Isolation des combles par l'intérieur

Dans l'acte de base, voici ce qui y est stipulé:

Les parties en copropriété et indivision forcée :
1. Le terrain prédécrit, ayant une superficie, selon extrait récent de la ma-trice cadastrale, d’un are nonante-trois centiares.
2. Les constructions en général tout ce qui n'est pas décrit ci-après sous le point b. comme privatif et plus particulièrement ce qui suit, à savoir :

Niveau du sous-sol et rez-de-chaussée
A.    Parties communes :
-    au niveau du sous-sol : escalier et sa cage, local compteurs gaz et électrici-té.
-    Au niveau du rez-de-chaussée : hall d’entrée, escalier et sa cage et jardin.

Le toit n'est pas évoqué plus loin dans l'acte de base, d'ou selon notre première interprétation: la toiture est donc bien une partie commune de l'immeuble et par conséquent les travaux d'isolation relèvent de la copropriété.

Mais un copropriétaire ainsi que plusieurs réponses que l'on a reçu nous disent ceci:

Vu que l'isolation est faite par l'intérieur et dans un lot privatif, l'isolation appartient à l'occupant des combles et donc il s'agit là d'une partie privative.

En résumé, le toit partie commune mais l'isolation fixée sur le toit partie privative  (?) . Ce raisonnement me parait un peu tirer par les cheveux.

D'autres réponses données nous disaient: toiture et isolation ne forment qu'un tout et donc peut importe qui occupe les combles. Il s'agit alors bien de parties communes.

Merci encore de nous éclairer

@gof

Les dispositions du Code Civil concernant la copropriété sont regroupés dans le Code Civil de 1804 dans un chapitre séparé avec deux sections. La 1ère section comprend en fait les dispositions de la loi du 1924, et la section 2 ceux de la loi de 1994 (applicable le 01.08.1995). La loi du 02.06.2010, applicable dès le 01.09.2010, modernise la loi de 1994 et intègre la jurisprudence existante dans le Code civil.

L’article 577-2 §10 n’est plus d’application pour des immeubles bâtis en copropriété forcée depuis le 01.08.1995, en application de l’article 577-3, que je cite ci-après.

@Cap98,

N’ayant pas le temps pour élaborer la solution de votre cas, je peux vous en donner la direction générale.

Vous devez persuader les deux autres qu’ils ont tout intérêt à faire les travaux pour économiser l’énergie ensemble. Les travaux qui rapportent le plus en épargne d’énergie sont l’isolation du toit, l’isolation des fenêtres et la rénovation de la chaufferie.

Vous devez persuader les deux autres, et pas vous-même.

Je prends un calcul simplifié. Prenons que l’isolation du toit coûte 1.000 EUR et que vous économisez par cette mesure 200 EUR par an. Votre dépense est donc amortit après 5 ans.

Au plan de votre immeuble, votre mesure d’isolation diminue aussi les frais de chauffage des étages en dessous de vous, bien que moins. Un audit énergétique, fait par un technicien spécialisé et pas par un professionnel qui a acheté des machines, pourra le déterminer.

Mais cet audit va aussi faire ressortir les économies à faire en cas de rénovation des fenêtres et les chauffages.

Finalement une rénovation en groupe des chauffages individuels va coûter moins, et rapporter plus.

La nouvelle disposition suivante, d’application dès le 01.09.2010, pourra être très utile dans votre cas.

@gof

Votre solution est logique, s'il y a un blocage par la majorité (ou autrement dit un abus de majorité). Je l'utilise, donc j'en connais l'efficacité, mais il est de loin préférable qu'un compromis aimable soit trouvé, surtout dans le cas d'un nouveau CP, qui est "condamné" à vivre avec ses deux collègues pendant des longues années, et cela en permanence.

@cap98

Les petits problèmes en copropriété dégénèrent souvent en conflits, suite au contexte social. Les procédures judiciaires servent à régler des conflits, mais ne peuvent pas régler le contexte social. En plus il n'y a jamais un vrai gagnant dans une procédure judiciaire.

J'ai un livre en néerlandais que j'utilise comme référence pour ce contexte social ("Respectvol beïnvloeden - Van gelijk hebben naar gelijk krijgen", 2006, ISBN 978-90-341-9960-7). Je regrette amèrement de ne pas l'avoir eu à ma disposition en 2001. Cela aurait permis d'avancer et d'avoir réglé tout en 2004 sans des procédures judiciaires (au lieu de maintenant au plus tôt en 2011 avec des frais énormes).

