Election de Command

Sur www.notaire.be, vous pouvez également consulter le cahier des charges uniforme des ventes publiques. On y traite de l'élection de command. En gros, il y a élection de command quand une personne (adjudicataire)  se réserve cette faculté en achetant en vente publique et qu'elle désigne ensuite un tiers, véritable acheteur.
Cette procédure sert donc pour ne pas apparaître en salle de vente.

Mais attention : on a 24 H pour se rendre chez un huissier et faire signifier au notaire le changement d'acheteur sinon le fisc estimera qu'il a eu 2 ventes et donc 2 taxations.

Ci-après un extrait d'un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 4 février 2003.

Il faut cependant nuancer ces explications en ce que la réserve d'élection de command en matière de vente sur saisie immobilière est de droit.

Voici ce que précise l'article 1590 du Code judiciaire en matière de saisie-exécution immobilière :

Bien que ne connaissant pas bien cette procédure, je déduis néanmoins de ce texte que l'adjudicataire doit :
- soit élire command à la fin des enchères au plus tard au moment où le notaire dresse l'acte authentique d'adjudication, en sorte que l'élection soit reprise dans cet acte,
- soit faire signifier cette élection par voie d'huissier, mais au plus tard le lendemain.

Autrement dit, la démarche que l'adjudicataire entreprend lui-même le lendemain, sans l'intervention d'un huissier, est à mon sens irrecevable.

Bien à vous,

Oui c'est obligatoire. Dans la pratique, cela constitue même parfois une difficulté parce que il n'est pas toujours aisé de trouver un huissier qui puisse agir si vite. C'est pourquoi il est souvent choisi et averti avant la vente publique.

Ce cas n'est pas si rare. Lorsqu'un bien indivis entre époux est vendu, si l'un des deux peut acheter sa moitié indivise en vente publique, il ne subit que 1 % de taxation calculé sur la valeur vénale de tout le bien plutôt que les taux prévu spar les droits d'enregistrement (10 ou 12, 5 % selons les Régions) qui seraient calculés sur la 1/2 du bien, que les autres candidats adjudicataires devraient, eux, supporter. Cela constitue pour le coindivisaire un avantage financier important par rapport aux autres candidats adjudicataires. mais voilà ! Si on apparaît en personne, dans certains cas, cela peut indisposer l'ex-conjoint et augmenter les enchères. Alors, on utilise l'élection de command. Je suppose que l'on est dans ce cas de figure.

nous sommes en matière fiscale. C'est l'article 159 du Code des droits d'enregistrement qui compte :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général :

1° les déclarations de command, à condition:

a) que la faculté de déclarer command ait été réservée dans l'acte d'adjudication ou de vente;

b) que la déclaration soit faite par acte authentique;

c) qu'elle soit notifiée par exploit d'huissier de justice au receveur de l'enregistrement ou que l'acte soit présenté à la formalité, au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du contrat.

A défaut d'exécution de ces conditions, la déclaration de command est considérée comme une revente pour l'application du présent code. Par dérogation à ce qui précède :

a) la déclaration de command dans les adjudications qui ont eu lieu légalement sous la condition suspensive de l'absence de surenchère, doit, pour être exemptée du droit proportionnel, être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou lui être signifiée au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui où expire le délai légal de surenchère;

b) la déclaration de command dans les adjudications par suite de surenchère sur aliénation volontaire d'immeubles, doit, pour être exemptée du droit proportionnel, être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou lui être signifiée au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication.

Dans ces cas, la déclaration est inscrite ou mentionnée au pied du procès-verbal d'adjudication, sans qu'il soit besoin de la notifier au receveur de l'enregistrement;

Il faut un huissier, point.

Merci encore une fois cher perseverant..
Voici ce que le notaire ,semble t-il, a dit à l'adjudicataire apparent le jour(28/11/2207) lorsqu' il s'est présenté avec son notaire pour la déclaration de command:
Attendu que Monsieur le Notaire X , notaire associé de la première citée a refusé d'en prendre acte en précisant:"....je vous ai expliqué que le receveur de l'enregistrement de Bruxelles 2 auprés duquel je dois faire enregistrer l'acte considérait qu'il ne pouvait y avoir application de l'article 159,1° du code des droits d'enregistrement ne s'agissant pas d'une vente publique faite légalement sous la condition suspensive de l'absence de surenchère...Toutefois, et comme je vous en ai déjà fait part, vous pouvez élire command pour Madame Y, sans application du dit article 159;1°, mais à condition que les montants suivants soient payés..."

Il s'agit d'un passage rapporté par l'adjudicataire apparent dans sa citation.
MERCI de vos lumières et de m'éclaircir ce passage? Est ce que le notaire a raison?

je vous informe que que le document que j'ai signé le 12 NOVEMBRE 2007 avec l'adjudicataire apparent : PV d'adjudication condition suspensive ABSENCE DE surenchère.

MILLE MERCI JE SUIS NUL PART.....

Je n'ai pas de notaire , il s'agit d'un notaire désigné par le tribunal , il n'y'a pas eu de convention de divorce, chacun de nous souhaitait l'attribution préférentielle mais le tribunal nous a débouté...Le PV d'adjudication prévoyait la condition suspensive de l'absence de surenchère...Mon avocat ce n'est pas sa spécialité, sincèrement , je ne comprends rien..rien...

Tout dabord, je tiens à vous remerciez de ce formidable forum...je suis vraiment perdu, le notaire soutien une idée, l'acheteur considère qu'il a été lésé et moi  co-vendeur, je ne suis nul part.
L'adjudicataire apparent voulait faire "election de command" à mon ex-epouse (qui  occupe les lieux pour le moment), je ne sais pas;est ce que ce sont des manoeuvres dilatoires pour retarder indifiniment la vente? je suis dirigé vers votre forum car on m a parlé du bien de ce forum et des pistes et conseilles qui prodiguent..et pour vous dire j'ai appris beaucoup de choses..Merci d'apporter vos contributions à cette difficulté..Encore mes remerciements...

Je vous en remercie GOF, les mots me paraissent pauvre pour vous dire merci...

je suis co-propriétaire (co-vendeur avec mon ex-épouse), c 'est son compagnon qui a voulu faire "élection de command".(pour rappel: la vente a eu lieu le 12 novembre 2007 avec condition suspensive de l'absence de surenchère. Le 27 novembre 2007 à minuit, la vente est devenue définitive.
Le 28 novembre 2007, l'adjucataire se présente avec son notaire chez le notaire qui a conclu la vente pour élir command. ce dernier refuse.

Je vous confirme que votre raisonnement de départ est EXCELLENT.

Une dernière question SVP: D'aprés ce que j'ai compris, la citation en référée de l'adjudicataire apparent n' est pas recevable? MERCI MILLE FOIS..
une seconde question pourquoi son avocat  a pris ce risque? MERCI