Etat des lieux de sortie: le proprio réclame...

Bronzato · #1 30-06-2009 21:18:35

Bonjour,

J'ai besoin de conseils smile J'ai loué un appartement pendant 3 ans et nous l'avons entretenu le mieux possible. Il y a eu un état des lieux à l'entrée et (maintenant) à la sortie. N'ayant pas d'enfants ni d'animaux, il n'a subit que peu de dommages, excepté 3 points que je décris ci-dessous:

1- nous avons placé 2 rosaces sur le plafond. Le proprio n'en veut pas et m'impose de les enlever et de repeindre tout le plafond du salon. A t'il le droit? Si oui, dois-je repeindre tout le plafond ou uniquement l'endroit nécessaire (si c'est fait proprement) ?

2- nous avons (évidemment) accroché quelques cadres au mur. Il y a par endroit 2 ou 3 coups dans le mur. Le proprio m'impose de repeindre tout le salon. A t'il le droit? Si oui, dois-je repeindre tous les murs ou uniquement l'endroit nécessaire (si c'est fait proprement) ?

3- nous avions une terrasse avec un sol porreux. J'ai prévenu le proprio que le sol était porreux et difficilement nettoyable et qu'il fallait le traiter avec un produit dès le début! Il n'a rien fait. Aujourd'hui il y a une remarque de l'expert qui estime que le sol n'a pas été entretenu convenablement. Pourtant nous avons nettoyé le sol au mieux avec une brosse et de l'huile de coude. A qui la faute?

Pour les points 1 et 2, quand il y a nécessité de repeindre, y a t'il un prix standard pour dédomager un proprio? J'ai lut dans un autre post un prix de 6 à 8 euros /m2. Est-ce exact? N'y a t'il pas une partie à prendre en charge par le proprio? Je trouve un peu fort qu'il exige que l'on remette à neuf (repeinte totale) alors que l'on y a vécut! Et la vétusté? En plus il y a des craquelures partout sur le mur parce que le batiment a bougé alors ca l'arrangerait bien que tout soit refait à mes frais... Loin de moi l'idée de rendre un bien en mauvaise état, mais il ne faut pas abuser de la situation pour remettre un appartement en état NEUF aux frais du locataire.

Dernière chose: le proprio peut il prendre l'argent de la garantie locative sans me demander mon accord pour remettre en état alors que moi même je suis disposé à faire le nécessaire pour remettre en état? Il pourrait alors faire appel à des corps de métier beaucoup plus cher...

Merci de m'avoir lu et désolé c'est un peu long smile

jeanbrussel · #2 01-07-2009 08:34:47

Je suppose que vous avez fait l'état des lieux d'entrée et de sortie à l'amiable avec le propriétaire et que celui-ci n'a pas bloqué en banque votre garantie locative?

le locataire est toujours responsable des dégâts qu'il occasionne et doit veiller à remettre le bien dans l'état ou il l'a reçu hormis l'usure locative.

De la à repeindre toute une pièce pour trois trous ça me semble un peu fort, mais il y a des experts sur ce site qui pourront sûrement éclairer votre lanterne.

Enfin sachez qu'une fois l'état des lieux de sortie exécuté les clefs sont remises et qu'il est normal que le locataire sortant n'a plus d'accès au bien loué. C'est donc logique que ce soit le propriétaire qui prends en charge la remise en état des lieux.

Francis · #3 02-07-2009 13:44:56

Quelques questions avant de pouvoir fournir des réponses correctes ?

Dans l’état des lieux d’entrée, comment étaient qualifiées les décors ?
Peintures neuves, ?
murs et plafonds ?
Présences de défauts tâches, trous, etc ?
Quel type de peinture ou de tapisserie ?

Pour la terrasse, en quel matériaux est-elle ?

Si je comprend bien, l’état des lieux de sortie a déjà été effectué et vous l’avez signé ?

Bronzato · #4 02-07-2009 14:43:40

Bonjour,

et tout d'abord merci de vous intéresser à notre problème.

