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Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

eventory
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2010
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Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un immeuble à appartements, dont tous sont actuellement loués (1 dans lequel j'habite). Sachant que le bien n'est actuellement pas aux normes (électriques et pour les pompiers - matériaux résistants au feu nécessaires dans la cage d'escalier), je présume que le cadre normal visant la remise aux normes dans un délai de 18mois sera d'application.

Durant le délai qui précède la mise aux normes effective, serai-je toujours en droit d'avoir ces locataires ou serai-je en infraction? Est-ce que les locataires auront un droit de plainte/demande d'indemnité lié à cette situation?

Merci d'avance.

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cochise
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Les 18 mois, c'est pour l'électricité. Les pompiers, c'est autre chose.

Si vous modifiez l'installation électrique et que cela n'engendre pas de nuisances aux locataires, il n'y a rien à réclamer. Cela ne peut que leur être bénéfique.
Il n'y a pas de "droit d'avoir des locataires". Sauf si votre bien est déclaré insalubre, vous pouvez le louer.


Coch'
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eventory
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Merci pour cette réponse.

Pour être plus précis, l'installation électrique ne répond pas aux normes de conformité, ni aux normes de sécurité ( pas de différentiel, pas de liaison à la terre ni equipotentielle).

Dans l'éventualité d'un problème avant la mise en conformité, savez-vous mon exposition par rapport aux assurances et ma responsabilité? Serais-je couvert?

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baloo
Pimonaute bavard
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

eventory a écrit :

Pour être plus précis, l'installation électrique ne répond pas aux normes de conformité, ni aux normes de sécurité ( pas de différentiel, pas de liaison à la terre ni equipotentielle).

Dans l'éventualité d'un problème avant la mise en conformité, savez-vous mon exposition par rapport aux assurances et ma responsabilité? Serais-je couvert?

Cette question étant bien interessante, je me permets de la remonter dans le fil

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Un différentiel, c'est obligatoire depuis 1981 dans toutes les habitations de Belgique.

L'absence de différentiel est un motif d'insalubrité, une mise en danger importante de votre locataire et éventuellement des locataires des appartements voisins.

Si votre locataire fait venir les services de salubrité, vous risquez des ennuis.

La mise à la terre n'est PAS obligatoire sur une installation d'avant 1981. Il va de soit que les prise qui ont une terre doivent être raccordées à la terre qui doit être valable. Si vos prise ont une borche de terre non raccordée, vous trompez vos locataires et les mettez en danger. Pour brancher un appareil tel qu'un frigo, machine à laver, séchoir,... c'est obligatoire...

L'équipotentielle n'est pas obligatoire sur les installation d'avant 1981.

En clair, envoyez vite fait un électricien pour mettre un différentiel, ou allez le mettre vous-même vite fait. C'est INDISPENSABLE!!!


Grmf!
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baloo
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

grmff a écrit :

L'équipotentielle n'est pas obligatoire sur les installation d'avant 1981.

En clair, envoyez vite fait un électricien pour mettre un différentiel, ou allez le mettre vous-même vite fait. C'est INDISPENSABLE!!!

J'avais, comme tout ceux qui nous lirons, bien pris conscience du danger encouru pour les occupants.
Ma question, ou plus précisement celle de eventory était,  :

Dans l'éventualité d'un problème avant la mise en conformité, savez-vous mon exposition par rapport aux assurances et ma responsabilité? Serais-je couvert?

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

A ma connaissance, les assurances n'ont pas encore refusé d'intervenir dans le cas d'une installation défectueuse...


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cochise
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

grmff a écrit :

A ma connaissance, les assurances n'ont pas encore refusé d'intervenir dans le cas d'une installation défectueuse...

Je confirme. J'ai déjà vu des sinistres avec installations défectueuses et dont la cause était cette dite-installation. L'assurance a quand même indemnisé.


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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Ceci étant dit (et merci à Cochise pour la confirmation), en cas de décès, le responsable pourrait bien avoir des ennuis pour défaut de prévoyance ayant entraîné la mort sans l'intention de la donner. Je n'ose imaginer le tarif en année de prison.

Il n'y a pas que la responsabilité civile (et financière), il y a aussi la responsabilité pénale (qui se compte en année de prison et s'inscrit sur le casier judiciaire). Et surtout la responsabilité morale... Je ne pourrait pas vivre en sachant que mes locataires sont en danger.


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eventory
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Merci pour ces éclaircissements supplémentaires et pour avoir remonté ce fil.
J'en conclus donc qu'une fois l'acte passé, il convient de placer un différentiel au plus vite, et de remettre l'installation aux normes dans les délais impartis (18mois).

