Qui a déjà loué à La Poste, une mutualité, une banque ?

Gilles01 · #1 08-12-2008 20:45:39

Je suis sur le point de louer à une mutualité ( bail prof non commercial) et je vais demander la caution de 3 mois en espèces, soit une des formes légales autorisées, mais ils semblent "tiquer" !

Et vous vous l'avez demandée comment la caution ?

Gof · #2 08-12-2008 20:50:46

Il s'agit en effet d'un bail professionnel non commercial. Pour ce type de baux, la loi ne règlemente pas la garantie locative.

Les parties sont donc libres de convenir ou non d'une garantie, tout comme elles sont entièrement libres d'en déterminer les modalités (forme, montant, mode de constitution, etc.).

Bien à vous,

Gilles01 · #3 08-12-2008 22:05:35

oui ça je sais Gof

merci d'avoir répondu

moi je compte demander 3 mois de loyer et en espèces, comme je demande pour les baux commerciaux d'ailleurs

mais bon c'est juste une question de cas véçu quoi, car il me font un peu traîner tout en longueur, voilà plus d'une semaine qu'ils m'ont dit qu'ils prenaient ( et leur première visite date du 26/11 ) mais rien n'est toujours signé et moi je veux que tout soit signé pour le 15/12 au plus tard, histoire de toucher le loyer des deux dernières semaines de décembre...surtout que j'ai un autre candidat, pour un bail commercial, un indépendant qui lui veut bien signer demain

mais bon une mutualité ça me semble plus solide aussi ...plus sûr...
mais comme pour tout, il y a des avantages et des inconvénient, je comprends qu'on ne puisse tout régler en deux jours avec un tel organisme, mais faut pas qu'ils me traînent ça trop en longueur non plus quoi

Gof · #4 08-12-2008 22:14:08

L'expérience que j'en ai, c'est que les mutualités ont en effet leurs propres règles, par exemple en matière de garantie locative. Il m'étonnerait qu'elles acceptent de la constituer en mains propres.

Par contre, toujours d'après l'expérience que j'en ai,payent à heure et à temps et jamais de souci. Tout au plus l'une ou l'autre demande d'aménagement des lieux, toujours formulée de la manière la plus correcte.

Gilles01 · #5 09-12-2008 09:04:01

Oui je me suis renseigné à un proprio qui loue à la même Mutualité, il m'a dit aucun problème pour le paiement en temps et en heure.
Et ici les aménagements, moi ils savent que je loue tel quel, donc les aménagements sont à leur charge, mais ils ont justement les hommes et les services qu'il faut pour ça.....
Car ils sont propriétaires de plusieurs biens...et donc sur ce point là ils sont d'accord.
Moi je leur ai donné le bail à lire/étudier( comme je fais toujours) j'attends leurs remarques, on verra bien..
C'est parce que je ne sais plus joindre ce proprio là, sinon je lui aurais demandé pour la garantie locative, comment il a fait.
Mais bon si ils ne veulent pas la donner en mains propres ( avec bien sûr reçu de ma part), peut être que je n'insisterai pas et que j'accepterai une autre forme.
Mais bon logique aussi que j'essaye de mettre MES conditions ( surtout qu'elles sont légales)..ce sont eux les demandeurs, et ils veulent absolument louer, car je suis très bien placé et je demande un loyer raisonnable.
De plus l'indépendant qui veut me louer aussi, accepte toutes mes conditions
Et pour mes baux commerciaux, la garantie, je la demande toujours comme ça, et personne n'a jamais refusé !

pfffff · #6 09-12-2008 13:23:59

Bonjour,
Le risque d'insolvabilité d'une mutuelle n'est-il pas quasi nul, avec comme corollaire l'utilité fort limitée d'une garantie locative ?

Gilles01 · #7 09-12-2008 14:46:23

C'est vrai aussi, mais bon ....

Gilles01 · #8 09-12-2008 21:24:06

Bon ça avance

On se dirige vers une garantie sur compte bloqué, ils souhaitent deux mois, prétextant que c'est la limite légale, je leur ai dit qu'ils se trompaient et moi je demande 3 mois

mais surtout ils demandent que soit précisé par écrit : que la mutualité soit prioritairement prévenue si je conviens un jour de vendre

comment rédiger une phrase à ce sujet là ? si Gof peut aider ?

