Bruxelles: instaurer une prescription pour infractions urbanistiques ?

Gof · #1 25-04-2009 19:54:15

La délivrance d'un permis d'urbanisme est un acte administratif unilatéral à portée individuelle, c'est-à-dire un acte de l'administration qui s'adresse à un citoyen et destiné à produire des effets juridiques.

Voyez à ce propos la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs. Cette loi est brève (tiens, pour une fois) et fort compréhensible. Elle pose des principes élémentaires pour un état de droit

Art. 2. Les actes administratifs des autorités administratives visées à l'article premier doivent faire l'objet d'une motivation formelle.
Art. 3. La motivation exigée consiste en l'indication, dans l'acte, des considérations de droit et de fait servant de fondement à la décision. Elle doit être adéquate.
Art. 5. L'urgence n'a pas pour effet de dispenser l'autorité administrative de la motivation formelle de ses actes.

Dans le cas que vous exposez, ce n'est pas la situation du droit qui crée l'insécurité juridique, mais l'action administrative qui, sans doute prise dans un tourment de règles à gogo, couvre sa probable incapacité à maîtriser encore pleinement la matière par des phrases fourre-tout.

Mais des quelques connaissances que j'en ai, ce type de motivation ne répondrait pas à l'exigence de motivation adéquate, en ce qu'elle ne prend pas position clairement par rapport aux dérogations sollicitées aux règles d'urbanisme par vous.

En tout état de cause, elle ne pourrait accorder ces dérogations que si la norme l'autorise. Dans le cas contraire, l'administration se doit de refuser le permis.

Vous êtes en droit de réclamer que la commune prenne position clairement, parce que la norme est claire (tel type de brique, telle hauteur de fenêtre, etc.), avec le risque, évidemment, que la réponse ne plaise pas.

Par ailleurs, vous prêchez à un convaincu lorsqu'il s'agit d'affirmer que trop de droit tue le droit (c'est comme pour l'impôt).

Il aurait sans doute fallu être quelque peu plus sévère en matière d'urbanisme il y a quelques décennies, ce qui aurait certainement conduit à être un peu plus souple aujourd'hui.

P.S. : expédié en même que Saxo, ce message répond à celui de Grmfff!)

Saxo · #21 25-04-2009 19:50:51

"Le député de l'opposition a précisé qu'il avait adressé le résultat de cette enquête au ministre-président bruxellois Charles Picqué afin d'inciter le gouvernement bruxellois à trouver des solutions pour assurer la sécurité des transactions immobilières à Bruxelles. Olivier De Clippele lui a demandé d'introduire un délai de prescription pour ces infractions, à l'image de ce que prévoir le droit français."

Ah, c'est un programme électoral ?

Donc comme ça :

Comme dans le cas cité, on divise la maison (= changement d'affectation puisque logements supplémentaires), on fait acter ça par un notaire sans passer par l'urbanisme (puisque ça s'est fait en douce on n'a pas eu le Service d'Incendie sur le dos) et puis, on attend tranquille que le temps passe.

Et plus tard, on dit : prescription !

Bon, ce n'est pas pour un tel parti que je voterai.

grmff · #22 25-04-2009 17:51:37

Il ne faut rien exagérer non plus.

Non, il ne faut pas exagérer. Quand nous avons remis notre demande de permis d'urbanisme, récemment, nous avons fait le constat suivant:
1. Nous avons hyper simplifié le plan parce que des tas de règlements nous interdisaient des tas de choses (Fenêtre plus haute que large, pente du toit entre 40 et 45°, deux pans identiques, hauteur sous corniche impossible à repecter car terrain en pente, corps secondaires limiter à en crever, interdiction du zinc en couverture, interdiction de changer "notablement" le relief du sol, etc, etc.)
2. Notre brique ne respecte pas les prescriptions urbanistiques. Elle est claire, alors que les prescriptions imposent un ton rouge-brun, ou une brique badigeonnée de blanc. Elle est beige, et c'est mentionné au plan remis à l'urbanisme. Nous avons espéré que cela passe la rampe tel quel.
3. Les fenêtres ne respectaient pas les largeurs imposées
4. Les hauteurs sous corniche étaient impossibles à respecter. On a fait "au mieux"

