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Saisie-arrêt conservatoire

mistral
Pimonaute assidu
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Saisie-arrêt conservatoire

Notre syndic a fait procéder à une saisie-arrêt conservatoire entre les mains du notaire d’un copropriétaire vendeur sur base d’une dette incertaine.

Cette dette a toujours été contestée en justice par le copropriétaire et remonte à l’ancien syndic.

Un jugement est intervenu, qui avant dire droit acquiesçait à la demande de l’ACP de désigner un expert-réviseur en raison de l’impossibilité pour le nouveau syndic de comprendre les décomptes individualisés du copropriétaire suite à l’absence, dans les archives transmises par l’ancien syndic, des décomptes trimestriels privatifs détaillés .

Le syndic n’a pas transmis à l’huissier le jugement intervenu mais une simple note de charges impayées.

Mes questions :
-    la saisie conservatoire sur base d’une dette incertaine fait elle partie de la mission normale d’un syndic ?

-    l’avocat agissant au nom de l’ACP et en connaissance du jugement et donc du caractère incertain de la dette, pouvait-il, dans l’intérêt de l’ACP, lui faire prendre le risque d’une telle opération contraire aux prescrits légaux ?

-    la saisie conservatoire ayant été opérée à l’insu de l’ACP, comment peut-elle se dégager de sa responsabilité dans cette affaire ?

-    qui supportera les conséquences de cette saisie conservatoire puisque le copropriétaire vendeur envisage de saisir le Juge des saisies pour débloquer la somme, mais également réclamer des dommages intérêts ?

-    comment l’ACP peut-elle se dépatouiller d’une telle situation puisque l’avocat (du syndic mais agissant pour compte de l’ACP) ne va pas se retourner contre le syndic ?

Merci de vos réflexions.

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mistral
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Grmff a écrit :

Je ne suis pas sûr qu'il faille le virer pour faute grave. Mais on peut toujours changer de syndic. On peut même être satisfait de son syndic, et décider d'en changer pour des raisons étrangères à la capacité du syndic, à ses compétences professionnelles ou relationnelles.

On peut changer de syndic comme on change de chauffagiste, de fournisseur de mazout ou d'avocat: si on n'est plus du même avis, on change de prestataire.

Je connais particulièrement le cas d'un syndic dont le mandat n'a pas été reconduit parce qu'un propriétaire est devenu syndic. Cela n'a pas empêcher le propriétaire en question de continuer à faire des affaire avec l'agent immobilier syndic...

Evidemment, on peut changer de syndic, mais dans le cas présent vous dites que c'est le syndic qui pose problème, et qu'il faut non pas en changer mais le VIRER, donc ...

Quant à virer un syndic même pour faute grave, vous suivez assez ce forum pour savoir les difficultés que l'on rencontre.

Alors, le virer seulement par l'envie d'en changer....

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Tintin
Pimonaute assidu
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Pierquiroule dit :

Quelles mesures ont été envisagées dans la proposition de loi pour éviter de tels comportements abusifs ?

Les députés et les sénateurs, n'ont rien prévu, car selon leur vision et celle de beaucoup de syndics, il ne faut surtout pas une loi trop précise, car ce serait trop restreindre le pouvoir d'appréciation du tribunal.
Il ne faut pas légiférer pour résoudre des cas exceptionnels. Je présume qu'un syndic qui réclame des charges qu'il ne peut pas jutifier ou qui sont illégales, n'arrive quasiment jamais.
Au final ce sont toujours les gens honnêtes qui sont lésés.
Pierquiroule et Tintin sont des cas à part et ils n'intéressent personne.
C'est la dur réalité mon cher Pierquiroule.


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pfffff
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Pfff aborde là le problème soulevé dans la proposition de loi, de l’attribution d’un privilège en faveur de l’ACP en cas de vente d'un bien par un CP débiteur.

A la lecture de cette proposition et vu mon expérience personnelle, j’ai l’impression que le législateur considère (à tort) qu’un syndic ne réclame aux copropriétaires que des dettes certaines, ce qui est loin d’être le cas comme démontré ici.


C'est plus une question générale de droit des saisies qu'une question relative au privilège de l'acp : pour pouvoir pratiquer une saisie exécution, tout créancier (hopital, dette d'aliment, fisc...), privilégié ou non, doit disposer d'un titre exécutoire.

