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Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

grmff
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Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Voilà une bien bonne qui m'arrive. L'année commence bien.

Un de mes locataire a déposé une requête en règlement collectif de dette. La demande a été admise ce 19 janvier.

Ce locataire est en défaut de payement de 2 mois. Lors du payement de janvier, juste avant son audition, il a mentionné que le payement était pour janvier.

J'ai quelques questions à ce sujet.

1. La date des dettes qui font partie de la masse est la date d'admissibilité. Puis-je demander un pro rata pour le mois de janvier? 2/3 qui font partie de la masse, 1/3 qui sont des dépenses dues par la médiation?

2. Une garantie locative a été constituée. Suis-je prioritaire sur cette garantie locative?

3. Le payement de janvier mentionne "Janvier", alors que les mois de novembre et de décembre sont impayés. Puis-je attribuer ce payement au mois de novembre plutôt qu'au mois de janvier? Si un pro rata peut être considéré, cela me fera perdre 1/3 de loyer en moins.

4. A partir de quelle date est-ce que le médiateur commence à régler les dépenses courantes? Le loyer est bien mentionné au budget du médié. Mais quand est-ce que je vais recevoir mes sous?

5. Une fois que la procédure est engagée, est-ce que les payements suivent régulièrement?

6. Puis-je tirer un avantage quelconque du fait que la déclaration initiale était erronnée, mensongère, et sciemment fausse? (le commentaire du payement du mois de janvier était "Janvier Pour les deux autres, j'attends la..." Il a fait ce payement le 12, et déposé un complément à sa requête initiale le 15 mentionnant qu'il ne me devait rien! Il a même déposé des documents démontrant qu'il ne doit rien. Je serais curieux de savoir lesquels...

Tout avis sera bon à prendre. Perso, j'ai lu l'article sur la Médiation de Dettes / Règlement collectif de dette (RCD) et je reste perplexe, vu la longueur du texte juridique.


Grmf!
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Gof
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Réponse rapide, à chaud et sans réflexion sur le fond, on est bien d'accord:

Le code judiciaire précise que l'effet du privilège sur le compte de garantie locative est suspendu jusqu'à la réalisation du patrimoine.  La fin du bail emporte l'obligation, en substance, de réaliser le compte de garantie locative. S'agissant ici d'une réponse rapide, je n'oserais pas encore affirmer que partant, cela voudrait dire que le privilège sur le compte de garantie locative reprendrait ses droits.

La question subsidiaire me paraît également intéressante : la mal nommée garantie locative pourra être libérée au profit de qui?

Le médiateur est en effet un mandataire de justice. Ses propres frais s'en trouvent donc privilégiés (anciens art. 2101 et 2104 du Code civil, devenus les art. 17 et 19 de la loi hypothécaire).

Les frais de justice sont privilégiés sur les meubles et les immeubles, à l'égard de tous les créanciers dans l'intérêt desquels ils ont été faits.

Il n'est dès lors pas improbable qu'il fasse valoir que son propre privilège l'emporte sur celui du bailleur sur l'actif du compte de garantie locative. Certaines décisions vont en ce sens (à propos d'administrateurs provisoires) .

Malheureusement, les travaux parlementaires de l'époque (ceux qui ont donc précédé à la loi de 1983 - art 1752bis du Code civil) se sont échelonnés sur plusieurs législatures et sont peu clairs sur la question du rang. Au départ, d'ailleurs, était prévu que le compte de garantie soit plutôt engagé que privilégié, mais le Conseil d'Etat a fait observer que cela exposerait le bailleur à une procédure judiciaire lourde (saisie-arrêt consécutive à un jugement définitif) pour obtenir la libération du compte à son profit. Par contre, il ne ressort absolument pas des TP que le législateur avait l'intention de porter atteinte au principe même de la situation particulièrement avantageuse qui était conférée par une sûreté en espèces, remises entre les mains du bailleur.


Le chocolat etc.

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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Si je comprends bien, soit le curateur est d'accord, soit je vais devoir engager une action en justice pour rien...

Je pense que je vais faire autrement pour récupérer mon dû. Le bail se termine. La dette du passé est minime et inférieure au montant de la garantie. Mais c'est une dette du passé.

Il me semble que les dégâts locatifs auraient un statut différent. Il y aura donc beaucoup de dégâts...

