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Organisation de l'état des lieux de sortie

Panchito-9340
Pimonaute
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Organisation de l'état des lieux de sortie

Bonjour,

Mes locataires ont résilié un contrat de résidence principale de 9 ans au cours du 1er mois de la 2ème année. Le préavis prend fin ce 28 février.
Tout le monde (l'expert et moi) attend le bon vouloir des locataires pour pouvoir fixer une date pour l'état des lieux de sortie. Les locataires habitent ailleurs depuis le 15 décembre mais il reste encore beaucoup de "brol" à évacuer, comme nous l'avons constaté lors d'une visite avec des amateurs. Au cas où les lieux ne seraient pas libérés pour le 28, puis-je demander une indemnité d'occupation? Si oui, comment est-elle fixée (le loyer / 30)? Pour compléter le tableau, les loyers de janvier et de février n'ont pas été payés, ni l'indemnité de rupture de 2 mois.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Vu la mauvaise volonté du locataire et même sa malhonnèteté ( ne pas payer les loyers )..je vous souhaite bonne chance, vous n'ètes pas sorti de l'auberge à mon avis

Pour ce qui est de l'état des lieux de sortie, en espérant qu'il daigne venir, si les lieux ne sont pas vidés le 28....il y a donc indemnité d'occupation...et logiquement tout mois commencé est dû...donc

Vous allez sûrement devoir aller en justice comme je " sens " le truc....

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Tout le monde (l'expert et moi) attend le bon vouloir des locataires pour pouvoir fixer une date pour l'état des lieux de sortie

Normalement, votre bail doit indiquer que l'état des lieux de sortie doit se réaliser au plus tard le dernier jour du bail. Est-ce le cas?

Le nom de cet expert figure-t-il dans le bail et est-il explicitement indiqué que les parties le désignent de commun accord pour dresser le constat d'état des lieux de sortie?

Dans l'affirmative, l'expert peut convoquer les parties au rendez-vous de manière officielle.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Normalement, votre bail doit indiquer que l'état des lieux de sortie doit se réaliser au plus tard le dernier jour du bail. Est-ce le cas?

Oui

Le nom de cet expert figure-t-il dans le bail et est-il explicitement indiqué que les parties le désignent de commun accord pour dresser le constat d'état des lieux de sortie?

Oui

Il s'agit d'un bail "PIM"

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PIM
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Panchito a écrit :

Il s'agit d'un bail "PIM"

Vu l'ensemble de vos problèmes avec ce locataire, avez-vous lancé la procédure d'arbitrage ?

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Panchito-9340
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Il lui reste encore jusqu'au 28 pour se mettre en ordre...ou suis-je trop naïve?

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skywalker
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

A partir du moment où vos locataires ont désigné cet expert pour procéder au constat de l'état des lieux de sortie, ils ne porront contester ses conclusions. Ce qui est déjà une bonne chose.

A votre place, je contacterais immédiatement cet expert. Je lui demanderais de convoquer officielement par courrier recommandé les parties à cet état des lieux, qu'il fixera au plus tard le 28 février. Pour éviter toute contestation, ce courrier devrait être envoyé aux "deux adresses" de vos locataires.

A partir de là, deux hypothèses:
- vos locataires ne sont pas présents à cette expertise et ne vous remettent par conséquent pas les clés. Non remise de clés = procédure d'expulsion. Sont-ils encore domiciliés dans votre maison? Dans ce cas, ils occupent le bien sans titre ni droit = procédure d'expulsion.
- vos locataires sont présents: l'expert dressera le montant des dégâts dans leur chef (en ce y compris le déménagement de leurs affaires encore dans les lieux) et estimera éventuelement la durée pour remettre le bien en l'état (chomage immobilier). Ces montants seront déduits de la garantie locative.

Pour compléter le tableau, les loyers de janvier et de février n'ont pas été payés, ni l'indemnité de rupture de 2 mois.

