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Histoires d'eau à Ixelles

smilingwoman
Pimonaute
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Histoires d'eau à Ixelles

des histoires d'eau dans la commune d'Ixelles

Bonjour,
Un de mes amis proches est propriétaire d'un appartement à Ixelles, près de la place du Châtelain.
En autre copropriétaire lui a coupé son arrivée et évacuation d'eau en effectuant des travaux de rénovation de sa salle de bain.

Suite à celà deux apartements sont sans eau depuis décembre 2009 et un locataire est parti.

Mon ami a déjà contacté la police et le service urbanisme d'Ixelles, mais ils disent ne pouvoir rien faire.

Avez-vous une idée pour l'aider?
Il a créé un groupe sur facebook qui s'appelle "histoires d'eau"
Mais bon pour le moment rien ne bouge beaucoup et il y a urgence.

Merci de votre coup de main.
texte

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grmff
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

En référé, il faut voir ce qu'on demande. Si on demande au référé de juger au fond, il est clair qu'on sera débouté.

Si on demande au référé de se voir garantir l'accès, ce sera différent. Et c'est vrai que si on a attendu 4 mois, on peut se demander où se trouve encore l'urgence...

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Saxo
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Parallèment aux problèmes judiciaires, il y a l'aspect humain de propriétaires privés d'eau en ce XXIe siècle, à Bruxelles.

Et là, on retrouve la situation classique de la copropriété belge où les victimes se font invectiver (j'en ai plein le cul, dit l'un, ce sont des idiots, dit l'autre) et où le syndic est aux abonnés absents.

De même, on n'entend pas l'avocat de celui qui a fait ses travaux défectueux.

C'est le règne du "TAVAIKAPA" comme partout :
T'avais qu'à pas acheter au 4e,
T'avais qu'à pas rouler dans un nid de poule,
T'avais qu'à pas épouser une femme qui te bat,
T'avais qu'à pas avoir d'enfants,
etc.

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grmff
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

L'autre ne dit pas "tavaikapa".

Il dit "Fépassa" et "taka"

C'est tout différent.

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Francis
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Saxo, je ne vous comprends pas très bien.  Vous êtes impliqué dans cette histoire ou vous êtes simplement intéressé ?  Je ne comprends pas très bien votre hargne à mon égard alors que, et vous pouvez faire des recherches sur ce forum, je n’essaye que de rendre service sans tirer de bénéfices, même pas de chocolats.  Ce n’est pas en tirant sur tout ce qui bouge que l’on obtient des solutions.  Je vais décidément faire ce que j’ai déjà écrit sur ce post, ne plus réagir, même si l’envie m’en prend. 
Ixellesman et smilingwoman, il me semble que vous êtes avec Saxo dans le même bateau en train de prendre l’eau et que la direction que vous lui donnez n’est pas la meilleure. Et eausecour semble ajouter sa goutte au moulin !

Grmff, Luc, Pim et moi-même avons, je crois, essayé de vous donner notre opinion, pour vous aider, mais, alors même que tout ce qui a été essayé précédemment vous a conduit dans le mur, vous ne daignez même pas lire attentivement.  « Papa, c’est loin l’Amérique ?  Tais toi et nages » semble être votre mode de pensée.  Alors, bonne chance !


Francis

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luc
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Francis,

Votre analyse de ce cas ponctuel et classique est correcte en soi, mais erroné vu dans un contexte global, puisqu’on n’a pas encore parlé du problème structurel qui a rendu possible tout ceci.

La vidéo de RTL démontre, certainement pour un professionnel, qu’il y a un problème structurel au niveau de la région, mais aussi une attitude non professionnelle de l’agent immobilier professionnel (AI), qui est interviewé.

D’abord on est ici probablement en présence d’une erreur administrative dans le chef de la commune (mais aussi de l‘instance régionale compétente), qui « oublient » que pour les parties communes un permis d’urbanisme, ne peut pas être demandé par le propriétaire du lot privatif, mais doit l’être tous les copropriétaires, parce c’est un acte de disposition.

Si cela aurait été appliqué, alors le permis aurait été refusé, s’il n’y avait pas une autorisation de l’AG en bonne et due forme. En plus par ce fait les travaux auraient été supervisés par le syndic d’ACP aux frais du demandeur de ce changement.

Mais l’AI en question ne montre même pas du doigt cette problématique, qui aurait évité tous ces évènements regrettables. Que tôt ou tard ce type d’évènements allait être médiatisé, est essentiellement due à la négligence manifeste de l’IPI mettre ses affaires en ordre, comme la loi le prévoit.

