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Procédure en Justice de Paix

belette
Pimonaute
Lieu : ARLON BELGIQUE
Inscription : 17-09-2009
Messages : 21

Procédure en Justice de Paix

Bonjour,

Je suis nouvelle en temps que propriétaire. J'ai loué ma maison au mois de juin 2009 pour une grande première.
Hélas, j'ai été trop bonne et j'ai cru aux bonnes paroles d'une ancienne connaissance. Je lui ai loué ma maison pour un bail d'un an.
Je reconnais avoir fait trop vite confiance et maintenant me voilà en procédure judiciaire contre des locataires ... euh... profiteurs, menteurs et violents!!!

- Malgré le contrat de bail, j'avais convenu avec eux la payement de la caution en 4 tranches. Evidemment je n''ai toujours rien vu!!
- Il ne m'ont pas encore payé le mois d'août, ni le mois de septembre (le contrat stipule la paiement anticipatif le 25 du mois.
-on m'a donné une copie du contrat d'assurance mais aucune preuve de paiement
- La dernière fois que j'ai été réclamer le paiement du loyer, ils ont été porter plainte contre mon mari pour coups et blessures (ce dernier était à mes côtés, il n'a rien fait)

Depuis, ils ont essayer de s'introduire dans nos annexes, nous menacent verbalement (on habite 50 m plus loin) et j'en passe

J'ai donc introduit une requête écrite devant le Juge de Paix pour les expulser, éventuellement récupérer mes loyers et frais (mais bon là! je ne rève pas), ce après avoir envoyé des recommandés et lettres de rappel (je ne vais pas en conciliation, l'assistante sociale ayant tenté d'en faire une. Cela n'a pas aboutit). J'ai reçu la convocation pour le 05/10/2009.

Je précise ils sont insolvables. Tous deux au chomage
Mon contrat de bail n'est pas enregistré
Je suis d'accord j'ai cherché les ennuis !! maintenant j'essaye de m'en dépêtrer!! c'est comme cela qu'on évolue mais bon...

Je n'ai pas pris d'avocat

J'aurai aimé savoir

Si possible comment se passe une audience ?
Combien de temps dure une procédure d'expulsion, si on l'obtient?
Quand doit-on aller chez un huissier? et quels frais cela encourt?

Merci d'avance

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Procédure en Justice de Paix

Si ils sont à l'audience, je vais demander à ce qu'ils signent mais ça c'est pas gagné. Faudrait qu'ils se présentent déjà. Si ils ne sont pas là, ils peuvent faire appel ?

S'ils sont absents, ils ont un mois à dater de la signification du jugement par voie d'huissier pour faire OPPOSITION (s'ils sont présents et contestent le jugement, dans ce cas, ils peuvent faire APPEL). Voilà pourquoi il faut toujours attendre un mois pour les expulser. Même si votre jugement prévoit l'expulsion, je ne vous conseille pas d'y procéder si vos locataires font appel ou opposition.


je ferai signifier de suite

Dès que vous obtenez copie du jugement, commandez l'expédition du jugement (voir greffe) afin de ne pas perdre de temps. Pour procéder à la signification, l'huissier aura besoin de l'expédition. Ce document ne coûte pas cher, son prix étant fonction du nombre de pages.

By the way, avez-vous fait une enquête pour retrouver leur ancien proprio? Cette rencontre pourrait vous donner de bonnes infos sur le fonctionnement de vos locataires...

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

By the way, avez-vous fait une enquête pour retrouver leur ancien proprio? Cette rencontre pourrait vous donner de bonnes infos sur le fonctionnement de vos locataires... [/quote]


Bonjour Skywalker,

L'assistante sociale a tenté de joindre l'ancien propriétaire mais pas moyen. En tout, en 10 ans, c'est la 14ème fois qu'ils déménagent dans le sud de la province de Luxembourg. Il en ont fait le tour là!!!

C'est elle qui m'a expliqué leur manière de fonctionner... c'est surprenant comme mode de fonctionnement ... toutefois  je ne pense pas que ça les amènera bien loin...mais ça fait réfléchir

pour le reste je suis vos conseils

Merci

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skywalker
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Re : Procédure en Justice de Paix

Pour retrouver l'ancien propriétaire de mes locataires, je m'étais rendu au service cadastral de la commune où ils résidaient autrefois. J'avais clairement expliqué les choses à l'employée qui m'a ensuite communiqué le nom et l'adresse de leur ex-bailleur. Je me suis rendu chez lui et cela m'a beaucoup servi...
Avez-vous déjà une date d'audience à la justice de paix?

