Consultation des pièces comptables - Art 1728 ter

Gof · #1 30-12-2009 18:11:31

Je dirais que d'après les termes de l'article 1728ter du Code civil, le bailleur a satisfait à l'obligation de fournir les documents probants, dans la seule mesure où, s'agissant d'une copropriété forcée gérée par un syndic, le preneur se voit offrir "la possibilité (...) de consulter les documents au domicile" du syndic.

Les auteurs parlent dans ce cas d'une obligation allégée pour le bailleur.

"La faculté de consultation qui est offerte au preneur doit également lui permettre d'obtenir, éventuellement à ses frais, les photocopies relatives aux charges". (Voy. G. OLIVIERS, "Les charges financières du bail", in G. BENOIT, I. DURANT, P.-A. FORIERS, M. VANWIJCK-ALEXANDRE et P. WERY, Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 232).

Mais a défaut de pouvoir offrir cette possibilité, le bailleur reste dans mon opinion entièrement tenu par les alinéas 1 à 3 de l'article 1728ter, ce qui suppose notamment que "les documents établissant ces dépenses doivent être produits".

Panchito-9340 · #21 30-12-2009 15:27:07

Merci Gof, cela me semble parfaitement logique.

Cependant j'ai la connaissance de 2 cas de locataires qui refusent de payer leurs régularisations de charges en arguant que tant qu'ils n'ont pas accès aux factures servant de base à l'établissement des décomptes, ils ne paieront pas puisque le bailleur ne remplit pas ses obligations découlant de l'article 1728 ter...

Inutiles de vous dire que dans les 2 cas, il y a un commissaire-aux-comptes, les comptes ont été approuvés par l'AG et décharge a été donnée au Syndic.

Gof · #22 30-12-2009 15:07:43

Le droit du preneur de consulter les pièces justificatives doit donc être décidé par l'AG, décision opposable au syndic me semble-t-il, ou être contractuellement stipulé à charge du syndic.

Le cas échéant, les conditions (notamment financières) de la consultation devront être clairement définies.

(Aie, suis entré dans le salon CP lol )

Panchito-9340 · #23 30-12-2009 12:41:06

Si les frais et charges n’ont pas été fixés forfaitairement, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les documents justificatifs doivent être produits. Le locataire a donc le droit d’exiger du bailleur une justification des décomptes qui lui sont envoyés. Une règle spéciale existe quant à l’exécution de cette obligation lorsque le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (qui peut être le syndic, le propriétaire lui-même, ou encore une société). Dans ce cas, la loi sur les loyers considère que la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l’immeuble.

Quid si le Syndic ne reconnait que les propriétaires comme interlocuteurs valables, et ne reçoit donc pas les locataires en ses bureaux puisqu'il n'a absolument aucun lien juridique avec des locataires?

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