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Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Panchito-9340
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Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Si les frais et charges n’ont pas été fixés forfaitairement, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les documents justificatifs doivent être produits. Le locataire a donc le droit d’exiger du bailleur une justification des décomptes qui lui sont envoyés. Une règle spéciale existe quant à l’exécution de cette obligation lorsque le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (qui peut être le syndic, le propriétaire lui-même, ou encore une société). Dans ce cas, la loi sur les loyers considère que la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l’immeuble.

Quid si le Syndic ne reconnait que les propriétaires comme interlocuteurs valables, et ne reçoit donc pas les locataires en ses bureaux  puisqu'il n'a absolument aucun lien juridique avec des locataires?

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Le droit du preneur de consulter les pièces justificatives doit donc être décidé par l'AG, décision opposable au syndic me semble-t-il, ou être contractuellement stipulé à charge du syndic.

Le cas échéant, les conditions (notamment financières) de la consultation devront être clairement définies.

(Aie, suis entré dans le salon CP  lol )


Le chocolat etc.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Merci Gof, cela me semble parfaitement logique.

Cependant j'ai la connaissance de 2 cas de locataires qui refusent de payer leurs régularisations de charges en arguant que tant qu'ils n'ont pas accès aux factures servant de base à l'établissement des décomptes, ils ne paieront pas puisque le bailleur ne remplit pas ses obligations découlant de l'article 1728 ter...

Inutiles de vous dire que dans les 2 cas, il y a un commissaire-aux-comptes, les comptes ont été approuvés par l'AG et décharge a été donnée au Syndic.

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Je dirais que d'après les termes de l'article 1728ter du Code civil, le bailleur a satisfait à l'obligation de fournir les documents probants, dans la seule mesure où, s'agissant d'une copropriété forcée gérée par un syndic, le preneur se voit offrir "la possibilité (...) de consulter les documents au domicile" du syndic.

Les auteurs parlent dans ce cas d'une obligation allégée pour le bailleur.

"La faculté de consultation qui est offerte au preneur doit également lui permettre d'obtenir, éventuellement à ses frais, les photocopies relatives aux charges". (Voy. G. OLIVIERS, "Les charges financières du bail", in G. BENOIT, I. DURANT, P.-A. FORIERS, M. VANWIJCK-ALEXANDRE et P. WERY, Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 232).

Mais a défaut de pouvoir offrir cette possibilité, le bailleur reste dans mon opinion entièrement tenu par les alinéas 1 à 3 de l'article 1728ter, ce qui suppose notamment que "les documents établissant ces dépenses doivent être produits".


Le chocolat etc.

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luc
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Panchito a écrit :

(...)
Inutiles de vous dire que dans les 2 cas, il y a un commissaire-aux-comptes, les comptes ont été approuvés par l'AG et décharge a été donnée au Syndic.

L'AG et le commissaire aux comptes sont des organes de l'ACP. Leurs décisions/avis ne peuvent être opposé à un tiers, qui n'appartient pas à l'ACP, que par la loi. Dans ce cas l'Art. 1728ter est d'application.

En plus l'AG n'approuve pas les comptes individuels des copropriétaires, dont les frais à charge du locataire font partie.

Que l'ACP a oublié de spécifier qui va payer les frais de consultation, ne peut pas être utilisé pour interdire l'accès aux pièces par le locataire.

Si le locataire va devant le Juge je crois que l'ACP ET le bailleur risquent des astreintes. Pire si le bailleur cite le locataire devant le Juge pour non paiement des charges . Alors le bailleur risque en plus une indemnité de procédure téméraire et vexatoire.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Gof a écrit :

(...) suis entré dans le salon CP (...)

Exact, mais je me permet quand d'écrire ce qui suit dans ce salon qui n'est pas pire ni mieux que la situation réelle dans les copropriétés forcées.

Mes meilleurs voeux pour 2010, à vous et à tous, les copropriétaires, les intervenants de la copropriété et mais aussi et surtout les syndics professionnels de l'ACP, qui ont finalement compris que le temps du gestionnaire de l'immeuble de la loi de 1924 est passé.


Cordialement,

Luc

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Meilleurs voeux également à tous!

Merci Luc,
Cependant j'étais loin d'imaginer tout cela!

Pouvez-vous encore me dire si cet Art 1728 ter a été "pondu" dans le cadre de la nouvelle loi sur les loyers en 2007? Ou cela est-il plus ancien?

Je vous pose la question car si cela est nouveau depuis 2007, notre Syndic n'aurait-il pas du mettre à l'ordre du jour de la première AG suivant la promulgation de cette loi, l'organisation et les modalités de l'accès aux pièces par les locataires?

