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Syndic, certification SNP et ABSA

grmff
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Syndic, certification SNP et ABSA

J'ai une petite question à l'attention de l'ABSA. Je ne sais s'il voudront bien donner une position officielle.

Imaginons un syndic "Certifié SNP". Imaginons que ce syndic est membre de l'ABSA. Imaginons que ce syndic vient à perdre sa certification pour non respect de la charte.

Quelle est la position de l'ABSA? Ce syndic peut-il rester membre de l'ABSA?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.

Qui, on? L'IPI? Le syndic? Les autres propriétaires? Le conseil de gérance?

QUI?

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luc
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Grmff a écrit :

Citation :Et lorsque vous déposez plusieurs plaintes contre votre syndic (parce que les premières n'aboutissent pas) pour récidive ou d'autres manquements, on vous qualifie de faire de l'acharnement à son égard.
Qui, on? L'IPI? Le syndic? Les autres propriétaires? Le conseil de gérance?

QUI?

Qui?

Des personnes au sein de l'IPI.

Mais à leur décharge je dois dire qu'ils n'ont aucun pouvoir d'enquête, hormis envers l'agent immobilier en cause. Dès que l'agent qualifie la plainte comme une faute pénale, civile, administratif, ... qui n'a pas été prouvé, alors l'IPI doit légalement accepter la position de l'agent, tant qu'un jugement n'a pas été rendu par le tribunal compétent.

Une plainte à un organisme disciplinaire n'a qu'un succès à 100%, que si vous soumettez des preuves irréfutables (jugements, ...).

D'expérience je sais que des preuves comme des factures, ... ne sont pas suffisantes, même une preuve de non assurance, ... .

Dans une autre vie j'ai été entre autre responsable du suivi de dossiers disciplinaires. Là l'habitude était et est de suspendre l'enquête disciplinaire, dès qu'une enquête pénale, administrative, ... était démarré. Une mesure disciplinaire n'était prise qu'après le jugement définitif.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.

Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.

Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.

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luc
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Grmff a écrit :

Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.

Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.

Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.

J'ai eu le même genre d'échos que vous lors ma 2ème plainte. puis tout c'est gâté, parce que je déposais plainte pour non-existence d'assurance ET pour le fait que le syndic mettait ses frais d'avocat à charge de l'ACP.

La non-existence d'une assurance obligatoire met la responsabilité de l'IPI en cause. Alors l'IPI s'est crispé et a cherché la faute chez moi.

Il s'agit d'un agent immobilier contre qui au moins 2 copropriétaires ont déposé des plaintes tout à fait différent. Les "preuves" de ce syndic sont de pièces fait par lui. Les preuves de moi sont des pièces fait par ce syndic ou comptabilisé (= accepté) par lui. J'ai même une lettre officielle d'un des avocats concernés qui prouve mon cas.

L'IPI pousse en fait à faire déposer une plainte pénale par les personnes lésés. Ceux qui ont payé ce montant d'au moins 16.000 €.

L'IPI aurait du intervenir, puisque la loi est claire: on ne peut mettre ses frais de justice à charge d'autres parties qu'en application d'un jugement.

Le fait qu'elle n'ose pas intervenir indique seulement que cette manière de travailler est probablement fortement répandu.

Un des membres de la Chambre Exécutive précédente et actuelle, qui intervient régulièrement dans notre ACP comme rapporteur de l'IPI, a déjà fait, selon les écrits de ce rapporteur, une expertise comptable pour le compte de ce syndic dans notre ACP en 2001. Expertise qu'il utilise dans son rapport. Ce rapporteur a écrit une lettre au commissaire aux comptes en 2007. Ni ce rapporteur ni l'IPI veulent me donner une copie de cette lettre.

Je ne sais pas si cette lettre, qui blanchit selon le commissaire aux comptes la manière que le syndic tient la comptabilité, a été écrite avec l'autorisation de l'IPI ou non. Ce qui sera névralgique pour déterminer la responsabilité des personnes en cause ... .


