Bruxelles: instaurer une prescription pour infractions urbanistiques ?

En voulant renforcer la sécurité juridique, avec une série de démarches, on finit par obtenir l'effet inverse: créer l'insécurité juridique.

Un autre exemple réel:
une maison divisée en 3 entités, avec acte de base notarié, etc. il y a quelques années.

L'un des appartements-duplex est revendu aujourd'hui et subitement la commune invoque une infraction urbanistique : division pas autorisée !...

Il ne faut rien exagérer non plus.

En ce qui concerne le droit de préemption instauré par le Code bruxellois du logement, celui-ci se concentre dans les quartiers les plus désinvestis ces dernières décennies. Ce droit permet aux autorités publiques de concentrer utilement leurs efforts, aux fins de revitaliser les quartiers en question.

La situation communautaire avait également fortement influencée la problématique urbanistique bruxelloise, ne l'oublions pas. Pendant des décennies, le sort de cette Région était mis entre paranthèses. Cela a résulté dans l'abandon de quartiers entiers, le désintéressement politique, la dégradation du patrimoine immobilier et la destruction orchestrée d'un riche patrimoine architectural. Bruxelles était devenue une boîte de pandore.

Avec son accès à l'autonomie, en 1990, la vapeur a été inversée. Qui ne sait pas qu'il est indispensable d'avoir un permis pour construire telle véranda ou modifier tel aspect de façade ? Venir se plaindre ensuite de l'insécurité juridique est quelque peu léger comme argument.

Il y a insécurité juridique lorsque l'on est confronté à un vide juridique, ou encore à une règle obscure (voyez par exemple le nouvel article 10 de la loi sur les baux de résidence). Si mes souvenirs ne me trahissent pas, Napoléon voulait, au temps du Code civil, combler ces lacunes en accordant le droit au juge de suppléer à ces manquements. L'assemblée a écarté cette option. Il a ensuite fait insérer un article, aujourd'hui dans le Code judiciaire, qui érige en déni de justice l'acte par lequel le juge refuse de juger, au motif qu'il y aurait un vide juridique ou une règle obscure.

Le résultat de tout ceci, est que le juge reste pleinement compétent pour combler le vide juridique ou pallier l'obscurité du texte.

Quant à savoir pourquoi, en ce pays qui a tellement soif de justice, l'on ne donne pas les moyens à celle-ci de fonctionner, c'est un autre débat.

Non, il ne faut pas exagérer. Quand nous avons remis notre demande de permis d'urbanisme, récemment, nous avons fait le constat suivant:
1. Nous avons hyper simplifié le plan parce que des tas de règlements nous interdisaient des tas de choses (Fenêtre plus haute que large, pente du toit entre 40 et 45°, deux pans identiques, hauteur sous corniche impossible à repecter car terrain en pente, corps secondaires limiter à en crever, interdiction du zinc en couverture, interdiction de changer "notablement" le relief du sol, etc, etc.)
2. Notre brique ne respecte pas les prescriptions urbanistiques. Elle est claire, alors que les prescriptions imposent un ton rouge-brun, ou une brique badigeonnée de blanc. Elle est beige, et c'est mentionné au plan remis à l'urbanisme. Nous avons espéré que cela passe la rampe tel quel.
3. Les fenêtres ne respectaient pas les largeurs imposées
4. Les hauteurs sous corniche étaient impossibles à respecter. On a fait "au mieux"

Quand on a reçu le permis, nous avons fait le constat suivant:
1. Le permis a été remis sous condition.
2. Une condition était que l'habitation ait un type de centrale d'épuration des eaux spécifique en fonction de la rue où nous allions mettre notre maison. Sur la demande, notre future adresse était mentionnée. Ils ne pouvaient pas dire directement ce qu'il fallait?
3. Une autre condition était que nous respections les prescriptions urbanistiques. Ils avaient notre plan en main. Ils ne peuvent pas s'engager sur leur propre lecture du plan?
4. Une dernière condition était que nous évacuions les terres. Mais notre terrain est en pente, nous n'auront pas de caves. Selon les calcul, si on étale les terres sur le terrain, cela fera 5 cm en moyenne. De plus, il est indispensable de remblayer... et c'est mentionné au plan. Alors, on doit faire quoi?
5. Pas un mot sur la brique choisie.
6. Pas un mot sur les largeurs de fenêtre un peu limite.
7. Pas un mot sur les hauteurs de corniches.

Comment interpréter l'octroi du permis d'urbanisme? Est-ce un document valable? Ou est-ce un torchon sur lequel on ne peut pas s'appuyer pour certifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique?

Même aujourd'hui, en se basant sur des règlementation claires et très contraignantes, on ne peut pas s'assurer qu'un permis d'urbanisme soit octroyé correctement.

C'est cela que j'appelle l'insécurité juridique et l'arbitraire administratif.

Quant à répondre "tout le monde sait qu'il faut un permis pour l'urbanisme", l'arbitraire a régné depuis tant d'années qu'il n'est pas acceptable de dire "les règlements sont clairs, il fallait s'y conformer"

Les règlements ont été constamment contournés. Les communes se bornaient à ne pas répondre dans les délais, et allez vous faire voir. Savez vous que même pour repeindre vos chassis de fenêtre, il fallait un permis d'urbanisme?

