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Pv d'assemblée Générale

JJacques
Pimonaute
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Pv d'assemblée Générale

Je voudrais bien savoir quel est le délai maximun après une assemblée générale ,dont dispose le syndic pour faire parvenir aux copropriétaires le PV de la réunion.

Merci d'avance

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

JJacques a écrit :

Je voudrais bien savoir quel est le délai maximun après une assemblée générale ,dont dispose le syndic pour faire parvenir aux copropriétaires le PV de la réunion.

Merci d'avance

Légalement il n'y a aucun délai, puisque le PV n'est pas imposé par la loi.

Mais les décisions des AG doivent être repris dans le registre des décisions de l'AG endéans les HUIT jours.

Art. 577-8 CC
(...)
§ 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de I'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.

L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi que son siège social. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec lui sans délai et notamment le lieu où, au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de I'assemblée générale peuvent être consultés.

L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
2. de consigner les décisions de l'assemblée générale dans un registre visé à l'article 577-10, § 3
(...)

Art. 577-10
(...)
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.

Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
(...)

(en gras les phrases clés).

Demandez lui donc de pouvoir consulter ce registre des décisions (= un regsitre est un livre lié et pas une farde avec des feullies).

Si vous constatez le PV des décisions de l'AG n'y sont pas repris, demandez lui à les consigner dans ce registre et de vous en fournir un extrait endéans par exemple les huit jours.

Décisions = texte des points comme mentionné dans l'OJ, le nombre de votes oui, non et abstentions, le fait que le vote a obtenu la majorité requise et les noms de ceux qui ont contre (= non, si le point a été accepté ou oui, si le point n'a pas été accepté).

Le PV des décisions devrait reprendre au début les données de la réunion (lieu, date, heure, ...) ainsi que la liste des présents, représentés (avec le nom du mandataire)  et l'ordre du jour mentionné dans l'invitation.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Le délai des 8 jours concerne la nomination du syndic, et non le recopiage de décision dans le livre des AG...

Nuance.


Grmf!
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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Grmff a écrit :

Le délai des 8 jours concerne la nomination du syndic, et non le recopiage de décision dans le livre des AG...

Nuance.

Relisez les articles cités ...

1. La loi dit:

Un extrait de l'acte

L'acte doit donc exister avant l'affichage, si non on ne peut pas faire d'extraits.

2. L'acte ne peut être que le PV des décisions, tel que repris dans le registre

3. La loi ne spécifie pas qu'un acte de PV de décisions doit être traité autrement, selon les décisions prises

4. Mais la loi dit que l'affichage de l'extrait doit avoir lieu endéans une période spécifique.

5. Donc tous les PV des décisions doivent être repris dans le registre endéans les 8 jours.

Autre approche:

Dans la majorité des ACP le syndic est nommé annuellement. Donc l'extrait doit pouvoir être fait endéans les 8 jours.
Donc si le syndic est nommé durant l'AG, le PV doit exister endèans les 8 jours.

PS: une réélection d'un syndic n'existe pas, si on lit la loi. Encore une habitude d'avant 1994 à éliminer.


Cordialement,

Luc

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : Pv d'assemblée Générale

Encore faut-il s'entendre sur ce qu'est cet "acte Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de I'immeuble, siège de l'association des copropriétaires."

Une autre interprétation de l'article 577-8 pourrait être la suivante :

Les articles 577-2 et suivants du Code civil se situent ... dans le Code civil.

Si l'on s'en réfère aux articles 1317 et suivants du Code toujours, l'acte doit être compris comme la matérialisation d'un contrat (un écrit en résumé). Selon moi, une décision d'AG n'est pas un contrat.

Cette décision peut cependant être à l'origine d'un contrat, lequel sera matérialisé par un acte.

Lu en ce sens, nous avons donc la décision d'une AG de désigner tel syndic. Cette décision est ensuite concrétisée par un contrat, contrat qui, selon l'article 577-8, doit être matérialisé par un acte. C'est un extrait de cet acte qui doit être publié dans les 8 jours.


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : Pv d'assemblée Générale

La loi ne reprend pas de délai pour la communication des pv d'AG. Ceci dit le copropriétaire n'a que trois mois pour intervenir auprès du juge de paix.

Le pv doit être envoyé le plus rapidement possible. Un délai de un mois est considéré comme convenable par la jurisprudence. Ce même délai est repris dans le projet de loi Nyssens-Hamal.

Il est plus que raisonnable...