Quand on a reçu le permis, nous avons fait le constat suivant:
1. Le permis a été remis sous condition.
2. Une condition était que l'habitation ait un type de centrale d'épuration des eaux spécifique en fonction de la rue où nous allions mettre notre maison. Sur la demande, notre future adresse était mentionnée. Ils ne pouvaient pas dire directement ce qu'il fallait?
3. Une autre condition était que nous respections les prescriptions urbanistiques. Ils avaient notre plan en main. Ils ne peuvent pas s'engager sur leur propre lecture du plan?
4. Une dernière condition était que nous évacuions les terres. Mais notre terrain est en pente, nous n'auront pas de caves. Selon les calcul, si on étale les terres sur le terrain, cela fera 5 cm en moyenne. De plus, il est indispensable de remblayer... et c'est mentionné au plan. Alors, on doit faire quoi?
5. Pas un mot sur la brique choisie.
6. Pas un mot sur les largeurs de fenêtre un peu limite.
7. Pas un mot sur les hauteurs de corniches.

Comment interpréter l'octroi du permis d'urbanisme? Est-ce un document valable? Ou est-ce un torchon sur lequel on ne peut pas s'appuyer pour certifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique?

Même aujourd'hui, en se basant sur des règlementation claires et très contraignantes, on ne peut pas s'assurer qu'un permis d'urbanisme soit octroyé correctement.

C'est cela que j'appelle l'insécurité juridique et l'arbitraire administratif.

Quant à répondre "tout le monde sait qu'il faut un permis pour l'urbanisme", l'arbitraire a régné depuis tant d'années qu'il n'est pas acceptable de dire "les règlements sont clairs, il fallait s'y conformer"

Les règlements ont été constamment contournés. Les communes se bornaient à ne pas répondre dans les délais, et allez vous faire voir. Savez vous que même pour repeindre vos chassis de fenêtre, il fallait un permis d'urbanisme?

Même pour changer vos vieux chassis en bois, par des nouveaux chassis en PVC dont il est impossible de dire la différence, il faut un permis?

Même pour une nouvelle boite aux lettre il faut un permis?

Alors, quand on voit comment els communes ne répondaient pas, on comprend que personne ne demandait de permis pour des broutilles.

A Bruxelles, les permis étaient systématiquement perdu. Des gens se sont entendu répondre: "votre permis, faudrait rechercher. C'est autant pour la recherche..." Du racket... rien d'autre.Alors, la ville a été abandonnée... mais c'est aussi la faute à l'administration!

Quant à tenter de régulariser, personne n'ose. Parce que les conséquences sont incertaines. Insécurité juridique à nouveau. Si le permis est octroyé, que ce passe-t-il? Une amende? Une modif du RC? Si modif du RC, sur quelle base?

Et s'il n'est pas octroyé? On doit abattre? On doit jouer les prolongatios à la Sagawé?

Et comment savoir s'il doit être octroyé quand les règles sont si désordonnées qu'on ne peut pas en tirer une conclusion claire...

Prenons un exemple supplémentaire: les extensions de maison à l'arrière. En ville, c'est si courant. A Charleroi, ils ont décidé que les proprios feraient mieux de les abattre. Alors, ils cherchent la faute. Celle-ci est facile à trouver: ils ont changé le règlement et les arrière maisons ne sont plus autorisée. Impossible de régulariser.... quelque chose qui pouvait être fait sans soucis il y à quelques années. Securité juridique? Des baffes, oui!