Mais cet AI est aussi non seulement le porte parole d’une association de syndics d’immeubles (catégorie professionnelle supprimé depuis le 01.08.1995 et remplacé par le syndic d’ACP), mais aussi le président du groupe de travail IPI « Administrateurs de biens – Beheerders van onroerende goederen ».

L’administrateur de biens des parties communes d’une copropriété forcée est l’ACP et pas le syndic de l’ACP.

Il est impossible de convaincre les copropriétaires à s’impliquer au niveau de l’AG avec la gestion des parties communes, quand en même temps le professionnel dit que c’est lui qui gère, … .

Résultat : les CP dans des situations analogues s’énervent, …. Surtout quand ils s’aperçoivent que des  professionnels avec des agissements un peu bizarres chez eux sont aussi présents dans le cas médiatisé.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Je dois à nouveau prendre "ma grosse voix" dans ce salon copropriétés !

Le nouveau tube de Saxo & Luc ? : tout est d'office la faute à Voltaire (Absa).

Un litige "histoires d'eau", gros tam-tam (dont notre petit forum), un reportage TV avec notamment longue interview du représentant Absa dont on ne montre que 10 secondes... et sur base de quoi, on tire des conclusions et des considérations démonstratives du seul objectif poursuivi: décrédibiliser !

Méthode détestable et inquiétante.

Et je ne vois pas en quoi, cela va ramener de l'eau chez le plaignant.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

C'est vrai que s'il faut attendre que l'IPI (si le syndic est un pro), le parlement (bientôt dissous), le sénat (itou), le gouvernement (tombé), les lois communales relatives à l'urbanisme et la région Bruxelloise (socialiste) règlent leurs problèmes internes de cohérence, il n'est pas près d'avoir de l'eau.

Et ce n'est pas RTL (ou toute autre chaine de TV, de radio ou de journaux) qui a des capacités de plombier: ils sont plutôt payés pour mettre de l'huile sur le feu.

Et en 4 mois, on ne sait pas les actions qu'ils ont prises. Ils semblent désespérés, mais on ne sait pas ce qu'il ont fait. On n'a qu'un son de cloche, donc forcément partial.

Mais mon pif me dit qu'ils n'ont pas fait les choses comme ils le devaient... et ils préfèrent s'enferrer, tous les deux, dans leurs erreurs respectives en reportant l'immobilisme sur l'autre partie.

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luc
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Mais mon pif me dit qu'un des copropriétaires est majoritaire et l'autre pas.

J'ai lu les avis de la commission de concertation. ils sont accessibles sur le site de la commune.

Le syndic de l'ACP est un pro et membre de la même association que l'AI qui apparaît dans la vidéo.


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Luc, vous tirez systématiquement sur les syndics pro. 
Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il y a des problèmes importants dans certaines copropriétés gérées par des syndics professionnels et qu’il faut absolument trouver des solutions. 
Je ne crois pas que les solutions passent par un durcissement extrême de la législation (e.a. d’une comptabilité trop structurée) ni par la création d’un machin tel qu’un institut des syndics et copropriétaires.  Nommé syndic d’ACP ou syndic de copropriété, bof, c’est pas la dénomination qui change grand chose.  Cela me fait penser à femme d’ouvrage ou technicienne de surface ?  Le syndic exécute les décisions de l’AG, conseille les CP, gère au jour le jour dans la limite de la loi et de son mandat.  Le reste c’est du blabla. 
Il n’est pas toujours facile pour un syndic de s’opposer à certains souhaits des CP majoritaires ou minoritaires.  Les CP ne comprennent pas toujours que l’AG n’a pas tous les droits.  Je pourrais vous donner qq exemples de décisions d’ag, illégales.  J’en ai vécu aussi qq unes, et avec diverses casquettes (expert, cp, syndic) et j’ai encore eu pas mal de difficultés la semaine dernière de ramener la discussion en ag dans le bon sens, et ce ne sont pas les moins intelligents qui comprennent le plus vite. 

Pour l’ « histoire d’O » à XL, je constate que les protagonistes n’ont pas su se concerter, que la mayonnaise « copropriété » n’a pas pris.  Est-ce la faute uniquement du syndic ?  Je n’en sais rien, mais quand je lis les interventions de certains, et surtout ce qui n’est pas écrit, je crois qu’une partie de la responsabilité est également à chercher parmi les copropriétaires.  Quelques infos qui me sont parvenues « par la bande » me confirment dans cette position.  Tout cela renforce ce que je pense de ces nouvelles copropriétés créées dans des anciennes maisons de rapport.  Les agents immobiliers, les propriétaires vendeurs et les notaires ont des responsabilités dans ces situations.  J’ai établi, il y a plus de 2 ans, un mesurage pour acte de base d’une telle copropriété et dans mon rapport j’avais émis quelques remarques qui me semblaient importantes.  Personne n’en a tenu compte.  Il y a quelque mois, à l’occasion d’un état des lieux d’entrée, je suis retourné dans cet immeuble et, sur base de ce que j’ai vu et entendu, des soucis se profilent à l’horizon.