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

La disposition a été introduite dans le Code civil par la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles.

Je ne pense cependant pas partager le point de vue de Luc, pour qui la disposition serait automatiquement opposable au syndic.

Elle ne faut, au contraire, naître aucune obligation de faire dans le chef de ce dernier, si ce n'est de manière médiate, c'est-à-dire par une décision de l'AG ou par contrat entre l'ACP et le syndic.

Contrairement à ce qu'affirme Luc, les statuts de l'ACP sont opposables au locataire. Voyez à cet égard l'art. 577-10, dont le § 4 précise textuellement :

Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
  Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes :
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
  Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
  Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Les comptes approuvés sont donc opposables au locataire, à condition qu'il ait eu l'occasion de s'exprimer sur la question (art. 577-8°). Celui-ci peut en outre quereller la décision devant le juge, au besoin, au même titre que le copropriétaire et dans les mêmes délais.


Le chocolat etc.

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Mes très bons voeux à toutes et à tous. Je vous souhaite une année 2010 passionnante.


Le chocolat etc.

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Et hop, plus que trois, et on est à mille  tongue .


Le chocolat etc.

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Panchito-9340
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Merci GOF,

En résumé, notre Syndic refuse l'accès aux pièces par des locataires car n'ayant aucun lien juridique avec eux, il estime que ses seuls interlocuteurs valables sont les copropriétaires.

Certains locataires refusent de payer leurs regularisations de charges locatives pour 2008 tant qu'ils n'ont pas accès aux pièces sur base de l'art 1728 ter.

L'ensemble des comptes et décomptes 2008, ont été approuvés à l'unanimité lors de l'AG du 2 avril 2009.

Ces locataires n'ont pas fait usage de leur droit de soumettre des questions par écrit au Syndic, alors qu'un avis aux occupants avait été affiché à plusieurs endroits bien visibles dans l'immeuble, et suffisemment à l'avance, concernant cette AG.

Que faire?

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Pour l'avenir, mettre à l'ordre du jour de l'AG que, à des conditions à déterminer, le syndic doit donner accès aux pièces justificatives.

Pour votre problème actuel, en votre qualité de CP, donner mandat à votre locataire aux fins de lui permettre de consulter les comptes en votre nom (et pour votre compte). Le contrat de mandat devrait néanmoins préciser que tous les frais de consultation sont à la charge du mandataire. Il est conseillé d'établir une procuration séparée, que le locataire pourra soumettre au syndic. Inutile que cette procuration mentionne les détails du contrat de mandat.


Le chocolat etc.

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luc
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Gof a écrit :

(...)

Je ne pense cependant pas partager le point de vue de Luc, pour qui la disposition serait automatiquement opposable au syndic.

Elle ne faut, au contraire, naître aucune obligation de faire dans le chef de ce dernier, si ce n'est de manière médiate, c'est-à-dire par une décision de l'AG ou par contrat entre l'ACP et le syndic.

Contrairement à ce qu'affirme Luc, les statuts de l'ACP sont opposables au locataire.

(...)

Gof,

En fait vous me mettez des mots dans ma bouche que je n'ai pas dit ni écrit.

Dans ce cas précis, si j'ai bien compris, aucune décision de l'AG de l'ACP définit de quelle manière l'Art. 1728ter sera exécuté par le syndic de l'ACP au nom de l'ACP vis à vis des locataires/bailleurs qui en demandent l'application.

Tout le problème ressort de cela. On ne peut pas défendre devant le Juge qu'on n'a pas donné accès aux pièces parce qu'on na pas définit la manière ni qui devra payer les frais.

C'est ce fait (et les conséquences de ce fait) que j'ai détaillé dans ma réponse.

En plus je note en marge que le syndic de l'ACP exécute les décisions de l'ACP. Il ne peut être appelé par un tiers (y compris un CP) qu'indirectement dans la cause, si sa responsabilité personnelle est en cause. Seul l'ACP lui-même peut directement mettre sa responsabilité en cause. Envers le locataire/bailleur elle n'est pas en cause selon moi, mais elle est peut-être en cause envers l'ACP ayant "oublié" à proposer les mesures d'exécution de l'article 1728ter et les intégrer dans le règlement de copropriété.

PS Ceci pour vous permettre à atteindre le cap des 1000 avant 2010. Normalement j'aurais répondu en 2010.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

luc a écrit :

PS Ceci pour vous permettre à atteindre le cap des 1000 avant 2010. Normalement j'aurais répondu en 2010.

