forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

J ai acquis une petite maison en 2005, nous y vivions à cinq sans aucun soucis d'évacuations fécales ou eaux usées quelconques Dans mon acte d’achat il est stipulé que toutes installations fécales ou d eaux usées subsisteront
L expertise m’a stipulé que l’immeuble était bien raccordé aux égouts
Mais il s’avère qu’apparemment j ai une chambre de visite dans le garage de mon voisin qui d’après lui n’est plus en état de fonctionner (la taque s’effondre et l intérieur pas en meilleur état)
Celui-ci en achetant son immeuble l’ an dernier a fait vider ma chambre pensant que celle-ci était remplie par ses décharges il y a six mois
Nous vivons maintenant à deux et elle est déjà pleine ….car mauvaise évacuation vu l état
Dans son acte d’achat il est stipulé que « le bien vendu tel qu il se poursuit,s’etend et se compose ,avec toutes ses servitudes actives et passives ,apparentes ou occultes ,continues ou discontinues pouvant l avantager ou le grever  »

Celui-ci veut me faire payer les réparations dans son garage ,et de la taque parce qu il rentre son auto dessus donc taque spéciale et réfection de la chambre de visite (sinon je vais me retrouver dans peu de temps sans évacuations)
Je ne pense pas que cela   m incombe   étant donné qu’il est censé avoir acheté l immeuble avec ses inconvénients et bons côtés Je ne suis pas responsable si ma chambre de visite et passage d’égouts se trouve dans son garage et si les deux immeubles appartenaient à un même propriétaire auparavant et que ceci a été mal fait A qui incombent ces frais ?
Qu’ en pensez vous ?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

L'entretien de la servitude est à charge du bénéficiaire: vous.

En ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Grmff a écrit :

L'entretien de la servitude est à charge du bénéficiaire: vous.

vider oui ca j en conviens si cela doit se faire mais si cela s effondre c est la vétusté de son immeuble non ?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

C'est de la vétusté de votre servitude. Pas de son immeuble.

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Extrait du code civil sur lequel je me base:

SECTION III. - DES DROITS DU PROPRIETAIRE DU FONDS AUQUEL LA <SERVITUDE> EST DUE.

  Art. 697. Celui auquel est due une <servitude>, a droit de faire tous les ouvrages necessaires pour en user et pour la conserver.

  Art. 698. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la <servitude> ne dise le contraire.

En ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Grmff a écrit :

Extrait du code civil sur lequel je me base:
Citation :SECTION III. - DES DROITS DU PROPRIETAIRE DU FONDS AUQUEL LA <SERVITUDE> EST DUE.

  Art. 697. Celui auquel est due une <servitude>, a droit de faire tous les ouvrages necessaires pour en user et pour la conserver.

  Art. 698. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la <servitude> ne dise le contraire.

je n ai rien de stipulé au sujet de quelconque servitude dans mon acte d achat juste une expertise me notifiant etre reliée aux égouts mais rien ne notifiant comment

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Si j'ai bien compris, un même proprio a revendu des deux propriétés. Il y a donc servitude.

Vous avez le droit de garder la servitude, mais vous avez l'obligation de l'entretenir et de la réparer.

A défaut, le voisin peut exiger la fin de la servitude. Et là, vous serez bien emm..

En ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Grmff a écrit :

Si j'ai bien compris, un même proprio a revendu des deux propriétés. Il y a donc servitude.

Vous avez le droit de garder la servitude, mais vous avez l'obligation de l'entretenir et de la réparer.

A défaut, le voisin peut exiger la fin de la servitude. Et là, vous serez bien emm..

Il ne peut  exiger la fin vu que dans mon acte il est stipule que cela devra rester en état ,je viens d avoir mon notaire qui me dit que le voisin ne peut boucher ou faire quelconque travaux en ce sens ,mais il se rend compte avoir omi de  notifier que cela existait ou non vu que les proprietaires passés se sont bien gardés de le dire et que d apres lui je dois "m arranger avec le voisin"mais impossible de lui faire dire a qui ses frais incombent

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 15 144
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Grmfff a raison sur la logique juridique, mais, à mon avis, son raisonnement doit être pondéré par le fait qu'apparemment il ne s'agirait pas d'un problème de vétusté mais de modification (taque spéciale et nouvelle chambre de visite) pour adapter au "nouvel" usage.

