Collaboration

Zlurp · #1 07-03-2010 15:36:22

Bonjour,
Le syndic envoie l'information suivante:
Chers copropriétaires,
Dans le cadre d'une professionnalisation élaborée nous avons décidé de commencer une collaboration avec l'agence XXXXX
Les deux agences ....blablablabla...Nous pensons qu'ensemble nous pouvons vous proposer un meilleur sevice (pardon, un lapsus je voulais écrire service) à vous, le copropriétaire, surtout vu le mouvement continu du marché immobilier et la législation à ce sujet qui sera renouvelé. En outre ,l'adminstration ,la comptabilité et la succession seront effectués avec le même logiciel et vous saurez vous adresser aux deux agences avec plusieurs employées.
Ainsi, vous êtes certain que votre problème ou question sera résolue ou pris en main de manière vite et efficace.

Est-ce que une bonne âme peut me dire si l'IPI tolère cette collaboration ?
Je croyais que LE syndic était seul responsable.
Je crains ne plus comprendre grand chose avec ces absorptions et collaborations . A que SAINTdic se vouer ??????

luc · #21 08-03-2010 23:34:37

Je viens de vérifier sur le site du BCE les trois sociétés du groupe F, étant la firme d'Anvers, celle de Bruxelles et le holding lui-même.

Une seule est agréé par l'IPI, celle d'Anvers. Elle mentionne QUATRE établissements (en fait les syndics absorbées).

(...)
Nombre d’unités d’établissement (UE): 4 Liste UE - Données et Activités par UE
(...)
Autorisations
Reconnu par l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers
Depuis 1 mars 1995

Un établissement n'a pas de statuts propres ni la personnalité juridique pour se faire représenter en justice. Elle est dons "morte" comme société indépendante mais continue à exister comme établissement dépendante.

Voir: BCE Public Search.

PS: Écrit avant d'avoir lu la réplique de Gof. Merci pour cette réplique, mais j'y répondrai demain.

luc · #22 09-03-2010 20:59:40

Gof a écrit :

Vaste débat. Est-ce seulement cela ? Je crains qu'il ne faudra creuser un peu plus loin.

Que le débat est vaste et que tout n’est pas exclusivement blanc ou noir est un fait.

Gof a écrit :

En outre, si l'une des caractéristiques du contrat de mandat est d'être conclu intuitu personae, la règle n'est pas absolue. Et puis, n'oublions pas qu'un mandataire peut se faire substituer, sous sa responsabilité, évidemment.

On est déjà d’accord sur le principal : le contrat de mandat est conclu intuitu personae .

Gof a écrit :

Ceci dit, prenons le cas de l'absorption, et uniquement du point de vue des missions qui relèvent du mandat. L'absorption n'emporte pas la fin d'une société (lisez les art. 693 et s. du Code des sociétés et vous remarquerez qu'une fusion par absorption n'emporte pas la dissolution de la société absorbée ni, partant, sa mise en liquidation. Par contre, je n'y trouve aucune règle qui dit qu'une société prend fin au moment ou son numéro BCE d'inscription n'est plus actif, car, avouez, ce serait kafkaïen).

J’ai lu les articles 693 et s. et je constate qu’ils concernent la procédure de fusion, pour les définitions voyez la fin de ma réplique.

C’est un fait que les sociétés absorbées continuent à exister durant la procédure de fusion, mais il ressort clairement du texte de la loi qu’à la fin de la procédure que la société absorbante devient responsable pour l’ensemble.

Sur Wikipedia je lis concernant l’absorption-fusion en France :

La fusion-absorption est l’opération par laquelle une ou plusieurs sociétés, dissoutes mais non liquidées, transmettent à une société existante ou nouvelle, leur patrimoine entier, actif et passif compris.

Sur le site du BCE Public Search on trouve entre autres sur la page « Questions fréquemment posées » ce qui suit :

3. Grâce à l’application internet BCE Public Search, vous pouvez rechercher des données publiques actuelles de toute entreprise active ou de tout établissement actif inscrit à la Banque carrefour des Entreprises (BCE) et les consulter en ligne.
On entend par ‘données actuelles’ celles qui sont inscrites à la Banque carrefour des Entreprises à la fin du jour ouvrable précédant votre recherche.
4. Vous pouvez rechercher tant les données publiques actives de l’entreprise que les données publiques actives de l’unité d’établissement (…)

Les firmes qui ne sont pas « actif » sont ceux qui ne peuvent poser aucun acte juridiquement valable (les sociétés en voie de création avant publication au Moniteur, les sociétés absorbées après la date de la fusion, … ).

