urbanisme: combles et pas appartement...

- dans l'acte de base, les lieux sont repris sous quel libellé ? (appt, combles ?)
- c'est une rénovation ?
- taille de l'immeuble ?
- il y a un syndic ?
- il y a une condition suspensive de prêt dans le compromis ?
- le vendeur a laissé passer la date limite du 28/8 sans broncher ?
- c'est le notaire qui a rédigé le compromis signé ?...
- ...

Bref, il y a un tas de questions incidentes. Cela risque de devenir très pointu et de sortir du cadre du forum.

Vous devriez consulter un juriste, avec les pièces du dossier.

Je vais me renseigner merci pour vos précieux conseils

Encore une question, mais qui a son importance : le bien a-t-il été vendu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ?

oui un agent immobilier du réseau ****** (identification supprimée par le modérateur: cfr règlement)

Vous êtes confrontés à une situation relativement fréquente mais néanmoins ennuyeuse.

Sur le plan civil, vous avez acheté un bien qui a été qualifié d’appartement par le vendeur et l’acheteur, mais sur le plan urbanistique, cet appartement s’avère ne pas en être un.

Les règlements d’urbanisme sont pourtant d’ordre public. Cela veut dire qu’ils prévalent dans le cas d’espèce aux normes civiles et le bien acheté sont des combles et non pas un appartement. En occupant les lieux à titre d’habitation, vous commettez une infraction urbanistique. S’agissant d’une infraction continue dans le temps, celle-ci n’est pas susceptible de prescription extinctive, en sorte que même dans 10 ans l’on peut encore vous ennuyer à ce propos.

Comme l’a déjà soulevé Pim, votre contrat de vente a ce que l’on appelle une cause. En droit, la cause fait l’objet de théories assez complexes. L’on pourrait résumer que la cause du contrat de vente que vous avez conclu est l’achat d’un appartement pour vous y loger. Au sens du Code civil, la cause doit être licite pour que le contrat soit valable. Or, vous commettriez une infraction aux lois de l’urbanisme en habitant un bien qui n’est pas du logement. Je serais donc tenté d’affirmer que votre contrat est nul.

Une autre cause de nullité d’un contrat est-ce que l’on appelle l’erreur. Vous pensiez acheter un appartement, alors qu’il s’agit en fait de combles. Il y a donc erreur sur l’objet de la vente. Cette erreur est excusable dans votre chef, puisque vous avez visité un bien qui est tout à fait habitable. En outre, ce bien a été vendu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, qui, pour respecter son obligation professionnelle d’information, aurait dû s’enquérir auprès des autorités compétentes sur la situation urbanistique du bien.

Je suis donc d’avis que vous pouvez mettre en cause la responsabilité contractuelle du vendeur, même si celui-ci n’avait pas une parfaite connaissance de la situation urbanistique de son bien. Vous pouvez également, me semble-t-il, engager la responsabilité extra-contractuelle de l’agent pour défaut d’information.

Ce n’est pas le notaire qui va régler cette affaire. Même s’il peut jouer un rôle de conciliateur, ce n’est pas son rôle.

Il serait dès lors utile que vous adressiez une lettre de mise en demeure au vendeur et à l’agent dans laquelle vous exposez clairement les informations qui vous ont été communiqués par l’administration, à votre initiative. Vous indiquez clairement qu’il était votre intention d’acheter un appartement, c’est-à-dire une habitation conforme aux lois d’urbanisme, conformément aux termes du compromis de vente, et non pas des combles. Poursuivez en indiquant que vous constatez que le vendeur n’est pas en mesure de livrer la chose promise (un appartement conforme) conformément au contrat de vente.

Selon les sanctions prévues dans votre compromis, vous finalisez vos propos, soit en exigeant l’annulation de la vente aux torts du vendeur, soit en le poursuivant, mais moyennant dommages et intérêts.

Vu la complexité de cette affaire, il vous est très vivement conseillé de consulter d’urgence un avocat spécialisé en droit de l’immobilier (www.avocat.be) et ce d’autant plus que des conséquences fiscales sont liées à une vente immobilière (obligation du paiement des droits d’enregistrement dans un délai déterminé).

J’ai connaissance d’un cas similaire au vôtre. Aujourd’hui, l’urbanisme exige un permis d’urbanisme pour pouvoir affecter le bien au logement, ce qui engendre un coût phénoménal pour la mise en conformité (réfraction au feu, évacuation de secours, …), y compris des parties communes de l’immeuble.

Mais surtout, n’oubliez pas que ce n’est pas vous qui avez commis la faute …

Bien à vous,

C'est en effet très perturbant.

Il semblerait que cette situation est relativement fréquente pour des immeubles divisés juridiquement avant la fin du siècle dernier.