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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JJacques
Pimonaute
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Re : Pv d'assemblée Générale

Je remercie toutes les personnes qui m'ont m'envoyé une réponce à ma question et de ce fait m'éclairé sur ce sujet .

JJacques

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Gof a écrit :

Encore faut-il s'entendre sur ce qu'est cet "acte Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de I'immeuble, siège de l'association des copropriétaires."

Une autre interprétation de l'article 577-8 pourrait être la suivante :

Les articles 577-2 et suivants du Code civil se situent ... dans le Code civil.

Si l'on s'en réfère aux articles 1317 et suivants du Code toujours, l'acte doit être compris comme la matérialisation d'un contrat (un écrit en résumé). Selon moi, une décision d'AG n'est pas un contrat.

Cette décision peut cependant être à l'origine d'un contrat, lequel sera matérialisé par un acte.

Lu en ce sens, nous avons donc la décision d'une AG de désigner tel syndic. Cette décision est ensuite concrétisée par un contrat, contrat qui, selon l'article 577-8, doit être matérialisé par un acte. C'est un extrait de cet acte qui doit être publié dans les 8 jours.

Oui, mais ....

- d'abord: si l'acte, énoncé à l'Art 577-8 est le contrat du syndic, alors ... le contrat du syndic doit toujours être un contrat écrit. Mais l'obligation d'avoir un contrat écrit entre le syndic et l'ACP n'est (actuellement) nulle part imposé (même pas dans la déontologie de l'IPI)

- puis, si on lit les articles et titres, qui précèdent l'article 1317 CC, on trouve:

CHAPITRE VI. - DE LA PREUVE DES OBLIGATIONS, ET DE CELLE DU PAYEMENT.

  Art. 1315. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver.
  Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

  Art. 1316. Les règles qui concernent la preuve littérale, la preuve testimoniale, les présomptions, l'aveu de la partie et le serment, sont expliquées dans les sections suivantes.

  SECTION I. - DE LA PREUVE LITTERALE.

  § 1. DU TITRE AUTHENTIQUE.

  Art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
  (Il peut être dressé sur tout support s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres.) <L 2003-03-11/32, art. 28, 011; En vigueur : 27-03-2003>

Donc le CC ne parle pas de contrats, mais de preuves.

- finalement, si le notaire fait le PV de l'AG, il le fera tel que décrit à l'article 1317.

Conclusion: je crois cette interprétation ne tient pas debout, sauf si le contrat du syndic est obligatoirement écrite et que seulement des contrats peuvent être des preuves. Ce qui n'est pas le cas, je crois.

Donc je maintiens ma position.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

ABSA a écrit :

La loi ne reprend pas de délai pour la communication des pv d'AG. Ceci dit le copropriétaire n'a que trois mois pour intervenir auprès du juge de paix.

Le pv doit être envoyé le plus rapidement possible. Un délai de un mois est considéré comme convenable par la jurisprudence. Ce même délai est repris dans le projet de loi Nyssens-Hamal.

Il est plus que raisonnable...

La dernière AG de mon ACP, qui n'a pris que 6 décisions, a eu lieu il y a 27 jours. Chaque point n'avait un longueur d'une à 2 lignes en tout. A ce moment je n'ai pas encore reçu le PV, qui sera du type "décisions".

Vous trouvez cela logique ?

Moi pas.

Donc je suis pour l'envoi matériel du PV des décisions endéans les 8 (huit) jours, tenant compte des faits suivants
1. 75% du PV peut être préparé à l'avance en WORD
2. Le PV de vote peut être tenu avec un fichier EXCEL (ou directement avec une table dans le PV pour les petites ACP).
3. Le prix d'un portable, réservé uniquement pour les AG, est un investissement normal, abordable et rentable pour un syndic professionnel qui s'adapte aux changements.

Vous voulez vraiment en rester avec les méthodes qui existaient au moment de la loi de 1922? A ce moment on avait en effet besoin d'un peu plus de temps pour rédiger un PV.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Pv d'assemblée Générale

Luc,

Je trouve logique que le PV soit envoyé endéans les 6 semaines. En outre, je trouverais logique également que le délai de forclusion de 3 mois commence seulement à l'envoi du PV. Ceci aurait le mérite de mettre la pression sur le syndic pour envoyer le PV très vite...

Un mois est parfois un délai très court, par exemple pour les AG ayant lieu mi-décembre.