Gof a écrit :

Et lorsque vous concluez un contrat intuitu personae avec une personne morale, c'est avec cette société et non pas avec ses organes que vous contractez (ou comme le disais mon vieux prof de droit des sociétés, une personne morale a beau être une personne juridique, on ne couchera jamais avec - il s'agissait de nous faire comprendre, aux pauvres hères que nous étions, qu'une société était nécessairement représentée (tiens encore ce mot) par ses organes).

Là je vous suis entièrement. La personne morale « ACP » est représenté exclusivement par l’organe « syndic ». Cet organe est constitué par le mandataire « syndic », la personne physique ou morale.

Mais la personne morale "syndic" peut désigner un représentant permanent auprès de l'ACP. Que cette personne doit être un agent immobilier ou non donne actullement lieu à un vaste débat dans les coulisses de l'IPI ou autres instances publics.

Gof a écrit :

A suivre l'analyse, d'aucuns, ce serait un fait gravissime qu'une société de syndic(s) se fasse absorber par une autre, même si l'on y retrouve les mêmes personnes (physiques cette fois-ci, j'entends), mais aucun souci lorsque cette société change de main et que l'on y retrouve un autre administrateur. Je m'interroge sur la logique de la démonstration (j'ose).

Je sais que cette problématique de par exemple le remplacement d'adminsitrateur qui est un agent immobilier chevronné par un jeune agent immobilier stagiaire avec quelques semaines d’expériences peut poser des problèmes plus graves, qui devaient au moins résulter à une diminution des honoraires durant le stage et une décision explicite de l'AG.

Là je vous suis aussi.

Comme dessert, je cite le texte des Art. 671 et 672 du Code des Sociétés, qui reprend les définitions …

Section I. - Fusions.
Art. 671. La fusion par absorption est l'opération par laquelle une ou plusieurs sociétés transfèrent à une autre société, par suite d'une dissolution sans liquidation, l'intégralité de leur patrimoine, activement et passivement, moyennant l'attribution à leurs associés d'actions ou de parts de la société absorbante et, le cas échéant, d'une soulte en espèces ne dépassant pas le dixième de la valeur nominale des actions ou parts attribuées, ou à défaut de valeur nominale, de leur pair comptable.
Art. 672. La fusion par constitution d'une nouvelle société est l'opération par laquelle plusieurs sociétés transfèrent à une nouvelle société qu'elles constituent, par suite de leur dissolution sans liquidation, l'intégralité de leur patrimoine, activement et passivement, moyennant l'attribution à leurs associés d'actions ou de parts de la nouvelle société et, le cas échéant, d'une soulte en espèces ne dépassant pas le dixième de la valeur nominale des actions ou parts attribuées ou, à défaut de valeur nominale, de leur pair comptable.

Gof · #23 09-03-2010 21:47:46

Nous sommes donc d'accord que le simple fait d'une absorption d'une société par une autre ne nécessite pas que l'on crie au loup d'office.

Il faut au contraire apprécier, au cas par cas, si cela modifie la qualité d'exécution du contrat préexistant.

Le propre d'une société, quelle qu'elle soit, est d'être rentable pour ses sociétaires.

En matière de commerce (c'est de manière délibérée que je n'use pas du mot "commerciale"), lorsqu'une saine concurrence existe sur un marché donné, la qualité du service contribuera à cette rentabilité.

Si ensuite deux sociétés décident de mettre en commun leurs efforts, ce n'est pas dans l'intention de réduire leur rentabilité (cela n'aurait pas de sens), notamment en réduisant la qualité du service offert, mais au contraire pour pouvoir mieux se profiler sur son marché de référence (ce ne sont pas pour autant, je le concède, des philanthropes).

Mais si, dans les faits une mauvaise exécution des contrats passés avec les clients, ces derniers conservent évidemment le droit de résilier le contrat (car les contrats à vie n'existent pas, c'est contraire à l'ordre public), voire d'en poursuivre la résolution.