Tout était neuf quand nous avons occupé les lieux. Il s'agit d'une nouvelle construction. Entre parenthèse nous avons d'ailleurs dut "subir" les désagréments qui vont avec le neuf, tel que certaines choses non finalisées comme accès garage, jardins, peintures communs, problèmes de chauffage, problèmes techniques, etc...
Il n'y avait que peu de défauts à l'origine et sur 3 ans des fissures sont apparues sur les murs et plafonds (du fait que ceux ci ont travaillés). La peinture est d'une couleur coquille d'œuf. La terrasse est en pierre poreuse. La moindre tache reste apparente. Nous avions fait tombé un morceau de concombre et 1 semaine plus tard la tache était encore là! Nous avons signalé cela au propriétaire par téléphone. Le voisin du dessous a fait traiter sa terrasse par une couche de recouvrement spéciale (très cher). Notre proprio n'a rien fait. Maintenant il nous reproche que la terrasse n'a pas été entretenue. Je peux vous dire que nous l'avons traitée à l'eau et savon mais les années ont fait que l'on voit les traces de pluie côté non couvert de la terrasse. Il nous a dit qu'il existe des produits d'entretien pour terrasse. Je pense qu'il aurait put nous donner précisément les renseignements de ce type de produit si c'est si particulier. L'état des lieux de sortie a été fait mais je n'étais pas présent et j'ai dit à ma femme de ne surtout pas le signer. L'expert va nous envoyer par recommandé les détails avec les prix pour remise en état.

Nous avons grandement besoin de conseils pour ne pas nous faire escroquer. Encore une fois, si nous avons des torts nous assumons mais ici nous avons entretenu ce bien du mieux que nous avons put; ma femme est maniaque pour vous dire...

Merci pour votre aide.

Francis · #5 02-07-2009 15:17:01

L'expert était-il mandaté par vous, c.a.d. que vous avez signé un ordre de mission le chargeant d'effectuer cet état des lieux?

Bronzato · #6 02-07-2009 18:19:03

Eh bien c'est le même expert qui avait fait l'état des lieux d'entrée. Ce n'est pas qu'il était mandaté par moi même... le propriétaire l'avait déjà choisi (et avait déjà fait l'état des lieux d'entrée) avant même que nous ne louions l'appartement (ce qui es quand même pas très normal... on a dut même payer 125 eur pour cet état des lieux d'entrée dont nous n'avons rien put dire ni réagir...). En plus cet expert avait "oublié" pas mal de choses comme par exemple un coup dans un évier clairement fait lors de la pose du robinet!! Et là il dit "j'ai un doute" en prétendant que c'est peut être nous qui l'avons fait. Dès que nous avons remarqué ce coup dans l'évier nous avons immédiatement prévenu le propriétaire qui n'a pas voulu trop savoir. Et maintenant il est bien content que l'expert mette ce problème (un de plus) à notre charge. Clairement, nous nous sentons escroqué (je sais le mot est fort).

Erico · #7 02-07-2009 18:28:16

Bronzato a écrit :

Eh bien c'est le même expert qui avait fait l'état des lieux d'entrée. Ce n'est pas qu'il était mandaté par moi même... le propriétaire l'avait déjà choisi (et avait déjà fait l'état des lieux d'entrée) avant même que nous ne louions l'appartement (ce qui es quand même pas très normal... on a dut même payer 125 eur pour cet état des lieux d'entrée dont nous n'avons rien put dire ni réagir...). En plus cet expert avait "oublié" pas mal de choses comme par exemple un coup dans un évier clairement fait lors de la pose du robinet!! Et là il dit "j'ai un doute" en prétendant que c'est peut être nous qui l'avons fait. Dès que nous avons remarqué ce coup dans l'évier nous avons immédiatement prévenu le propriétaire qui n'a pas voulu trop savoir. Et maintenant il est bien content que l'expert mette ce problème (un de plus) à notre charge. Clairement, nous nous sentons escroqué (je sais le mot est fort).