Sinon, l'acp, comme tout créancier de nouveau, peut au minimum pratiquer saisie conservatoire (dans les conditions propres à chacune...) à ses risques et périls et demander à entrer en ligne de compte dans le cadre d'une saisie (mobilière ou arrêt) pratiquée par d'autres (voir 1627 et s cjud), le tout avec possibilité de recours des parties concernées devant le juge des saisies...

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mistral
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

pfffff a écrit :

C'est plus une question générale de droit des saisies qu'une question relative au privilège de l'acp : pour pouvoir pratiquer une saisie exécution, tout créancier (hopital, dette d'aliment, fisc...), privilégié ou non, doit disposer d'un titre exécutoire.

Sinon, l'acp, comme tout créancier de nouveau, peut au minimum pratiquer saisie conservatoire (dans les conditions propres à chacune...) à ses risques et périls et demander à entrer en ligne de compte dans le cadre d'une saisie (mobilière ou arrêt) pratiquée par d'autres (voir 1627 et s cjud), le tout avec possibilité de recours des parties concernées devant le juge des saisies...


Comme je l’ai déjà dit, c’est précisément en raison de mon expérience, pour avoir suivi depuis de nombreuses années plusieurs dossiers de copropriétaires poursuivis en justice, que j’ai mis en évidence le danger des procédures de récupérations de créances et du privilège accordé aux ACP puisque, je le répète, les décomptes individuels ne sont soumis à aucun contrôle des vérificateurs aux comptes et à fortiori à aucune approbation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour moi, c’est le syndic à titre personnel et pas au nom de l’ACP qui devrait engager ces actions, car elles relèvent de sa SEULE responsabilité.

Je suis membre d’une Commission de contrôle des comptes de mon ACP, une sorte de contre-pouvoir créée (sur les conseils d’un responsable de l’IPI dès 1997) pour pallier les carences des contrôleurs officiels.

Notre tâche est ardue puisque nous n’avons accès à aucun document officiel émanant du syndic et de plus, la gestion administrative, technique et comptable est des plus opaque et des plus …bordélique. !

Au cours de nos investigations nous avons découvert de véritables scandales, notamment, le syndic et son conseil réclamant des sommes injustifiées, ne tenant pas compte de versements effectués, détournant le montant d’une indemnité d’assurance, imputant dès l’entame de la procédure, donc avant tout jugement, tous les frais de procédure de l’ACP ainsi que l’entièreté des honoraires d’avocat de l’ACP, imputant en outre le montant des provisions à échoir et imputant ensuite sur cette somme globale des pénalités abusives, non prévues aux statuts, et tout cela sous l’appellation de montant principal de charges impayées.

Grâce à l’intervention de notre Commission, nous avons pu faire capoter plusieurs procédures de récupération de créances en justice, puisque depuis 2001, dans trois procédures le Juge de paix a, avant dire droit, désigné d’office un expert-réviseur pour tenter de comprendre les décomptes individuels des copropriétaires.

C’est dire que ces décomptes n’étaient pas clairs !!

Le syndic n’a jamais mis en mouvement ces expertises ordonnées, de crainte de la mise en évidence des « irrégularités » dénoncées devant le Juge.

Dans une quatrième procédure récente, suite au refus de l’ACP de mettre en mouvement les trois experts désignés, le Juge  a  débouté l’ACP et l’a même condamnée à dédommager le copropriétaire cité et à le dispenser de sa quote-part dans les frais de justice de l’ACP relative à la procédure le concernant.

C’est dire que notre solidarité nous coûte la prise en charge de sa quote-part !

Que risque-t-il de se passer  si à l’avenir et compte tenu de la réaction du Juge, l’avocat fait d’office procéder à une saisie-arrêt conservatoire sur base des seuls rappels de factures du syndic, qui ne contiennent aucun détail, et sur base d’une comptabilité approuvée non plus par des vérificateurs internes à l'ACP reconnus incompétents mais par un expert-comptable extérieur à l’ACP comme cela sera très certainement voté dans la nouvelle loi.

Dans le cas cité, le notaire aurait directement restitué à l’ACP le montant de la saisie-arrêt conservatoire bloqué entre ses mains.

Le copropriétaire lésé n’aurait plus aucune chance de récupérer la somme abusivement bloquée par cette saisie-arrêt conservatoire.