Francis

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luc
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Francis a écrit :

Luc, vous tirez systématiquement sur les syndics pro.

Je crois que je vise plutôt les attitudes non-professionnelles de quelques-uns entre eux. Je constate qu’ils sont présent activement, passivement ou dans les coulisses de beaucoup de ces ACP problématiques. Et toujours avec la même technique.

Ce métier a ses origines dans les années 60 pour aider contre honoraire les copropriétaires dans le contexte de l'article 577-2 CC à gérer les parties communes (et depuis 1995 l’ACP dans le contexte des Art 577-3 à 577-14 CC).

Il est normal que les copropriétaires puissent attendre en retour un niveau minimal de qualité, disons d’au moins 60%.

Francis a écrit :

Je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il y a des problèmes importants dans certaines copropriétés gérées par des syndics professionnels et qu’il faut absolument trouver des solutions.

Je sais que vous ne faites pas partie du groupe qui nie même cela, ni dans le passé ni maintenant. Je vous remercie pour votre attitude indépendante.

Francis a écrit :

Je ne crois pas que les solutions passent par un durcissement extrême de la législation (e.a. d’une comptabilité trop structurée ) ni par la création d’un machin tel qu’un institut des syndics et copropriétaires.  Nommé syndic d’ACP ou syndic de copropriété, bof, c’est pas la dénomination qui change grand chose.  Cela me fait penser à femme d’ouvrage ou technicienne de surface ?  Le syndic exécute les décisions de l’AG, conseille les CP , gère au jour le jour dans la limite de la loi et de son mandat. Le reste c’est du blabla.

Je commente les mots que j’ai mis en gras:

Durcissement extrême ? Ayant lues les textes et suivis les discussions au Parlement, je ne le crois pas. Le parlement a bloqué des amendements détaillés à la française (sauf celui des notaires & promoteurs concernant la vente d'un lot privatif).

Trop structurée ? Le plan qui circule maintenant n’est qu’une proposition d’un comptable-syndic. Je vous donne raison. Il est trop structuré. Mais il laisse en même temps trop peu de liberté aux grandes ACP d’aller plus en détail, pour des décomptes annuel de parfois 1.000.000 EUR et plus. La technique existe, mais cette proposition d’un comptable-syndic néglige de l’utiliser.

machin ? Ce machin utilise en fait le même principe de fonctionnement que les tribunaux de travail, qui sont un des instruments qui ont ramené le calme dans les relations individuelles au niveau employeur, et ainsi prouvé leur utilité. Mauvais ?

Nommé syndic d’ACP ou syndic de copropriété , bof, ce n’est pas la dénomination qui change grand-chose ? Disons le autrement et très simplifié : être syndic des briques ou le syndic des gens est pour moi une grande différence, tant pour la formation, l’agrégation que la pratique. Un syndic « de tous les CP » qui exécute sa tache d’une façon neutre et impartiale pourra imposer qu’on tient compte des intérêts de l’immeuble et pas des intérêts privés d’une soi-disant majorité.

Conseille les CP : le syndic d’ACP conseille les CP réunis en AG. Le syndic de copropriété conseille les CP majoritaires.

Francis a écrit :

Il n’est pas toujours facile pour un syndic de s’opposer à certains souhaits des CP majoritaires ou minoritaires.  Les CP ne comprennent pas toujours que l’AG n’a pas tous les droits.  Je pourrais vous donner qq exemples de décisions d’ag, illégales.  J’en ai vécu aussi qq unes, et avec diverses casquettes (expert, cp, syndic) et j’ai encore eu pas mal de difficultés la semaine dernière de ramener la discussion en ag dans le bon sens, et ce ne sont pas les moins intelligents qui comprennent le plus vite.

Correct, d’où mon point de vue que la nécessité primaire n’était pas à changer la loi, mais à informer les copropriétaires ET les intervenants sur le contenu réel de la loi de 1994 par une instance public et donc neutre.