Gof · #9 09-12-2008 22:30:05

En fait, ils réclament un droit de préemption ? Ce cas de figure n'est pas réglé par le droit commun et c'est donc la convention qui doit en décrire la procédure. Ce sont des textes en général relativement complexes.

Les mutuelles disposent de services juridiques. Demandez leur de vous faire une proposition de clause à insérer dans le bail, que vous pourrez examiner à tête reposée.

Gilles01 · #10 10-12-2008 08:33:54

Merci
J'ai aussi demandé son avis à une copine notaire qui je l'espère me répondra vite, car le temps presse un peu...

Car à eux chaque fois qu'on demande quelque chose ça prend un temps fou et si ça continue je ne louerai pas avant janvier, je viens de perdre 15 jours, je risque encore d'en perdre 15

Gilles01 · #11 10-12-2008 08:36:05

ils demandent texto d'être prévenus en priorité, ça veut pas vraiment dire préemption ça ?

bref si je veux vendre, je les préviens....ils font une offre...si l'offre est égale ou supérieure à d'autres offres, moi je leur vends, je n'ai aucun problème avec ça

peu m'importe à qui je vends, du moment que j'obtiens la somme souhaitée

Gof · #12 10-12-2008 11:29:19

Gilles01 a écrit :

bref si je veux vendre, je les préviens....ils font une offre...si l'offre est égale ou supérieure à d'autres offres, moi je leur vends, je n'ai aucun problème avec ça

C'est bien la définition du droit de préemption.

Gilles01 · #13 10-12-2008 11:48:20

Gof a écrit :

Gilles01 a écrit : bref si je veux vendre, je les préviens....ils font une offre...si l'offre est égale ou supérieure à d'autres offres, moi je leur vends, je n'ai aucun problème avec ça
C'est bien la définition du droit de préemption.

Alors une phrase du style

Les bailleurs s'engagent à avertir en priorité le preneur si ils convenaient de vendre le bâtiment.

Ca pourrait aller non ?
Quoi que ici, ils vont me louer un rez de chaussée qui fait partie d'un bâtiment comportant un autre rez et un appart duplex avec grand garage.
Et si je vends, bien sûr je vends tout ensemble ...LOL
Parce que dans le mail reçu hier, ils me demandent de m'engager à les avertir en priorité si je convenais de vendre la surface louée...et bon la surface louée ce n'est pas tout le bâtiment !

Gof · #14 10-12-2008 14:31:16

Essayez ceci :

Aussi longtemps que le bail n’a pas pris fin, le preneur dispose d’un droit de préemption pour le cas où le bien loué serait pour quelque motif que ce soit, vendu de gré à gré ou publiquement.
Dans le cas où la vente porte sur un immeuble plus vaste que le bien loué, le preneur ne peut réduire son droit de préemption au seul bien loué, mais doit préempter pour le tout.
L’exercice de ce droit est réglé de la manière suivante :
§ 1 En cas de vente de gré à gré :
Si le bien est vendu de gré à gré, le bailleur notifie ceci aussitôt au preneur. Pour être valable, cette notification comprend les éléments essentiels de la vente, les conditions d’occupation du bien et, le cas échéant, une copie du compromis de vente.
L’acte authentique de vente ne peut être passé avant l’expiration d’un délai de deux mois débutant au lendemain du jour où la vente est ferme et définitive. Il appartient au bailleur d’informer le preneur de la date à laquelle cette condition est réalisée. Ce délai ne peut toutefois être inférieur à un délai de deux mois débutant au lendemain de la réception de la notification dont question à l’alinéa précédent.
Durant le délai fixée à l’alinéa 2, le preneur dispose de la faculté de se porter acquéreur du bien loué aux conditions fixées dans le cadre de la vente dont question à l’alinéa 1er. Il notifie cette décision au bailleur, par lettre recommandée, postée au plus tard trois jours ouvrables avant l’expiration dudit délai.
La vente est parfaite de par cette notification. Le transfert de la propriété n’a lieu qu’à la date l’acte authentique de vente, lequel doit intervenir au plus tard dans les deux mois de la notification précitée. Entre-temps, la chose vendue subsiste aux risques du bailleur, sauf la faute du preneur.
Le preneur est déchu de son droit de préempter s’il n’exerce pas son droit dans les délais qui lui sont impartis.
Le bailleur ne peut vendre le bien à des conditions plus avantageuses sans permettre au preneur d’exercer à nouveau son droit de préemption, selon ce qui est dit ci-avant.
§ 2 Vente publique :
Si le bien est vendu par adjudication publique, le bailleur notifie au preneur les jour et heure de la vente. Pour être valable, cette notification comprend le cahier des charges de la vente.
A la fin des enchères et avant l’adjudication, le notaire instrumentant posera publiquement la question de savoir si le preneur désire exercer son droit de préemption pour le montant de la dernière offre.
En cas de réponse négative, de silence ou d’absence du preneur, la vente sera poursuivie.
Au cas où le bien serait remis en vente publique à la suite de la faculté de surenchère, le même avis que celui prévu au premier alinéa du présent paragraphe doit être notifié au preneur, au moins huit jours avant la nouvelle séance de vente, et la même question que celle prévue au deuxième alinéa ci-dessus devra être posée avant l’adjudication définitive. Le bailleur est toutefois dispensé de cette obligation d’information si le preneur était absent à la première séance ou s’il en est l’adjudicataire.
Le bailleur s’engage à se référer au présent droit de préemption dans tout acte d’aliénation du bien loué et engage ses ayant-droit, à titre universel ou à titre particulier, à cette même obligation.