Même pour changer vos vieux chassis en bois, par des nouveaux chassis en PVC dont il est impossible de dire la différence, il faut un permis?

Même pour une nouvelle boite aux lettre il faut un permis?

Alors, quand on voit comment els communes ne répondaient pas, on comprend que personne ne demandait de permis pour des broutilles.

A Bruxelles, les permis étaient systématiquement perdu. Des gens se sont entendu répondre: "votre permis, faudrait rechercher. C'est autant pour la recherche..." Du racket... rien d'autre.Alors, la ville a été abandonnée... mais c'est aussi la faute à l'administration!

Quant à tenter de régulariser, personne n'ose. Parce que les conséquences sont incertaines. Insécurité juridique à nouveau. Si le permis est octroyé, que ce passe-t-il? Une amende? Une modif du RC? Si modif du RC, sur quelle base?

Et s'il n'est pas octroyé? On doit abattre? On doit jouer les prolongatios à la Sagawé?

Et comment savoir s'il doit être octroyé quand les règles sont si désordonnées qu'on ne peut pas en tirer une conclusion claire...

Prenons un exemple supplémentaire: les extensions de maison à l'arrière. En ville, c'est si courant. A Charleroi, ils ont décidé que les proprios feraient mieux de les abattre. Alors, ils cherchent la faute. Celle-ci est facile à trouver: ils ont changé le règlement et les arrière maisons ne sont plus autorisée. Impossible de régulariser.... quelque chose qui pouvait être fait sans soucis il y à quelques années. Securité juridique? Des baffes, oui!

Bref, en matière d'urbanisme, je ne peux pas acquiescer à votre raisonnement. Mais vraiment pas. Votre vision de la théorie est trop éloignée de la pratique. La preuve, ce sont les 20% de permis à problèmes urbanistiques...

La délivrance d'un permis d'urbanisme est un acte administratif unilatéral à portée individuelle, c'est-à-dire un acte de l'administration qui s'adresse à un citoyen et destiné à produire des effets juridiques.

Voyez à ce propos la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des  actes administratifs. Cette loi est brève (tiens, pour une fois) et fort compréhensible. Elle pose des principes élémentaires pour un état de droit

Dans le cas que vous exposez, ce n'est pas la situation du droit qui crée l'insécurité juridique, mais l'action administrative qui, sans doute prise dans un tourment de règles à gogo, couvre sa probable incapacité à maîtriser encore pleinement la matière par des phrases fourre-tout.

Mais des quelques connaissances que j'en ai, ce type de motivation ne répondrait pas à l'exigence de motivation adéquate, en ce qu'elle ne prend pas position clairement par rapport aux dérogations sollicitées aux règles d'urbanisme par vous.

En tout état de cause, elle ne pourrait accorder ces dérogations que si la norme l'autorise. Dans le cas contraire, l'administration se doit de refuser le permis.

Vous êtes en droit de réclamer que la commune prenne position clairement, parce que la norme est claire (tel type de brique, telle hauteur de fenêtre, etc.), avec le risque, évidemment, que la réponse ne plaise pas.

Par ailleurs, vous prêchez à un convaincu lorsqu'il s'agit d'affirmer que trop de droit tue le droit (c'est comme pour l'impôt).

Il aurait sans doute fallu être quelque peu plus sévère en matière d'urbanisme il y a quelques décennies, ce qui aurait certainement conduit à être un peu plus souple aujourd'hui.

P.S. : expédié en même que Saxo, ce message répond à celui de Grmfff!)

@ saxo: ce n'est pas de la propagande électorale (d'ailleurs, vous votez pour qui vous le voulez, cela m'est équilatéral).
Il s'agit, à mon sens, comme déjà dit, d'un problème de sécurité juridique.
(nb: comme Gof, je ne mettrais pas le problème du droit de préemption régional dans ce panier-là)

Dans l'exemple cité (vente d'un appartement dans une copropriété), s'il y a un acte de base (qui est tout de même un acte notarié opposable aux tiers), on peut légitimement se dire que le notaire a fait son travail à l'époque et que la division créée pouvait se faire sur base des règlements urbanistiques qui existaient à ce moment-là.
Pendant plusieurs années, il y a eu des occupants différents à la même adresse, avec donc plusieurs domiciliations au service population.
Et perception de précomptes immobiliers propres à chaque appartement.

Les règlements urbanistiques changent très fréquemment et ce qui est interdit aujourd'hui était parfois autorisé à l'époque. C'est invérifiable.

Combien de communes ne disposent même plus des plans d'une maison ?

J'ai déjà vendu des villas 4 façades très anciennes (dites "de charme"), construites au début 20 e siècle et qui sont implantées avec une façade quasi sur la limite mitoyenne du terrain voisin.
Aujourd'hui, cette villa ne pourrait jamais être bâtie à cet endroit-là (recul à respecter): comment puis-je être certain qu'il n'y a aucune infraction urbanistique ?