J’ai tenté en vain à plusieurs reprises de dénoncer ces abus dans le cadre de la révision de la loi.

Le recours à des vérificateurs professionnels extérieurs à l’ACP ne règlera pas les problèmes de la réalité des dépenses imputées en charges communes et certainement pas la réalité et l’exactitude des décomptes individuels puisqu’ils n’apparaissent pas dans la comptabilité qui leur sera soumise.

Par contre, je ne suis pas sûr que le Juge aurait désigné un expert-réviseur si le syndic avait présenté des comptes contrôlés par un expert-comptable.

Des comptes approuvés par un expert-comptable ne signifient cependant pas qu’ils reflètent la réalité des dépenses.

Je n’en veux pour preuve qu’un article paru dans La Libre Belgique du 27 septembre 2009 intitulé :

« Malversations dans le logement social : Maroquinerie de luxe et logement social ».
« …le directeur faisait de fausses factures, il a pu empocher plusieurs dizaines de milliers d’euros …il a reconnu avoir gonflé artificiellement les factures des sociétés. …A l’époque le conseil d’administration ... avait pour commissaire du gouvernement…. »

Voici ce que dit ce commissaire :
« Comme commissaire du gouvernement je n’avais pas à contrôler le contenu de la comptabilité, mais seulement à examiner les bilans et les comptes et à les transmettre à la SWL. »

Est-cela que les protagonistes de la proposition de loi ont souhaité dans l’intérêt des copropriétaires ?

Pour moi, la proposition de loi jette de la poudre aux yeux aux copropriétaires en proposant le contrôle des comptes à des professionnels qui ne contrôleront que des chiffres, jamais l’opportunité ou la réalité des dépenses ni les montants imputés en frais privatifs ?

Les « erreurs » des décomptes individuels risquent de rester encore longtemps impunies.

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Tintin
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Je ne suis pas un spécialiste du droit,donc j'avance sur ce terrain avec les réserves d'usage. Que dit l'art. 1445 du code judiciaire ?
Tout créancier peut, en vertu de titres authentiques ou privés, saisir-arrêter par huissier de justice, à titre conservatoire, entre les mains d'un tiers, les sommes et effets que celui-ci doit à son débiteur. En cas d'inaction de son débiteur, le créancier peut par l'application de l'art. 1166 du code civil former la même procédure. L'acte de saisie contient le texte des articles 1451 à 1456 et l'avertissement au tiers saisi qu'il devra se conformer à ces dispositions.

Dispositions qui disent notamment : La saisie-arrêt conservatoire, sans permission du juge, n'est possible que sur base d'un titre authentique ou privé qui constate la créance.
Voir également à cet effet : Saisies

J'en reviens donc au message de pffff, qui confirme ceci.

Les saisies conservatoires ont-elles été autorisées par un juge des saisies ?
Les créances dues sont-elles certaines ?
Existe-t-il un risque que le débiteur organise son insolvabilité ?

Je pense que  parfois, les huissiers de justice, abusent de leur position dominante pour exiger des saisies non conformes au code judiciaire. Mais comme en copropriété, pour se défendre valablement, il faut avoir une bonne connaissance de ses droits. Chose qui n'est pas évidente, au vu de la complexité des lois et de leur compréhension.


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grmff
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

La dette constatée par le syndic en ses livres, sur base de comptes approuvés par une AG, ne constitue-t-elle pas un "titre"?

C'est sur cette base que la saisie a pu avoir lieu, suppose.


Grmf!
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mistral
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Grmff a écrit :

La dette constatée par le syndic en ses livres, sur base de comptes approuvés par une AG, ne constitue-t-elle pas un "titre"?

C'est sur cette base que la saisie a pu avoir lieu, suppose.

Cher Grmff,

Pour que les choses soient claires, je vous remercie de bien vouloir répondre à cette question précise:

Considérez-vous que les décomptes individuels sont approuvés par l'AG ?

Par décomptes individuels j'entends les décomptes détaillés transmis à chaque copropriétaire et reprenant le montant des charges communes selon les quotités de chaque CP, majoré de tous les frais privatifs ainsi que du calcul des éventuelles pénalités, le tout, déduction faite des provisions payées.

J'insiste que vous vous prononciez sur la totalité des éléments repris au décompte individuel.

