Passage d'un bail privé à un bail commercial

Je ne comprends pas l'intérêt du comptable à un passage en bail commercial. Comptablement et fiscalement, cela ne change rien.

Ceci étant dit, cela apporte une certaine stabilité pour le bail, et si c'est vraiment un commerce, c'est important pour le locataire, on peut le comprendre.

1a. Avantages: stabilité du locataire, possibilité de mettre des préavis plus longs et des indemnités plus longues
1b. Inconvénients: bail de 36 ans, difficulté de mettre fin au bail en cas de désaccord, lourdeur de la loi et vaste jurisprudence sur les baux commerciaux, autorisation "automatique" pour faire des travaux lourds

2. Si l'immeuble ne change pas de destination, pas de modif du cadastre. Est-ce déjà un commerce pour le cadastre? Si ce n'est pas le cas, permis d'urbanisme requis. Vous pouvez demander au locataire de faire les démarche (de mémoire, c'est prévu au contrat Pim.be) Le précompte des apparts ne devrait pas changer, et le précompte du magasin peut être mis à charge du locataire.

3. Voyez le contrat pim.be...

Si aucun client n'est reçu sur place, ce n'est pas un bail commercial.

Attnetion à ne pas prendre des engagements spécialement longs qui font du locataire un quasi propriétaire. Si le bien est hypothéqué, la banque peut le voir d'un très mauvais oeil... parce que le contrat de prêt l'interdit explicitement, en général.

Si le bail est à son nom, le comptable est bien inspiré de l'avertir du danger de redressement.

Il est donc logique qu'il le fasse au nom de la société qui emploie réellement le bien, et qui l'impute dans sa compta.

OUPS, il était vraiment trop tôt ce matin, je parlais effectivement du preneur.

Donc aucun problème pour rédiger un avenant de cession au profit de la sprl en tenant compte de vos remarques judicieuses.
Le signataire pour la sprl sera le gérant (j'ai reçu une copie de sa nomination parue au moniteur belge)

Maintenant et tout à fait par hasard, vous n'avez pas un exemple quelque part d'avenant de cession?

Dans la question originaire, il est indiqué "Voilà, j'ai un locataire exemplaire qui me loue depuis presque 8 ans un entrepôt.
Nous avons à l'époque signé un bail qui échappe à la législation relative aux baux commerciaux et aux logements."

--> entrepôt
je suppose donc que le locataire actuel déduit déjà son loyer au titre de charge professionnelle et que, donc, le passage vers un preneur-société ne change rien à cet égard.

A mon avis, cela ne changera rien du tout pour le bailleur. S'il ne déclarait pas ses loyers, et que le locataire les déduisait, il risquait la même chose...

Bon, il est clair que je veux bien aider ce locataire mais pas au détriment de mon portefeuille, je vais donc vous donner des détails supplémentaires :

1. je n'ai jamais déclaré les loyers de cet entrepôt.
2. le véritable preneur sur le bail est un hollandais résidant en Hollande, il est le fournisseur en produits laitiers de l'utilisateur de l'entrepôt qui lui me paye les loyers.

Effectivement si j'accepte un avenant de cession, je risque que le cessionnaire déclare ce loyer ce que le preneur actuel (hollandais) ne sait faire.

Que me conseillez-vous ?

1. Refuser toutes modifications au bail au risque de perdre ce bon locataire
2. Accepter un acte de cession et risquer un redressement.
3. Rédiger un nouveau bail en adaptant le loyer à mon possible redressement.
4. une autre solution?

Dans le cas 3 comment calculer la nouvelle taxe sur un bail professionnel?

Encore merci pour vos aides.

A noter que si vous avez plein de prêts hypothécaires, votre revenu immobilier est gommé. Vous ne payez pas d'impôts tant que les intérêts immobiliers sont suffisant pour gommer RCi et loyers professionnels.

@ Francis : En effet, il est tout à fait indiqué, dans tous les cas, de refaire un nouveau bail en faisant disparaître toute trace de l'ancien. Un cliquet de sécurité tout à fait judicieux et recommandé.

@ Grmff : Toujours les bonnes réponses au bonnes questions ! En effet, si le nouveau bail stipule que le preneur est un Hollandais résidant en Hollande, pas de problème. La situation fiscale reste inchangée, avec une couverture pour les 8 années écoulées. Mais ne nous enflammons pas...

@ Jeanbrussel : Je vous conseille d'établir le nouveau bail au nom de ce Hollandais résidant en Hollande, en expliquant à l'utilisateur que dans le cas d'un bail établi à son nom, vous seriez malheureusement contraint de réviser considérablement son loyer... A vous de voir aussi la concordance de ce loyer avec le marché, pour rester raisonnable.
Si je vous ai bien lu, il semble malgré tout que le loyer vous soit payé par l'utilisateur (Belge et résident en Belgique)... il demeure donc un risque bien réel que ce contribuable (privé ou société) subisse un contrôle qui vous conduirait à un redressement.

Dans un cas un peu similaire, un particulier, proprio d'un local commercial l'a mis gracieusement à la disposition de son asbl. Cette asbl le relouait ensuite à une société. Suite à un contrôle, l'asbl a dû payer 15% des loyers perçus. Ce redressement a porté sur 2 ans. Un nouveau bail a été établi pour la suite. Le proprio n'a jamais été inquiété.

Vous voulez une part de mon chocolat? Parce qu'à force de me jeter des fleurs, je me pose des questions...