Bref, en matière d'urbanisme, je ne peux pas acquiescer à votre raisonnement. Mais vraiment pas. Votre vision de la théorie est trop éloignée de la pratique. La preuve, ce sont les 20% de permis à problèmes urbanistiques...

luc · #23 25-04-2009 14:48:43

Gof a écrit :

(...)
Il ne faut rien exagérer non plus.
(...)
Si mes souvenirs ne me trahissent pas, Napoléon voulait, au temps du Code civil, combler ces lacunes en accordant le droit au juge de suppléer à ces manquements. L'assemblée a écarté cette option. Il a ensuite fait insérer un article, aujourd'hui dans le Code judiciaire, qui érige en déni de justice l'acte par lequel le juge refuse de juger, au motif qu'il y aurait un vide juridique ou une règle obscure.
Le résultat de tout ceci, est que le juge reste pleinement compétent pour combler le vide juridique ou pallier l'obscurité du texte.
Quant à savoir pourquoi, en ce pays qui a tellement soif de justice, l'on ne donne pas les moyens à celle-ci de fonctionner, c'est un autre débat.

Merci pour votre exposé très clair, qui tient compte avec le contexte historique. Il faudrait faire cela un peu plus. On ne ferait pas les mêmes erreurs tous les 30 ans.

L'interdiction du "déni de justice" est l'arme contre des avocats procéduriers, qui veulent ainsi éviter qu'un jugement soit rendu.

L'octroi de l'autonomie à la Région Bruxelloise a permis entre autres de décider que tous les infractions avant 1992 peuvent être régularisés, sous certains conditions logiques, mais en introduisant obligatoirement une demande de régularisation.

Gof · #24 25-04-2009 14:29:47

Grmff a écrit :

A Bruxelles, l'insécurité juridique est encore plus grande, avec le droit de préemption que s'est octroyé la région. Idem en Flandres.

Il ne faut rien exagérer non plus.

En ce qui concerne le droit de préemption instauré par le Code bruxellois du logement, celui-ci se concentre dans les quartiers les plus désinvestis ces dernières décennies. Ce droit permet aux autorités publiques de concentrer utilement leurs efforts, aux fins de revitaliser les quartiers en question.

La situation communautaire avait également fortement influencée la problématique urbanistique bruxelloise, ne l'oublions pas. Pendant des décennies, le sort de cette Région était mis entre paranthèses. Cela a résulté dans l'abandon de quartiers entiers, le désintéressement politique, la dégradation du patrimoine immobilier et la destruction orchestrée d'un riche patrimoine architectural. Bruxelles était devenue une boîte de pandore.

Avec son accès à l'autonomie, en 1990, la vapeur a été inversée. Qui ne sait pas qu'il est indispensable d'avoir un permis pour construire telle véranda ou modifier tel aspect de façade ? Venir se plaindre ensuite de l'insécurité juridique est quelque peu léger comme argument.

Il y a insécurité juridique lorsque l'on est confronté à un vide juridique, ou encore à une règle obscure (voyez par exemple le nouvel article 10 de la loi sur les baux de résidence). Si mes souvenirs ne me trahissent pas, Napoléon voulait, au temps du Code civil, combler ces lacunes en accordant le droit au juge de suppléer à ces manquements. L'assemblée a écarté cette option. Il a ensuite fait insérer un article, aujourd'hui dans le Code judiciaire, qui érige en déni de justice l'acte par lequel le juge refuse de juger, au motif qu'il y aurait un vide juridique ou une règle obscure.

Le résultat de tout ceci, est que le juge reste pleinement compétent pour combler le vide juridique ou pallier l'obscurité du texte.

Quant à savoir pourquoi, en ce pays qui a tellement soif de justice, l'on ne donne pas les moyens à celle-ci de fonctionner, c'est un autre débat.

grmff · #25 25-04-2009 12:09:40

Je n'avais jamais mis ces mots-là sur les questions urbanistiques, mais c'est effectivement là qu'on en est: Insécurité juridique.

A Bruxelles, l'insécurité juridique est encore plus grande, avec le droit de préemption que s'est octroyé la région. Idem en Flandres.

