Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

grmff · #1 21-01-2009 23:21:58

Voilà une bien bonne qui m'arrive. L'année commence bien.

Un de mes locataire a déposé une requête en règlement collectif de dette. La demande a été admise ce 19 janvier.

Ce locataire est en défaut de payement de 2 mois. Lors du payement de janvier, juste avant son audition, il a mentionné que le payement était pour janvier.

J'ai quelques questions à ce sujet.

1. La date des dettes qui font partie de la masse est la date d'admissibilité. Puis-je demander un pro rata pour le mois de janvier? 2/3 qui font partie de la masse, 1/3 qui sont des dépenses dues par la médiation?

2. Une garantie locative a été constituée. Suis-je prioritaire sur cette garantie locative?

3. Le payement de janvier mentionne "Janvier", alors que les mois de novembre et de décembre sont impayés. Puis-je attribuer ce payement au mois de novembre plutôt qu'au mois de janvier? Si un pro rata peut être considéré, cela me fera perdre 1/3 de loyer en moins.

4. A partir de quelle date est-ce que le médiateur commence à régler les dépenses courantes? Le loyer est bien mentionné au budget du médié. Mais quand est-ce que je vais recevoir mes sous?

5. Une fois que la procédure est engagée, est-ce que les payements suivent régulièrement?

6. Puis-je tirer un avantage quelconque du fait que la déclaration initiale était erronnée, mensongère, et sciemment fausse? (le commentaire du payement du mois de janvier était "Janvier Pour les deux autres, j'attends la..." Il a fait ce payement le 12, et déposé un complément à sa requête initiale le 15 mentionnant qu'il ne me devait rien! Il a même déposé des documents démontrant qu'il ne doit rien. Je serais curieux de savoir lesquels...

Tout avis sera bon à prendre. Perso, j'ai lu l'article sur la Médiation de Dettes / Règlement collectif de dette (RCD) et je reste perplexe, vu la longueur du texte juridique.

pfffff · #2 22-01-2009 14:41:35

Ca n'a pas l'air d'inspirer grand monde...Sans garantie, je dirais à priori :

1) à mon avis, c'est la date d'exigibilité qui compte;

2) En temps normal, "le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur" (article 10). Ici, j'ai pas de certitude...Ya bien l'article 1675/13 qui fait état de l'obligation de respecter - dans certaines circonstances - les causes de préférence mais je n'en conclus rien à ce stade...

3) Règles d'imputation des paiements : voir en premier lieu les articles 1254 et suivants du Code civil...

4) Vous savez quel est le plus direct pour être fixé...

5) idem

6) sur les causes de révocation, article 1675/15 C. judiciaire.

Un article sur le sujet ici, sans garantie non plus...:

http://www.pap.be/fr/informations/questions-maison/loyers-impayes-justice.html

grmff · #3 22-01-2009 18:37:21

J'ai eu beau lire le 1675 de long en large, j'ai toujours pas tout compris...

Donc, merci pour les pistes et pour le lien.

pfffff · #4 22-01-2009 18:52:53

Un nouvel hommage à Homère smile

skywalker · #5 24-01-2009 01:32:45

Je connais un peu le sujet, mes ex-locataires ayant aussi été en réglement collectif de dettes. Sachez tout d'abord que le médié doit être "malheureux" et "de bonne foi" afin de bénéficier d'un RCD. A ce sujet, il me semble que vos locataires, en ne payant pas leurs derniers loyers, ont aggravé leur insolvabilité. De nouvelles dettes, dans le chef de vos locataires, risquent d'arriver durant la procédure. Concrétement, un juge va nommer un médiateur: le premier décide, le second apprécie. Il faudrait savoir si la médiation de dettes de vos locataires portera sur des montants non échus au moment de la décision du juge concerné ainsi que les dettes futures...Concernant la garantie locative, le médiateur pourrait la répartir entre les différents créanciers. Vous pouvez interroger l'ASBL "Observatoire du crédit et de l'endettement" au 071/33.12.59.

Panchito-9340 · #6 24-01-2009 11:15:54

Par quel moyen un bailleur est-il mis au courant que son locataire est en réglement collectif de dettes?

skywalker · #7 24-01-2009 14:12:29

Le juge nomme un avocat-mediateur de dettes qui prend ensuite contact avec les différents créanciers du médié. Certains créanciers (comme l'état, les banqies) sont prioritaires. Le bailleur est donc tenu informé de la situation de son locataire par ce biais, généralement dans un courrier officiel. Dans le cas de loyers impayés, vous devrez fournir au médiateur de dettes une déclaration de créance.

grmff · #8 24-01-2009 14:41:56

Par quel moyen un bailleur est-il mis au courant que son locataire est en réglement collectif de dettes?