Francis a écrit :

Pour l’ « histoire d’O » à XL, je constate que les protagonistes n’ont pas su se concerter, que la mayonnaise « copropriété » n’a pas pris.  Est-ce la faute uniquement du syndic ?  Je n’en sais rien, mais quand je lis les interventions de certains, et surtout ce qui n’est pas écrit, je crois qu’une partie de la responsabilité est également à chercher parmi les copropriétaires.  Quelques infos qui me sont parvenues « par la bande » me confirment dans cette position.

Je dirais même que dans ce cas à 100% la responsabilité finale est à chercher chez un ou plusieurs des copropriétaires de cette petite ACP.
Mais les professionnels présents dans ce dossier ont pour moi omis d’exécuter correctement leur tâche, et auinsi baggravé le cas.

Francis a écrit :

Tout cela renforce ce que je pense de ces nouvelles copropriétés créées dans des anciennes maisons de rapport.  Les agents immobiliers, les propriétaires vendeurs et les notaires ont des responsabilités dans ces situations. (…)

D’accord. Et j’y ajouterais, sur base de mes observations assez diversifiés, les services d’urbanisme des communes, qui sont parfois trop souples et créent ainsi des problèmes à mi-terme, en voulant éviter des problèmes à court terme.

Mais je dois dire que ces dernières années et mois cela commence à changer, lentement mais sûrement au niveau des communes.


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

PIM a écrit :

Un litige "histoires d'eau", gros tam-tam (dont notre petit forum), un reportage TV avec notamment longue interview du représentant Absa dont on ne montre que 10 secondes... et sur base de quoi, on tire des conclusions et des considérations démonstratives du seul objectif poursuivi: décrédibiliser ! Méthode détestable et inquiétante.

Je partage l'avis de PIM.
A nouveau un avis de Luc non fondé qu'il ne peut étayer avec des éléments probants. Sans oublier les amalgames de tous genre. Cela devient malheureusement habituel.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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grmff
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Luc a écrit :

J'ai lu les avis de la commission de concertation. ils sont accessibles sur le site de la commune.

Je n'ai trouvé que cet avis-ci

Il ne dit rien d'intéressant, si ce n'est que la demande n'a rien à voir avec ce qui a été construit.

Bref, cher Luc, une fois de plus, vous lancez des affirmations comme si c'était du tir à balle réelle. Alors que ce ne sont que des pétards mouillés.

Il me semble même que vos interventions sur ce fil de discussion s'écartent largement d'une aide au message original. La demande semble assez précise, et ne nécessite pas la lecture du code civil et des projets de loi du sénat pour y répondre.

Si vous vous en teniez aux faits, et à une aide directe, vos commentaires seraient utile au demandeur d'origine. Mais en déviant sur les incapacités de l'IPI, sur la nouvelle loi, sur vos prétendues connaissances des PV de comités de concertation (mais sans mettre le lien ni dire ce qui est intéressant dans ces rapports!).... vous n'apportez rien. RIEN!

Je ne suis pas le maître du forum. Quand vous discutez sur des fils appropriés, j'approuve sans réserve. Mais quand vous déviez systématiquement, cela ne rend pas service à la communauté.

Dans le cas précis, il me semble que vous déviez LARGEMENT du fil d'origine depuis le message du 1er mai. Dès que vous généralisez, et passez à un "contexte global".

Bref, vous jetez de l'eau sur l'huile en feu, et cela ne va pas aider...

Ce fil est intéressant. De grâce, ne le faites par partir en sucette. Restez concentré sur le sujet de départ. Et si vous voulez généraliser, faite un fil en particulier. Sinon, on va se retrouver avec un fil de discussion cadenassé, alors qu'il est intéressant et durera longtemps...

Votre démarche qui me semble récurrente dans le salon copropriété, s'apparente à du trollage, pratique condamnée sur tous les forum de la planète, et qui conduit généralement au bannissement.

Vous avez mon avis, faites en bon usage.

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PIM
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

grmff a écrit :

Bref, vous jetez de l'eau sur l'huile en feu, et cela ne va pas aider...

Ce fil est intéressant. De grâce, ne le faites par partir en sucette. Restez concentré sur le sujet de départ. Et si vous voulez généraliser, faite un fil en particulier. SInon, on va se retrouver avec un fil de discussion cadenassé, alors qu'il est intéressant et durera longtemps...

Votre démarche qui me semble récurrente dans le salon copropriété, s'apparente à du trollage, pratique condamnée sur tous les forum de la planète, et qui conduit généralement au bannissement.

J'ai effectivement failli cadenasser le sujet suite au trollage de Luc, mais je me suis abstenu , par respect pour les intervenants originaires.

