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procurations au conseil de gérance

Zlurp
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procurations au conseil de gérance

Bonsoir,
Dans notre acte de base, il est écrit :

"Les personnes qui sont au service de la communauté ne peuvent pas représenter un copropriétaire "

Certains copropriétaires disent que le Conseil de Gérance est au service de la communauté et qu'il n'a pas le droit de recevoir des procurations pour l'Assemblée Générale.

Est-ce exact ?

Merci d'avance

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rexou
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Re : procurations au conseil de gérance

Merci Grmff de cet énoncé simple, clair et concis, en parfait accord avec mon petit doigt  smile

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

grmff a écrit :

La mission confiée au conseil, c'est généralement de surveiller le syndic. L'art en question veut simplement dire que le conseil de gérance ne vote pas son propre quitus... Pour tout le reste, il vote.

C'est un peu trop simple.

Ceci implique aussi qu'au moins tous les points qui ont trait aux évènements lors de la période sur laquelle le syndic et/ou CdG demande le quitus. Inclus ceux suite à laquelle le syndic demande à faire des travaux maintenant.

Si non ils n'ont pas surveillé le syndic ... .

Si non par exemple un CdG "majoritaire" (ils existent dans des petites ACP, vous le savez) aurait la vie très très simple et les CP, qui font partie de ce CdG, pourrait facilement mettre des frais privatifs à charge de tous.

Exemples concrets et réels? Par exemple mettre une isolation thermique, dont le coût dépasse très largement le budget annuel, pour des parkings aux frais de tous, bien que ses lots ne représentent en tout que 0,5% des quotités.

Conclusion:

Dès qu'un membre du CdG est intervenu pour surveiller ou "assister" le syndic, cet article joue. La zone grise de la loi de 1994 est que la preuve n'était pas évidente.

D'où l'obligation future du conseil de copropriété de faire un rapport semestriel par écrit de TOUS leurs activités.

D'où le fait qu'on a supprimé la mission d'assistance pour les membres de cet organe, dés que la nouvelle loi est d'application.

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Zlurp
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Re : procurations au conseil de gérance

grmff a écrit :

Citation :577-6 § 7 :Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

ça, c'est l'article de loi mais quand il est en plus inscrit dans l'acte de base :
"Les personnes qui sont au service de la communauté ne peuvent pas représenter un copropriétaire " ,  c'est l'interrogation totale et c'est écrit dans l'acte de base d'un immeuble Amelinckx, qui doit être un acte de base standard de tout les immeubles du même type. Cette question concerne problablement beaucoup d'immeubles.

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grmff
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Re : procurations au conseil de gérance

Luc,

Vous tournez autour du pot en ne répondant pas à la question principale de manière claire et simple: selon vous, le conseil de gérance peut-il recevoir des procurations?

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grmff
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Re : procurations au conseil de gérance

Zlurp,

L'article en question dans votre acte de base est mal rédigé. La loi de 1995 n'a fait que reprendre l'esprit de cet article en le rédigeant correctement.

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

L'article 18 du texte voté résout cette problématique, ainsi que des cas analogues, comme suit:

Art. 18
L’article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:
“Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.”.

D'où la nécessité de l'article 19 §2:

Art. 19
(...)
§ 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.
(...)

L'ensemble de ces 2 articles va simplifier fortement l'exécution des tâches par le syndic (il saura que la loi aura priorité dans toutes le ACP dont il est le syndic et ne doit plus retenir compte avec les exceptions, ce qui complique la gestion de son cabinet).

Cette diminution effective de sa charge justifie le fait qu'il ne devrait pas demander un honoraire spécifique pour le document demandé par l'Art. 19 §2.
Attention je ne suis pas contre le fait qu'il demande un honoraire spécifique pour cette tâche, sous condition qu'il diminue d'une façon significative son honoraire mensuel.

Tout syndic professionnel qui travaille d'une façon professionnelle à déjà un document semblable, ne fût ce qu'une synthèse des différences entre les statuts et la loi.

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

grmff a écrit :

Luc,

Vous tournez autour du pot en ne répondant pas à la question principale de manière claire et simple: selon vous, le conseil de gérance peut-il recevoir des procurations?

OUI, mais le mandant (celui qui donne la procuration) et le mandataire doivent accepter les conséquences de l'Art. 577-6 § 7. Et savoir que le mandataire (celui qui a reçu la procuration) devra quitter la salle de réunion lors de la délibération et le vote sur ce point. Sa procuration ne sera donc pas utilisé.


Je m'explique un "peu" plus en détail, dans le contexte de la nouvelle loi:

L'information concernant ce point (et les autres) devra être en possession/accessible de chaque membre avant ou au moment de la réception de l'invitation.

D'où l'internet d'un site Internet avec mot de passe, qui simplifiera fortement la charge du syndic et ne justifie donc pas une augmentation de ses honoraires).

En plus indirectement il en ressort en pratique que le président de la séance ne pourra pas être un membre du conseil de copropriété ni le commissaire aux comptes.

Dans la plus petite ACP (à deux CP), on aura donc un président de l'AG et un commissaire aux comptes.