Ceci étant dit, ce n'est pas parce que c'est logique que c'estla loi actuelle. Il ne faut pas prendre ses désir pour des réalités: actuellement, le délai d'envoi du PV n'existe pas.


Grmf!
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luc
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Re : Pv d'assemblée Générale

Grmff,

Pas d'accord avec votre raisonnement.

Je viens de démontrer qu'indirectement ce délai existe et est d'une durée de huit jours. Comme les syndics avant 1964 en France vous défendez la position ce qui n'est pas explicitement inscrit dans la loi n'existe pas.

Ce type de raisonnement rend obligatoire, comme en France, d'avoir une loi très explicite et très détaillée.

Mais ... la proposition NYSSENS-HAMAL part du fait qu'on n'appliquera pas le système détaillé Français.

Cela ne sera possible qui si on accepte des règles implicites.

Dans un jugement récent,  où le SNP a appuyé le copropriétaire demandeur, le Juge de Paix de WAVRE, vient d'en donner un exemple éclatant. En effet il a démontré point par point qu'une liste d'adresse des copropriétaires, qui n'est pas prévue par la loi (la thèse  du syndic), est de fait obligatoire et que les copropriétaires y ont accès, s'ils le demandent.

Accepter le système Belge d'une législation minimale, complété par une jurisprudence, exige qu'on admet qu'ils y a des obligations implicites. Il faut accepter le coté revers de la médaille.

Personnellement je trouve le système Belge moins avantageux, puisqu'il oblige le copropriétaire de travailler avec un avocat, vu la nécessité d'une connaissance assez pointu de la jurisprudence est nécessaire.

Ce qui déséquilibre les relations entre le syndic et les copropriétaires. D'où la nécessité d'avoir une loi qui est réellement impérative. Ce qui n'est pas le cas à ce moment, si ... on croit la jurisprudence concernant la copropriété.

Le système français est très détaillé, mais il est permet beaucoup moins d'interprétations. Il ne nécessite pas une connaissance approfondi de la doctrine, ... .

Ce système est donc accessible à des non-juristes, moyennant une brochure officielle, édité par un organisme officiel. Ce qui est le cas en France.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Je viens de démontrer qu'indirectement ce délai existe et est d'une durée de huit jours. Comme les syndics avant 1964 en France vous défendez la position ce qui n'est pas explicitement inscrit dans la loi n'existe pas.

Votre démonstration ne tient pas. En tout cas, c'est mon avis. Je vous l'ai donné, et vous en faite ce que vous voulez.

Dans le cas du jugement de Wavre pour les adresses, il est à noter que l'avis de la commission de la vie privée avait déjà rendu un tel avis, suivi par l'IPI, suivi par le SNP, et que cela découle effectivement de manière assez directe des droits qui sont donnés par le code civil. La démonstration était nettement plus directe, et non contestée par la partie adverse. La partie adverse répliquait sur des éléments qui ne lui donnaient aucune chance d'être entendue. Le cas en question n'est donc en rien comparable avec votre démonstration.

Entendons nous bien: je suis partisan d'un délai raisonnable. Une semaine n'est pas un délai raisonnable. 3 mois non plus. Mais de là à inventer des délais qui n'existent pas, faut pas exagérer.

A force d'être excessif, on perd en crédibilité.


Grmf!
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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

C'est un dialogue de sourds, comme il y a maintes dialogues au sein des ACP.

Je constate entre autres que vous faites un amalgame du raisonnement principale du Juge de Wavre (synthèse exacte) avec le raisonnement d'un moyen secondaire, cité par moi (où j'ai raison).

En clair: vous dites que je n'ai pas raison dans le cas A, parce que vous avez raison pour la cas B.

Ainsi vous évitez de devoir prendre position sur le fond du problème.

En plus dire que je perd toute crédibilité si je demande de faire un PV des décisions (= inscrit dans le registre) endéans un délai de huit jours, quand en France on demande l'établissement de ce type de PV le jour même est selon moi ... un tout petit peu légèrement exagéré. 