Hummm très très imprudent de payer l'état des lieux d'entrée fait un expert qu'on a pas choisi, ou pour lequel on n'a pas donné son accord...c'est un peu n'importe quoi ça !
En plus un état des lieux qui a été fait sans que vous soyez présents !
Et vous avez signé le PV d'état des lieux d'entrée ?

Sorry mais quand je lis cela, est escroqué, celui qui est escroquable !!!

Francis · #8 02-07-2009 18:52:36

L'état des lieux d'entrée doit être contradictoire ou réputé tel. S'il a été fait avant la signature du bail, il peut être contesté sauf bonne raison ou par exemple si vous l'avez contresigné!

pour le reste, je prépare une réponse un peu plus longue, asap !

Bronzato · #9 02-07-2009 19:32:03

Mettons nous en situation: vous cherchez un appartement. Après en avoir visité des dizaines, vous tombez sur un qui est neuf, à un prix correct pas loin de votre travail, le proprio a l'air correct (je dis bien a l'air). Ensuite vous vous portez amateur de le louer et d'abord le proprio vous demande des preuves de rentrée de salaire, doit encore faire visiter à d'autres personnes, etc... Pour finir le proprio vous recontacte pour vous dire que c'est bon, il accepte de vous prendre comme locataire. Chouette! Alors on fixe un rdv et on regle quelques éléments administratifs, c'est là que le proprio vous annonce que l'état de lieux a déjà été fait par un expert et vu que c'est neuf il vous dit qu'il n'y avait rien de spécial. On a d'ailleurs reçu un livre très bien conçu avec les photos de l'appart et toute une série de descriptions. On signe ce document en toute confiance vu que tout ca a l'air très pro. Par après (quelques mois) on découvre 2 ou 3 trucs non établis dans le compromis on préviens le proprio et là il fait genre "mouais... on verra bien..."

Mais bon pour en revenir à ce qui m'amène ici, comment dois-je réagir lorsque je recevrai l'état des lieux de sortie avec des frais qui me seront réclamés? Dois-je y répondre également par lettre recommandée en contestant? Dois-je introduire un recours en justice de paix (quel galère!)? Ou peut etre ferais-je mieux de proposer au proprio un arrangement?

Quels sont mes chances? J'ai l'impression qu'il a tout pouvoir de faire tous les frais qu'il désire sans mon consentement et donc de se servir allègrement de ma garantie locative qui se monte à près de 2200 euros!

Help!

Erico · #10 02-07-2009 19:43:01

oui mais avez vous signé ! et après vous avez vu qu'il y avait ça ou ça, désolé mais fallait tout inspecter avant de signer là pour ça vous ètes coincés !
ou alors fallait mettre vos remarques par écrit et demander au proprio de signer
moi avec mes locataires on se met d'accord sur un expert, il vient , enregistre tout, puis on reçois livre avec photos et déscriptif et chacun signe, mais chacun peut aussi mettre ses remarques

vous pouviez aussi faire part de vos remarques par recommandé

maintenant vous ètes coincé vous avez accepté et signé l'état des lieux d'entrée et vous n'avez aucune preuve que vous l'avez discuté

pour le reste, comment réagir quand vous recevrez l'état des lieux de sortie et le décompte, je laisse les pros du forum répondre

Francis · #11 03-07-2009 10:18:49

Comme promis quelques réponses mais aussi des questions. J’ai tenté de répondre à tout mais comme cette réponse a été rédigée en plusieurs fois entre les rdv et les tél., il pourrait y avoir des oublis, veuillez m’en excuser.

1) Si vous avez mandaté l’expert, il vous est difficile de contester ses constatations car il est sensé défendre également vos intérêts comme ceux du proprio.
Si vous ne l’avez pas mandaté, ni payé, la situation est tout autre et je vous conseille à ce moment de faire établir un document dans lequel il est précisé les « dégâts » revendiqué par le proprio ou par son expert afin de libérer les lieux pour ne pas devoir assumer un loyer supplémentaire et laisser le proprio le relouer. Ensuite, négociez avec votre propriétaire ou son expert et , à défaut d’accord, portez l’affaire devant le juge de paix.
Si vous avez notifiez vos remarques relatives à l’entrée à l’expert par écrit et dans un délai raisonnable, il aurait du vous répondre également par écrit et même éventuellement repasser dans l’appartement.