Pour le commissaire aux comptes comme mandataire d'un CP absent, c'est plus simple. Son rapport devra être envoyé avec l'invitation et il quitte la salle seulement lors de la délibération et vote sur son rapport. Puis il rentre et il pourra voter sur la comptabilité, ... .

Il y a deux points à changer dans les traditions de beaucoup d'AG:

- il faudra compter les votes point par point (= pas entamer un point avant que le résultat du point précédent est connu). Quand à la faisabilité dans des grandes ACP, je veux bien donner et motiver mon opinion (positive), mais dans un sujet séparé.

- il faudra éviter de grouper des points, du genre: "approbation des rapports des mandataires sur l'année 2009, de la comptabilité 2009 et quitus pour le syndic pour l'année 2009".

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grmff
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Re : procurations au conseil de gérance

Pfff... je me demande dans quel monde vous vivez...

En tout cas, pas dans une copropriété saine et sereine, c'est une chaussure...

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

grmff a écrit :

Pfff... je me demande dans quel monde vous vivez...

En tout cas, pas dans une copropriété saine et sereine, c'est une chaussure...

Je me demande aussi parfois dans quelle monde vous vivez.
La perception donné par IPI, ... ?
La réalité, parfois caché, parfois visible, de tous les jours ?

Un exemple: je lis maintenant dans La Dernière Heure que chaque Belge que chaque Belge paie en moyenne au moins 150 EUR de trop pour ses assurances.

Ce qui fait dans ma copropriété au moins ... 30.000 EUR.

Que doit on croire ?
La perception des syndics qui sont aussi intermédiaire pour les assurances ?
La réalité démontré par les assureurs ?

La perception est facile et apparaît "moins chère" sur court terme. Mais elle n'arrive pas à résoudre les problèmes, mais bien à alourdir la facture finale.

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PIM
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Re : procurations au conseil de gérance

luc a écrit :

Un exemple: je lis maintenant dans La Dernière Heure que chaque Belge que chaque Belge paie en moyenne au moins 150 EUR de trop pour ses assurances.

Ce qui fait dans ma copropriété au moins ... 30.000 EUR.

Que doit on croire ?
La perception des syndics qui sont aussi intermédiaire pour les assurances ?
La réalité démontré par les assureurs ?

La perception est facile et apparaît "moins chère" sur court terme. Mais elle n'arrive pas à résoudre les problèmes, mais bien à alourdir la facture finale.


V'là le retour d'Amalgame....

L'info citée ne semble par dire tout à fait la même chose...

voir ici

"Fraude à l'assurance: vous payez 150 euros par an !
Le nombre d'escroquerie a doublé en 10 ans, mais les enquêtes des assureurs ont également pris de l'ampleur. Cependant, les assurances répercutent leur préjudice sur vos primes: entre 75 et 150 euros par ménage et par an.

Les fraudes à l'assurance coûtent jusqu'à 150 euros par an aux ménages, selon une estimation de l'Union professionnelle des entreprises d'assurances, Assuralia, sur base d'une étude européenne. "Sur base d'une étude du comité européen, on estime que la fraude représente 5 à 10 pc des indemnités payées par les assureurs. En 2008, le total des indemnités versées s'élevait à 6,6 milliards en Belgique. La fraude a donc représenté entre 330 millions et 660 millions d'euros. Les quatre millions de ménages belges assurés ont donc payé sur un an entre 75 et 150 euros à destination des fraudeurs", indique Wauthier Robyns, porte-parole d'Assuralia interrogé par Julien Modave.

Au top 5 des fraudes on retrouve les fausses plaintes pour voitures volées, les accidents provoqués volontairement, les incendies provoqués volontairement dans le but d'un dédommagement, les faux dégâts des eaux et les faux vols de valises.

A chaque fois qu'une fraude est constatée, une enquête est ouverte mais, déplore Wauthier Robyns, la justice n'est pas pressée pour régler ce genre d'instruction."

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

PIM a écrit :

L'info citée ne semble par dire tout à fait la même chose...

Exact.

En fait je me basais sur une citation du DH dans un autre journal. Pour une fois je ne vérifie pas les sources, ... . Mes excuses. Le montant de 30.000 EUR cité reste valable.


Mais le problème de fond reste. Dans les copropriétés il s'agit surtout des fraudes suivantes:
- les faux dégâts des eaux
- les dégâts "connexes" qui sont pris en compte lors d'une incendie, malgré des indices contraires.

Les assureurs règlent assez souvent cette problématique en augmentant la prime dès que les remboursements dépassent une limite (80% de la prime ?).

En faisant ainsi ils augmentent de fait l'honoraire de l'intermédiaire, qui est souvent le syndic. Ce syndic a donc tout intérêt à augmenter le montant des dégâts:

- il se fait des "amis" au sein des copropriétaires, qui lui doivent un cadeau en retour
- il augmente son honoraire indirect
- il n'est pas (encore) obligé de fournir à l'AG la liste des incidents annuels (et ses incidences), établit de toute façon par l'assureur annuellement.

Cet effet pervers peut être diminué si un mélange d'intérêts est évité.