Cette question s'adresse aussi aux autres syndics présents sur ce forum ainsi qu'à l'ABSA comme représentant d'une association de syndics professionnels.

Merci d'avance.

Cordialement

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grmff
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Considérez-vous que les décomptes individuels sont approuvés par l'AG ?

Il va de soi que les comptes doivent être approuvés par l'AG. Les comptes comprennent les charges, les factures, leur justesse et leur pertinence, les comptes individuels des propriétaires, le patrimoine de l'ACP, ses comptes bancaires, ses comptes titres, la gestion de ceux-ci,  la répartition des charges, la base de quotités (quotités ascenseur, quotités garages, quotités travaux ascenseurs, quotités hors garage, surfaces, relevés calorimètres qu'ils soient fait par calorista ou par le syndic, les soldes des anciens propriétaires, la répartition entre ancien et nouveau propriétaire, etc.)

"Les comptes" reprennent toute la compta. Y compris les relevés individuels.

Si un propriétaire relève une erreur dans son décompte, c'est à lui de le relever, et de demander une approbation des comptes sous réserve d'une rectification de son décompte individuels. Cela peut se faire, se fait fréquemment, et ne pose aucun problème. Que l'erreur soit soulevée en AG ou avant l'AG. Que le propriétaire soit présent ou non.

J'ai déjà fait approuver des comptes sous réserve de la modification de la répartition d'un poste en particulier. Par exemple, la répartition des frais d'ascenseur... (tout à fait au hasard!!!)

J'ai connaissance d'un acte de base qui précise les appartements qui doivent payer, et leur quote-part. Plusieurs appartements n'avaient pas d'utilité de l'ascenseur (parce qu'avec une porte donnant directement à l'extérieur, sans passer par les communs) mais devaient payer des charges ascenseurs. A l'unanimité, les comptes ont été approuvé avec une clé de répartition proposée par le syndic en Conseil de Gérance. Clé acceptée en CG, et donc répartition à cette nouvelle clé. Compte acceptés à l'unanimité, avec explication de la nouvelle clé.

Pourquoi avoir changé la répartition sans demander l'avis au préalable à l'AG? Simplement parce qu'un nouveau propriétaire avait soulevé le problème, sorti la jurisprudence, et précisé qu'il attaquerait les comptes en justice s'il le fallait.

Pour gagner du temps, j'ai proposé la répartition directement. Avec une petite explication, elle est passé illico.


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Tintin
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

J'estime que l'exemple de Grmff, ne prouve en rien que l'approbation des comptes, implique automatiquement l'approbation des décomptes individuels. Ce que Grmff fait, s'est régler un litige à l'amiable entre les CP. Qui dit règlement du litige, dit règlement du conflit.

Revenons à l'objet du litige de ce forum :

Un jugement est intervenu, qui avant dire droit acquiesçait à la demande de l’ACP de désigner un expert-réviseur en raison de l’impossibilité pour le nouveau syndic de comprendre les décomptes individualisés du copropriétaire suite à l’absence, dans les archives transmises par l’ancien syndic, des décomptes trimestriels privatifs détaillés .

Dans ce cas, le nouveau syndic fait exécuter une saisie-arrêt conservatoire, sur base unique des montants non payés par un CP, pour une période révolue et dont il est incapable de démontrer que ces charges sont incontestablement dues. Ici le problème est d'autant plus malsain, que malgré le jugement, aucun expert n'a été mandaté pour vérifier les comptes litigieux.
Je suis désolé mais ceci relève sans le moindre doute de l'abus de pouvoir.
Si j'avais eté le CP vendeur, jamais je n'aurais accepté cette saisie-arrêt conservatoire, sans que la demande ne soit passée devant un juge des saisies.

Il est vrai qu'en copropriété, on a pris l'habitude d'avaliser n'importe quoi, sous le couvert de l'approbation par une majorité qui fait tout simplement confiance au syndic. Ce qui ne prouve nullement qu'un CP ne puisse étre lésé.

Le drame de la copropriété, est que les règles sont tellement générales, que si vous voulez défendre vos droits dans une copropriété gérée par une association syndic/conseil de gérance mafieuse, vous allez être obligé d'aller en justice après chaque AG.
Moralité, soit vous partez, soit vous vous aligner sur la majorité qui fait confiance. Ceci est la dure réalité de la vie dans beaucoup de copropriétés.
On se laisse voler, car c'est la solution la moins onéreuse.
Elle est belle la démocratie en copropriété ! La faute à qui ?
AUX MOUTONS.