Gof lira-t-il ceci avant minuit ?
Quel suspense !...

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Erik DECKERS
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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

PIM a écrit :

Gof lira-t-il ceci avant minuit ?
Quel suspense !...

A trancher au couteau ...  tongue


Le chocolat etc.

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Gof
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

@Luc,

Je n'ai pas tout à fait compris votre point de vue, d'où le "je pense" introductif.

Je dis cependant qu'il ne faut pas mélanger les pinceaux.

Le bailleur et le preneur sont dans une relation gérée d'une part par le contrat et, d'autre part, par les dispositions impératives et d'ordre public de la loi, notamment sur les baux à loyer.

Le bailleur a l'obligation de fournir au preneur les pièces utiles permettant au preneur de vérifier l'exactitude des charges qui lui incombent.

Il est exact que la copropriété n'est pas partie prenante au bail à loyer. Mais comme je l'ai déjà démontré, une relation entre l'occupant, à quelque titre que ce soit d'ailleurs, et la copropriété s'établit de par l'effet de la loi.

Vis-à-vis du copropriétaire-bailleur, l'ACP a un devoir d'exécution de bonne foi de la convention créée en exécution de son existence même.

La location d'un bien qui s'intègre dans une copropriété dont l'objet est un immeuble bâti est relativement naturel et à tout le moins extrêmement courant. C'est de la nature même de la propriété que de pouvoir disposer de sa chose, notamment en la louant.

Interdire ainsi à un CP-bailleur de pouvoir disposer des pièces probantes pour qu'il puisse les transmettre ensuite à son locataire - ce qui permet donc au bailleur de revendiquer le paiement de la dette de charges conformément à la disposition impérative qu'est l'article 1728ter - serait, dans mon opinion, un défaut à l'obligation d'exécution de bonne foi de la convention. Ce défaut est de nature à causer un préjudice grave dans le chef du CP en question, en manière telle que ce dernier a de bonnes chances d'obtenir gain de cause s'il entendait engager la responsabilité contractuelle, voire extra-contractuelle de l'ACP pour ce motif.

Au surplus, je renvoie à mon message du 30 décembre, 18h11.

Merci à Luc de m'avoir permis d'atteindre cette année encore les 1000 (même si j'ai un peu triché).

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Le chocolat etc.

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PIM
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Gof a écrit :

Merci à Luc de m'avoir permis d'atteindre cette année encore les 1000 (même si j'ai un peu triché).

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Erik DECKERS
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croquette
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Le sujet ne concerne que la consultation des pièces comptables par un locataire mais qu'en est-il de la consultation de ces pièces par le vérificateur aux comptes désigné par l'AG ?

Quels sont ses "droits" ?

Le syndic peut-il s'opposer à une demande de visite ?

Quel est le delai "normal" entre une demande de consultation et la date de visite ?

Toutes des petites questions qui créent des tensions entres les deux partenaires !

(Gof va-t-il atteindre 1001 ?)

Bonne fin d'année à tous et que 2010 soit une bonne année "syndic" comme pour les vins !  tongue


croquette

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croquette
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Syndic et (bientôt) conseil de copropriété constituent les deux éléments moteurs d'une copropriété.

Il est parfois difficile d'accorder les violons mais c'est pourtant une condition indispensable pour que le conseil de copropriété devienne réellement un ensemble pouvant travailler dans l'intérêt des copropriétaires.

Le syndic a ses caractérisques, ni bonnes, ni mauvaises mais réelles.

Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu mais les canards sauvages font partie de notre quotidien alors que les enfants du bon dieu ne sont que des mirages.


croquette

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luc
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Re : Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

croquette a écrit :

Syndic et (bientôt) conseil de copropriété constituent les deux éléments moteurs d'une copropriété.

Il est parfois difficile d'accorder les violons mais c'est pourtant une condition indispensable pour que le conseil de copropriété devienne réellement un ensemble pouvant travailler dans l'intérêt des copropriétaires.

Le syndic a ses caractérisques, ni bonnes, ni mauvaises mais réelles.

Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu mais les canards sauvages font partie de notre quotidien alors que les enfants du bon dieu ne sont que des mirages.

Croquette,

vous faite un amalgame de deux choses: la réalité et la loi.

Vous demandez que la loi ne soit pas appliqué et qu'on se soumet à la réalité que dans certains cas des groupes de personnes se sont accaparé d'un marché juteux.

En suivant votre raisonnement on n'aurait jamais interdit à 100% de fumer dans des lieux publics en Irlande il y a quelques années. Les Irlandais n'ont pas dit: la réalité est qu'on fume, donc on ne peut pas l'interdire.