Mais les dégâts + les indemnités + les mois de loyer impayés à ce jour ne couvriront jamais la garantie locative. Vous devrez donc introduire une requête à la Cour d'Arbitrage et de Médiation, sauf si vos locataires sont OK de tout payer à l'issue de l'état des lieux de sortie. Ce qui m'étonnerait beaucoup.

Pour résumer, dans un cas comme dans l'autre, vous devez passer par la case justice.

Important: ne pénétrez pas seule dans les lieux: des locataires malveillants pourraient affirmer que c'est vous qui avez commis les dégâts. J'ai vécu ce cas de figure...

Le problème, c'est que vous avez bien trop tardé avant d'agir...

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Le problème, c'est que vous avez bien trop tardé avant d'agir...

Non, j'ai envoyé des rappels à plusieurs reprises. Mais Madame a fait un infarctus alors qu'elle était en stage d'attente --> pas couvert par la mutualité belge et ils ont eu plus de 3000€ à soritr de leur poche en novembre. Monsieur, indépendant, m'a envoyé un email début janvier pour m'assurer que les loyers restants à échoir avant la fin du préavis ainsi que l'indemnité de rupture et même les intérêts de retard me seraient payés pour le 18 février...
J'ai donc patiemment attendu...

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

A votre place, je contacterais immédiatement cet expert.

Voilà, je viens de le faire...et j'apprends qu'il s'est mis d'accord avec les locatires pour procéder à cet ELS le 1er mars à 10h, car le dernier jour du mois est un dimanche.

Il n'a pas jugé utile de m'avertir car je travaille et cette maison est à 150km de chez moi. Il était étonné d'apprendre que je souhaitais être présente!!

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Il n'a pas jugé utile de m'avertir car je travaille et cette maison est à 150km de chez moi. Il était étonné d'apprendre que je souhaitais être présente!!

Jamais vu ça! D'où connaissez-vous cet expert? Avez-vous déjà travaillé ensemble? S'agit-il d'un géomètre, d'un agent immobilier,...?

Petit conseil: envoyez un fax à cet expert lundi en notifiant tout ce qu'il vous a dit par téléphone. Un fax du style: " Concerne: état des lieux de sortie maison sise XXX. Monsieur, ce message fait suite à notre entretien téléphonique du XXX à l'issue duquel vous m'informez que vous dresserez le 1er mars 2010 à 10 heures le constat d'état des lieux de sortie du bien repris sous rubrique dont je suis le bailleur. Lors de cet entretien, vous m'indiquez avoir pris contact avec mes locataires, Monsieur et Madame XXX, qui vous ont confirmé leur présence sur les lieux ce 1er mars 2010 à 10 heures. Par la présente, je vous confirme ma présence lors de cette expertise. XXXXX"

De votre côté, vous récupérez la garantie locative soit sur base d'un accord écrit entre les parties (document à présenter à la banque) soit sur présentation d'une décision de justice. Pour le surplus, vous devrez porter l'affaire devant la CAM.

Tenez-nous informés de ce qui se passera le 1er mars. Courage!

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Jamais vu ça! D'où connaissez-vous cet expert? Avez-vous déjà travaillé ensemble? S'agit-il d'un géomètre, d'un agent immobilier,...?

Mais il s'agit du président, en personne, de l'UNION ROYALE DES GEOMETRES-EXPERTS DE CH****ROI...auquel j'ai fait appel pour justement ne plus avoir la même blague que celle que j'ai eue avec le Géomètre-Expert que j'avais choisi pour l'ELE: à l'heure dite, ce n'était pas l'expert que j'avais choisi qui était présent (et qui avait fait ses preuves pour d'autres biens), mais bien sa maîtresse, experte en Feng-shui!!!!. Mes locataires étant venus d'Alsace exprès pour cet ELE et retournant peu après, je n'ai pas osé annuler. Et je me suis bien juré changer d'expert pour la sortie.

Je pense qu'avec tout ce qui m'est déjà arrivé alors que je n'ai que 5 biens en location, je pourrais écrire un livre, que dis-je, une encyclopédie!!

