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Légalité des frais de mutation ?

Rikki1970
Pimonaute assidu
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Légalité des frais de mutation ?

Légalité des frais de mutation ?

En 1997, j’ai acheté un bien immobilier dans un immeuble situé à Bruxelles et qui se composait d’un appartement 2 chambres ainsi que d’un garage.

En 2008, j’ai décidé de revendre ce bien immobilier.

Les premiers acquéreurs, n’ayant pas les moyens d’acheter l’ensemble, se sont dès lors limités à l’acquisition de l’appartement.

Le garage a donc été vendu peu après à un autre acquéreur, ce qui n’était nullement interdit par le règlement de copropriété.

Peu avant le décompte relatif à l’appartement, effectué par le syndic de l’immeuble (une agence immobilière), je comptais récupérer une certaine somme d’argent (quote-part du fonds de réserve ou de roulement) qui m’avait été annoncée par le notaire.

Lors de la réception de ce décompte relatif à l’appartement, j’ai constaté que le syndic avait «amputé» le montant annoncé par de notaire de 150,- € au titre de «frais de mutation».

Après quelques recherches sur Internet, la majorité des commentaires recueillis disaient qu’il s’agissait là de pratiques frauduleuses, n’ayant aucune assise légale et que les syndics prenaient les copropriétaires pour des «vaches à lait» !

Etant donné que la somme que je devais récupérer était bien supérieure à ces frais de mutation, j’ai accepté, une première fois et à contre-cœur, de m’acquitter de ceux-ci.

Plus tard, suite à la réception du décompte relatif au garage, je constate que le syndic me réclame à nouveau 150,- € de frais de mutation.

Je leur adresse donc un courrier en leur expliquant que je me suis déjà acquitté une première fois et à contre-cœur de 150,- € de frais de mutation, que je ne compte pas «jouer le jeu» une seconde fois (d’autant plus qu’à la base, il s’agissait d’un seul et même bien immobilier que je ne quitte qu’une seule fois) et j’annexe à mon courrier les divers articles recueillis sur internet.

Je suis resté sans nouvelle de leur part pendant plus de 6 mois.

En début de semaine, je reçois un courrier recommandé m’indiquant que je leur reste redevable d’un montant de 150,- € au titre d’arrièrés, à payer dans le mois.

Je souhaiterais donc savoir si ces frais de mutations sont bel et bien légaux et ce que je risque si je ne m’acquitte pas de ce montant.

Merci d’avance à tous.

P.S.: N’ayant pour l’instant accès à Internet que le week-end, désolé si je ne réponds pas à tout le monde rapidement. Merci pour votre compréhension.

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Gof
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Re : Légalité des frais de mutation ?

La loi ne prévoit rien de particulier à ce sujet.

Par contre, le contrat de syndic conclu avec l'ACP prévoit la plupart du temps une grille de prix pour ce type de prestations. Sans doute le syndic va-t-il s'appuyer sur ce contrat, auquel vous êtes, à mon avis, tenu en votre qualité de copropriétaire.

Si les frais sont difficilement contestables lorsqu'ils sont fixés par contrat, il me semble par contre que vous puissiez exiger la justification de la prétention (production de la base contractuelle).


Le chocolat etc.

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PIM
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Complémentairement à la réponse de Gof:

voir aussi ce qui est mentionné à cet égard dans le compromis de vente et/ou l'acte authentique.
Il y a souvent une petite phrase (dans la partie de l'acte où l'on mentionne que le notaire a écrit au syndic et que celui-)ci a répondu blablabla) qui dit que les frais de cette intervention du syndic sont à charge du vendeur.


Erik DECKERS
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luc
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Re : Légalité des frais de mutation ?

En plus que gof a dit je suggère à demander au syndic:
- une copie de ce contrat
- un copie de la décision de l'AG qui a donné mandat aux signataires pour l'ACP de ce contrat

Attention: les statuts peuvent prévoir que par exemple le Conseil de Gérance signera pour l'ACP (le syndic peut difficilement signer lui-même pour l'ACP).