Vous dites: la réalité est qu'on n'applique pas la loi", donc ... acceptons ce fait. Admettez vous qu'on prend des choses appartenant à vous?

Acceptez vous que quelqu'un prend 100 EUR se trouvant dans votre portefeuille?

Accepteriez vous que l'ACP vous facture 100 EUR plus chère parce que on ne peut pas avoir une firme sans payer des commissions sécrètes aux intervenants concernées. Je ne le crois pas. Mais c'est à quoi votre raisonnement va mener et mène déjà dans certains ACP.

Je veux seulement dire que votre raisonnement est finalement un raisonnement d'abdication, populiste et en soi antidémocratique.

Vous dites que les deux moteurs de l'ACP sont le syndic et la CdG/CdC.

Là vous  mettez la souveraineté de l'AG dans la poubelle.

Il n'y a qu'un moteur: l'AG.

Pour votre question initiale dans ce sujet: le moteur à le droit indéniable à voir chaque pièce de l'ACP.

S'il y a deux moteurs, un d'eux a le droit indéniable d'appeler la loi à la rescousse contre l'autre moteur. C'est la réalité.

Le droit d'accès aux pièces est un droit indéniable de tous les membres de l'AG, sans aucune exception, s'ils sont "le moteur" de l'ACP.

Le CdG/CdC est un organe de contrôle pas plus ni moins.
Le syndic de l'ACP est un organe d'exécution des décisions de l'AG pas plus ni moins.

Ce contrôle ne peut se faire qu'après exécution des décisions de l'AG ou ne peut constater que la décision n'a pas été exécuté.

Accepter "la réalité" ne va conduire au fait que les copropriétaires ne vont plus rien avoir à dire concernant leur propriété. 

Vous abdiquez comme une autruche.

Vous donnez en fait votre propriété à d'autres.

Des problèmes, il ne faut pas les nier, mais les résoudre correctement.

Mais ceux qui croient que Darwin a prouvé vers 1850 que la supposition "The Survival of the Strongest" est correct, vont constater finalement qu'en fait quelque chose d'autre a été prouvé par Darwin. Je cite une partie d’un texte de Darwin, traduit et  publié sur Wikipedia:

Sa théorie est exposée de façon simple dans l'introduction :
« Comme il naît beaucoup plus d'individus de chaque espèce qu'il n'en peut survivre, et que, par conséquent, il se produit souvent une lutte pour la vie, il s'ensuit que tout être, s'il varie, même légèrement, d'une manière qui lui est profitable, dans les conditions complexes et quelquefois variables de la vie, aura une meilleure chance pour survivre et ainsi se retrouvera choisi d'une façon naturelle. En raison du principe dominant de l'hérédité, toute variété ainsi choisie aura tendance à se multiplier sous sa forme nouvelle et modifiée. »

Vous dites que la variation d’ACP avec DEUX moteurs (le syndic et le CdG/CdC), en fait la variante Québécoise, a le plus de chances de survivre.

Mais d’autres disent que la variation d’ACP avec UN moteur (l’AG), en fait la variante Suisse de la démocratie de base, a le plus de chance de survivre.

Ici la survie est à définir comme la conservation correcte (des fonctions initiales de base) de l’immeuble à appartements, géré par une association dans le contexte de la copropriété forcée.

Une direction de DEUX mène toujours à la catastrophe.

Les Suisses ont prouvé que leur démocratie de base (l'assemblée des membres prend les décisions) à su continuer, depuis le 5ème siècle je crois, et à su s’adapter, lentement mais sûrement.

Rien changer avec le motif que cela à toujours été comme cela, est très dangereux et en fait néfaste.

Mais j'en suis conscient que c'est la réalité que des autruches existent. D'où ma réponse.

Les prémisses de Darwin s'appliquent aussi sur les intervenants de la copropriété (syndic, comptables, ... ) et les copropriétaires eux-mêmes.

La fonction de syndic ne pourra survivre que s'il s'adopte aux normes éthiques du XXIème siècle.

J'ai appris que même l'IPI a compris qu'il faut faire quelque chose avec le mélange des intérêts entre le régisseur et le syndic professionnel, après qu'un cas, qui a lésé gravement (on parle +100.000 EUR) le intérêts des +100 copropriétaires et +50 bailleurs  leur a été soumis par quelqu'un du SNP.

Ce cas a été traité en séance publique le 22.12.2009. Décision fin février je crois.


Cordialement,

Luc

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