Je suppose que le rapport de l’état des lieux d’entrée comporte la date du passage de l’expert et que celle-ci est antérieure à la signature du bail. Dans ce cas, vous pourriez argumenter devant le juge qu’il s’agit d’un abus de la part du proprio (et d’un manque de neutralité et de professionnalisme de l’expert) et d’un contournement des dispositions légales (on ne peut être certain que le juge suivra l’argumentation) Il me vient également une question : pourquoi l’expert a-t-il fait son ele si tôt ? Est-ce réellement une première occupation ?

A priori, d’autan plus vu ma profession, je suis enclin à considérer que l’expert est compétent et neutre, mais j’en ai déjà vu de spéciaux, pour ne rien dire de plus. S’agit-il d’un expert indépendant (géomètre, architecte, …) ou d’un agent immobilier et peut-être même de celui qui a fait la location ?

2) les rosaces au plafond. Vous devez les retirer ou, comme l’els est établi, assumer les frais d’enlèvement et de remise en état éventuel. Comment étaient fixées ces rosaces sur le plafond ? Pour la remise en état, cela dépend des dégâts. S’il faut repeindre tout le plafond, il faut de toutes façon déduire une vétusté. On compte un amortissement de peinture de plafond sur +- 9 ans et le coût de la peinture pour les expert est de 6,75€/m² (1 couche acrylique : source : Union des Géomètre de Bxl)
Eventuellement, il faut compter un lessivage en plus !

3) dès qu’un état des lieux de sortie a été établi, le locataire ne peut plus accéder à l’appartement et il est normal de valoriser les frais de remise en état et l’indemnité compensatoire sur base des prix des professionnels. Le locataire ne peut exiger du propriétaire de pouvoir effectuer lui-même les réparations, ni de voir les factures.

4) Pour les trous dans les murs. Il faut reboucher les trous soigneusement et retoucher la peinture également avec soin. Si les cadres, etc., ont fait de plus gros dégâts, on compte une remise en peinture (1 couche) en prenant en compte une
vétusté. Amortissement en 6 ans et 6,75€/m².

5) pour la garantie, celle-ci devait être bloquée en banque et donc ne peut être libérée sans votre signature ou un jugement ! Si la garantie a été remise en espèce au propriétaire, c’est illégal et généralement les juges n’apprécient guère.

Bronzato · #12 03-07-2009 10:36:17

Merci pour vos réponses dont j'ai pris bonne note.

Et, oui, c'est réellement une première occupation. La batiment venait d'être construit. Et l'expert est passé faire l'état des lieux d'entrée "en avance" mais je ne sais pas vraiment pourquoi c'est le proprio qui l'a décidé ainsi. Nous avions "confiance" à tort sans doute.

Concernant les travaux de remise en état que le proprio va faire, vous dites que je ne peux pas exiger de voir les factures. Je trouve cela pas normal car dans ce cas le proprio peut faire gonfler les factures ou pire, faire des travaux supplémentaires à mes frais (avec ma garantie locative) sans que je ne m'en rende compte! Il peut aussi très bien prendre de l'argent de ma garantie sous prétexte de remettre en état et ne rien faire du tout et garder l'argent! Qu'en pensez-vous? Je pensais avoir lut quelque part que le locataire peut exiger de voir les factures de remise en état (financé par sa garantie locative) suite à son départ.

Merci pour votre aide.

Francis · #13 03-07-2009 10:50:56

L’état des lieux de sortie reprend une indemnité compensatoire pour les dégâts locatifs. Cette indemnité est calculée sur base des prix unitaires de la construction et sous déduction d’une vétusté. Il y a parfois aussi d’autres suppléments ou déductions mais c’est ici hors sujet.

Le propriétaire reçoit cette indemnité en « compensation » des détériorations faites par son locataire mais en fait l’usage qu’il décide. Il peut très bien ne rien réparer quitte à accepter un loyer plus faible pour le locataire suivant.