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

skywalker a écrit :

Pour retrouver l'ancien propriétaire de mes locataires, je m'étais rendu au service cadastral de la commune où ils résidaient autrefois. J'avais clairement expliqué les choses à l'employée qui m'a ensuite communiqué le nom et l'adresse de leur ex-bailleur. Je me suis rendu chez lui et cela m'a beaucoup servi...
Avez-vous déjà une date d'audience à la justice de paix?

Bonjour Skywalker,

Grande nouvelle, je viens de recevoir le paiement du mois de septembre!!!

Pour août je suppose que ... comme c'était les vacances.. enfin bref ça passe au blanc!!

Oui j'ai reçu la convocation en Justice de Paix ce sera le 05/10. C'est sûrement ça qui les a fait bouger d'ailleurs.

Voilà les nouvelles

Pour l'ancien bailleur , je n'ai pas encore de nouvelles. Je vais tenter le cadastre alors.

Merci

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Procédure en Justice de Paix

Vos locataires ont visiblement opté pour la même tactique que mes ex-locataires: ils vont payer un loyer juste avant l'audience! Je pense donc qu'ils seront présents à la Justice de paix.
Ils vont sans doute faire de grandes promesses au juge (à savoir qu'ils déposeront la garantie d'ici peu, qu'ils payeront les loyers de retard,...). Comme les juges de paix sont souvent pro-locataires, il risque de les suivre.
Il faut donc demander au juge de ne pas fermer le dossier et de fixer une nouvelle audience (d'ici 2 mois, par exemple) afin de ré-examiner la situation. Si ces promesses ne sont pas tenues, demandez la résiliation du bail.
Enfin, n'oubliez pas d'envoyer en recommandé ET DANS LES DELAIS LEGAUX la lettre de congé-renon à vos locataires.

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

skywalker a écrit :

Vos locataires ont visiblement opté pour la même tactique que mes ex-locataires: ils vont payer un loyer juste avant l'audience! Je pense donc qu'ils seront présents à la Justice de paix.
Ils vont sans doute faire de grandes promesses au juge (à savoir qu'ils déposeront la garantie d'ici peu, qu'ils payeront les loyers de retard,...). Comme les juges de paix sont souvent pro-locataires, il risque de les suivre.
Il faut donc demander au juge de ne pas fermer le dossier et de fixer une nouvelle audience (d'ici 2 mois, par exemple) afin de ré-examiner la situation. Si ces promesses ne sont pas tenues, demandez la résiliation du bail.
Enfin, n'oubliez pas d'envoyer en recommandé ET DANS LES DELAIS LEGAUX la lettre de congé-renon à vos locataires.


Oui en effet, ils risquent de faire ainsi!!
Toutefois ils ont "oublié" août et seront en retard dés demain sur octobre. Je les voit mal arriver à épurer la situation avant l'audience (à moins qu'un miracle !!)

Donc je prévois de réclamer le ré examen de la situation dans 2 mois (je note tout sur une feuille de résumé pour ne rien oublier)

la lettre de congé renon ce sera 3 mois avant la date anniversaire (et quel anniversaire!!) de la signature du bail (donc bail signé le 11/06/2009 je dois envoyer le renom AVANT le 11/03/2010)
Puis je pour être sûre qu'ils le recevront à la date prévue (si il ne viennent pas prendre le recommandé...) l'envoyer un bon mois encore avant (vers le début de février 2010)?

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Procédure en Justice de Paix

Puis je pour être sûre qu'ils le recevront à la date prévue (si il ne viennent pas prendre le recommandé...) l'envoyer un bon mois encore avant (vers le début de février 2010)?

Cette lettre de congé-renon part de l'hypothèse que vos locataires seraient encore sans les lieux en 2010 et, donc, que le Juge de Paix n'aurait pas résolu le bail (Voilà pourquoi, notamment, votre dossier doit rester "ouvert" à la justice de paix...)
Dans ce cas de figure, envoyez votre lettre de congé-renon dès janvier 2010! Ils ne pourront pas ainsi invoquer le fait d'avoir été prévenu in extremis! Postez la lettre en envoi recommandé ET en envoi simple. S'ils sont mariés, il faut envoyer une lettre distincte à chacun de vos locataires.

Pour son fond (capital!), revenez vers nous ou téléphonez à la legal hotline (voir rubrique conseils sur ce site) qui vous en dictera le contenu.