Cordialement,

Luc

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Le membre de l'ABSA est actuellement suspendu, c'est à l'assemblée générale de prendre la décision final. Nous avons des statuts, nous ne prenons position uniquement que par rapport aux respects de ceux-ci.

Pour appel, nous sommes indépendant du SNP et de l'IPI. Chacune de ces deux entités prennent des décisions sur base de plaintes.

Au niveau logo, liens,... seuls les membres de l'ABSA on le droit de l'utiliser et nous serons attentifs à la chose mais il faudra attendre la décision de l'AG.

Cas unique? Pour l'instant oui mais l'ABSA est relativement jeune. Ceci dit, nous avons refusé un certain nombre de candidats membres.

Par rapport à l'IPI maintenant. Luc au nom du CNIC nous informe que 90 à 98% sont classés sans suite ou pas reprise dans les statistiques. Évidemment, c'est alors facile de sortir n'importe quel chiffre smile.

Petit rappel, les plaintes sont d'abords traitées par l'assesseur juridique qui n'est pas un agent immobilier.
Voici des chiffres pour 2007 (les derniers complets).

Nombre de plaintes totales:
Fr 280 + Ndl 311 = 591
Nombre de plaintes syndics
Fr 66 + Ndl 79 = 145
Nombre syndic à l'instruction
Fr 36 + Ndl 50 = 86
Sans suite syndic
Fr 17 + Ndl 22 = 39
Renvoi syndic devant les chambres
Fr 13 + Ndl 7= 20

Attention, d'une part des dossier ont pu commencer en 2006 et aboutir en 2007. Et d'autre part, des dossiers sont instruits en 2007 et aboutiront en 2008. Et en final, plusieurs plaintes peuvent être déposées contre le même syndic.

Au niveau des sanctions prononcées  en 2007 sur 14 syndics représentant 31 dossiers.

Acquittement
Fr 0 + Ndl 6=6
Blâme
Fr 2 + Ndl 0=2
Avertissement
Fr 0 + Ndl 2=2
Suspension
Fr 0 + Ndl 1=1
Radiation
Fr 3 + Ndl 0=3

Sans oublier que l'IPI poursuit aussi les personnes qui se disent agents immobilier, et donc aussi syndic, et qui ne le sont pas. Un vingtaine de dossier à l'instruction par mois. La reconnaissance des personnes morales par l'IPI sera sans doute une bonne chose dans ce domaine.

Bien à vous,


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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WGT577
Pimonaute
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Guy,

C'est un fait que je suis présent, presque depuis le début, sur ce forum en mon nom personnel, mais depuis 2008 aussi au nom du CNIC, dans le cadre de mes fonctions au sein de l'asbl. Pour éviter des confusions, j'utilise deux alias.

Vous êtes aussi présent depuis presque le début suite à vos fonctions dans une absl, toute aussi jeune que le CNIC.

Mais depuis que vous êtes le président d'un group de travail interne de l'IPI il y a une confusion.

Votre dernière communication est-elle fait au nom de l'IPI ou au nom de l'ABSA?


ABSA a écrit :

(...)
Par rapport à l'IPI maintenant. Luc au nom du CNIC nous informe que 90 à 98% sont classés sans suite ou pas reprise dans les statistiques. Évidemment, c'est alors facile de sortir n'importe quel chiffre smile.

Ce chiffre de 90% à 98% circule actuellement au sein des participants à cette journée, probablement suiet au manque d'informations de la part de l'IPI.

ABSA a écrit :

(...)
Petit rappel, les plaintes sont d'abords traitées par l'assesseur juridique qui n'est pas un agent immobilier.
Voici des chiffres pour 2007 (les derniers complets).

J'espère que les chiffres 2008 seront disponibles avant fin juin 2009.

ABSA a écrit :

(...)