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mistral
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Grmff,

Vous connaissez l’adage « Qui ne dit mot consent ».

Or, le 15/11, sur ce topic, j’écrivais :

pierquiroule a écrit :

Si un syndic peut réclamer des créances incertaines, cela signifie :

1/ …
2/  que les contrôleurs aux comptes n’ont pas fait correctement leur travail, alors qu’ils déclarent toujours dans leur rapport en AG avoir vérifié tous les documents comptables de l’immeuble.
En fait, c’est le cas dans mon ACP et plusieurs ACP que je connais, les décomptes individuels ne sont jamais soumis au contrôle des vérificateurs aux comptes, pas plus qu’à l’approbation par les copropriétaires lors des AG.

En l’absence de tout contrôle, le syndic a donc toute liberté d’action pour réclamer ce qu’il veut aux copropriétaires.

Personne n’a contesté mes propos. et d'ailleurs, comment expliquez-vous que dans les 4 dossiers dont j'ai fait référence, le Juge n'ait pas tenu compte de l'argumentation de l'ACP (!) que les comptes avaient été contrôlés par quatre vérificateurs aux comptes et avaient été approuvés à la très large majorité (95%)  (?)

Il n’y a eu aucune réaction, ni des syndics présents sur ce forum, ni de l’ABSA, ni du SNP, ni même de Luc pour dire que j'exagérais et que mon ACP était une exception.

J’en ai déduit que les décomptes individuels détaillés des copropriétaires n’étaient jamais soumis au contrôle des vérificateurs ni à l’approbation de l’ACP.

Qu’en effet, il est constant que les syndics ne communiquent pas à tous les copropriétaires les décomptes individuels détaillés de tous les autres copropriétaires.

A ma question précise qui ne demandait que la réponse « oui » ou « non », vous faites un exposé sur ce que devrait être une approbation parfaite et complète de la compta qui inclut évidemment les décomptes individuels de chacun et devraient être transmis à tous les copropriétaires.

Plutôt que de répondre que les décomptes individuels sont approuvés , vous écrivez :

Grmff a écrit :

« Il va de soi que les comptes doivent être approuvés par l'AG. Les comptes comprennent les charges, les factures, leur justesse et leur pertinence, les comptes individuels des propriétaires, …

"Les comptes" reprennent toute la compta. Y compris les relevés individuels. »

Dois-je comprendre que vous transmettez à chaque copropriétaire les décomptes détaillés de tous les copropriétaires ? 
Cela fait un fameux paquet dans une ACP de 100 !

Bref, cela signifie qu’il n’y a malheureusement aucune réponse claire dans la loi à la problématique des décomptes individuels.

Je suppose que personne ne conteste que l’approbation des comptes ne peut porter que sur les éléments concrets que l’on connaît.

En conséquence, si les copropriétaires ne disposent pas des décomptes détaillés de tous les autres copropriétaires, on ne peut en déduire que les décomptes individuels sont     approuvés par l’AG.

Cordialement.

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Francis
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Nul besoin d'envoyer 100 décomptes individuels, un tableau reprennant les 100 copropriétaires et les 6 à 20 colonnes de frais répartis suffit.
Il y a aussi la question de savoir si certains frais individuels (ou quote part dans certains frais) doivent être vus par tout un chacun ?  Je pense entre autre à une facture imputée en frais privatif à un seul copropriétaire et que ce dernier ne tient pas à voir étalé au vu de tout le monde.  mais c'est un autre débat.

Pour ce qui est de la vérification des comptes, la méthode diffère d'une personne à l'autre d'autan plus qu'il s'agit généralement de novices en la matière.   Il convient de fournir aux commissaires aux comptes des documents clairs et facile à consulter.  de cette façon, le contrôle est rapide et personne ne perd son temps !  Si les documents sont nébuleux, soit le contrôle est baclé, soit de nombreuses explications sont demandées et il en ressort une impression négative. 

Lors d'un trasfert de charge de syndic, souvent tous les documents ne sont pas remis au nouveau syndic. Dela des difficultés passagères!


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Je ne transmets effectivement pas l'ensemble des décomptes de chaque propriétaire à l'ensemble des propriétaires.

