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Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

gougloux
Pimonaute
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Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Bonjour à tous,

Dans le cadre de notre recherche active de terrain à bâtir, nous avons, par pur hasard, rencontrer quelqu'un qui pourrait être prêt à nous vendre un terrain.

Le propriétaire a acheté une grande parcelle (+/-80 ares) il y a 3 ou 4 ans, à fait construire son habitation sur une partie, et serait éventuellement disposé à borner et vendre une parcelle qui reste à délimiter (+/- 15ares).

Le problème qui se présente, et qui pourrait freiner le propriétaire à vendre maintenant est la taxe sur la plus value à laquelle il serait soumis.

D'après mes recherches sur le net; il serait taxé à hauteur de 33% sur la plus value.

Mes questions sont les suivantes:

- comment calculer concrètement la plus value ?

- dans l'hypothèse d'une vente, existe-t-il une solution pour réduire la taxation sur la plus value ?

D'avance, merci pour vos précieux conseils

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Ces remarques vous sont, bien entendu adressées dans un but constructif et nous nous réjouirons de l'écho que vous leurs réserverez afin d'éclairer tout un chacun.

Je n'en doute pas.

En liminaire, il convient de relever que la parcelle de 80 ares, dans son ensemble, est à présent bâtie.

J'avais bien compris votre tentative de "glissement de terrain".... mais cela m'étonnerait que cela fonctionne.

Comment pouvez-vous affirmer que l'achat de la parcelle de 15 are convoitée est "non bâtie" ?

Comment pouvez-vous affirmer l'inverse ?

Ce n'est pas la parcelle de 80 ares qui est intégralement bâtie. C'est un terrain sur lequel il y a probablement une habitation d'env. 200 m² au sol.

D'ailleurs, très souvent, lorsqu'on reçoit le revenu cadastral, il est décomposé en partie bâtie et partie terrain....

Considérer que les 80 ares sont bâtis et que par voie de conséquence en revendre une partie, c'est à considérer comme bâti et en outre comme résidence principale du vendeur.... et donc non taxable .... c'est bien essayé, mais cela ne marchera pas.

En réalité, il s'agit bien d'un morceau de terrain non bâti..., qui ne pourra être vendu que moyennant délivrance d'un permis de lotir. Et on a rarement procédé au lotissement d'un immeuble bâti  lol

La solution alternative ce serait, par exemple, que le proprio actuel des 80 ares fasse construire lui-même une 2e maison et qu'il la revende... Mais, cela n'ira pas non plus, car pour éviter la taxation sur plus-value, il faudrait qu'il y soit domicilié....


Quant à savoir comment l'administration procédera à son calcul, je suppose que ce sera sur base d'une règle de 3.

Mais comme signalé par Gof, le ruling existe....


Erik DECKERS
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

J'avais bien compris votre tentative de "glissement de terrain".... mais cela m'étonnerait que cela fonctionne.

Cher Monsieur Deckers,

Pour ne pas glisser dans un sous-entendu délicat qui voudrait laisser croire que nos interrogations soient douteuses, il nous semble opportun de rappeler qu'en Belgique, la Cour de cassation a consacré le droit de la voie la moins imposée.

En "bon père de famille", il est donc légitime que tout un chacun se questionne sur les possibilités que nous offrent les Lois qui nous régissent pour tenter d'en tirer le parti le plus honorable dans le cadre de la préservation de nos intérêts propres.

A ce titre, dans un cas similaire à celui qui nous occupe dans ce sujet, un des membres de notre association à réalisé l'économie d'une taxation de quelques 161.000 € illégalement réclamés par l'administration.

Ce dossier nous laisse à penser qu'il ne faut pas toujours se fier à l'avis de l'administration qui semble, parfois, défendre d'autres intérêts que ceux du contribuable.

Bien entendu, nous conviendrons que ce type de démarche doit en valoir la chandelle ...

Ceci dit, nous ne pouvons que vous féliciter du travail par vous réalisez dans ce forum et de l'éclairage que nous avons conscience que vous offrez à ses participants.

Soyez assuré que notre intervention est donc "participative"  smile

Cordialement,


Pierre Dimmers
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PIM
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Pour ne pas glisser dans un sous-entendu délicat qui voudrait laisser croire que nos interrogations soient douteuses, il nous semble opportun de rappeler qu'en Belgique, la Cour de cassation a consacré le droit de la voie la moins imposée.