Et si l'on estime que tous les syndics sont notoirement incompétents, je dis qu'il y a un marché à prendre par ceux qui savent offrir mieux (je ne suis pas syndic, question de ne pas se méprendre sur le sens de mes propos). Car il est évident que toute copropriété sensée (au fait, c'est aussi une sorte de société, mais est-ce pour autant que ses associés fonctionnent nécessairement avec raison et circonspection ?) entend agir dans l'intérêt supérieur de la communauté qu'elle représente (c'est le propre de tout système que celui-ci vaut plus que la somme de ses éléments) et recherche des gens de qualité à cet effet.

Une petite précision toutefois, lorsque vous écrivez : "La personne morale « ACP » est représenté exclusivement par l’organe « syndic ». Cet organe est constitué par le mandataire « syndic », la personne physique ou morale." L'organe n'est pas constitué par le mandataire syndic, il est le syndic. L'organe de représentation de la copropriété et le syndic sont ici synonymes.

Et puisque vous n'avez pas répondu à la question de savoir quelle est le propre d'un contrat de mandat, (roulement de tambour ...) , c'est qu'un contrat (ah, quel suspens) de mandat (juste pour que la tension monte à son comble) porte nécessairement (que dis-je, à son paroxysme) sur des actes juridiques et jamais sur des actes matériels. De cette manière, le syndic d'immeuble sera tantôt mandataire, tantôt entrepreneur, selon la mission qu'il exécute. Ni blanc ni noir, ni noir ni blanc.

Le premier était de ne recevoir jamais aucune chose pour vraie que je ne la connusse évidemment être telle : c’est-à-dire d’éviter soigneusement la précipitation et la prévention ; et de ne comprendre rien de plus en mes jugements, que ce qui se présenterait si clairement et si distinctement que je n’eusse aucune occasion de la mettre en doute.
Le second, de diviser chacune des difficultés que j’examinerais, en autant de parcelles qu’il se pourrait et qu’il serait requis pour les mieux résoudre.
Le troisième de conduire avec ordre mes pensées, en commençant par les objets les plus simples et les plus aisés à connaître, pour monter peu à peu, comme par degrés, jusqu’à la connaissance des plus composés ; et supposant même de l’ordre entre ceux qui ne se précèdent point naturellement les uns les autres.
Et le dernier, de faire partout des dénombrements si entiers, et des revues si générales, que je fusse assuré de ne rien omettre.
Descartes. Discours de la méthode.

Quoi qu'on dise de lui, notamment à l'égard des découvertes de Huygens, je suis et reste fan.

Zlurp · #24 10-03-2010 11:21:58

Car il est évident que toute copropriété sensée (au fait, c'est aussi une sorte de société, mais est-ce pour autant que ses associés fonctionnent nécessairement avec raison et circonspection ?)

Il y a cet aspect du problème,( sauf que cette association est une association "forcée" ) mais ce n'est pas pour autant que les syndics peuvent faire n'importe quoi.

Gof a écrit :

Nous sommes donc d'accord que le simple fait d'une absorption d'une société par une autre ne nécessite pas que l'on crie au loup d'office.
Il faut au contraire apprécier, au cas par cas, si cela modifie la qualité d'exécution du contrat préexistant.

J'ai 2 appartements, donc 2 syndics
Le 1er à Bruxelles : l'agence immobilière a été reprise par un grand groupe: rentabilité oblige = restructuration.
Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?
Mon point de vue sur ce sujet est que: les agences immobilières s'associent, fusionnent etc... C'est tant mieux pour le vendeur, acheteur de bien immobilier l'acheteur a plus de choix, le vendeur a plus d'amateurs.
La gestion d'un immeuble est un aspect de la profession d'agent immo qui, même si cela doit être rentable, englobe tout une série de responsabilités, une connaissance des immeubles gérés, un responsable pour les comptes etc....
Nos syndics nous annoncent , en douceur, "nous allons rejoindre le groupe L....." , "nous allons collaborer avec l'agence M...., ce sera bien mieux pour vous chers copropriétaires ".
Et bien non, jusqu'à présent, ce n'est pas mieux.

grmff · #25 10-03-2010 11:36:02

Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?

C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...

Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

grmff · #26 10-03-2010 11:37:17

Nos syndics nous annoncent , en douceur, "nous allons rejoindre le groupe L....." , "nous allons collaborer avec l'agence M...., ce sera bien mieux pour vous chers copropriétaires ".