Entre-temps, j'ai pu constater une prise de conscience de cette problématique au niveau de beaucoup d'études notariales à l'occasion de la division juridique.

Je m’inspire ici très largement des propos, que je partage par ailleurs, des professeurs Bernard Dubuisson et Patrick Wéry, (« La conclusion du contrat de vente par l’entremise d’un agent immobilier », in La mise en vente d’un immeuble – hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, 2005).

L’agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil. Il est le professionnel de l’immobilier et doit, à ce titre, utilement informer son client sur les différentes facettes de l’opération immobilière qu’envisage ce dernier. Si le client est une source importante d’informations, l’agent reste tenu de vérifier celles qui lui sont transmises. Il doit en outre, en sa qualité de professionnel disposant d’une compétence et de connaissances nécessaires à la parfaite compréhension de l’opération immobilière envisagée, compléter le tableau avec les données dont ne dispose pas son client, mais qui sont néanmoins nécessaires. Cela comprend notamment l’obligation de récolter toute information qui a « une influence sur la validité, l’efficacité ou l’utilité de l’opération evisagée ».

Sur le plan urbanistique et de l’affectation des lieux en particuliers, l’agent doit s’enquérir préalablement à la vente de la situation urbanistique de l’immeuble et en informer utilement l’acquéreur. « Il veillera à ce que son dossier contienne un certificat d’urbanisme conforme aux exigences de la Région » concernée.

A défaut de respecter ces devoirs, il risque de voir sa responsabilité contractuelle engagée vis-à-vis de son client, et sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de la partie contractante de ce dernier.

Cordialement,

Merci à Gof pour ces excellentes explications. C'est technique, c'est fort juridique, mais c'est clair et très instructif.

Merci monsieur le Juriste en chef...

Cela « arrangerait » sans doute beaucoup de monde que vous signiez dès à présent l’acte authentique et que vous payiez le solde du prix.

Mais prudence, prudence car, en ce faisant, pour perdez vos munitions. Que feriez-vous en effet si l’urbanisme soumettait la régularisation à l’exécution de travaux onéreux ? A Bruxelles, le service d’incendie et d’aide médicale urgente doit, en matière d’immeubles à appartements, rendre un avis obligatoire dans le cadre d’un permis d’urbanisme. Le terme avis peut ici abuser quelque peu en ce qu’il s’agit d’un avis qualifié en droit d’avis conforme. Cela veut dire que cet avis doit être suivi, sans possibilité de dérogation. Autrement dit, la commune ne peut délivrer le permis d’urbanisme que si celui impose les travaux décidés par les pompiers dans leur avis préalable. Après travaux, les pompiers doivent effectuer une nouvelle visite des lieux et délivrer une attestation de (non-)conformité à leur avis.

Les travaux imposés de la sorte par l’avis des pompiers concernent la sécurité dans le bâtiment et ne se limitent pas au logement que vous achetez : compartimentage des logements et leur réfraction au feu, moyens de lutte contre l’incendie, évacuations de secours, … Le coût de ce type de travaux, qui peuvent affecter tous les logements de la copropriété, se monte très rapidement à plusieurs dizaines de milliers d’euros et se pose ensuite la question de savoir qui va les financer : le vendeur, vous, la copropriété, …

Obtenir un permis d’urbanisme à Bruxelles ne va pas toujours très vite et le délai de trois mois me paraît quelque peu optimiste. Si vous signez l’acte, où vous logeriez-vous en attendant de pouvoir occuper les lieux, qui remboursera votre prêt hypothécaire, etc.

Bref, il y a tellement d’incertitudes, notamment sur le plan financier, que personnellement je refuserais de payer le prix au vendeur aussi longtemps qu’il n’aura pas livré la chose convenue, c’est-à-dire un appartement en ordre sur le plan de l’urbanisme.

Je vous rappelle également que c'est le vendeur qui à commis une faute et que le compromis de vente vous permet en principe de réclamer la résolution de la vente à ses torts, moyennant dommages et intérêts (soit, en général, la restitution de l'acompte + 10 % du prix d'achat). En signant l'acte l'authentique sans autre forme de procès, vous "couvrez" la faute du vendeur en quelque sorte, sans même vous en apercevoir.

Les enjeux pour vous sont beaucoup trop importants et vous échappent en partie. C’est pourquoi il est indispensable de vous faire assister dans cette affaire par un avocat. Cela vous coûtera de l’argent, certes, mais cela peut vous éviter de très gros ennuis par la suite, notamment financiers. Si le notaire peut être un conseiller en matière de vente immobilière, ce n’est pas son rôle véritable de dénouer un contentieux.