J'ai reçu un pli judiciaire avec accusé de réception. Pas parce qu'il y avait un loyer impayé, mais parce qu'il était mon locataire.

Lors du dépot de la requête, mon nom n'était pas mentionné. Il a du joindre un second document qui me renseignait.

pfffff · #9 26-01-2009 15:14:39

J'explicite un chouia :

L'article 1675/15 prévoit que :

"§ 1er. La révocation de la décision d'admissibilité (...) peut être prononcée par le juge devant lequel la cause est ramenée à la demande (...) d'un créancier intéressé par le biais d'une simple déclaration écrite déposée ou expédiée au greffe, lorsque le débiteur : (...)

1° soit a remis des documents inexacts en vue d'obtenir ou conserver le bénéfice de la procédure de règlement collectif de dettes;
(...)

5° soit a fait sciemment de fausses déclarations."

Voilà la base.

Pour moi, à 1ère vue, le 1° on oublie : c'est pas en vue de bénéfcier de la procédure qu'il aurait omis cette "dette".

Le 5e, éventuellement...Y aurait sans doute des débats sur le "sciemment fausses", notamment...

Gof · #10 26-01-2009 15:27:59

Voici un lien vers un prospectus du SPF de l'économie, des PME, des Classes moyennes et de l'énergie assez bien fait.

grmff · #11 26-01-2009 15:58:12

Depuis, j'ai reçu 400€ avec la mention "mois de novembre", de sa part en direct.

Mais qu'est-ce qu'il fait?...

Panchito-9340 · #12 26-01-2009 17:51:18

J'ai des locataires qui sont partis il y a deux ans sans donner de préavis.
Il y a toujours une action en justice de Paix afin que la garantie locative (au moins!) puisse être utilisée pour couvrir:
- les arriérés de loyer (2 mois)
- les dégâts locatifs constatés par 2 experts judiciaires (plus d'un mois de loyer)
- l'indemnité de rupture égale à 3 mois (le bail était dans sa première année).

Vu que le couple est à présent en procédure de divorce et que peu de temps après leur départ, la boîte-aux-lettres était inondée par des lettres d'huissiers, il me vient la crainte en lisant vos posts que l'un des 2 ou les 2 soient en règlement collectif de dettes.

Le Juge de Paix qui traite (très lentement) cette affaire doit-il le signaler à mon avocat?

grmff · #13 24-10-2012 11:04:38

Je remonte ce très ancien post pour lui donner suite.

Tout d'abord, avoir un locataire en RCD qui fait payer son loyer par le curateur, c'est merveilleux pour le payement des loyers. Ils suivent, on correspond par mail, les indexations sans problème, etc.

Au niveau des payements, c'est aussi bien qu'un locataire sous administration de bien...

Je n'ai pas fait annuler son RCD étant donné la bonne foi de la personne. En fait, il y a un arriéré de 200€ en tout et pour tout à ce jour, ce qui correspond à ma déclaration de créance.

Depuis, j'ai toujours reçu les loyers, j'ai déclaré au curateur mon privilège sur la garantie locative (déclaration de ma part, silence de la part du curateur), et je n'ai jamais reçu le moindre supplément des arriérés.

Aujourd'hui, le locataire s'en va pour des raisons justifiées qu'il est trop long d'expliquer ici. J'écris donc au curateur pour lui rappeler mon privilège que la garantie locative.

Il me semble que le CC est clair quand il mentionne:

Art. 10. Garantie. (...)
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.(...)
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

Privilège veut bien dire que je suis servi d'abord, et que le reste revient à la masse des autres créanciers, non?

SDELHAYE · #14 24-10-2012 12:29:41

je suppose et espère pour vus que la garantie est toujours sur un compte bloqué au nom de votre locataire. Car dès qu'elle est débloquée, elle rentre dans la masse. Aussi longtemps qu'elle est bloquée, il faut votre autorisation pour la débloquer et elle sert à payer les dettes du bailleur avant toute autre dette.

Merci de me tenir informée de la suite que le curateur réservera, àa m'intéresse car ils rechignet souvent à la libérer au profit du seul bailleur.

grmff · #15 24-10-2012 18:23:14

Bonjour et merci pour votre réponse.

