Saisie-arrêt conservatoire

Grmff,

vous dites que le syndic a bien agi puisqu'il y a une procédure en cours.

L'avocat a cependant signalé qu'il ne mettrait pas en mouvement l'expert-réviseur qu'il a lui-même réclamé et que l'ACP provisionnerait pour compte de qui il appartiendra, au motif que cette expertise coutera trop cher.

Comme professionnel, l'avocat devait le savoir au départ et pourquoi ne le dit-il qu'après une longue procédure (trois ans) couteuse pour l'ACP ?

Cette somme est donc bloquée ad vitam aeternam.

Il faut rappeler que la dette est incertaine et contestée et qu'une saisie conservatoire ne peut se faire que sur base d'un jugement exécutoire ou d'un document incontestable, ce qui est loin d'être le cas.

Une saisie mobilière conservatoire vaut pour trois ans et est opérée sur base d'une ordonnance rendu par le juge des saisies (en principe).

Ce délai peut être renouvelé par le juge.

Voyez les art. 1422 et suivants du Code judiciaire.

Cher quasi-homonyme,

Pour les néophytes, merci d'expliquer la nuance "Le cas présent ne concerne pas une saisie mobilière conservatoire mais une saisie-arrêt conservatoire".

Dans les 2 cas, il faut que la dette soit certaine, liquide et exigible, non ?

ps: comment va notre ami commun, Namas Pamousse ?

En (très) bref:
- une saisie conservatoire mobilière concerne une saisie sur meuble

- une saisie conservatoire immobilière concerne une saisie sur immeuble

- une saisie-arrêt conservatoire concerne une somme bloquée entre les mains d’un tiers, ici, le notaire du vendeur sur le prix du bien vendu.

ps    J'ignore si Namas joue sur ce forum.

Vous ne répondez qu'à une partie de mes questions sans aborder les questions principales.

Je vous les repose.

- la saisie-arrêt conservatoire sur base d’une dette incertaine fait elle partie de la mission normale d’un syndic ?

- l’avocat agissant au nom de l’ACP et en connaissance du jugement et donc du caractère incertain de la dette, pouvait-il, dans l’intérêt de l’ACP, lui faire prendre le risque d’une telle opération contraire aux prescrits légaux ?

- la saisie-arrêt conservatoire ayant été opérée à l’insu de l’ACP, comment peut-elle se dégager de sa responsabilité dans cette affaire ?

- qui supportera les conséquences de cette saisie-arrêt conservatoire puisque le copropriétaire vendeur envisage de saisir le Juge des saisies pour débloquer la somme, mais également réclamer des dommages intérêts ?

- comment l’ACP peut-elle se dépatouiller d’une telle situation puisque l’avocat (du syndic mais agissant pour compte de l’ACP) ne va pas se retourner contre le syndic ?

Evidemment. Je viens de corriger dans le texte

La dette doit être certaine, liquide et exigible.

Dans le cas présent la dette est de toute façon incertaine.

Dans de telles conditions, un syndic a-t-il le droit de prendre le risque de lancer une telle mesure conservatoire ?

Et surtout de faire prendre le risque à l'ACP qui in fine payera.

Sous question: l'avocat n'aurait-il pas dû refuser de poser cet acte qu'il savait illégal ?

Je suis d'accord avec pierquiroule, réclamer des charges contestées sans  pouvoir donner le détail des montants réclamés, ni leurs justifications est contraire à la loi.

J'en veux pour preuve la loi sur le recouvrement amiable des dettes. Trop souvent, les huissiers ou les sociétés de recouvrement, jouent l'intimidation face à des débiteurs contestaires. Par crainte, ils finissent par payer, même s'ils sont dans leur droit.
J'ai mis cette loi sur mon blog, vous pouvez aller la consulter.

recouvrement à l'amiable des dettes

Ca faisait longtemps. Bonjour à tous. Je passe en coup de vent...

Sur la certitude de la dette : effectivement, la saisie arrêt conservatoire peut être pratiquée aussi sur base d'un titre privé, comme pourrait l'être, par exemple, une facture non contestée en temps utile.

Et il y a une nuance à introduire : au stade de la saisie conservatoire, la dette ne doit pas spécialement être certaine à 100% mais il faut au minimum qu'il y ait des apparences de droit (une apparence de certitude, intéressant comme concept, non ? ) suffisantes.

En l'espèce, à vous lire, il semble bien y avoir eu contestation en temps utile, le litige étant toujours pendant devant le tribunal. Vous dites qu'une expertise a été demandée avant dire droit. Cette mesure d'instruction semble donc bien apparaître donc comme un préalable nécessaire à l'établissement de la dette, dans son principe et son montant. Mais vous dites aussi que personne ne veut provisionner l'expert. Bref, si ca ne bouge pas de ce côté-là, ca sent un peu l'affaire qui croupit définitivement dans les caves de la justice, avec, en résultat (définitivement ?) temporaire, que la dette me semble effectivement ni certaine (dans son principe), ni a fortiori liquide (précisément évaluable dans son montant) au jour d'aujourd'hui comme au moment où la saisie a été pratiquée.