Si le curateur n'est pas d'accord sur un montant de dégât, n'est-ce pas le juge de paix qui est en charge de cela? Ne suis-je pas privilégié pour les dettes postérieures au RCD?

(en fait, tout avait été repeint juste avant l'entrée dans les lieux. Pour des question de règlement communal, je devrai à nouveau tout refaire après des travaux. Je ne comptais donc rien demander comme dégâts. J'utiliserais donc cela pour récupérer mon dû...)


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Gof
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Je pense simplement que vous pouvez tenter de faire valoir votre sûreté, mais qu'il n'est pas improbable que le médiateur fasse valoir le sien s'il a lui-même une créance.

La question du rang de ces deux privilèges sera tranchée par le juge de paix, au profit de l'un ou de l'autre, mais sans certitude à cet égard.


Le chocolat etc.

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pfffff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Avec au moins autant de réserves que Gof, trois pistes de réflexion :

- article 1675/19§ 2 : "L'état d'honoraires, émoluments et frais du médiateur de dettes est à charge du débiteur et est payé par préférence."

Sans doute la préférence évoquée par Gof...

- article 1675/14bis : "§ 1er. Lorsqu'au cours de l'élaboration ou de l'exécution du plan, des biens meubles ou immeubles doivent être réalisés (...) § 3. Sous réserve d'autres modalités, l'officier ministériel instrumentant verse, après règlement des créanciers hypothécaires et des créanciers PRIVILEGIES SPECIAUX, le prix et ses accessoires au médiateur de dettes."

Peut-être est-ce au regard de cet article qu'il faut comprendre la réponse du médiateur...

- article 1675/14 : "Si (...) des faits nouveaux (...) justifient l'adaptation ou la révision du plan, le médiateur de dettes (...) ou tout créancier intéressé fait ramener la cause devant le juge par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe."

>>> Je me demande dans quelle mesure  ce n'est pas le Tribunal de travail qui serait (exclusivement) compétent pour trancher cette question de concours de causes de préférence...

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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Dès réponse de la part du curateur, je ne manquerai pas de la transmettre ici...


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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Je n'ai jamais eu de réponse du curateur. Mais le locataire est maintenant décédé...

J'envisageais une action en Justice de Paix pour libérer la garantie locative. Maintenant que le locataire est décédé, contre qui lancer cette procédure?...

Si vous avez des pistes, j'en serais fort aise...


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panchito
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Pourquoi ne pas vous adresser à la "succession"?

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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Parce que la succession d'une personne en RCD sera très certainement refusée... et donc que la succession restera en déshérence.


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Himura
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Je déterre, car je viens de relire un document du SPF Economie sur le RCD. Et je trouve utile de partager le dernier paragraphe.

Cela signifie donc que, pour toute dette apparue après une décision d'admission (exemple : un loyer impayé...), une saisie peut être exécutée tout de même.

Dettes_après_décision_d_admissibilité.JPG

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GT
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

L'avocat Pierre Rousseaux, président du SNP Charleroi a écrit un article intitulé "PROPRIETAIRES FACE AUX LOCATAIRES USANT DE LA LOI SUR LE SURENDETTEMENT : LEURS DROITS ET LEURS OBLIGATIONS "
http://www.snp-charleroi.be/articles/su … reneur.pdf

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libra
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

liliboom a écrit :

Bonjour,

J'ai lu ce post dans son entièreté mais je me permets quand même de vous poser ma question.

Notre locataire a été condamné à nous payer sa dette il y a 6 mois, mais rien n'y fait ... Il constitue un dossier de médiation de dette judiciaire mais n'y est pas encore.

Il a donné son renom et Il "serait" d'accord de libérer une partie de la garantie locative en notre faveur pour couvrir sa dette, mais s'il est sous le règlement collectif de dettes à la fin du bail, pourrais je quand même récupérer l'argent qu'il nous doit et éventuellement les frais après états des lieux ou est ce le médiateur qui primera ? Quand devons nous lui faire signer le document de libération ?

Ou bien encore, si le juge libère la garantie en notre faveur qui sera prioritaire ?

Si vous avez des conseils, des choses à faire ... à "lancer" ...  je suis preneuse ops   

Merci pour votre aide précieuse.

Lili

C'est vague, beaucoup de si, probablement incomplet.

Le jugement ne prévoit-il pas une clause en cas d'absence d'exécution? Le bail n'est-il pas résilier? Qu'avez-vous fait ou pas fait durant ces six mois?