J'imagine mal un syndic vous annoncer qu'il rejoint un grand groupe pour avoir plus de pognon dans les poches, malgré que le service sera merdique au possible... wink

Zlurp · #27 10-03-2010 15:17:30

grmff a écrit :

C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...
Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

Rien ne nous dit qu'il a signé un contrat de sous-traitance, rien ne nous dit s' il ne s'agit pas d'un accord tacite avec l'autre agence.
C'est quoi une collaboration ???

grmff · #28 10-03-2010 23:06:59

Si le syndic vous a dit (écrit...) que vous pouviez contacter telle personne à sa place, c'est qu'il a un accord avec telle personne.

Il reste cependant responsable.

Zlurp · #29 14-03-2010 14:41:15

grmff a écrit :

J'imagine mal un syndic vous annoncer qu'il rejoint un grand groupe pour avoir plus de pognon dans les poches, malgré que le service sera merdique au possible...

Vous croyez que c'est possible ? Des syndics malhonnête, qui ne pensent qu'au pognon et au fric ? Attention, vous allez en vexer plus d'un.
C'est réconfortant de voir qu'on est pas seul à avoir affaire à eux

rexou · #30 21-04-2010 17:01:59

les CP peuvent à tout le moins faire convoquer une AG avec à l'ordre du jour la désignation d'un syndic...

ceci implique des recherches, différentes offres, et peut éventuellement donner lieu à un dédommagement pour rupture de contrat, mais vu le cas de figure, j'en doute.

cela peut aussi être l'occasion de renégocier les conditions du contrat...

Zlurp · #31 07-05-2010 12:48:14

grmff a écrit :

Citation :Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...

J'ai rencontré quelques copropriétaires à la côte. Suite à un problème de porte d'entrée, ils sont allés à l'agence de notre Syndic (c'est toujours ouvert vu les locations de meublés) et le Syndic, pourtant présent les a envoyés à l'autre agence en expliquant que ce serait notre nouveau syndic dès la prochaine A.G., son contrat se termine et il cède la main.
Plus pourri que ça ,on meurt non ?

Zlurp · #32 05-07-2010 18:35:38

grmff a écrit :

Citation :Le 2ème à la côte belge : collaboration entre 2 agences immobilières, les copropriétaires pourront s'adresser à l'une comme à l'autre en cas de problème. En cas d'erreur dans la résolution du problème, qui sera responsable ?
C'est le syndic. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Libre à lui de se retourner contre son sous-traitant...
Certains syndics sous-traitent leur comptabilité ou leur service technique. Les missions du syndic, même sous-traitées, sont faites sous la responsabilité du syndic, et de personne d'autre.

Voila, maintenantt, ce n'est plus notre Syndic qui envoie les payements aux copropriétaires, c'est l'Agence M avec lequel notre syndic "collabore"
cela sans avis de l'A.G., même le numéro de compte sur lequel il faut virer l'argent a changé.
C'est toujours normal ?
Notre Syndic arrête ses affaires et il nous impose un nouveau syndic auquel il a probablement vendu son portefeuille.
Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?

luc · #33 06-07-2010 07:32:35

@zlurp

Tout les faits relatés par vous indiquent que les copropriétaires doivent commencer s'intéresser à leur propriété. ils doivent prendre leur ACP en mains et prendre les décisions nécessaires.

Le temps de la cogérance avec le syndic de l'immeuble est fini depuis 1995.

C'est l'AG qui prend les décisions et le syndic de l'ACP, qui les exécute.

Le groupe de syndics (et CdG) qui ont nié ce fait sont à l'origine de la loi du 02.06.2010. Pratiquement tout changement imposé par la loi du 02.06.2010 se base sur de la jurisprudence 1996-2010. Rien n'a été "inventé".

La loi du 02.06.2010 a tout fait pour que le copropriétaire est obligé:

ou bien de subir les agissements des mandataires de l'ACP

ou bien de décider lui-même en AG, présidé par un CP selon un ordre du jour qui contient au moins les points que un ou des CP ont proposés; cette AG décidera en connaissance de cause sur base d'un accès libre et préalable aux documents de l'ACP.

