Saisie-arrêt conservatoire

Pierquiroule dit :

Les députés et les sénateurs, n'ont rien prévu, car selon leur vision et celle de beaucoup de syndics, il ne faut surtout pas une loi trop précise, car ce serait trop restreindre le pouvoir d'appréciation du tribunal.
Il ne faut pas légiférer pour résoudre des cas exceptionnels. Je présume qu'un syndic qui réclame des charges qu'il ne peut pas jutifier ou qui sont illégales, n'arrive quasiment jamais.
Au final ce sont toujours les gens honnêtes qui sont lésés.
Pierquiroule et Tintin sont des cas à part et ils n'intéressent personne.
C'est la dur réalité mon cher Pierquiroule.

Comme je l’ai déjà dit, c’est précisément en raison de mon expérience, pour avoir suivi depuis de nombreuses années plusieurs dossiers de copropriétaires poursuivis en justice, que j’ai mis en évidence le danger des procédures de récupérations de créances et du privilège accordé aux ACP puisque, je le répète, les décomptes individuels ne sont soumis à aucun contrôle des vérificateurs aux comptes et à fortiori à aucune approbation par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour moi, c’est le syndic à titre personnel et pas au nom de l’ACP qui devrait engager ces actions, car elles relèvent de sa SEULE responsabilité.

Je suis membre d’une Commission de contrôle des comptes de mon ACP, une sorte de contre-pouvoir créée (sur les conseils d’un responsable de l’IPI dès 1997) pour pallier les carences des contrôleurs officiels.

Notre tâche est ardue puisque nous n’avons accès à aucun document officiel émanant du syndic et de plus, la gestion administrative, technique et comptable est des plus opaque et des plus …bordélique. !

Au cours de nos investigations nous avons découvert de véritables scandales, notamment, le syndic et son conseil réclamant des sommes injustifiées, ne tenant pas compte de versements effectués, détournant le montant d’une indemnité d’assurance, imputant dès l’entame de la procédure, donc avant tout jugement, tous les frais de procédure de l’ACP ainsi que l’entièreté des honoraires d’avocat de l’ACP, imputant en outre le montant des provisions à échoir et imputant ensuite sur cette somme globale des pénalités abusives, non prévues aux statuts, et tout cela sous l’appellation de montant principal de charges impayées.

Grâce à l’intervention de notre Commission, nous avons pu faire capoter plusieurs procédures de récupération de créances en justice, puisque depuis 2001, dans trois procédures le Juge de paix a, avant dire droit, désigné d’office un expert-réviseur pour tenter de comprendre les décomptes individuels des copropriétaires.

C’est dire que ces décomptes n’étaient pas clairs !!

Le syndic n’a jamais mis en mouvement ces expertises ordonnées, de crainte de la mise en évidence des « irrégularités » dénoncées devant le Juge.

Dans une quatrième procédure récente, suite au refus de l’ACP de mettre en mouvement les trois experts désignés, le Juge  a  débouté l’ACP et l’a même condamnée à dédommager le copropriétaire cité et à le dispenser de sa quote-part dans les frais de justice de l’ACP relative à la procédure le concernant.

C’est dire que notre solidarité nous coûte la prise en charge de sa quote-part !

Que risque-t-il de se passer  si à l’avenir et compte tenu de la réaction du Juge, l’avocat fait d’office procéder à une saisie-arrêt conservatoire sur base des seuls rappels de factures du syndic, qui ne contiennent aucun détail, et sur base d’une comptabilité approuvée non plus par des vérificateurs internes à l'ACP reconnus incompétents mais par un expert-comptable extérieur à l’ACP comme cela sera très certainement voté dans la nouvelle loi.

Dans le cas cité, le notaire aurait directement restitué à l’ACP le montant de la saisie-arrêt conservatoire bloqué entre ses mains.

Le copropriétaire lésé n’aurait plus aucune chance de récupérer la somme abusivement bloquée par cette saisie-arrêt conservatoire.

J’ai tenté en vain à plusieurs reprises de dénoncer ces abus dans le cadre de la révision de la loi.

Le recours à des vérificateurs professionnels extérieurs à l’ACP ne règlera pas les problèmes de la réalité des dépenses imputées en charges communes et certainement pas la réalité et l’exactitude des décomptes individuels puisqu’ils n’apparaissent pas dans la comptabilité qui leur sera soumise.

Par contre, je ne suis pas sûr que le Juge aurait désigné un expert-réviseur si le syndic avait présenté des comptes contrôlés par un expert-comptable.

Des comptes approuvés par un expert-comptable ne signifient cependant pas qu’ils reflètent la réalité des dépenses.

Je n’en veux pour preuve qu’un article paru dans La Libre Belgique du 27 septembre 2009 intitulé :

« Malversations dans le logement social : Maroquinerie de luxe et logement social ».
« …le directeur faisait de fausses factures, il a pu empocher plusieurs dizaines de milliers d’euros …il a reconnu avoir gonflé artificiellement les factures des sociétés. …A l’époque le conseil d’administration ... avait pour commissaire du gouvernement…. »

Voici ce que dit ce commissaire :
« Comme commissaire du gouvernement je n’avais pas à contrôler le contenu de la comptabilité, mais seulement à examiner les bilans et les comptes et à les transmettre à la SWL. »

Est-cela que les protagonistes de la proposition de loi ont souhaité dans l’intérêt des copropriétaires ?

Pour moi, la proposition de loi jette de la poudre aux yeux aux copropriétaires en proposant le contrôle des comptes à des professionnels qui ne contrôleront que des chiffres, jamais l’opportunité ou la réalité des dépenses ni les montants imputés en frais privatifs ?

Les « erreurs » des décomptes individuels risquent de rester encore longtemps impunies.

La dette constatée par le syndic en ses livres, sur base de comptes approuvés par une AG, ne constitue-t-elle pas un "titre"?

C'est sur cette base que la saisie a pu avoir lieu, suppose.

Il va de soi que les comptes doivent être approuvés par l'AG. Les comptes comprennent les charges, les factures, leur justesse et leur pertinence, les comptes individuels des propriétaires, le patrimoine de l'ACP, ses comptes bancaires, ses comptes titres, la gestion de ceux-ci,  la répartition des charges, la base de quotités (quotités ascenseur, quotités garages, quotités travaux ascenseurs, quotités hors garage, surfaces, relevés calorimètres qu'ils soient fait par calorista ou par le syndic, les soldes des anciens propriétaires, la répartition entre ancien et nouveau propriétaire, etc.)

"Les comptes" reprennent toute la compta. Y compris les relevés individuels.

Si un propriétaire relève une erreur dans son décompte, c'est à lui de le relever, et de demander une approbation des comptes sous réserve d'une rectification de son décompte individuels. Cela peut se faire, se fait fréquemment, et ne pose aucun problème. Que l'erreur soit soulevée en AG ou avant l'AG. Que le propriétaire soit présent ou non.

J'ai déjà fait approuver des comptes sous réserve de la modification de la répartition d'un poste en particulier. Par exemple, la répartition des frais d'ascenseur... (tout à fait au hasard!!!)

J'ai connaissance d'un acte de base qui précise les appartements qui doivent payer, et leur quote-part. Plusieurs appartements n'avaient pas d'utilité de l'ascenseur (parce qu'avec une porte donnant directement à l'extérieur, sans passer par les communs) mais devaient payer des charges ascenseurs. A l'unanimité, les comptes ont été approuvé avec une clé de répartition proposée par le syndic en Conseil de Gérance. Clé acceptée en CG, et donc répartition à cette nouvelle clé. Compte acceptés à l'unanimité, avec explication de la nouvelle clé.

Pourquoi avoir changé la répartition sans demander l'avis au préalable à l'AG? Simplement parce qu'un nouveau propriétaire avait soulevé le problème, sorti la jurisprudence, et précisé qu'il attaquerait les comptes en justice s'il le fallait.

Pour gagner du temps, j'ai proposé la répartition directement. Avec une petite explication, elle est passé illico.

Grmff,

Vous connaissez l’adage « Qui ne dit mot consent ».

Or, le 15/11, sur ce topic, j’écrivais :

Personne n’a contesté mes propos. et d'ailleurs, comment expliquez-vous que dans les 4 dossiers dont j'ai fait référence, le Juge n'ait pas tenu compte de l'argumentation de l'ACP (!) que les comptes avaient été contrôlés par quatre vérificateurs aux comptes et avaient été approuvés à la très large majorité (95%)  (?)

Il n’y a eu aucune réaction, ni des syndics présents sur ce forum, ni de l’ABSA, ni du SNP, ni même de Luc pour dire que j'exagérais et que mon ACP était une exception.

J’en ai déduit que les décomptes individuels détaillés des copropriétaires n’étaient jamais soumis au contrôle des vérificateurs ni à l’approbation de l’ACP.

Qu’en effet, il est constant que les syndics ne communiquent pas à tous les copropriétaires les décomptes individuels détaillés de tous les autres copropriétaires.

A ma question précise qui ne demandait que la réponse « oui » ou « non », vous faites un exposé sur ce que devrait être une approbation parfaite et complète de la compta qui inclut évidemment les décomptes individuels de chacun et devraient être transmis à tous les copropriétaires.

Plutôt que de répondre que les décomptes individuels sont approuvés , vous écrivez :

Dois-je comprendre que vous transmettez à chaque copropriétaire les décomptes détaillés de tous les copropriétaires ? 
Cela fait un fameux paquet dans une ACP de 100 !

Bref, cela signifie qu’il n’y a malheureusement aucune réponse claire dans la loi à la problématique des décomptes individuels.

Je suppose que personne ne conteste que l’approbation des comptes ne peut porter que sur les éléments concrets que l’on connaît.

En conséquence, si les copropriétaires ne disposent pas des décomptes détaillés de tous les autres copropriétaires, on ne peut en déduire que les décomptes individuels sont     approuvés par l’AG.

Cordialement.

Je ne transmets effectivement pas l'ensemble des décomptes de chaque propriétaire à l'ensemble des propriétaires.

Pas plus que je ne leur mets une copie de chaque facture. Pas plus que je ne leur mets une copie de chaque extrait de compte.

Est-ce que cela veut dire que l'AG n'approuve pas les factures? Certainement pas!!!

Quant à votre "qui ne dit mot consent", sachez que je tente de résister à lire tout ce qui se raconte sur le salon copropriété. Et j'y arrive fort bien. Je resterai donc poli sur votre "qui ne dit mot consent" et votre "personne n'a contesté mes propos".

Votre vision de ce forum vous est très personnelle. Avec un tel raisonnement, bientôt vous allez m'attaquer en justice si j'émets un raisonnement qui est non conforme à votre vision, à la vision d'un autre juriste, ou si vous avez pris des décisions sur base des salades qui se racontent sur le forum (spécialement le salon copropriété) et que ces décisions s'avèrent catastrophique pour votre image, votre porte-feuille ou la stabilité de votre batiment.

Le principe du forum, c'est d'échanger des avis. Pas de faire une loi. Et si on ne veut pas donner un avis, on ne le donne pas. Et cela ne veut pas dire qu'on est d'accord. Pas du tout. Cela peut vouloir le dire, cela peut aussi vouloir dire que l'autre intervenant en à marre de lire des tartines pas possibles.

Et dans ce salon, les tartines sont gratinées, et pas au chocolat.

Vous avez eu mon avis: l'approbation des comptes veut dire approbation de ce qui constitue l'intégralité de la comptabilité: compte charge, produits etc.

Et cela même si l'intégralité des comptes, copie de facture, copie d'extrait de compte, copie de tous les relevés individuels, etc n'a pas été envoyé à tous les propriétaires.

Pour répondre à votre question, je ne connais pas beaucoup de syndic qui envoie un relevé complet des décomptes de tous les autres propriétaires. Cela existe, et c'est possible à faire. Mais tous les logiqiels ne le font pas, et je considère que c'est complètement inutile. Au même titre qu'il est inutile d'envoyer la copie de tous les extraits de comptes, inutile d'envoyer le détail de l'intégralité de la comptabilité, etc.

Donc, quand je fais approuver une compta, c'est sur base de:
1. relevé individuel du propriétaire, qui comprend les dépenses individuelles de ce propriétaire, la répartition des charges avec les clés de répartitions qui concernent ce propriétaire
2. le bilan (actif passif) de la copropriété
3. les comptes de charges détaillé (une ligne par facture, sauf électricité pour limiter la somme de papier à transférer))
4. une vue synthétique des charges globales
5. les soldes individuels de chaque propriétaire (balance propriétaire) avec leur noms

Ceci est fait de mémoire...

Les comptes ont toujours été approuvé. Parfois sous réserve d'une modification mineure pour un propriétaire pour lequel il y avait une erreur limitée, parfois de manière majeure parce que les comptes transmis contenaient une bourde grosse comme une maison.

Mais l'AG a toujours approuvé les comptes au cours de l'AG en se basant sur les documents transmis.

J'ai même déjà eu une approbation sur des comptes non transmis. Juste présenté en AG qui ne les avait pas eu avant. Mais on s'éloigne du sujet, et sur cette affaire, il y a de quoi réécrire l'histoire de la Copropriété. Je n'en parlerai donc pas...

Croyez bien Grmff que je n’ai pas voulu fâcher mais seulement  faire part de mon expérience personnelle et ouvrir un débat que je crois essentiel quant aux conséquences des approbations des comptes généraux …et des décomptes individuels.

Les choses sont donc claires, les décomptes individuels détaillés de chaque copropriétaire ne sont évidemment pas communiqués aux autres copropriétaires.

C’est sur les conséquences de cette situation que les avis divergent.

Pour certains syndics ces décomptes individuels doivent être considérés comme approuvés par l’AG dans le cadre de l’approbation des comptes généraux.

Pour moi, l’approbation des comptes généraux n’implique pas l’approbation des décomptes individuels et c’est bien pour cela qu’ils peuvent être contestés au delà du délai de forclusion de trois mois.

Dans un récent jugement qui a débouté et condamné l’ACP, le Juge déclare en substance :

Le contrôle de la comptabilité par quelques vérificateurs aux comptes et l’approbation subséquente des comptes par la majorité des copropriétaires ne suffisent pas à eux seuls pour décider que les décisions d’approuver les comptes intervenues lors de la dernière assemblée générale ainsi que les assemblées générales précédentes suffisent pour exciper de l’autorité de chose décidée et pour faire écarter les analyses des défendeurs.

Qu’en d’autres mots, poursuit le Juge, à la lumière des éléments produits, la partie demanderesse ne prouve pas à suffisance de droit que les comptes individuels des défendeurs expriment la réalité économique. 

Et le Juge de faire référence à l’avocat Eric  Causin dans « Droit comptable de l’association des copropriétaires d’un immeuble bâti » in « La copropriété forcée des immeubles ou des groupes d’immeubles bâtis » Bruylant, 2005, n°12, page 81) :

Si en droit civil un écrit fait preuve contre son auteur, jamais pour lui, la comptabilité régulièrement tenue peut, en droit commercial, faire preuve aussi bien pour son auteur que contre lui. 

Il est cependant constant, poursuit encore le Juge,  qu’entre copropriétaires, seules les règles de droit civil et non celles du droit commercial sont d’application.

Il convient donc de clarifier la notion de « charges impayées » réclamées en justice.

Cordialement.