Autre exemple: les piscines (je sais, je ne suis pas spécialisé dans le Zola). Depuis peu, si elles respectent je ne sais plus par coeur telle & telle dimension et sont implantées à telle distance, il ne faut, en région bruxelloise, plus de permis.
Avant, il en fallait toujours (un permis).
Les règles changent tout le temps !

Le problème , avec l'absence de prescription, c'est qu'aujourd'hui on vient parfois chercher des poux sur la tête du propriétaire-vendeur actuel qui est de bonne foi et qui hérite d'une situation dont il n'est pas responsable... et à laquelle il est parfois impossible de remédier.

Je reviens à mon exemple: celui qui a acheté il y a quelques années cet appartement qu'il revend, alors que l'urbanisme n'autorise pas de multifamilial à cet endroit-là: quelle est la solution ???

Comme ici ?: "Le notaire se la joue Sagawé"...   

Je ne crois pas que le système Sagawé prenait en 2008. Lire: Dossier du notaire Cornelis : la démolition des extensions illégales a démarré . La maison est situé à Neerpede (voir Google Maps).

A titre d'info: le notaire en question est/était le président des supporters d'Anderlecht.

Mais ... je vois, en regardant maintenant de ma fenêtre, un lotissement d'une trentaine de lots des années 30 (situé à la limite du domaine de mon ACP) et je constate que ce système a porté ses fruits  en 2009.

En effet une des petites villas a eu une extension autorisé en 2009 après ... 4 refus de permis précedentes. L'extension est plus grande et plus haute que la maison initiale et se trouve dans une zone classée ... (type Tuinwijk).

Trop près des élections ?

En toutes matières, une des justifications principales de la prescription est la difficulté de rapporter la preuve et donc le risque accru d'erreur judiciaire (ou administrative avant elle). Vu ce que j'ai lu ci-dessous notamment, j'ai comme l'impression que cette justification garde tout son sens en matière d'urbanisme...

Pour la (petite comme la grande) fraude sociale (qui porte parfois sur des milliards dans les dents de l' "intérêt général", et où l'élément intentionnel de la manoeuvre est avéré donc), la prescription c'est sept ans !

Quant à apprécier si toutes les prescriptions urbanistiques sont réellement conformes à l'idée que je me fais de l'intérêt général je préfère me taire(l'exemple des chassis donné par grmf parlant à ma place)...

Lorsque l'on analyse le tissu urbanistique bruxellois, qui n'est d'ailleurs pas le plus atteint par le n'importe quoi de certains possesseurs immobiliers, cela me gênerait que l'on efface le tout sans autre mesure que l'écoulement du temps.

Pour reprendre l'exemple de Pim, concernant la division d'immeubles. Si cette division n'est que purement juridique, il ne me semble pas qu'il y ait quelque problème. Mais lorsqu'il s'agit de reconstituer de nouveaux espaces d'habitat, voire d'entreprise, la question me parait plus délicate.

Combien de fois n'ai je pas vu des divisions avec des appartements au 4e, voire 5e étage, sans ascenseur, sans cage d'escalier de secours, sous combles, sans aucune possibilité d'évacuation, si ce n'est une fenêtre de toiture, et encore en versant arrière. Lorsqu'une telle division se fait à l'initiative de quidams qui se prétendent professionnels de l'immobilier, cela me laisse plus que songeur.

Il me semble juste que l'on veuille rentabiliser ses biens, mais il y a, comme en toute chose, des limites, qui une fois franchies, font verser non seulement dans l'illégalité, mais aussi dans l'immoralité.

Comment combattre de telles pratiques, lorsque nos tribunaux sont encombrés et asphyxiés par des querelles intestines, et que la justice est (trop) chère ?

Chaque fois que j'ai été confronté à de telles opérations, même anodines, j'ai toujours conseillé l'acquéreur de s'enquérir directement auprès de l'autorité urbanistique, aux fins de savoir s'il y avait quelque inconvénient à l'achat projeté. Je dois avouer que l'administration est frileuse lorsqu'il s'agit de coucher sur le papier, avec le nombre de sceaux et tampons qui s'imposent en pareille circonstance, sa vision des choses.

Comment faire lorsque l'administration devient incompétente, voire démotivée ?

Toujours est-il que l'un fera les démarches, l'autre non. Mais lorsque telle administration, à l'occasion de telle revente, fait (enfin) observer ses objections quant à la régularité de l'affectation, les journaux en font leurs choux gras pour dénoncer la question.

Le droit devient trop complexe pour que le citoyen, voire le professionnel, puisse encore l'apprécier à bon escient. C'est un constat général, qui affecte aussi le droit de l'immobilier, dans tous ses aspects. La mise sous tutelle de l'individu qui s'opère depuis plusieurs décennies conduit à cet étonnant constat qu'il devient victime des propres mesures qu'il réclame.

Il me semble que nous sommes tous d'accord pour apprécier qu'il faut une juste mesure en toute chose et que les exactions du passé ne sauraient justifier les actuelles.

Est-ce que j'ai la solution ? Certes non. Faudra-t-il du courage politique ? Beaucoup !