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

C'est comme cela que je fais en tout cas...

A noter que si vous ne vous remettez pas en ordre et que vous ne donnez pas suite aux rappels du SECT (AIB/BTV/Belor/SGS....), rien ne se passe. Le distributeur d'énergie n'est pas mis au courant, et ne vient pas vous couper le vôtre.

Encore une loi inutile car incomplète.


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PIM
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

grmff a écrit :

C'est comme cela que je fais en tout cas...

A noter que si vous ne vous remettez pas en ordre et que vous ne donnez pas suite aux rappels du SECT (AIB/BTV/Belor/SGS....), rien ne se passe. Le distributeur d'énergie n'est pas mis au courant, et ne vient pas vous couper le vôtre.

Encore une loi inutile car incomplète.

Quoi ?
Donc, si j'ai bien compris, si l'acquéreur n'a pas réalisé la mise en conformité dans les 18 mois à dater du rapport de visite,.... il ne se passe rien, malgré les rappels de l'organisme de contrôle ?

Bien compris ?

Cette législation étant assez récente, n'est-ce pas un peu trop tôt pour en tirer cette conclusion ?


Erik DECKERS
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eventory
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Peut-être que les sanctions ne tombent pas rapidement car heurtées à la lenteur administrative, mais qu'elles tomberont quand meme?!

Conséquences en cas de manquements persistants :

Si la visite de contrôle n’est pas effectuée par le vendeur, ou si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations en cas de contrôle négatif, le Ministère de l’Energie en est informé (Règlement général sur les installations électriques, art. 274.02) et des sanctions pénales (peine d’emprisonnement ou d’amende) peuvent être prononcées (L. 10 mars 1925 sur les distributions d’énergie électrique, art. 24).

De plus, la responsabilité civile de l’auteur du manquement peut également être soulevée en cas de dommage, et les compagnies d’assurance peuvent refuser leur intervention en cas de sinistre.

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

J'ai clairement posé la question à un SECT la semaine dernière: il m'a clairement répondu qu'ils n'informaient personne si il n'y avait pas de second contrôle endéans les 18 mois.

Oui, je sais, c'est idiot. Mais ce n'est pas moi qui fait les lois.


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cochise
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

J'avais également posé cette question lors de la vente d'un immeuble et le vérificateur, sourire en coin, m'avait clairement fait comprendre qu'il ne savait pas trop ce que ca changerait et qu'ils n'avaient pas de directives claires pour l'"après 18 mois".

Mais bon, comme dit Grmff, faut pas jouer non plus avec la vie des gens.


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eventory
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Cela semble effectivement aberrant...

Merci en tous cas pour vos précisions.

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baloo
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

eventory a écrit :

Cela semble effectivement aberrant...

En supposant que le propriétaire doive mettre aux normes dans les 18 mois un logement qui est complètement à refaire et qui est occupée par un locataire au moment de l'achat :
N'y a-t-il pas un délai supplémentaire accordé (la sous-question étant que fait le locataire pendant qu'on fait des saignées dans toutes les pieces pour recabler l'ensemble ?)

A moins bien-sûr que l'opération minimum et conforme ne consisterait qu'à placer un differentiel...(?) pour devenir... conforme

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

Généralement, pour être mis en conformité, c'est:
1. placement de différentiel
2. renforcement de la terre
3. remplacement des prises avec terre non raccordée par des prises sans terre
4. quelques caches et brols à gauche et à droite qui ne prennent pas deux heures à corriger.

Dixit: 3 SECT différents interrogés lors de différentes visites...


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baloo
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

PIM a écrit :

Quoi ?
Donc, si j'ai bien compris, si l'acquéreur n'a pas réalisé la mise en conformité dans les 18 mois à dater du rapport de visite,.... il ne se passe rien, malgré les rappels de l'organisme de contrôle ?

Bien compris ?

J'ai acquis un bien en 06-2011 avec rapport de visite (02-2011) de l'organisme de contrôle fourni en bonne et due forme par le vendeur - l'installation électrique n'était pas conforme. A ce jour (18 mois plus tard) personne n'est venu me tirer la manche pour me le rappeler quoi que ce soit...ce qui ne m'a pas empêcher de faire le nécessaire...

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PIM
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Re : Achat d'un bien loué, mais pas aux normes

@ baloo: merci d'être revenu nous raconter cette non-suite étonnante


Erik DECKERS
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