Légalité des frais de mutation ?

PIM · #1 30-09-2010 23:01:59

J'ai tiqué quand je l'ai lu (serais-je le seul?...)

non, t'es pas tout seul Jef....

grmff · #21 30-09-2010 21:36:41

Par ailleurs, pour revenir sur le propos concernant la censure, et je parle en temps que modérateur, je n'ai quasi pas de travail.

Je ne me souviens pas avoir censuré des propos outranciers. Je vire les pubs, je vire les gros mots, et les noms d'agences et de marques. Mr Pim verrouille les sujets qui dérivent trop (et encore, à ma connaissance, uniquement dans le salon copropriété...) Il y a parfois quelques échanges vifs... Mais je n'appellerais pas cela de la censure.

Donc, je pense que votre propos est déplacé. Il ne viendrait pas d'un nouveau que je le trouverais insultant... J'ai tiqué quand je l'ai lu (serais-je le seul?...) et j'ai hésité à répondre sur ce point. Puis sur tout le reste, sur base du fait que tout ce qui est excessif est insignifiant.

grmff · #22 30-09-2010 21:34:53

Si je n'ai par répondu, c'est que je n'avais pas grand chose à dire...

Perso, ancien syndic pro, je n'appliquais pas les frais de mutation, malgré que je considère que tout travail mérite salaire...

Le cas que vous expliquez, c'est clairement de l'escroquerie organisée. Vous le savez, c'est une évidence, pourquoi devrait-on en rajouter?

Si le tarif appliqué était raisonnable, d'accord. Mais ici, le tarif appliqué est hors de proportion.

Rikki1970 · #23 30-09-2010 15:43:33

Bonjour à tous,

Je suis étonné (enfin ... moyennement) de ne pas avoir eu de réponse(s) à mes derniers messages.

Je n'adhère pas au principe de "toute vérité n'est pas bonne à dire" ... je suis plutôt partisan de "allons-y, mettons les pieds dans le plat".

Compte tenu des réponses reçues, il semblerait (ça m'énerve de prendre des pincettes !!!) que les syndics soient comme les assureurs ... lorsqu'il y a de l'argent à prendre (primes ou autres), on se bouscule mais lorsqu'il faut prendre ses responsabilités, il n'y a plus personne !!!

Les syndics prennent donc bien (comme cité précédemment) les propriétaires pour des vaches à lait ... c'est un FAIT maintenant AVERE !!!

Rikki1970 · #24 24-09-2010 11:05:21

luc a écrit :

Qui a signé ce contrat au nom de l'ACP?
Est-ce qu'il a eu mandat de l'AG?
Est-ce qu'il a eu décharge pour ce mandat?
Si non, ... cette personne est co-responsable envers l'ACP.

Le contrat a vraisemblablement été signé par les 3 représentants de l’ACP.

Cela permet donc de «garantir ( ?)» la validité d’1 page (non datée) sur les 7 contenues dans l’ensemble du document.

Rikki1970 · #25 24-09-2010 11:03:51

immorp a écrit :

Mon avis ? Il vaut mieux que je le garde pour moi...

J’ai déjà lu cela quelque part … mais il manque «afin d’éviter d’être censuré» à la fin de la phrase.

Plagiat partiel ?

J’aurais du être plus précis dans ma demande … «avis éclairés … faisant preuve d’un minimum d’impartialité !».

Si le contrat se révèle être sans aucune valeur juridique, je pourrais très bien attaquer ce syndic, récupérer les premiers 150,- € de frais de mutation liés à la vente de l’appartement et encourager les autres propriétaires et locataires à en faire autant en ce qui concerne les frais d’emménagement, de mutation et autres.

Néanmoins, ce ne sera pas le cas.

Si effectivement, tout travail mérite salaire, je re-précise, qu’au départ, il s’agissait d’un seul et même bien immobilier.

Certains renseignements et/ou informations demandés (éventuellement) par le notaire (ou autres) sont donc forcément redondantes … il existe donc forcément des économies d’échelle.