Bien sur à Bruxelles, je n'ai jamais eu de tels problèmes avec des Géomètres-Experts.

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Panchito-9340
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Mais il m'a dit ne pas supporter que le locataire et/ou le propriétaire parle pendant qu'il travaille! Donc il préferrait à la limite faire son travail tout seul!

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Et donc je me retrouve avec un ele établi par une experte en Feng-Shui (villa sur une propriété de 50 ares), et pour l'els, un expert qui n'a jamais vu le bien.

De mon côté, j'ai des obligations professionnelles incontournables ce 1er mars et ne peut donc être présente à l'ELS...

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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

à l'heure dite, ce n'était pas l'expert que j'avais choisi qui était présent (et qui avait fait ses preuves pour d'autres biens), mais bien sa maîtresse, experte en Feng-shui!!!!.

Donc, le nom de l'expert qui effectuera l'eds n'est pas mentionné dans le bail, comme vous me le précisiez?

pour l'els, un expert qui n'a jamais vu le bien.

Cela n'a pas d'importance, pour autant qu'on lui remette l'état des lieux d'entrée lors de son expertise.

il préferrait à la limite faire son travail tout seul!

Un état des lieux, d'entrée ou de sortie, doit être contradictoire.

De mon côté, j'ai des obligations professionnelles incontournables ce 1er mars et ne peut donc être présente à l'ELS...

Vous devez impérativement être présent ou désigner un repésentant. Dans cette seconde hypothèse, mentionnez le nom de votre représentant dans le fax destiné à l'expert. Ne rajoutez pas plus de problèmes à une situation s'annonçant déjà fort complexe...

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Panchito-9340
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Donc, le nom de l'expert qui effectuera l'eds n'est pas mentionné dans le bail, comme vous me le précisiez?

Mais bien sur que si! Dans le bail figurait le nom de l'expert que j'avais choisi pour l'ELE, mais vu ce qui s'est passé, j'ai averti mes locataires, ce 3 février que je souhaitais changer d'expert pour l'ELS. Et ils m'ont confirmé,  être d'accord par écrit.

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Ne rajoutez pas plus de problèmes à une situation s'annonçant déjà fort complexe...

C'est l'expert qui en rajoute en fixant de manière totalement unilatérale un ELS avec mes locataires sans se donner la peine de m'en informer.

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Francis
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Panchito a dit

texte

   ouf , cela me rassure  tongue     Notez que les géomètres experts de Bxl travaillent souvent jusqu'à Charleroi, du moins pour un bien d'une relative importance.  Pour une trop petite mission, le temps perdu sur la route serait trop important.

L'état des lieux (sortie et entrée) doit être contradictoire mais un mandat ou ordre de mission, peut lier les parties au PV établi par l'expert, sauf faute matérielle.
La présence des 2 parties est pour moi impérative à une sortie correctement réalisée.  Personnellement, je contacte tjs les 2 parties pour fixer les rdv et essaye de trouver une date qui convient à tout le monde, mais ce n'est pas toujours facile.  Si vous ne pouvez être présente, essayez de vous faire représenter par un ami de confiance ou un membre de votre famille qui pourra vous téléphoner avant de signer le pv et demander des instructions précises. 

Un expert peut très bien établir l'état des lieux de sortie sans avoir vu le bien avant pour autant qu'il ait à disposition l'état des lieux d'entrée et que celui-ci soit bien rédigé.  Il faut savoir que si l'état des lieux d'entrée présente des imprécisions ou omission, le doute profite généralement au locataire.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Panchito, on peut savoir où est situé le bien en question ( pas l'adresse exacte, mais la ville par ex )

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Erick a écrit :

Panchito, on peut savoir où est situé le bien en question ( pas l'adresse exacte, mais la ville par ex )

Dans la région de Couvin-Philippeville. Villa de 170m² sur une propriété de 50 ares.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Organisation de l'état des lieux de sortie

Ok si ça avait été près de chez moi, j'aurais pu, étant moi même proprio et très pointilleux,  vous rendre le service de vous représenter à l'expertise

Mais là c loin

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