Que je sache on ne constitue pas 'un dossier de médiation de dette judiciaire'. On fait une requête motivée avec la liste des dettes, rapidement le tribunal désigne un médiateur de dette. Je ne crois pas qu'à ce stade la liste doit être complète et il ne faut pas chercher une motivation midi à quatorze heures.

La garantie, je suppose sur un compte en banque ouvert au nom du locataire est un actif du locataire. En conséquence, je suppose qu'une fois la requête en médiation de dette acceptée, elle ne vous revient plus. C'est une supposition; d'autres en seront certainement plus.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

liliboom a écrit :

Bonjour,

J'ai lu ce post dans son entièreté mais je me permets quand même de vous poser ma question.

(...)

s'il est sous le règlement collectif de dettes à la fin du bail, pourrais je quand même récupérer l'argent qu'il nous doit et éventuellement les frais après états des lieux ou est ce le médiateur qui primera ?


Dans leur contribution à un ouvrage collectif intitulé "Le règlement collectif de dettes" publié en 2013 aux éditions Larcier, Frederic Georges professeur ordinaire à l’U.Lg, avocat et Vanessa Grella assistante à l’U.Lg., avocat écrivent :
"La garantie locative fait partie de la masse et est soumise à la loi du concours. L'affectation finale de cette garantie dépendra des vicissitudes de l'adoption et du respect des prescriptions d'un plan amiable ou judiciaire"

Le auteurs se rallient à une décision rendue le 15 février 2005 par le juge des saisies pour lequel la garantie locative devait être transférée au médiateur de dettes.

Par ailleurs, il semble ressortir d'un arrêt de cassation du 2/10/2014 que la garantie locative fait bien partie de l'actif de la masse.

Ceci dit, la garantie locative visée  à l'art. 10 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale est bien un privilège  càd une sûreté qui permet au bailleur d'échapper à la loi du concours.

Au bailleur de se manifester en ce sens auprès du médiateur de dettes, au bailleur d'invoquer son privilège.

Dernière modification par GT (03-09-2017 11:56:40)

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libra
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

liliboom a écrit :

Non le jugement n'avait pas prévu de clause en cas d'absence d'exécution, fait par avocat.

Prenez un autre avocat s'il y a lieu.

liliboom a écrit :

Non le bail n'est pas encore résilié, il le sera le 31 octobre 2017.

Vous voulez dire qu'il y a un préavis qui expire le 31 octobre 2017?

liliboom a écrit :

Donc même si le juge la libère en notre faveur avant la fin du bail elle reste un actif pour lui ??

Le juge ne libère pas la garantie. C'est la banque. Le juge ordonne la libération.

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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Je ne peux imaginer que votre avocat soit aussi con.
Il a dû demander la fin du bail et la libératiln dea garantie...

Reprenez le jugemdnt et lisez le bien.


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libra
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

grmff a écrit :

Je ne peux imaginer que votre avocat soit aussi con.

Il y en a.

Genre à dire au tribunal, il n'a pas d'état de lieu d'entrée établi par un expert, il ne pourrait y en avoir un pour la sortie. Ou qui va payer l'expert?, ...

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GT
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

grmff a écrit :

Reprenez le jugemdnt et lisez le bien.

Et, le cas échéant, n'hésitez pas à reproduire ici, l'intégralité de la décision (tout en veillant à ne pas identifier les parties).

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libra
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Vous pouvez continuer sans avocat. Par ailleurs, pas besoin de deux requêtes séparées. Une seule suffit. Il se pourrait même qu'il n'y a pas lieu de faire une requête. Simplement une demande de fixation. N'est-il pas écrit dans le jugement 'Renvoyons l'affaire pour le surplus au rôle général'?

Par ailleurs, en ce qui concerne la médiation, il y en a de plusieurs type. Je n'ai jamais eu une réduction de créance dans le cadre d'une médiation CPAS. Il y a bien un plan d'apurement qui il est vrai n'est jamais respecté. Mais aussi longtemps que la créance n'est pas réduite, j'ai 30 ans pour la recouvrir.

En cas de médiation par un médiateur désigné par un Tribunal du Travail, la créance peut être réduite à quelques pourcent du montant. Le solde est perdu.

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grmff
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Re : Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative

Mon modèle est évidemment copyleft et modifiable comme vous voulez. Vous n'êtes même pas obligée de mentionner mon nom...


Grmf!
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