(reproduction autorisée, aux mêmes conditions que celles pour les contrats Pim).

PIM · #15 10-12-2008 15:08:03

Le droit de préemption, cela réduit considérablement la marge de manoeuvre du bailleur-vendeur.
C'est à éviter dans la mesure du possible.

En général, le locataire est informé de la mise en vente par la nécessité d'organiser les visites des lieux loués...

Gilles01 · #16 10-12-2008 16:26:48

PIM a écrit :

Le droit de préemption, cela réduit considérablement la marge de manoeuvre du bailleur-vendeur.
C'est à éviter dans la mesure du possible.
En général, le locataire est informé de la mise en vente par la nécessité d'organiser les visites des lieux loués...

En quoi ça réduit ma marge de manoeuvre ?

Gilles01 · #17 10-12-2008 16:27:21

Gof merci, mais j'y comprends pas grand chose à tout ça moi

Gof · #18 10-12-2008 17:18:21

De la manière dont le droit est entendu dans le texte ci-dessous proposé, cela ne réduit pas la marge de manoeuvre du vendeur-bailleur.

Tout au plus cela l'oblige à informer en temps et heure son locataire de ce qu'il a vendu son bien, sous condition que ce locataire n'exerce pas son droit aux mêmes conditions de vente.

Le seul gros inconvénient est que le locataire n'entre pas en concurrence avec d'autres acquéreurs potentiels, mais dans certains cas, cela peut s'expliquer, surtout si le locataire est dans les lieux depuis un certain temps.

Pour l'explication du texte, si le bailleur vend :

1/ de gré à gré : dès qu'il a trouvé un acheteur (il veille à prévoir une clause suspensive relative au droit de préemption dans son contrat de vente avec son acheteur), il soumet les conditions de cette vente à son locataire. Son locataire à un délai de deux mois (le temps par exemple, de trouver un crédit), pour décider d'acheter aux mêmes conditions que le tiers acheteur (même prix, garanties, délai de paiement, etc.).

2/ en vente publique : il faut informer le locataire des jour, heure et conditions de la vente, de sorte à ce qu'il puisse être présent. Le locataire ne doit pas participer aux enchères. Lorsque les enchères sont terminées, le notaire demande au locataire s'il souhaite acheter au prix de l'enchère la plus élevée et ce, avant d'adjuger. Soit le locataire dit oui, et l'immeuble lui est adjugé, soit il dit non, et dans ce cas l'immeuble est adjugé au dernier enchérisseur.

Bien à vous,

Gilles01 · #19 10-12-2008 17:22:48

attention que dans le mail qu'ils m'ont envoyé ( mais qui bien sûr ne fait pas loi) il est écrit texto

qu'ils souhaitent que le bailleur les avertisse prioritairement si il convient de vendre la surface louée

rien d'autre

s'engager à les avertir, n'est pas s'engager à leur vendre ...si ?

Gof · #20 10-12-2008 17:46:48

Dans ce cas, ce n'est pas un droit de préemption dont le preneur souhaite bénéficier, mais d'un droit d'être informé. C'est mieux.

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