Pas plus que je ne leur mets une copie de chaque facture. Pas plus que je ne leur mets une copie de chaque extrait de compte.

Est-ce que cela veut dire que l'AG n'approuve pas les factures? Certainement pas!!!

Quant à votre "qui ne dit mot consent", sachez que je tente de résister à lire tout ce qui se raconte sur le salon copropriété. Et j'y arrive fort bien. Je resterai donc poli sur votre "qui ne dit mot consent" et votre "personne n'a contesté mes propos".

Votre vision de ce forum vous est très personnelle. Avec un tel raisonnement, bientôt vous allez m'attaquer en justice si j'émets un raisonnement qui est non conforme à votre vision, à la vision d'un autre juriste, ou si vous avez pris des décisions sur base des salades qui se racontent sur le forum (spécialement le salon copropriété) et que ces décisions s'avèrent catastrophique pour votre image, votre porte-feuille ou la stabilité de votre batiment.

Le principe du forum, c'est d'échanger des avis. Pas de faire une loi. Et si on ne veut pas donner un avis, on ne le donne pas. Et cela ne veut pas dire qu'on est d'accord. Pas du tout. Cela peut vouloir le dire, cela peut aussi vouloir dire que l'autre intervenant en à marre de lire des tartines pas possibles.

Et dans ce salon, les tartines sont gratinées, et pas au chocolat.

Vous avez eu mon avis: l'approbation des comptes veut dire approbation de ce qui constitue l'intégralité de la comptabilité: compte charge, produits etc.

Et cela même si l'intégralité des comptes, copie de facture, copie d'extrait de compte, copie de tous les relevés individuels, etc n'a pas été envoyé à tous les propriétaires.

Pour répondre à votre question, je ne connais pas beaucoup de syndic qui envoie un relevé complet des décomptes de tous les autres propriétaires. Cela existe, et c'est possible à faire. Mais tous les logiqiels ne le font pas, et je considère que c'est complètement inutile. Au même titre qu'il est inutile d'envoyer la copie de tous les extraits de comptes, inutile d'envoyer le détail de l'intégralité de la comptabilité, etc.

Donc, quand je fais approuver une compta, c'est sur base de:
1. relevé individuel du propriétaire, qui comprend les dépenses individuelles de ce propriétaire, la répartition des charges avec les clés de répartitions qui concernent ce propriétaire
2. le bilan (actif passif) de la copropriété
3. les comptes de charges détaillé (une ligne par facture, sauf électricité pour limiter la somme de papier à transférer))
4. une vue synthétique des charges globales
5. les soldes individuels de chaque propriétaire (balance propriétaire) avec leur noms

Ceci est fait de mémoire...

Les comptes ont toujours été approuvé. Parfois sous réserve d'une modification mineure pour un propriétaire pour lequel il y avait une erreur limitée, parfois de manière majeure parce que les comptes transmis contenaient une bourde grosse comme une maison.

Mais l'AG a toujours approuvé les comptes au cours de l'AG en se basant sur les documents transmis.

J'ai même déjà eu une approbation sur des comptes non transmis. Juste présenté en AG qui ne les avait pas eu avant. Mais on s'éloigne du sujet, et sur cette affaire, il y a de quoi réécrire l'histoire de la Copropriété. Je n'en parlerai donc pas...


Grmf!
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PIM
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Grmff a écrit :

Quant à votre "qui ne dit mot consent", sachez que je tente de résister à lire tout ce qui se raconte sur le salon copropriété. Et j'y arrive fort bien. Je resterai donc poli sur votre "qui ne dit mot consent" et votre "personne n'a contesté mes propos".

Votre vision de ce forum vous est très personnelle. Avec un tel raisonnement, bientôt vous allez m'attaquer en justice si j'émets un raisonnement qui est non conforme à votre vision, à la vision d'un autre juriste, ou si vous avez pris des décisions sur base des salades qui se racontent sur le forum (spécialement le salon copropriété) et que ces décisions s'avèrent catastrophique pour votre image, votre porte-feuille ou la stabilité de votre batiment.

Le principe du forum, c'est d'échanger des avis. Pas de faire une loi. Et si on ne veut pas donner un avis, on ne le donne pas. Et cela ne veut pas dire qu'on est d'accord. Pas du tout. Cela peut vouloir le dire, cela peut aussi vouloir dire que l'autre intervenant en à marre de lire des tartines pas possibles.