[edit] message posté en même temps que Eyota: je vois que le notaire partage ma perplexité...
Le plus simple, dans ce genre de cas, c'est de tenter de trouver une solution à l'amiable avec le voisin. A défaut, aller chez le juge de pâix...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

PIM a écrit :

Grmfff a raison sur la logique juridique, mais, à mon avis, son raisonnement doit être pondéré par le fait qu'apparemment il ne s'agirait pas d'un problème de vétusté mais de modification (taque spéciale et nouvelle chambre de visite) pour adapter au "nouvel" usage.

en fait cette chambre de passage vide mes egouts dans celui du voisin puis passage egout mais autant lui que moi l ignorions  il s avère que la taque passe outre car en tres mauvais etat quand à la chambre de passage elle n est pas en meilleur etat vu que plus rien ne passe dans sa fosse pour que l evacuation se passe bien mais dans mon acte je n ai aucune servitude de stipulée pour j etais direct reliée aux egouts vu l expertise et tout est bien stipulé dans mon acte comme quoi quelques soient les evacuations tout dois rester en état

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 15 144
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

tout est bien stipulé dans mon acte comme quoi quelques soient les evacuations tout dois rester en état

.... à charge de qui ?

Drôle de clauseû


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
PIM.be srl

---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

Hors ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

PIM a écrit :

Citation :tout est bien stipulé dans mon acte comme quoi quelques soient les evacuations tout dois rester en état

.... à charge de qui ?

Drôle de clauseû

rien de stipulé à ce sujet cela veut dire apparemment d après le notaire qu il ne peut la boucher ou interrompre les évacuations par quelque moyen que ce soit car j ai exliqué la situation au notaire qui bien evidemment ignorait tout cela d après ce qu il m a dit les proprios n en ont pas fait état à la vente et le voisin l ignorait également car ce garage servait de bureau à l époque donc tapis plain et rien de visible à l oeil nu

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Rien de stipulé signifie que vous avez une servitude. Point barre.

Si la servitude nécéssite de l'entretien ou des réparation, c'est à votre charge.

Vous précisez bien que la chambre de visite est en très mauvais état. Donc, s'il faut la remplacer par vétusté, c'est à votre charge, de manière claire et évidente.

Quant au notaire, il préfère se parapluiter et vous renvoyer dos à dos.  C'est un comportement lamentable.

A noter que, si vous partagez la sortie vers les égouts, le curage éventuel sera à charge partagée.

On parle de combien? Quelle est la dimension de votre taque? Franchement, vous cherchez à vous dédouanner d'un coût mineur qui visiblement vous incombe. Une taque, c'est moins de 50 euros.

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

rien de stipulé à ce sujet cela veut dire apparemment d après le notaire qu il ne peut la boucher ou interrompre les évacuations par quelque moyen que ce soit

Sauf si vous ne respectez pas l'élémentaire entretien. En ce cas, le voisin peut exiger la fin de la servitude pour usage non conforme et pas en bon père de famille.

En ligne

Eyota
Pimonaute
Inscription : 07-07-2005
Messages : 11

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

On parle de combien? Quelle est la dimension de votre taque? Franchement, vous cherchez à vous dédouanner d'un coût mineur qui visiblement vous incombe. Une taque, c'est moins de 50 euros. [/quote]

deja une taque pour passage auto avec renforts revient à 80 euros ,la chambre de visite fait 50 cm sur 50 donc impossible de rentrer dedans pour refection quelconque de ce fait il m incomberait de casser tout son garage !!!je ne cherche pas à me dédouaner comme vous dite même si je vis seule avec ma fille et que je n ai pas de gros moyens je cherche juste à savoir quel est mon bon droit n'ayant rien de stipulé à ce sujet dans mon acte d achat j ignorais avoir ce passage en toute bonne foi vu l expertise je pensais être reliée direct aux égouts sinon je n aurais pas acheté cet immeuble n'ayant pas de gros moyens !Ce qui m'est dû m est dû et ce qui m incombent l est aussi mais payer pour les autres je n y tiens pas non plus comme tout un chacun je pense ...je cherche juste à savoir à qui incombent ses frais

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Si une taque d'égout entre votre immeuble et l'égout public s'était effondrée, vous auriez aussi dû la remplacer.

Ici, la loi est claire me semble-t-il: si vous voulez utiliser une servitude, vous êtes priée de la maintenir en l'état. Le voisin n'a pas à subir d'inconvénient majeur de votre utilisation de cette servitude.

Et je suis désolé si vous tombez sur une mauvaise nouvelle inattendue. C'est vrai qu'on a toujours d'autres frais à faire que de réparer ses égouts.

En ligne

Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Un cas intéressant. Si vous m'en donnez l'occasion, je vous donnerais mon point de vue en fin de journée. Je lève toutefois déjà un petit coin du voile : une servitude d'égoûttage est certes continue, mais non apparente. Elle ne peut dès lors pas être acquise par l'écoulement du temps, mais uniquement par juste titre.