Il ne peut plus s'abstenir ... . Pas d'accord avec 10% d'un point proposé: impossible de s'abstenir. Il faut voter pour ou contre, et en subir les conséquences directs et indirects. Un vote "pour" indique que vous êtes à 100% pour exécuter le point proposé. Si non, il faut proposer au moins un "amendement" lors les délibérations et faire voter cet amendement "avant" le vote surs le point lui-même.

Mais les CP doivent s'investir dans leur fonction de décideur. Rien pour rien.

Si non le syndic de l'immeuble les traitera comme un locataire, sauf ceux qui appartiennent au CdG (la fameuse cogérance syndic-CdG).

C'est pourquoi ce CdG (qui pouvait assister) est supprimé et remplacé par un CdC (qui ne peut plus assister).

Si les CP veulent être traités comme il se doit, donc comme propriétaire, ils doivent se rendre conscient que le syndic est le syndic de l'ACP depuis 1994. Pas moins ni plus.

S'ils n'agissent pas comme propriétaire, ils ne seront pas traités comme propriétaire.

En pratique

Continuez à contacter le syndic A, et pas le syndic M.

Demandez lui à vous fournir la liste actualisé des CP.

Demandez-lui à réunir une AG en septembre/octobre, pour:
- déterminer la méthode à implémenter la loi du 02.06.2010
- nommer un nouveau syndic, sur base des candidatures à proposer par un ou plusieurs CP.

S'il refuse: informez-en l'IPI, joignez à votre lettre courte et brève un document, émanant d'un des deux agents immobiliers, agréés ou non, qui prouve votre cas. Indiquez bien que c'est une information et pas une plainte. Il peut être signé par un seul CP.

Exposez vos désirs, d'une manière courte, brève et succincte (ex: tenu d'un AG par le syndic A en personne, avec le point "élection d'un syndic" à l'ordre du jour, après le 01.09.2010).

Il faut être prêt à organiser une AG vous-même, sous condition de signifier le 01.09.2010 (et pas plus tôt) votre demande d'organiser une AG. Cette lettre devra être signé des CP qui ont plus que 20% de quotités et mentionnera la personne qui organisera l'AG demandé, si le syndic ne le fait pas dans les 30 jours, je crois.

grmff · #34 06-07-2010 08:03:04

Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?

Oui. Au moins, c'est clair dès maintenant. Et si vous n'êtes pas content, vous pouvez chercher dès à présent un nouveau syndic.

Les médecins revendent bien leur clientèle. Pourquoi pas les syndics?

Zlurp · #35 06-07-2010 09:07:36

grmff a écrit :

Citation :Ce nouveau Syndic agit-il honnêtement selon vous ?
Oui. Au moins, c'est clair dès maintenant. Et si vous n'êtes pas content, vous pouvez chercher dès à présent un nouveau syndic.
Les médecins revendent bien leur clientèle. Pourquoi pas les syndics?

Sauf que le médecin informe ses patients qu'il cesse ses activités et si le remplaçant ne me plait pas, je vais ailleurs.
Dans le cas de notre syndic, j'ai été avertie suite à une information que j'ai envoyé à l'IPI (lettre de sa collaboration avec un autre syndic) et notre syndic à répondu qu'il cessait ses affaires mais que bien entendu, un nouveau syndic serait élu par les copropriétaires lors de la prochaine AG.
Et 2 mois plus tard, on reçoit les demandes de provisions par un autre syndic, sur un autre compte
Si notre syndic n'st plus capable d'assumer ses responsabilités, n'est-ce pas le Juge de Paix qui doit nommer un Syndic provisoire ?
Actuellement, le contrat de notre syndic n'est pas arrivé à son terme et il n'a pas encore informé les copropriétaires de manière ferme et définitive de sa décision.

grmff · #36 06-07-2010 09:25:08

Vous me demandiez si le nouveau syndic agissait "honnêtement". Ma réponse est oui. Si vous m'aviez demandé si votre futur ancien syndic démissionnaire agissait intelligemment, ma réponse aurait été toute autre...

Si vous n'êtes pas content de la situation, vous pouvez chercher un autre syndic qui vous conviendrait, convoquer une AG si vous réunissez 20% des voix de propriétaires qui sont du même avis que vous, et faire une jolie mise en conccurence!

Perso, c'est ce que je ferais.

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