Merci à Grmff d'avoir pris le temps de tenter de recadrer Luc. Mais je crains que ce ne soit en vain. On verra...


Erik DECKERS
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Saxo
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

grmff a écrit :

... avis de la commission de concertation. Je n'ai trouvé que cet avis-ci

Pour compléter les infos de Grmff (qui datent) voici :

COMMISSION DE CONCERTATION DU 11 MARS 2009
(..)
considérant que cette rehausse est érigée pour profiter d'une hauteur plus confortable dans le bloc sanitaires et
pour permettre le passage des circuits sanitaires des appartements du quatrième étage gauche et droit, anciennement encastrés dans le mur séparant la cuisine et la salle de douche, mettant en péril la stabilité de
celui-ci;

AVIS FAVORABLE, sous réserve de :

- réduire la hauteur de la rehausse du bloc sanitaires au niveau du plancher de l'appartement du quatrième étage;


http://www.elsene.irisnet.be/site/downloads/comcon/avis/35.pdf

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grmff
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Merci Saxo.

Je n'avais pas eu le courage de remonter si loin que mars de l'année dernière...

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luc
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Re : Histoires d'eau à Ixelles

Le texte qui explique beaucoup est un peu plus daté.

Je cite ci-après la phrase clé de ce texte qui indique que la demande du permis d’urbanisme pour les parties communes aurait du être introduit par l’ACP. C’est pour moi l’erreur structurelle qui rendu tout cette histoire d’eau possible.

La Commission reporte son avis et demande que lui soit fourni (par les deux copropriétaires demandeurs) le plan complet de tous les niveaux de l'immeuble, reprenant les décharges et arrivées d'eau, en situation existante et projetée.

Source : Commission de concertation du 11.02.2009 – point 2
Régularisation de la rehausse du volume sanitaire et de la construction d'une petite véranda permettant un passage intérieur entre la chambre et la salle de douche.

@smilingwoman

La situation actuelle pourrait être débloquée en convoquant avec 20% une AG avec un ordre de jour spécifique et détaillé, où l’AG essaie de reprendre le pouvoir dans cette copropriété.

S’il y a une majorité de blocage, alors les 20% pourront aller avec succès chez le Juge, si l’ordre de jour était honorable et équitable pour tous, tenant compte avec le fait que les copropriétaires des huit lots ont laissé faire les CP probablement majoritaires sans bouger. Ce dernier fait a probablement anéanti le facteur « urgence » début 2010.

Quand au syndic professionnel : j’espère qu’il a le cran professionnel de s’imposer comme un vrai syndic d’ACP, surtout s’il est membre de l’ABSA. C’est nécessaire ici.

@absa

Réfléchissez. Relisez par exemple la liste des membres d’ABSA publié sur le site de l’ABSA. Elle ne mentionne pas les agences des membres. Comparez ceux agréés par l’IPI avec la liste des AI (et leurs sociétés) publiée sur le site de l’IPI. L’ABSA se veut être l’association des experts-syndics. Il faut donc donner l’exemple. Vous en êtes capable. Faites-le. C’est un petit effort, qui donnera beaucoup de résultats au niveau de l’image professionnelle de l’ABSA, dont vous êtes le porte-parole.

Le fait que je critique certaines actions (ou inactions) de vous, ne veut pas dire que je suis contre votre personne, mais indique que j’estime que vous avez le courage et la volonté de corriger vos erreurs éventuels. Je me trompe ?

@grmff

Je sais que mes opinions sont parfois très confrontant, parce que j’ai l’habitude de chercher la cause structurelle du problème posé. Ce qui peut apporter une solution structurelle.

Et pour le reste … on verra.

@pim

Pour votre collection …

" Il faut savoir que les choses sont sans espoir. Et tout faire pour les changer." Rainer Maria Rilke

"Le danger, ce n'est pas ce qu'on ignore, c'est ce que l'on tient pour certain et qui ne l'est pas." Mark Twain

"Dante a dit que les pires places de l'enfer sont réservées à ceux qui, dans les périodes de crise morale, ont choisi de rester neutres." John Fitzgerald Kennedy

"Si vous pensez que vous êtes trop petit pour changer quoique ce soit, essayez donc de dormir avec un moustique dans votre chambre." Betty Reese

"Qui veut faire quelque chose trouve un moyen ; qui ne veut rien faire trouve une excuse." Proverbe arabe

"La difficulté n'est pas de comprendre les idées nouvelles, mais d'échapper aux idées anciennes." John Maynard Keynes


Cordialement,

Luc

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