On joue l'homme et pas la balle.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Cher Luc,

Je ne joue pas l'homme. Je joue la balle. C'est bien les positions que vous tenez qui me semblent excessives. A vous lire, tout est écrit et rien ne doit être rajouté... Cela décrédibilise la demande d'éclaircir la loi! (c'est donc bien la balle et non l'homme... désolé que vous le preniez pour vous)

Or, si la loi est amendée, il me semble important que ce point soit éclairci! En disant que ce point est clair, cela divise les positions pour un éventuel amendement de la loi. L'effet (que vous ne voulez pas plus que moi) sera "Diviser, pour laisser régner le chaos"


Grmf!
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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Grmff a écrit :

Cher Luc,

Je ne joue pas l'homme. Je joue la balle. C'est bien les positions que vous tenez qui me semblent excessives. A vous lire, tout est écrit et rien ne doit être rajouté... Cela décrédibilise la demande d'éclaircir la loi! (c'est donc bien la balle et non l'homme... désolé que vous le preniez pour vous)

Or, si la loi est amendée, il me semble important que ce point soit éclairci! En disant que ce point est clair, cela divise les positions pour un éventuel amendement de la loi. L'effet (que vous ne voulez pas plus que moi) sera "Diviser, pour laisser régner le chaos"

C'est un raisonnement que je peux suivre et que je suis.

Intégrer la jurisprudence dans la loi. Et faire d'abord un choix, quand il y a plusieurs tendances dans la jurisprudence. C'est la méthode française. Que je préconise. Mais qui a la tendance à devenir incompréhensible.

Mais la loi actuelle permet, à la partie qui en a les moyens, déjà d'imposer ce qu'on veut mettre explicitement dans la loi. Ce que j'ai voulu expliquer. Le problème est que c'est hors de portée pour le copropriétaire banalisé. Ce qui permet toute une série d'abus. Cette méthode à la tendance d'être opaque. Voir le cas des abstentions, de la loi impératives.

Il faut donc détailler la loi. Combler les zones grises. Et éditer une brochure officielle.

Mais il ne faut pas changer l'esprit de la loi de 1994, tel qu'il a été conçu, mais  jamais appliqué vu les zones grises.

Le syndic doit changer d'un syndic d'immeuble d'avant 1994 vers un syndic d'association de copropriétaires d'après 1994.

Cela est et reste le vrai changement de la loi de 1994. Changement qui n'a pas été compris ni appliqué par l'IPI. C'est depuis 1994  l'ACP qui gère les immeubles en copropriété forcé, et plus la (co-)gérance comme avant 1994.

Un syndic ne gère pas des immeubles mais il aide des ACP à les gérer, en étant en fait le CEO de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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Gof-2118
Pimonaute
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Re : Pv d'assemblée Générale

luc a écrit :

  Et éditer une brochure officielle.

Elle existe. Le Moniteur belge s'en charge depuis 1845 ... sage.gif


Gof.

La vie c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber (Forrest Gump)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Pv d'assemblée Générale

Gof a écrit :

luc a écrit :  Et éditer une brochure officielle.

Elle existe. Le Moniteur belge s'en charge depuis 1845 ...

QED.


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 418

Re : Pv d'assemblée Générale

J'APPROUVE CE QUI A ETE ECRIT PAR D'AUTRES SUR CE FORUM :
"Le syndic BELGE doit changer d'un syndic d'immeuble d'avant 1994 vers un syndic d'association de copropriétaires d'après 1994.

Cela est et reste le vrai changement de la loi de 1994. Changement qui n'a pas été compris ni appliqué par l'IPI. C'est depuis 1994 l'ACP qui gère les immeubles en copropriété forcé, et plus la (co-)gérance comme avant 1994.

Un syndic ne gère pas des immeubles mais il aide des ACP à les gérer, en étant en fait le CEO de l'ACP."


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 418

Re : Pv d'assemblée Générale

je suis confronté à une petite copropriété qui fabrique des procès-verbaux pour m'accuser et de m'attaquer afin de  se défausser des défauts d'entretien des parties communes :
- sans débattre des points que je demande ,
- sans enregistrer mes votes,
- en écrivant  des commentaires dans le PV pour m'accuser d'obstruction, de dégradation et en ignorant  mes signalements sur les parties communes

Ces documents servent ensuite de preuve en justice contre moi et ce modus operandi fonctionne malheureusement bien auprès des juges.

J'estime que pareils documents sont juridiquement ILLICITES

Qu'en pensez-vous ?


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Messages : 870

Re : Pv d'assemblée Générale

Le syndic a un mois pour vous envoyer la PV, 1 mois à partir de la date de l'AG.

A la fin de l'AG, le président (pas le syndic) doit lire le PV décisionnel et tous les CP le signent, sauf ceux qui ne sont pas d'accord avec certaines décisions.

Vous parlez d'irrégularités. Et tout le monde signe ces mensonges en fin de séance, le sourire aux lèvres (sauf vous peut-être).


bada

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