Le chocolat etc.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 146
Site Web

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Il est à noter que le propriétaire était propriétaire des deux batiments.

Art.  693. Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenus au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la <servitude>.

En ligne

Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

Je vais tenter d’être clair, à commencer par l’explication de quelques termes.

Une servitude ne profite jamais à une personne, mais toujours à un immeuble. L’immeuble qui souffre la servitude est appelé « fonds servant », celui qui en bénéficie « fonds dominant ».

La question des servitudes est réglée par le Code civil. Les dispositions en la matière sont en général supplétives de la volonté des parties, c’est-à-dire que la loi s’applique, sauf si les parties ont décidé de l’écarter au profit d’une autre solution.

Certaines servitudes spécifiques sont réglées par la loi. Vous en connaissez certainement : servitudes de vue, mitoyenneté, etc.

D’autres servitudes sont le fait de l’homme. Le principe est consacré à l’article 686 du Code civil : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. »

Les articles 688 et 689 nous intéressent également. Vous comprendrez plus loin pourquoi.


Art. 688 : Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme: tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Art. 689 :  Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.

Appliquons ces enseignements au cas qui nous préoccupe.

Votre immeuble est le fonds dominant, puisque cet à celui-ci que profite la servitude. En toute logique, l’immeuble de votre voisin est le fonds servant.

Votre servitude est continue, l’art. 688 le spécifie clairement d’ailleurs.

Par contre, il s’agit d’une servitude non apparente. La preuve, vous n’aviez pas la moindre idée de son existence, et votre voisin non plus d’ailleurs.

Or, selon l’art. 691 :

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

Je n’ai pas l’impression que votre immeuble soit tellement ancien, qu’il puisse être concerné par le 2e alinéa. N’oublions pas, en effet, que le Code civil date de 1804.

En d’autres termes, si vous voulez faire valoir vos prétentions vis-à-vis du voisin, vous devez pouvoir lui soumettre un titre, c’est-à-dire un contrat. En plus, ce contrat doit répondre à l’exigence de de la loi hypothécaire :

art.1 : Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, (…) seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques (…). Jusque là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

Art. 2 :  (…) les actes authentiques et les actes sous seing privé, reconnus en justice ou devant notaire, seront seuls admis à la transcription. (…)

Vous n’avez en effet pas établi vous même la servitude et le propriétaire voisin n’était de toute façon pas partie à ce contrat. Or, à défaut d’un contrat, constaté par acte authentique (= notarié) transcrit, vous ne pourrez pas faire valoir ce droit vis-à-vis de lui, puisqu’il y est tiers. Autrement dit, en l’absence de titre, le voisin peut considérer qu’il ne vous a concédé aucun droit sur son immeuble et obturer en conséquence la servitude irrégulière.

Vous avez donc tout intérêt à demander à votre notaire s’il ne peut trouver de référence à un titre dans des actes de vente antérieurs au vôtre.

Par contre, dans l’hypothèse où vous auriez un titre, il faut vérifier ce qu’il spécifie quant aux charges d’entretien de la servitude. Si rien n’est prévu, il faut à nouveau s’en référer au Code civil :

Art. 697 : Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Art. 698 : Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

C’est donc le propriétaire de l’immeuble à qui profite la servitude qui à la charge de l’entretien de celle-ci, étant entendu que l’art. 703 précise sans détour que « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. »

Ceci dit, avant de vous précipiter dans quelque réparation, dans l’hypothèse donc où vous avez un titre valable, renseignez-vous auprès de votre administration communale aux fins de savoir si elle n’impose pas par quelque règlement que chaque immeuble doit être individuellement raccordé à l’égout public.

Bien à vous,

Edit : cette dernière information change évidemment le tout, sauf ma dernière observation.


Le chocolat etc.

Hors ligne

Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 11-06-2014
Messages : 780

Re : Egoûts et servitudes: à charge de qui ?

A relire tous les messages, je reste finalement sur mon point de vue.

Le vendeur originel, qui possédait ensemble les deux immeubles, aurait effectivement dû créer la servitude par destination du père de famille. A cet effet, il aurait dû faire constater la servitude de manière explicite dans les actes de vente des deux immeubles concernés.

Son défaut constitue à mon sens une faute contractuelle qui engage sa responsabilité civile.

Si vous êtes troublée dans votre droit de servitude, vous pouvez appeler ce vendeur en garantie.

Voyez à ce propos les art. 1626 et suivants du Code civil : "La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur, a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires."


Le chocolat etc.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres