Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Le droit du preneur de consulter les pièces justificatives doit donc être décidé par l'AG, décision opposable au syndic me semble-t-il, ou être contractuellement stipulé à charge du syndic.

Le cas échéant, les conditions (notamment financières) de la consultation devront être clairement définies.

(Aie, suis entré dans le salon CP  )

Je dirais que d'après les termes de l'article 1728ter du Code civil, le bailleur a satisfait à l'obligation de fournir les documents probants, dans la seule mesure où, s'agissant d'une copropriété forcée gérée par un syndic, le preneur se voit offrir "la possibilité (...) de consulter les documents au domicile" du syndic.

Les auteurs parlent dans ce cas d'une obligation allégée pour le bailleur.

"La faculté de consultation qui est offerte au preneur doit également lui permettre d'obtenir, éventuellement à ses frais, les photocopies relatives aux charges". (Voy. G. OLIVIERS, "Les charges financières du bail", in G. BENOIT, I. DURANT, P.-A. FORIERS, M. VANWIJCK-ALEXANDRE et P. WERY, Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 232).

Mais a défaut de pouvoir offrir cette possibilité, le bailleur reste dans mon opinion entièrement tenu par les alinéas 1 à 3 de l'article 1728ter, ce qui suppose notamment que "les documents établissant ces dépenses doivent être produits".

Exact, mais je me permet quand d'écrire ce qui suit dans ce salon qui n'est pas pire ni mieux que la situation réelle dans les copropriétés forcées.

Mes meilleurs voeux pour 2010, à vous et à tous, les copropriétaires, les intervenants de la copropriété et mais aussi et surtout les syndics professionnels de l'ACP, qui ont finalement compris que le temps du gestionnaire de l'immeuble de la loi de 1924 est passé.

La disposition a été introduite dans le Code civil par la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles.

Je ne pense cependant pas partager le point de vue de Luc, pour qui la disposition serait automatiquement opposable au syndic.

Elle ne faut, au contraire, naître aucune obligation de faire dans le chef de ce dernier, si ce n'est de manière médiate, c'est-à-dire par une décision de l'AG ou par contrat entre l'ACP et le syndic.

Contrairement à ce qu'affirme Luc, les statuts de l'ACP sont opposables au locataire. Voyez à cet égard l'art. 577-10, dont le § 4 précise textuellement :

Les comptes approuvés sont donc opposables au locataire, à condition qu'il ait eu l'occasion de s'exprimer sur la question (art. 577-8°). Celui-ci peut en outre quereller la décision devant le juge, au besoin, au même titre que le copropriétaire et dans les mêmes délais.

Et hop, plus que trois, et on est à mille  .

Pour l'avenir, mettre à l'ordre du jour de l'AG que, à des conditions à déterminer, le syndic doit donner accès aux pièces justificatives.

Pour votre problème actuel, en votre qualité de CP, donner mandat à votre locataire aux fins de lui permettre de consulter les comptes en votre nom (et pour votre compte). Le contrat de mandat devrait néanmoins préciser que tous les frais de consultation sont à la charge du mandataire. Il est conseillé d'établir une procuration séparée, que le locataire pourra soumettre au syndic. Inutile que cette procuration mentionne les détails du contrat de mandat.

Gof lira-t-il ceci avant minuit ?
Quel suspense !...

@Luc,

Je n'ai pas tout à fait compris votre point de vue, d'où le "je pense" introductif.

Je dis cependant qu'il ne faut pas mélanger les pinceaux.

Le bailleur et le preneur sont dans une relation gérée d'une part par le contrat et, d'autre part, par les dispositions impératives et d'ordre public de la loi, notamment sur les baux à loyer.

Le bailleur a l'obligation de fournir au preneur les pièces utiles permettant au preneur de vérifier l'exactitude des charges qui lui incombent.

Il est exact que la copropriété n'est pas partie prenante au bail à loyer. Mais comme je l'ai déjà démontré, une relation entre l'occupant, à quelque titre que ce soit d'ailleurs, et la copropriété s'établit de par l'effet de la loi.

Vis-à-vis du copropriétaire-bailleur, l'ACP a un devoir d'exécution de bonne foi de la convention créée en exécution de son existence même.

La location d'un bien qui s'intègre dans une copropriété dont l'objet est un immeuble bâti est relativement naturel et à tout le moins extrêmement courant. C'est de la nature même de la propriété que de pouvoir disposer de sa chose, notamment en la louant.

Interdire ainsi à un CP-bailleur de pouvoir disposer des pièces probantes pour qu'il puisse les transmettre ensuite à son locataire - ce qui permet donc au bailleur de revendiquer le paiement de la dette de charges conformément à la disposition impérative qu'est l'article 1728ter - serait, dans mon opinion, un défaut à l'obligation d'exécution de bonne foi de la convention. Ce défaut est de nature à causer un préjudice grave dans le chef du CP en question, en manière telle que ce dernier a de bonnes chances d'obtenir gain de cause s'il entendait engager la responsabilité contractuelle, voire extra-contractuelle de l'ACP pour ce motif.

Au surplus, je renvoie à mon message du 30 décembre, 18h11.

Merci à Luc de m'avoir permis d'atteindre cette année encore les 1000 (même si j'ai un peu triché).

Le sujet ne concerne que la consultation des pièces comptables par un locataire mais qu'en est-il de la consultation de ces pièces par le vérificateur aux comptes désigné par l'AG ?

Quels sont ses "droits" ?

Le syndic peut-il s'opposer à une demande de visite ?

Quel est le delai "normal" entre une demande de consultation et la date de visite ?

Toutes des petites questions qui créent des tensions entres les deux partenaires !

(Gof va-t-il atteindre 1001 ?)

Bonne fin d'année à tous et que 2010 soit une bonne année "syndic" comme pour les vins ! 

Croquette,

vous faite un amalgame de deux choses: la réalité et la loi.

Vous demandez que la loi ne soit pas appliqué et qu'on se soumet à la réalité que dans certains cas des groupes de personnes se sont accaparé d'un marché juteux.

En suivant votre raisonnement on n'aurait jamais interdit à 100% de fumer dans des lieux publics en Irlande il y a quelques années. Les Irlandais n'ont pas dit: la réalité est qu'on fume, donc on ne peut pas l'interdire.

Vous dites: la réalité est qu'on n'applique pas la loi", donc ... acceptons ce fait. Admettez vous qu'on prend des choses appartenant à vous?

Acceptez vous que quelqu'un prend 100 EUR se trouvant dans votre portefeuille?

Accepteriez vous que l'ACP vous facture 100 EUR plus chère parce que on ne peut pas avoir une firme sans payer des commissions sécrètes aux intervenants concernées. Je ne le crois pas. Mais c'est à quoi votre raisonnement va mener et mène déjà dans certains ACP.

Je veux seulement dire que votre raisonnement est finalement un raisonnement d'abdication, populiste et en soi antidémocratique.

Vous dites que les deux moteurs de l'ACP sont le syndic et la CdG/CdC.

Là vous  mettez la souveraineté de l'AG dans la poubelle.

Il n'y a qu'un moteur: l'AG.

Pour votre question initiale dans ce sujet: le moteur à le droit indéniable à voir chaque pièce de l'ACP.

S'il y a deux moteurs, un d'eux a le droit indéniable d'appeler la loi à la rescousse contre l'autre moteur. C'est la réalité.

Le droit d'accès aux pièces est un droit indéniable de tous les membres de l'AG, sans aucune exception, s'ils sont "le moteur" de l'ACP.

Le CdG/CdC est un organe de contrôle pas plus ni moins.
Le syndic de l'ACP est un organe d'exécution des décisions de l'AG pas plus ni moins.

Ce contrôle ne peut se faire qu'après exécution des décisions de l'AG ou ne peut constater que la décision n'a pas été exécuté.

Accepter "la réalité" ne va conduire au fait que les copropriétaires ne vont plus rien avoir à dire concernant leur propriété. 

Vous abdiquez comme une autruche.

Vous donnez en fait votre propriété à d'autres.

Des problèmes, il ne faut pas les nier, mais les résoudre correctement.

Mais ceux qui croient que Darwin a prouvé vers 1850 que la supposition "The Survival of the Strongest" est correct, vont constater finalement qu'en fait quelque chose d'autre a été prouvé par Darwin. Je cite une partie d’un texte de Darwin, traduit et  publié sur Wikipedia:

Vous dites que la variation d’ACP avec DEUX moteurs (le syndic et le CdG/CdC), en fait la variante Québécoise, a le plus de chances de survivre.

Mais d’autres disent que la variation d’ACP avec UN moteur (l’AG), en fait la variante Suisse de la démocratie de base, a le plus de chance de survivre.

Ici la survie est à définir comme la conservation correcte (des fonctions initiales de base) de l’immeuble à appartements, géré par une association dans le contexte de la copropriété forcée.

Une direction de DEUX mène toujours à la catastrophe.

Les Suisses ont prouvé que leur démocratie de base (l'assemblée des membres prend les décisions) à su continuer, depuis le 5ème siècle je crois, et à su s’adapter, lentement mais sûrement.

Rien changer avec le motif que cela à toujours été comme cela, est très dangereux et en fait néfaste.

Mais j'en suis conscient que c'est la réalité que des autruches existent. D'où ma réponse.

Les prémisses de Darwin s'appliquent aussi sur les intervenants de la copropriété (syndic, comptables, ... ) et les copropriétaires eux-mêmes.

La fonction de syndic ne pourra survivre que s'il s'adopte aux normes éthiques du XXIème siècle.

J'ai appris que même l'IPI a compris qu'il faut faire quelque chose avec le mélange des intérêts entre le régisseur et le syndic professionnel, après qu'un cas, qui a lésé gravement (on parle +100.000 EUR) le intérêts des +100 copropriétaires et +50 bailleurs  leur a été soumis par quelqu'un du SNP.

Ce cas a été traité en séance publique le 22.12.2009. Décision fin février je crois.