Juste rémunération … OUI … Goinfrerie … NON !

Et tout cela ne remet nullement en cause les nombreuses anomalies graves présentes dans le contrat et dans le tableau de tarifications y annexé.

Soit on fait bien les choses, soit on ne les fait pas … et dans le cas qui nous occupe, elles ont été, en l’occurrence, TRES TRES mal faites !!!

luc · #26 24-09-2010 08:42:21

Rikki1970 a écrit :

Bonjour à tous,
J’ai réceptionné hier, après plus de 4 semaines ( !), une réponse du syndic.
Celui-ci me prie de bien vouloir trouver, en annexe à son courrier, une copie du contrat ainsi qu’une copie du tableau de tarifications.
(...)

Qui a signé ce contrat au nom de l'ACP?
Est-ce qu'il a eu mandat de l'AG?
Est-ce qu'il a eu décharge pour ce mandat?

Si non, ... cette personne est co-responsable envers l'ACP.

immorp · #27 23-09-2010 21:52:04

Mon avis ? Il vaut mieux que je le garde pour moi...

Rikki1970 · #28 23-09-2010 12:39:58

Bonjour à tous,

J’ai réceptionné hier, après plus de 4 semaines ( !), une réponse du syndic.

Celui-ci me prie de bien vouloir trouver, en annexe à son courrier, une copie du contrat ainsi qu’une copie du tableau de tarifications.

A la lecture de ces documents, j’observe les points suivants:

- le contrat (de 3 pages) n’est pas daté. Il est donc impossible de déterminer sa date d’application;

- deux annotations manuscrites faisant référence au tableau de tarifications présentes dans le contrat ne sont ni signées, ni même paraphées. Il est donc impossible de déterminer si elles étaient présentes lors de la signature du contrat;

- dans le tableau de tarifications (4 pages d’une qualité nettement moins bonne que le contrat), le montant relatif au partage des frais lors d’une vente (le hasard ( ?) fait que ce soit justement le montant qui nous intéresse) est raturé et passe de 85 à 150 €. Cette «modification» n’est ni signée, ni même paraphée. Il est donc impossible de déterminer si elle était présente lors de la signature du contrat;

- de manière générale, le tableau de tarifications n’est ni daté, ni signé, ni même paraphé. Il est donc impossible de déterminer si celui-ci était bien annexé au contrat lors de sa signature.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, un ami spécialisé en droit de l’immobilier me dit que ce contrat n’a aucune valeur juridique et que, par conséquent, je ne dois pas payer.

J’aimerais pouvoir bénéficier de vos avis éclairés.

Merci à tous.

kaplan · #29 23-09-2010 11:17:55

ABSA a écrit :

Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.
A charge du vendeur précise celle-ci.

Je me trompe peut être mais dans le compromis de PIM rubrique " frais" il est écrit que c'est l' acquéreur qui remboursera à l'eventuel syndic les frais exposés à l'occasion de la transmission au notaire instrumentant des informations relatives à la copropriété.

Francis · #30 23-09-2010 10:56:49

@ Luc
comptabilité normalisée ne veut pas dire informatisée.

Il ne s'agit pas simplement d'enfoncer une touche pour avoir les réponses aux questions du notaire.
De plus, quel syndic sérieux se contenterait d'envoyer un décompte "en cours d'exercice" sans un petit contrôle ?

ABSA · #31 22-09-2010 16:27:33

Luc a écrit :

ABSA a écrit : L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.
Elle attire surtout l'attention sur les trucs que des syndics pourraient utiliser.

Comme le dit Grmff, tout travail mérite salaire. Bien d'accord.
Comme le dit Luc, il faut de la transparence. Bien d'accord.

Alors non c'est pas une liste de truc pour le syndics.
C'est attirer l'attention du copropriétaire afin de pas augmenter ses frais liés à une mutation.