Et dans ce salon, les tartines sont gratinées, et pas au chocolat.

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mistral
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Croyez bien Grmff que je n’ai pas voulu fâcher mais seulement  faire part de mon expérience personnelle et ouvrir un débat que je crois essentiel quant aux conséquences des approbations des comptes généraux …et des décomptes individuels.

Les choses sont donc claires, les décomptes individuels détaillés de chaque copropriétaire ne sont évidemment pas communiqués aux autres copropriétaires.

C’est sur les conséquences de cette situation que les avis divergent.

Pour certains syndics ces décomptes individuels doivent être considérés comme approuvés par l’AG dans le cadre de l’approbation des comptes généraux.

Pour moi, l’approbation des comptes généraux n’implique pas l’approbation des décomptes individuels et c’est bien pour cela qu’ils peuvent être contestés au delà du délai de forclusion de trois mois.

Dans un récent jugement qui a débouté et condamné l’ACP, le Juge déclare en substance :

Le contrôle de la comptabilité par quelques vérificateurs aux comptes et l’approbation subséquente des comptes par la majorité des copropriétaires ne suffisent pas à eux seuls pour décider que les décisions d’approuver les comptes intervenues lors de la dernière assemblée générale ainsi que les assemblées générales précédentes suffisent pour exciper de l’autorité de chose décidée et pour faire écarter les analyses des défendeurs.

Qu’en d’autres mots, poursuit le Juge, à la lumière des éléments produits, la partie demanderesse ne prouve pas à suffisance de droit que les comptes individuels des défendeurs expriment la réalité économique. 

Et le Juge de faire référence à l’avocat Eric  Causin dans « Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti » in « La copropriété forcée des immeubles ou des groupes d’immeubles bâtis » Bruylant, 2005, n°12, page 81) :

Si en droit civil un écrit fait preuve contre son auteur, jamais pour lui, la comptabilité régulièrement tenue peut, en droit commercial, faire preuve aussi bien pour son auteur que contre lui. 

Il est cependant constant, poursuit encore le Juge,  qu’entre copropriétaires, seules les règles de droit civil et non celles du droit commercial sont d’application.

Il convient donc de clarifier la notion de « charges impayées » réclamées en justice.

Cordialement.

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grmff
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Re : Saisie-arrêt conservatoire

Cher Pierquiroule,

J'espère bien que vous n'avez pas voulu me fâcher. Mais vous avez voulu me faire dire quelque chose que je n'ai pas dit, approuver quelque chose que je n'ai pas approuvé.

La dernière tartine pleine de gras que vous postez est incompréhensible pour moi.

Sans doute que si on ne lit que votre histoire, avec les non-dit et les entre-les-lignes, et avec les contradictions spécifiques de personnes qui sont dans votre copropriété et vous contredisent sur le présent forum, il n'est pas impossible qu'on arrive à faire un noeud et comprendre ce que vous voulez dire.

Je ne connais pas le fond de votre litige de copropriété. Je ne sais pas si on vous réclame quelque chose, si vous réclamez quelque chose, si un autre propriétaire réclame quelque chose.... mais il faut tout deviner, ou tout relire.

Et comme en plus, il y a deux pierres-qui-roulent, et pas nécessairement dans le même sens, vous comprendrez que je n'ai pas envie de relire vos 25 messages, avec les 200 réponses, pour comprendre le contexte de ce que vous avez voulu dire dans votre 26e message.

Si vous voulez ouvrir un laaaarge débat, avec des tartines pleines de gras, et de la théorie de la copropriété, je vous laisse avec Luc. J'espère que vous vous entendrez bien. Ne le prenez pas mal. Mais je limite mes lectures et avis à des questions pratiques.

Par exemple, j'ai abandonné la lecture de la nouvelle loi en préparation sur la copropriété sur laquelle j'aurais sûrement plein de chose intéressantes à dire si je me penchais dessus. Mais je laisse cela à ceux qui ont décidé de prendre le temps de le faire.

Par ailleurs, si vous avez une question précise et une situation réelle, je serai ravis de vous donner mon éclairage, mon avis, ma pratique ou ex-pratique, mon expérience, forcément limitée.


Grmf!
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