Sans oublier que l'IPI poursuit aussi les personnes qui se disent agents immobilier, et donc aussi syndic, et qui ne le sont pas. Un vingtaine de dossier à l'instruction par mois. La reconnaissance des personnes morales par l'IPI sera sans doute une bonne chose dans ce domaine.

En effet la reconnaissance des personnes morales rendra possible de vérifier la comptabilité des syndics dans leur contexte global et donc de trouver des transferts de fonds entre des ACP et/ou le syndic (voir les cas Furnes, Zaventem, ...).


Cordialement,

WGT577
Modérateur du groupe de travail WGT577
asbl CNIC

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coranixx
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

luc a écrit :

Grmff a écrit : Si l'IPI n'accepte comme preuve d'un faute qu'un jugement, l'IPI ne sert effectivement à rien.

Si l'IPI considère que 3 plaintes successives sont de l'acharnement, l'IPI est effectivement contreproductif.

Ce n'est pourtant pas les échos que j'en ai eu.

J'ai eu le même genre d'échos que vous lors ma 2ème plainte. puis tout c'est gâté, parce que je déposais plainte pour non-existence d'assurance ET pour le fait que le syndic mettait ses frais d'avocat à charge de l'ACP.

La non-existence d'une assurance obligatoire met la responsabilité de l'IPI en cause. Alors l'IPI s'est crispé et a cherché la faute chez moi.

Il s'agit d'un agent immobilier contre qui au moins 2 copropriétaires ont déposé des plaintes tout à fait différent. Les "preuves" de ce syndic sont de pièces fait par lui. Les preuves de moi sont des pièces fait par ce syndic ou comptabilisé (= accepté) par lui. J'ai même une lettre officielle d'un des avocats concernés qui prouve mon cas.

L'IPI pousse en fait à faire déposer une plainte pénale par les personnes lésés. Ceux qui ont payé ce montant d'au moins 16.000 €.

L'IPI aurait du intervenir, puisque la loi est claire: on ne peut mettre ses frais de justice à charge d'autres parties qu'en application d'un jugement.

Le fait qu'elle n'ose pas intervenir indique seulement que cette manière de travailler est probablement fortement répandu.

Un des membres de la Chambre Exécutive précédente et actuelle, qui intervient régulièrement dans notre ACP comme rapporteur de l'IPI, a déjà fait, selon les écrits de ce rapporteur, une expertise comptable pour le compte de ce syndic dans notre ACP en 2001. Expertise qu'il utilise dans son rapport. Ce rapporteur a écrit une lettre au commissaire aux comptes en 2007. Ni ce rapporteur ni l'IPI veulent me donner une copie de cette lettre.

Je ne sais pas si cette lettre, qui blanchit selon le commissaire aux comptes la manière que le syndic tient la comptabilité, a été écrite avec l'autorisation de l'IPI ou non. Ce qui sera névralgique pour déterminer la responsabilité des personnes en cause ... .

Alors mon cher modo, qui parle de qui et de quoi selon votre bonne foi ?
Ah je sais que je ne suis pas sympa d'attirer votre attention une fois de plus.
N'avez-vous pas dit qu'il faut laisser faire la Justice ?
grandsorry.gif


Coranixx

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grmff
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Merci à l'ABSA pour ces informations fort intéressantes.

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Saxo
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Qui comprend quoi ?

De notables syndics ABSA n'ont jamais été certifiés SNP.
Des syndics, membres peut-être de l'ABSA, ne sont plus certifiés SNP ou peut-etre plus membres de l'ABSA, ou est-ce l'inverse
De notables syndics certifiés SNP et membres de l'ABSA ont basculé vers le Français Lamy, qui les a absorbés,
Le président de l'ABSA, par ailleurs membre de la Chambre exécutive de l'IPI, est parti,
Le secrétaire général de l'ABSA intervient sur le forum pour expliquer le travail de l'IPI.

Kèsksèksa, bordel ????

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Syndic, certification SNP et ABSA

Benvenuti sur le salon "Copropriétés" baton.gif

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