Vérifiez le calcul établi par l’expert, contestez éventuellement ce calcul ou même la valeur de l’état des lieux d’entrée et la neutralité de l’expert si vous en avez le courage.

Pour l’état des lieux de sortie, avez-vous signé un quelquonque document de l’expert et l’avez-vous payé (pour cette sortie) ?
Il y a t il une mention au bail relative à l’état des lieux de sortie et la désignation d’un expert ?

Bronzato · #14 03-07-2009 11:14:29

Nous n'avons pas signé l'état des lieux de sortie ni même payé. Ils vont nous le faire parvenir par lettre recommandé. Je suppose qu'ils compte utiliser l'argent e la garantie locative pour payer l'état des lieux de sortie.

Donc si les montants réclamés me semblent exhorbitants, je peux contester par lettre recommandé? Que peux t'il se passer par la suite? Une proposition à l'amiable? Un action en justice de paix? Dans ce cas, y a t'il des frais supplémentaires?

Merci.

Francis · #15 03-07-2009 11:26:03

La garantie est bloquée en banque ou non ?

Sauf accord de votre part on ne peut rien prendre de la garantie (et surtout pas des honoraires d’expert), quelle soit bloquée en banque ou non.

L’expert vous représente t il ou seulement le proprio ? c’est très important de le savoir !
Il y a t il un reçu pour les clés remises, et en ce cas avec ou sans réserves ?

Pour la suite, attendez le courrier de l’expert, vous vous inquiétez peut-être à tort.
Sans suite de la part de l’expert ou du propriétaire dans les 8/10 jours de l’els, prenez les devants et mettez le en demeure de vous rendre la garantie.

Bronzato · #16 03-07-2009 11:54:18

La garantie est effectivement bloquée en banque. L'expert est sensé être indépendant donc je devrais dire qu'il me représente au même titre qu'il représente le proprio. Mais il faut savoir une chose. Cet expert est responsable d'une agence immo et s'occupe aussi de la location de cet appartement pour le proprio. Donc quelque part cette position n'est pas saine étant donné qu'il a tout intérêt (si je puis dire) à travailler dans l'intérêt du proprio sinon il pourrait perdre un "bon" client... Et moi quelque part, pour lui je ne suis qu'un locataire qui s'en va il n'a donc aucun intérêt particulier à me défendre. Qu'en pensez-vous?

Oui il y a un reçu pour les clés que nous avons rendues.

Et que se passe t'il si je conteste l'état des lieux? Cela va mettre le proprio dans une situation embarrassante étant donné qu'il n'aura pas les fonds pour remettre en état pour l'entrée du prochain locataire (prévue le 11/07).

Merci.

Francis · #17 03-07-2009 18:18:44

Cela fait 2 casquettes pour ce monsieur : expert et agent immobilier. Cela peut faire un peu de confusion d’intérêt et même plus s’il est en même temps le syndic, l’ami du proprio, etc. J’ai déjà rencontré ce type de situation et en plus l’ »expert » était incompétent, stupide et malhonnête. J’ai ratiboisé le gars et gagné un client (le sien) !

A votre place, et sur base des infos que vous fournissez, je contesterais l’impartialité de cet « expert », refuserais de le payer et négocierais avec le proprio une indemnité acceptable pour les dégâts incontestables.

Vous n’avez pas à vous soucier des problèmes du propriétaire quant à la remise en état de son appartement. C’est son problème.

Bronzato · #18 03-07-2009 20:02:11

Je tiens à vous remercier pour m'avoir donné votre avis. J'ai reçu un avis de passage de la poste pour le recommandé concernant l'état des lieux de sortie. J'irai le chercher lundi et je réagirai.

Bon week end.

Francis · #19 04-07-2009 08:40:28

Tenez nous au courant et Bon WE

Francis · #20 08-07-2009 18:11:14

Et alors, ce courrier de l'expert ? (?) (?) (?)

Etat des lieux de sortie: le proprio réclame...

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