Un copropriétaire averti ...

luc · #32 22-09-2010 13:57:04

grmff a écrit :

(...)
Si vous lui demandez de refaire 50 fois le travail, il vous fera payer 50 fois.
Vous ne trouvez pas cela logique?

NON, si c'est 50 fois pour le même prix et si ce tarif n'est pas repris dans le contrat entre le syndic et l'ACP.

Dans une autre vie j'ai étudié l'économie et le principe des frais marginaux, appliqué à grand échelle pour la première fous pour le Ford-T.

Je ne crois pas que cette loi économique a changé.

Selon cette loi les frais de production des rapports demandés, doit diminuer si une fonction (comptabilité) est normalisé.

C'est le principe des frais marginaux, déja décrit dans un livre de Multatuli au 19ème siècle. Le vendeur vous propose d'acheter un livre pour 100 F, 10 pour 75 F/pièce, 100 pour 50 F/pièce, etc ... .

Vous voulez en savoir plus? Visitez un forum pour économistes.

grmff · #33 22-09-2010 12:44:05

Si vous demandez un travail à un professionnel, il est normal qu'il vous facture sa prestation, non?

Si vous lui demandez de refaire 50 fois le travail, il vous fera payer 50 fois.

Vous ne trouvez pas cela logique?

Il ne faut pas s'en prendre à l'ABSA. C'est la loi qui a augmenté les frais. Et dans ce cas-ci, cela donne aussi des droits à la copropriété, afin d'éviter que les propriétaires ne laissent une ardoise en partant...

Et foi de copropriétaire, c'est un fameux plus!

luc · #34 22-09-2010 09:59:41

ABSA a écrit :

Heureux de constater dans la réponse de Luc que l'accusation de vouloir contourner la loi n'est pas maintenu.

????

ABSA a écrit :

L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.

Elle attire surtout l'attention sur les trucs que des syndics pourraient utiliser.

ABSA a écrit :

Par rapport au montant, nous verrons comment le marché va évoluer.

Eaxct, si le marché est transparant.

ABSA · #35 22-09-2010 08:35:55

PIM a écrit :

luc a écrit : D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi. Je ne comprends pas cette accusation. On m'explique ?

Heureux de constater dans la réponse de Luc que l'accusation de vouloir contourner la loi n'est pas maintenu.

L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.

Par rapport au montant, nous verrons comment le marché va évoluer.

Saxo · #36 22-09-2010 05:55:23

ABSA a écrit :

Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.
A charge du vendeur précise celle-ci.
Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup, demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.
Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?
Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.

C'est donc bien un catalogue de tous les prix de prestations pour frais de mutation que les syndics se ménagent la possibilité de demander, selon l'ABSA :

1°) avant le compromis
2°) avant l'acte
3°) pour le notaire
4°) pour chaque intervenant professionnel
5°) pour l'actualisation
6°) pour l'urgence

Message réédité pour plus de lisibilité.

luc · #37 21-09-2010 18:52:00

Prenons une phrase:

La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.

Les frais du premier dossier, seront diminué par l'existence du site Intranet du syndic et par la comptabilité normalisé. Seulement une série de commandes d'impression sera nécessaire (ou de préférence être annexé à un mail). Ce mail pourra être envoyé à tout AI qui en fait aussi la demande.
Demander le même prix pour un 'copy/paste" est un peu exagéré.

Les frais du 2ème dossier sont minimes dès que la comptabilité est réellement normalisé. Ce n'est que la production d'un rapport électronique préprogrammé.

Dire que le prix double est exagéré. Un cabinet professionnalisé pourra offrir les deux pour 100 €. Un cabinet amateuriste devra en effet demander 300 €. Cette différence n'est pas causé par la loi, mais par un manque de professionnalisation de la part des syndics de l4IPI.

Ayant eu des contacts avec des syndics professionnels à métier exclusif ces derniers jours, je sais qu'ils s'orientent à offrir à un prix forfaitaire réaliste pour rendre le même service aux ACP de moins que 20 appart.