J'imagine que l'avocat de votre acp  a agi de la sorte surtout parce qu'il considérait qu'il y avait péril en la demeure, la partie adverse ayant, en vendant, substitué à un bien aisément saisissable (son appart) des sommes rapidement plus difficilement saisissables (en partance pour luxembourg, par exemple...).  Agir de la sorte, sans avoir (ré)activé la procédure au fond, me semble effectivement, pour ce que j'en sais (j'insiste), plutôt léger.

Quant au syndic, je suppose qu'il a reçu mandat pour agir en justice contre ce copropriétaire. Cela comprend-il celui de faire pratiquer cette saisie arrêt conservatoire ? Je ne connais pas trop l'état de la loi et de la jp sur le sujet. Juste deux réflexions : d'une part, j'eus été à sa place que j'aurais préféré un mandat spécial; d'autre part, le mandataire répond toujours (en droit...) des fautes qu'il commet dans l'exécution de son mandat (donc, même s'il a effectivement reçu mandat)...

Des trop rares réflexions faites sur ce sujet, je retiens que :

Grmff estime que c’est le syndic qui « est le problème » et qu’il faut le virer.

Etant donné que l’on ne vire pas un syndic pour des peccadilles, j’en déduis que Grmff estime la faute extrêmement grave dans le chef du syndic justifiant une révocation sur le champ.

En effet, ce sont l’incompétence, l’absence de clarté des décomptes individuels, l’absence de dossier présenté à l’avocat, le non respect ou l’ignorance de la loi, l’absence de neutralité dans un conflit l’opposant à un CP qui sont la cause de cette triste affaire dont l’assemblée générale des copropriétaires ignore tout.

Tintin quant à lui estime que réclamer des dettes incertaines est contraire à la loi. ( non respect de la loi , donc faute déontologique).

Peut-on admettre qu’un  syndic réclame des dettes incertaines parce qu’il ne peut les justifier?

N’est-ce pas une faute suffisamment grave pour qu’elle soit sanctionnée ?

Qu’ont prévu les différents protagonistes de la proposition de loi sur la copropriété pour que de telles dérives n’aient plus lieu ?

Pffff juge que le syndic, mandataire de l’ACP, doit répondre de ses fautes dans l’exécution de son mandat.

Très bien, mais dans le cas présent, je rappelle le prescrit de l’article 577-5 § 4

« Sans préjudice de l’article 577-5 § 4, l’exécution des décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes».

C’est donc bien l’ACP, partie demanderesse, qui risque d’être condamnée au remboursement de la somme illégalement bloquée et à indemniser le CP plaignant.

Virer le syndic n’indemnisera donc pas l’ACP.

pfff a dit :

J'imagine que l'avocat de votre acp a agi de la sorte surtout parce qu'il considérait qu'il y avait péril en la demeure, la partie adverse ayant, en vendant, substitué à un bien aisément saisissable (son appart) des sommes rapidement plus difficilement saisissables (en partance pour luxembourg, par exemple...).

Pfff aborde là le problème soulevé dans la proposition de loi,  de l’attribution d’un privilège en faveur de l’ACP en cas de vente d'un bien par un CP débiteur.

A la lecture de cette proposition et vu mon expérience personnelle, j’ai l’impression que le législateur considère (à tort) qu’un syndic ne réclame aux copropriétaires que des dettes certaines, ce qui est loin d’être le cas comme démontré ici.

Partir d’un postulat faux, à savoir que le syndic est irréprochable et que seuls les copropriétaires sont en défaut, ne peut aboutir qu’à des propositions de loi incomplètes ou injustes.

Pffff a dit :

Agir de la sorte, sans avoir (ré)activé la procédure au fond, me semble effectivement, pour ce que j'en sais (j'insiste), plutôt léger.

En ne qualifiant cette attitude que de légère, je trouve que Pffff est bien tolérant à l’égard de ce professionnel du droit et de son mandant, le syndic.

Une telle faute (de l’avocat mais sur ordre du syndic) est non seulement contraire à la loi mais, c’est mon humble avis, contraire à la déontologie de l’avocat puisque cette procédure va à l’encontre de l’intérêt de l’ACP…qui devrait être son vrai client.

Une ACP a-t-elle intérêt à mettre ses propres membres en difficulté ?

Dans le cas présent, la mise en difficulté financière de copropriétaires économiquement faibles et la répétition de plusieurs procédures en récupération de créance, lancées à l’insu de l’ACP et ayant abouti à la condamnation de l’ACP pour dossiers inexistants ou non fondés ont mis en évidence que le syndic et l’avocat avaient trouvé dans ces pratiques une source de revenus supplémentaires non négligeables.

Quelles mesures ont été envisagées dans la proposition de loi pour éviter de tels comportements abusifs ?