Je pose une question aux experts: dans sa requête, Belette peut-elle déjà, à titre secondaire, demander la non-reduction du bail?

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

oui partons donc de l'hypothèse qu'ils soient encore là en 2010. Donc dés janvier (avec les voeux..) je leur donne leur renom comme cela je serai sûre. Je reviendrai vers vous pour le fond car je n'ai pas droit à l'erreur!!

ça ce sera l'étape suivante.

Ils ne sont pas mariés (euh..enfin ne l'étaient pas lors de la signature du bail, ni maintenant d'ailleurs vu ce que j'ai lu sur leurs certificats de résidence) par contre, au cas où... j'irai me renseigner à la commune avant d'envoyer la (ou les) lettre(s) en janvier.

C'est vrai que si je pouvais en parler lors de l'audience et que cela soit inscrit cela serait vraiment bien

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skywalker
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Re : Procédure en Justice de Paix

J'ignore si, au stade actuel, vous pouvez ajouter quelque chose à votre requête. Personellement, j'aurais demandé dans ma requête:
1/ A titre principal: tout ce que vous y avait déjà mis (rupture du bail, désignation de l'expert pour l'état des lieux de sortie, payement des arrierés de loyer,....)
2/ A titre subsidiaire: acter la fin du bail au XXXX, expulsion à dater du XXX si les locataires occupent toujours les lieux à partir de cette date, indemnité journalière de 50 euros si vos locataires sont toujours dans les lieux à partir de cette date + ajouter tout ce que vous avez indiqué à titre principal (excepté rupture de bail).

Voilà pourquoi il est préférable, voire parfois indispensable, de faire appel à un avocat...

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

skywalker a écrit :

J'ignore si, au stade actuel, vous pouvez ajouter quelque chose à votre requête. Personellement, j'aurais demandé dans ma requête:
1/ A titre principal: tout ce que vous y avait déjà mis (rupture du bail, désignation de l'expert pour l'état des lieux de sortie, payement des arrierés de loyer,....)
2/ A titre subsidiaire: acter la fin du bail au XXXX, expulsion à dater du XXX si les locataires occupent toujours les lieux à partir de cette date, indemnité journalière de 50 euros si vos locataires sont toujours dans les lieux à partir de cette date + ajouter tout ce que vous avez indiqué à titre principal (excepté rupture de bail).

Voilà pourquoi il est préférable, voire parfois indispensable, de faire appel à un avocat...

Bonjour Skywalker,

en effet, j'ai pris renseignement auprès de la Greffière,  je ne peux rien ajouter à ma requête mais peu le mentionner lors de l'audience.

La situation a changé. En effet, via les voisins directs, j'ai appris que deux personnes (la nièce de ma locataire et son compagnon) ont aménagé dans la maison (avec les locataires actuels)!! J'ai été signaler à la maison communale et à l'agent de proximité mon désaccord sur leur inscription à ce domicile.  Ces deux personnes sont majeures, chomeuses et sans domicile.

Votre dernière remarque était la bonne Skywalker. Un avocat aurait été  très utile. Ce sera pour le second round

Bonne journée

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skywalker
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Re : Procédure en Justice de Paix

Quand a lieu votre audience? C'est une erreur d'attendre le second round! Pourquoi pensez-vous que l'avocat que vous aurez mandaté ne puisse pas se rendre à l'audience?
Fondamentalement, cette nouvelle info ne fait qu'apporter de l'eau à votre moulin...

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belette
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Re : Procédure en Justice de Paix

skywalker a écrit :

Quand a lieu votre audience? C'est une erreur d'attendre le second round! Pourquoi pensez-vous que l'avocat que vous aurez mandaté ne puisse pas se rendre à l'audience?
Fondamentalement, cette nouvelle info ne fait qu'apporter de l'eau à votre moulin...

Bonjour Skywalker,

mon audience est lundi prochain le 05/10 à 14h enfin à partir de 14h

les nouvelles personnes sont belle et bien installées mais non inscrites toutefois. (Et d'après, euh une source très valable, c'est pas du beau monde).

jour J-4

Bonne journée

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belette
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Re : Procédure en Justice de Paix

Voilà les nouvelles

Suite aux conseils de Skywalker que je remercie, j'ai pris un avocat.

Nous nous sommes présentées hier à l'audience mais comme mes locataires avaient contacté leur conseil le matin même!!! ils ont demandé un report d'audience.