La méthode sociale démarre avec l'identification de votre bût, la liste des décideurs (d'où l'importance de la liste de CP), leur position vis-à-vis de votre bût, ... . Il les regroupe en 7 groupes au lieu de 2 (pour ou contre) et explique ce qu'il faut faire pour persuader chaque groupe sans manipuler.

Dans le cas d'une copropriété les décideurs sont les membres de l'AG avec droit de vote.

Le syndic n'est pas un décideur mais un conseiller technique (s'il est professionnel) et l'exécutant des décisions. Comme il devra exécuter les décisions et qu'il ne peut exécuter des décisions illégales, il doit prévenir à l'avance (et motiver) s'il trouve que la décision proposé est illégale, abusive, irrégulière, ... .

Votre ACP est un petite ACP (trois appartements) avec un syndic bénévole. Beaucoup dépend de la qualité des réunions périodiques entre vous trois.

Je viens de trouver une présentation " Gérer une réunion ", sur le site officiel des pouvoirs locaux en Wallonie, qui peut-être utile dans votre cas, mais aussi lors des réunions avec plus de monde (10, 20, 40, ...).

Bonne chance ….

à défaut d'avoir une solution dans l'acte de base, j'assimile votre problème au changement de vitrage dans un appartement.  Le changement de vitrage est, sauf très, très rares exceptions, à charge du copropriétaire de l’appartement en question, y compris le passage à un vitrage super-isolant.  Ce qui est normal car c’est lui qui en retire (presque) tout le bénéfice.
D’autre part, dans une si petite copropriété, j’estime que faire passer ce type de frais est mettre un doigt dans un engrenage qui pourrira les relations. 

Il ne faut pas perdre de vue qu’il y a parfois une nuance entre la législation et la justice !

L'isolation qui existe, oui, mais celle qui n'existe pa à l'achat ou à l'acte de base ?

Il faut faire la distinction entre par exemple la fonction "chaufferie commune" et la technique "chaufferie  à charbon".

Une fonction est imposé par les statuts en doit suivre une procédure  spécifique prévue par la loi.

Mais une technique doit être permis par l'autorité publique, qui donne un permis spécifique ou un permis général.

Je prends un exemple classique: dans les statuts (et ses annexes) est prévus qu'on utilise de l'amiante dans certains parties de l'immeuble.

Il est interdit d'utiliser cette technique depuis des années. Elle a été remplacé par d'autres techniques, pour arriver à la même fonctionnalité: protéger contre le feu (par exemple).

Je rejoint donc la position pragmatique de Grmmf et je peux démontrer, s'il faut, que cette position reste dans un cadre légal.

Comme dessert, en restant dans le contexte de ce sujet:

Conserver / Restaurer / Reconstruire / Restituer : Les archipels de la pensée mythique au Japon et en Europe

Bonjour à tous,

Après de nombreuses tentatives infructueuses auprès de l'admnistration bruxelloise (pour l'attribution des primes) une réponse sans équivoque m'est parvenue aujourd'hui.

J'espère qu'elle pourra éclairer de nombreuses personnes dans la même situation que nous.

Voici leur réponse:

Bonjour Monsieur,
La réponse qu'on vous envoyée concernant la répartition entre les différents appartements des travaux communs (toiture) ne s'applique pas à l'isolation de la toiture.
En effet, le seul bénéficiaire du gain de confort par isolation de la toiture est le logement directement situé sous celle-ci.
A moins d'une exception clairement spécifiée dans l'acte de base de la copropriété, la prime isolation est attribuée à ce seul logement. Il serait donc logique les autres copropriétaires ne doivent pas participer à ces frais.

Merci à tous pour vos conseils et votre aide.

Pour répondre à vos questions:

1. Nous avons décidé de placer des chaudières individuelles

2. Le service des primes se dénomme : Primes à la rénovation de l'habitat - Région de Bruxelles-Capitale. Il dépend donc de l'administration de la région bruxelloise mais je ne peux malheureuseument pas vous en dire plus. L'adresse de leur site est la suivante: www.prime-renovation.irisnet.be

Bàv

Sans avoir disséqué les textes légaux, je dirais que l'isolation du toit -en complément à ce qui est existant- relève uniquement de la décision, de la responsabilité, et du protefeuille de l'occupant des combles.
Il me semble que cette vision est logique et peut difficilement être contestée, quel que soit par ailleurs le type de chauffage.
Comme dit Francis, ce travail peut s'assimiler au remplacement des chassis et vitrages, et reste strictement privatif.