailleur.

Je ne puis que vous conseiller d’attirer l’attention de l’intermédiaire sur la fragilité de certains aspects du contrat, et, c'est là la seule voie raisonnable, de demander qu’un contrat équilibré et conforme à la loi soit conclu.

Bien à vous.

Chère Marie,

Je ne connais personne qui utilise de tel procédés en Belgique. La règle, c'est "deux mois de garantie, caution d'un belge éventuellement, preuve de salaire, contrat court terme pour commencer (pour éviter d'être bloqué avec un mauvais locataire dont on a du mal à se débarrasser)

Je ne connais personne qui ait jamais exigé le payement d'une année complète de loyer. (j'en connais un, à qui je l'avais proposé en boutade pour éviter les frais de transfert internationaux... et il l'a fait!) Je n'ai pas fait l'analyse pour savoir si c'était juridiquement faisable, mais je crois Gof sur parole.

Je te donne juste mon sentiment: cela pue. Mon pif me dit que cela ne tient pas la route, et qu'il y a un problème grave. Laisse tomber. Travaille pas avec des bricoleurs de ce genre! Ne te laisse pas aveugler par un appart qui semble trop beau pour être vrai.

Quabd c'est trop beau pour être vrai, généralement, c'est que cela n'est pas vrai. Et quand c'est trop faux pour être vrai, pareil.

Le problème va être de récupérer l'acompte de 225 €......

Je serais étonné qu’il soit signé, puisque le nom bu bailleur n’y est pas mentionné… (Dixit Marie)

Par contre je retiens l’idée de conclure un bail dont le loyer est fixé par trimestre, et payable anticipativement. C’est déjà plus équilibré et acceptable par les deux parties en cas de difficultés pour le locataire de prouver sa solvabilité…

Je découvre le sujet et moi aussi je trouve le principe foireux.  que le propriétaire cherche à se prémunir contre les mauvais payeurs, quoi de plus normal avec l'évolution des moeurs et des lois.
Moi non plus je n'ai jamais rencontré un tel bail.
je rejoins les autres et mon conseil est fuir ce contrat et ce appartement.  En cherchant encore un peu, vous en trouverez d'autres!