Ce sera donc pour le 19/10

Bonne journée à tous

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grmff
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Re : Procédure en Justice de Paix

Pour mon info, ces délais concernent la justice de paix de quelle ville (si cela vous ennuie, par MP c'est bien aussi)

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belette
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Re : Procédure en Justice de Paix

Bonjour a tous,

Hier je me suis présentée à l'audience prévue à la Justice de Paix. Mes ;ocataires n'y étaient pas!

Hélas, l'avocate de mes locataires a accouché prématurément ce samedi!! donc un autre avocat était mandaté pour les représenter mais ce dernier n'était au courant de rien!!

Donc remise à la mi-novembre

Toutefois le Juge a mieux écouté le dossier. Il a dit qu'un calendrier de paiement sera demandé la prochaine fois mais qu'il ne casserait pas le contrat de bail pour "seulement un loyer impayé" pour la caution c'est une autre histoire.

Voilà les nouvelles

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skywalker
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Re : Procédure en Justice de Paix

Toutefois le Juge a mieux écouté le dossier. Il a dit qu'un calendrier de paiement sera demandé la prochaine fois mais qu'il ne casserait pas le contrat de bail pour "seulement un loyer impayé"

Incroyables, ces Juges de paix! A l'évidence, le locataire paye ses loyers au forceps car une procédure judiciaire est en cours. Mais il n'y a pas qu'un mois de loyer qui reste impayé dans votre cas, contrairement à ce que ce juge affirme. Il y a aussi et surtout la garantie locative qui n'a toujours pas été consituée, 4 mois après l'entrée dans les lieux. Qui payera les dégats éventuels constatés lors de l'état des lieux de sortie? Si vos locataires n'arrivent déjà pas à payer le loyer comment vont-ils faire pour constituer la garantie? Malgré tout, le juge vous laisse déjà sous-entendre qu'il ne résoudrait pas le bail. Quel signal pour les locataires mal intentionnés!
La seule solution, à mes yeux, est que le dossier reste ouvert à la Justice de Paix après l'audience de la mi-novembre. Demandez au Juge de ré-examiner la situation fin février-début mars. Et surtout n'oubliez pas de rédiger dans les règles de l'art la lettre de congé-renon à vos locataires, courrier à envoyer en recommandé.

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belette
Pimonaute
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Re : Procédure en Justice de Paix

Voici la fin de mon histoire

1 semaine avant l'audience en justice de paix du 16/11/2009, j'ai constaté que mes locataires déménageaient.
Mes voisins et la police l'ont confirmé.

Le lundi matin avant l'audience mes parents trouvent les clés de la maison dans leur boîte aux lettres (sans un mot).

Je vais directement inspecter la maison avec ma voisine.

Niveau dégâts, je dois pas me plaindre, je voyais pire. Il y a deux gros m³ de déchets divers dans la maison (vieux divan, armoires, linges sales, cartons en tous genres, nourriture....) des trous dans tous les murs, deux fenêtres ne ferment plus et un carreau de la porte d'entrée est cassé. Il y a des traces de moisissures dans deux chambres (jamais de chauffage) et de la peinture à refaire (hélas un peu partout)

et des crasses, des montagnes de crasse, des cendriers pleins, des bouteilles et flacons vides et plein
et des chaussures, une bonne vingtaine de paires de chaussures quasi neuves.
Il faut avoir vu ça pour le croire!!

J'ai donc fait des photos pour les donner au Juge lors de l'audience, mais le Juge a préféré descendre lui même pour constater en présence des parties.

Cette vue des lieux s'est effectuée cette semaine en présence du Juge , de la greffière et de moi-même, mes locataires ayant littéralement disparus!!!

Il est d'accord sur toutes mes demandes d'indemnités mais comme ils sont insolvables, je ne me fais pas d'illusions.

Demain, je commence le grand nettoyage...euh... ben d'automne.
Même mon écurie est moins sale.

Mais bon Ils ne sont resté que 4,5 mois HEUREUSEMENT. Après un an il aurait fallut démolir pour reconstruire!!! et encore!!

Cela me sert de leçon et maintenant les candidats locataires seront triés. J'ai reçu des conseils en matière de location de Skywalker que je remercie. Conseils que j'ai bien l'intention d'appliquer.

le jugement est prévu pour fin décembre. La maison sera déjà à louer d'ici là car j'ai mon prêt à payer et je trouve trop facile l'impunité des locataires disont "indélicats"

Voilà, le village revit, et MOI AUSSI

Quelle expérience épouvantable!! a ne recommencer sous aucun prétexte!!!

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