Le gain pour ces syndics: n'avoir qu'un logiciel ET une méthode à utiliser. Simplifier la comptabilité normalisé est plus facile pour un syndic professionnel.

Je crois que ABSA a tiré des conclusions beaucoup trop vite. On doit attendre l'AR comptabilité. Je peux encore approfondir d'autres cas de sa liste. C'est pareil.

PIM · #38 21-09-2010 18:01:47

luc a écrit :

D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi.

Je ne comprends pas cette accusation.
On m'explique ?

luc · #39 21-09-2010 17:59:30

ABSA a écrit :

(...)
Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.
A charge du vendeur précise celle-ci.
Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup, demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.
Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?
Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.

D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi. C’est peut être le devoir d’un association de défense des intérêts des administrateurs de biens, mais pas d’une association qui dit de défendre aussi les copropriétaires, si on peut croire les écrits de cette association.

En plus et surtout elle ne tient pas compte du fait que l’application correcte de l’article 577-8 §4 16°, 17° et 18°, va avoir une répercussion sur les honoraires qui devront nettement diminuer dès la conversion est terminé, sauf naturellement si le cabinet n'est pas professionnalisé.

En plus je pense
- que le tarif des honoraires périodiques ou occasionnelw devrait être mentionnés dans le contrat
- que la proposition du contrat soit joint à ‘invitation
- que l’ACP signale aux Ministre des Finances les honoraires accordés par la voie du formulaire approprié (le 281.50 je crois).

Rikki1970 · #40 07-08-2010 12:08:22

Légalité des frais de mutation ?

En 1997, j’ai acheté un bien immobilier dans un immeuble situé à Bruxelles et qui se composait d’un appartement 2 chambres ainsi que d’un garage.

En 2008, j’ai décidé de revendre ce bien immobilier.

Les premiers acquéreurs, n’ayant pas les moyens d’acheter l’ensemble, se sont dès lors limités à l’acquisition de l’appartement.

Le garage a donc été vendu peu après à un autre acquéreur, ce qui n’était nullement interdit par le règlement de copropriété.

Peu avant le décompte relatif à l’appartement, effectué par le syndic de l’immeuble (une agence immobilière), je comptais récupérer une certaine somme d’argent (quote-part du fonds de réserve ou de roulement) qui m’avait été annoncée par le notaire.

Lors de la réception de ce décompte relatif à l’appartement, j’ai constaté que le syndic avait «amputé» le montant annoncé par de notaire de 150,- € au titre de «frais de mutation».

Après quelques recherches sur Internet, la majorité des commentaires recueillis disaient qu’il s’agissait là de pratiques frauduleuses, n’ayant aucune assise légale et que les syndics prenaient les copropriétaires pour des «vaches à lait» !

Etant donné que la somme que je devais récupérer était bien supérieure à ces frais de mutation, j’ai accepté, une première fois et à contre-cœur, de m’acquitter de ceux-ci.

Plus tard, suite à la réception du décompte relatif au garage, je constate que le syndic me réclame à nouveau 150,- € de frais de mutation.

Je leur adresse donc un courrier en leur expliquant que je me suis déjà acquitté une première fois et à contre-cœur de 150,- € de frais de mutation, que je ne compte pas «jouer le jeu» une seconde fois (d’autant plus qu’à la base, il s’agissait d’un seul et même bien immobilier que je ne quitte qu’une seule fois) et j’annexe à mon courrier les divers articles recueillis sur internet.

Je suis resté sans nouvelle de leur part pendant plus de 6 mois.

En début de semaine, je reçois un courrier recommandé m’indiquant que je leur reste redevable d’un montant de 150,- € au titre d’arrièrés, à payer dans le mois.

Je souhaiterais donc savoir si ces frais de mutations sont bel et bien légaux et ce que je risque si je ne m’acquitte pas de ce montant.

Merci d’avance à tous.

P.S.: N’ayant pour l’instant accès à Internet que le week-end, désolé si je ne réponds pas à tout le monde rapidement. Merci pour votre compréhension.

Légalité des frais de mutation ?

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