Je n'en doute pas non plus.
C'était juste pour le plaisir du jeu de mots, cette référence au glissement de terrain.

A ce titre, dans un cas similaire à celui qui nous occupe dans ce sujet, un des membres de notre association à réalisé l'économie d'une taxation de quelques 161.000 € illégalement réclamés par l'administration.

Un cas similaire ?
Pourriez-vous être un peu plus explicite ?

Ce dossier nous laisse à penser qu'il ne faut pas toujours se fier à l'avis de l'administration qui semble, parfois, défendre d'autres intérêts que ceux du contribuable.

L'administration n'est pas parole d'évangile et elle se fait souvent remonter les bretelles et c'est tant mieux. C'est notamment à cela que servent les fiscalistes.

Mais, lorsqu'une question est posée ici, il convient de donner des éclairages adéquats.

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.


Erik DECKERS
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.

Compte tenu d'un agenda chargé, permettez-nous de revenir vers vous dans le courant de la semaine prochaine afin de satisfaire à votre demande.

Dans l'intervalle, nous vous souhaitons un excellent week-end.


Pierre Dimmers
Administrateur
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AADIP
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.

Voici donc les faits ...

Un jeune couple avait fait l'acquisition d'une parcelle de terrain à bâtir dans le but d'y ériger une maison uni-familliale pour abriter leur famille.

Malheureusement, lors de la demande de permis de bâtir, les autorités communales concernées ont exigé qu'une voirie d'accès soit réalisée, et ce, aux frais exclusifs des propriétaires.

Cette charge énorme en rapport du budget que le couple comptait allouer à la construction de leur « nid », les contraint à abandonner leur projet et à revendre le terrain.

Un promoteur, leur proposa d'« échanger » le terrain en contre-partie de plusieurs appartements dans le complexe immobilier qu'il envisageait de construire sur le terrain.


Au terme de l'opération, notre jeune couple se vit propriétaire de ces appartements et au final considérèrent que l'opération s'était avérée intéressante d'un point de vue patrimoniale.

C'était compter sans l'intervention de l'administration fiscale qui jugea bon de tenter de taxer la plus value réalisée par le jeune couple.

C'est ainsi qu'il leur fut adressé une note d'imposition de quelques 161.000 €

Opposition fut faite contre cette tentative de taxation et une action en réclamation fut introduite.

Cette action reposait sur le fait que lors de la revente du terrain, des appartements y étaient déjà construits par le promoteur ... et que, partant, n’était d’application, ni l’article 90.8 du CIR 92 qui considère que sont des revenus divers :

« Les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles non bâtis. »


Pas plus que l’article 90, 10° du CIR 92 qui vise, quant à lui  :


« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis s’il s’agit :

a)    de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ;

b)    de biens bâtis qui ont été acquis par la voie de donations entre vifs ;

c)    de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreuxsur lesquels un bâtiment à été érigé par le contribuable. »* *(c’est nous qui souligons)

Au terme des différents arguments présentés, l'administration fut contrainte de faire volte face et d'annuler la taxation illégalement sollicitée.

Voici donc, cher Monsieur Deckers, l’exemple d’un glissement de terrain tout à fait d’aplomb …  smile

Cordialement,


Pierre Dimmers
Administrateur
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PIM
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Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Voici donc, cher Monsieur Deckers, l’exemple d’un glissement de terrain tout à fait d’aplomb …

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Merci aussi de ne pas avoir oublié de revenir pour soutenir votre thèse.

L'histoire est bien ficelée, mais je n'oserais pas prétendre que dans le cas soulevé initialement par "gougloux" (qui ferait d'ailleurs bien de nous raconter sa suite aussi), votre exemple soit applicable.

Il me paraît en effet que "votre" jeune couple a pu éviter la taxation en jouant sur la contradiction "bâti" et "non bâti" (en l'espèce les quotités de terrain échangées).

Il s'agit dans la question initiale posée d'un terrain sur lequel on bâti une villa, puis on divise le terrain dans sa partie non bâtie pour revendre celle-ci.
Ce qui n'est tout de même pas la même chose que dans votre exemple.

Mais n'oublions pas que s'il existe des fiscalistes, c'est bien parce que cette matière est "à interprétations" et jurisprudence diverse...


Erik DECKERS
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