Les changements en 2010 concernant les procurations, la validité des votes "abstentions" et ses effets indirects ont pour moi trois buts concret:

- d'abord simplifier le travail du syndic, qui devrait en théorie diminuer son honoraire
- puis éviter le mélange d'intérêts, qui tendance à augmenter les frais du CP
- responsabiliser le copropriétaire individuel, ce qui devrait diminuer les frais judiciaires.

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rexou
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Re : procurations au conseil de gérance

luc a écrit :

grmff a écrit : Luc,

Vous tournez autour du pot en ne répondant pas à la question principale de manière claire et simple: selon vous, le conseil de gérance peut-il recevoir des procurations?

OUI, mais le mandant (celui qui donne la procuration) et le mandataire doivent accepter les conséquences de l'Art. 577-6 § 7. Et savoir que le mandataire (celui qui a reçu la procuration) devra quitter la salle de réunion lors de la délibération et le vote sur ce point. Sa procuration ne sera donc pas utilisé.

Donc, un membre du CG peut recevoir une procuration, mais devra quitter la salle au moment de la délibération et du vote. Sa procuration ne sera donc pas utilisée...
C'est une blague ?

Et la claire limpidité de cette réponse est agrémentée de considérations sur la fraude à l'assurance... je suis certain d'avoir raté une marche là...

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PIM
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Re : procurations au conseil de gérance

rexou a écrit :

Et la claire limpidité de cette réponse est agrémentée de considérations sur la fraude à l'assurance... je suis certain d'avoir raté une marche là...

Bienvenue dans le salon "copropriétés" bleu.gif

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rexou
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Re : procurations au conseil de gérance

smilehmm  lol

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

rexou a écrit :

Et la claire limpidité de cette réponse est agrémentée de considérations sur la fraude à l'assurance...

... à titre d'exemple.

Et celui qui ne comprends pas l'importance des assurances au sein de la copropriété a effectivement raté une marche.

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rexou
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Re : procurations au conseil de gérance

luc a écrit :

Et celui qui ne comprends pas l'importance des assurances au sein de la copropriété a effectivement raté une marche.

Ai-je nié l'importance des assurances au sein de la copropriété ?

Luc, je suis désolé d'avoir des raisonnements qui peuvent vous sembler basiques, mais vous transcrivez dans la plupart de vos interventions des extraits de textes, de codes, de lois, puis vous les interprétez avec une logique qui m'échappe.
A force de rater des marches, j'en finis par rater l'escalier !

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mamiloup
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Re : procurations au conseil de gérance

Rexou a écrit :

"A force de rater des marches, j'en finis par rater l'escalier !"

Dans ma copropriété, un CP a porté plainte à l'IBGE pour odeur nauséabonde
dans sa cuisine en provenance des garages.

L'IBGE nous demande de placer des détecteurs de CO

J'ai raté une marche : en humanité j'avais appris que le CO est inodore !
Cela a dû changer depuis lors. tongue

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Zlurp
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Re : procurations au conseil de gérance

mamiloup a écrit :

Rexou a écrit :

"A force de rater des marches, j'en finis par rater l'escalier !"

J'espère que vous avez un ascenseur dans votre copropriété !! big_smile

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rexou
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Re : procurations au conseil de gérance

Zlurp a écrit :

J'espère que vous avez un ascenseur dans votre copropriété !! big_smile

Oui, mais si Luc me décrit la législation relative à l'usage des ascenseurs, je sens que je vais me résigner à dormir dans le parc en face de chez moi...  hmm

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luc
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Re : procurations au conseil de gérance

rexou a écrit :

Ai-je nié l'importance des assurances au sein de la copropriété ?

Non.

rexou a écrit :

Luc, je suis désolé d'avoir des raisonnements qui peuvent vous sembler basiques, mais vous transcrivez dans la plupart de vos interventions des extraits de textes, de codes, de lois, puis vous les interprétez avec une logique qui m'échappe.

En fait des gens veulent principalement me faire taire, tant dans le contexte de mon ACP, qu'ici. Mais je dois bien dire que les modérateurs de ce forum (PIM aidé par Grmff), me donnent la liberté d'expression si je reste dans des limites logiques et que j'accepte (voir plus bas une application concrète).

rexou a écrit :

force de rater des marches, j'en finis par rater l'escalier !

C'est pourquoi il faut, même pour des petites copropriétés, un syndic professionnel, qui est bien formé, qui est un bon manager et surtout qui est en premier lieu impartial.

Le texte ci-devant était écrit avant le moment que mamiloup a publié son intervention.

Vu qu'il est le président CdG - Cac - syndic adjoint payé de mon ACP, je ne vais plus intervenir. On se voit encore deux fois ce mois-ci devant le JP. Une fois à sa demande et une fois à ma demande. Le débat se mène devant le JP et pas en polémisant dans des fora, etc ... .

Parlant d'ascenseurs:

Il y a 12 ascenseurs dans ma copropriété, qui tombent avec une régularité remarquable en panne. Pour le reste je renvoie au site du CNIC -> dossiers -> ascenseurs, puisque je ne suis pas un spécialiste dans cette matière.

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