En Wallonie, dans certaine commune que je ne citerai pas mais qui est célèbre pour ses affaires, quand l'urbanisme veut voir si un bien a été légalement divisé, ils demandent l'historique du registre de population pour cette adresse!

Des plans? Introuvables. Des archives? Impossible de retrouver quoi que ce soit si on a pas le nom de celui qui a déposé les plans. Ils sont classés par nom. Et comme les notaires reprennent aux actes de vente uniquement les propriétaires d'il y a moins de 30 ans, on est beau avec les demandes de permis d'il y a 50 ans!!

PIM · #26 25-04-2009 11:44:51

En voulant renforcer la sécurité juridique, avec une série de démarches, on finit par obtenir l'effet inverse: créer l'insécurité juridique.

Un autre exemple réel:
une maison divisée en 3 entités, avec acte de base notarié, etc. il y a quelques années.

L'un des appartements-duplex est revendu aujourd'hui et subitement la commune invoque une infraction urbanistique : division pas autorisée !...

pfffff · #27 25-04-2009 09:51:04

A Bruxelles, il y a une obligation de consulter le service communal d'urbanisme avant de vendre.

Quel est l'intérêt de cette consultation préalable si elle n'implique pas que le candidat-acheteur soit fixé sur la présence - ou non - de risque qu'on l'emm... avec des infractions urbanistiques datant d'avant l'achat ?

J'ai eu connaissance d'un problème du genre avec une zone de recul affecté à parking :

- vente du bien, parking compris, ce qui se monnaye évidemment;
- interrogation de l'urbanisme préalable à la vente : rien à signaler;
- dans un second temps, à l'occasion d'une demande de permis relative à des travaux intérieurs, l'ubanisme impose la "verdurisation" de ladite zone, parce que l'acheteur est dans l'impossibilité de prouver qu'il a eu un permis, et pour cause ce fut pendant tout un temps pas soumis à permis...;
- les délais de recours administratifs (particulièrement courts) sont expirés.

>>> Selon vous, l'acheteur y est-il définitivement de sa poche ? La commune a-t-elle commis une faute en ne signalant pas ce problème lors de la consultation préalable ?

PIM · #28 05-02-2009 13:56:42

Lu ceci sur 7s7

"A Bruxelles, dans une vente sur cinq, les notaires rencontrent des problèmes d'urbanisme a affirmé mercredi le député MR (opposition), Olivier de Clippele, par ailleurs notaire dans la capitale, sur foi d'un sondage auprès des 123 notaires dont 45 ont répondu au questionnaire qui leur avait été adressé.

D'après Olivier de Clippele, les réponses révèlent qu'un peu plus de 18% des immeubles vendus au cours des trois dernières années sont en infraction à Bruxelles. Bien souvent, il s'agit de petites infractions, comme le placement d'une véranda, la fermeture d'une terrasse ou d'une cour intérieure, le remplacement de châssis, etc.

Toujours sur foi des réponses au questionnaire adressé par Olivier De Clippele, environ 10% de ces dossiers à problèmes ont connu un retard et dans 6% de ces dossiers, la vente a dû être annulée.

Le député de l'opposition a précisé qu'il avait adressé le résultat de cette enquête au ministre-président bruxellois Charles Picqué afin d'inciter le gouvernement bruxellois à trouver des solutions pour assurer la sécurité des transactions immobilières à Bruxelles. Olivier De Clippele lui a demandé d'introduire un délai de prescription pour ces infractions, à l'image de ce que prévoir le droit français.

A ses yeux "on ne peut pas demander aux propriétaires immobiliers de conserver des preuves d'autorisation de travaux au-delà d'un certain temps. Dans certains cas, il est arrivé qu'on demande aux propriétaires de prouver que des travaux effectués il y a plus d'un siècle ont bien été autorisés", a-t-il notamment dit. (belga/th)"

L'article ne dit pas si M. Picqué a réagit à cette excellente proposition de M. Olivier De Clippele.

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