J'ai envoyé un mail au curateur.
Ma position dès le début de l'annonce du RCD (il y a plus de 3 ans depuis l'admissibilité...) est que j'ai privilège sur la garantie. J'annonçais une dette inférieure au montant de la garantie, et je revendiquais déjà mon privilège.

Je n'ai jamais reçu quoi que ce soit sur cet arriéré. J'ai reçu tous les loyers. Dans mon dernier mail, je me demandais pourquoi je n'avais jamais rien reçu...

Voici la réponse sibylline du curateur:

Monsieur,
Le privilège spécial du bailleur s’applique sur le produit de vente des meubles garnissant le logement loué.
Le privilège dont vous faites état a comme assiette la garantie locative.
Un pv de carence sera dressé prochainement.

SDELHAYE · #16 24-10-2012 18:30:12

grmff a écrit :

Bonjour et merci pour votre réponse.
J'ai envoyé un mail au curateur.
Ma position dès le début de l'annonce du RCD (il y a plus de 3 ans depuis l'admissibilité...) est que j'ai privilège sur la garantie. J'annonçais une dette inférieure au montant de la garantie, et je revendiquais déjà mon privilège.
Je n'ai jamais reçu quoi que ce soit sur cet arriéré. J'ai reçu tous les loyers. Dans mon dernier mail, je me demandais pourquoi je n'avais jamais rien reçu...
Voici la réponse sibylline du curateur:
Citation :Monsieur,
Le privilège spécial du bailleur s’applique sur le produit de vente des meubles garnissant le logement loué.
Le privilège dont vous faites état a comme assiette la garantie locative.
Un pv de carence sera dressé prochainement.

ça semble aller dans votre sens, demandez lui de préciser ses explications et de voir si cela signifie bien que vous pouvez libérer la garantie locative en votre faveur

Francis · #17 24-10-2012 19:09:06

Dans un cas un peu différent mais avec des aspects semblables j'ai pu faire plier l'administration de la tva grace à l'argumentation de mon avocat au sujet du privilège du bailleur même vis-à-vis du fisc et donc de l'état. Je ne me souviens plus en détail mais je suis persuadé qu'il faut tenir bon.

pfffff · #18 24-10-2012 20:20:37

Bonjour (et bonne année, j'en profite, on se lit tellement rarement ces derniers mois),

Si je ne risquais de paraphraser mon pseudo, je saurais comment commenter la réponse du curateur.

Et ? Ca va être libéré ou pas, fieu ?

Ca fait trop longtemps que je n'ai plus eu le privilège d'explorer les maquis en RDC mais je crois me rappeller notamment qu'il était question de plan amiable ou judiciaire >>> votre créance n'est pas passée en perte et profit à cette occasion ?

Sinon, il y avait aussi la question du rang du privilège (qui n'est jamais qu'une cause de préférence parmi d'autres). Ca me rappelle une discussion du temps jadis, où Gof nous éclaira de ses lumières, dans ce sujet : "Faillite indépendant personne physique et caution locative"

Pv de carence signifie normalement qu'il n'y a rien à distribuer. Ici, il y a (le grisbi) à distribuer...

SDELHAYE · #19 24-10-2012 22:20:56

pfffff a écrit :

Bonjour (et bonne année, j'en profite, on se lit tellement rarement ces derniers mois),
Si je ne risquais de paraphraser mon pseudo, je saurais comment commenter la réponse du curateur.
Et ? Ca va être libéré ou pas, fieu ?
c'est tout à fait ce que je pensais, MDR
Ca fait trop longtemps que je n'ai plus eu le privilège d'explorer les maquis en RDC mais je crois me rappeller notamment qu'il était question de plan amiable ou judiciaire >>> votre créance n'est pas passée en perte et profit à cette occasion ?
Sinon, il y avait aussi la question du rang du privilège (qui n'est jamais qu'une cause de préférence parmi d'autres). Ca me rappelle une discussion du temps jadis, où Gof nous éclaira de ses lumières, dans ce sujet : "Faillite indépendant personne physique et caution locative"
Pv de carence signifie normalement qu'il n'y a rien à distribuer. Ici, il y a (le grisbi) à distribuer...

grmff · #20 24-10-2012 23:09:26

Et ? Ca va être libéré ou pas, fieu ?

C'est en substance ce que je lui ai répondu...

Merci pour le rappel du sujet développé par Gof. Un coup de google, et je suis retombé dessus!

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