En plus ce contrat ne vous est directement opposable que quand il a été communiqué à tous les CP avec l'invitation de l'AG qui a nommé le syndic (alors la signature n'est pas nécessaire, s'il  été approuvé tel quel lors de l'AG) ou après l'AG dès qu'il est signé par les représentants de l'ACP et du syndic.

En lisant à l'instant la réplique de PIM, je crois qu'il a raison. Vérifiez d'abord votre acte de vente. si c'est la cas, payez, si non voir plus haut.


Cordialement,

Luc

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Rikki1970
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Un grand merci à Gof, PIM et Luc pour vos interventions.
Après un examen attentif du compromis de vente, il n'y a aucune mention faisant état de frais de mutation ou autres frais de ce genre.
Je vais donc adresser un courrier au syndic afin de me faire parvenir une copie du contrat (si celui-ci existe).
Je ne manquerai pas de vous faire part de sa réponse dès réception de celle-ci.
Merci encore.
Bien à vous.

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immorp
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Art. 577-11. C. civ (Nouvelle version)
§4 Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et
2 sont à charge du copropriétaire cédant.

Pour la plupart, les syndic ne prennent pas les propriétaires pour des "vaches à lait", mais travaillent contre une juste rémunération, comme tout le monde.
Chaque mutation entraine un travail supplémentaire pour le syndic (Répondre à la demande d'informations du notaire, établir le décompte final..).
Si le même propriétaire vend deux lots différents, même après un court laps de temps, il devra faire deux fois ce travail.
Si vous attendez un travail correct d'un syndic, il vous faudra payer une juste rémunération en échange de ses services, et cesser de le considérer comme un parasite qui vit sur le dos de la copropriété.


www.immorp.com

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Francis
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Re : Légalité des frais de mutation ?

100 % du même avis qu'Immorp.  Tout travail mérite salaire mais j'estime que si c'est pour répondre au notaire, 150 € c'est assez cher !  Si cela comprend un décompte assez complet, alors c'est peut-être même assez bon marché.  Cela dépend du type de copropriété....


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Luq
Pimonaute
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Re : Légalité des frais de mutation ?

J'ai plusieurs offres de syndic devant moi et 150€ me semble le montant "standard" car c'est mentionné dans plusiers offres comme frais de mutation.

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Rikki1970
Pimonaute assidu
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Bonjour,

Comme convenu, voici les dernières nouvelles concernant ce sujet.

J’ai adressé un courrier recommandé au syndic s’occupant de la gestion de l’immeuble dans lequel j’avais mon appartement.

Dans ce courrier, je demandais une copie du contrat ainsi qu’une copie de la grille des prix pour les différentes prestations avant d’effectuer un éventuel virement.

Le courrier recommandé m’est revenu avec la mention «Ne reçoit plus de courrier à cette adresse» alors que l’en-tête de la lettre reçue une semaine plus tôt reprenait bel et bien cette adresse.

J’ai dès lors repris ce courrier recommandé et je l’ai faxé aux deux numéros de fax repris sur l’en-tête de lettre; l’envoi s’est déroulé sans problème et je suis en possession des deux accusés de réception.

Cela va bientôt faire 3 semaines que je suis sans aucune nouvelle de leur part … ni réaction à mon courrier, ni courrier de rappel.

A méditer …

N.B.: Je pense qu’il est préférable que je garde mon avis pour moi afin d’éviter d’être censuré.

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immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Voila ce qui arrive quand on sous-paye son syndic !
Je plaisante...ange.gif


www.immorp.com

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Bien d'accord avec Immorp.

Pour la plupart, les syndic ne prennent pas les propriétaires pour des "vaches à lait", mais travaillent contre une juste rémunération, comme tout le monde. Chaque mutation entraine un travail supplémentaire pour le syndic (Répondre à la demande d'informations du notaire, établir le décompte final..). Si le même propriétaire vend deux lots différents, même après un court laps de temps, il devra faire deux fois ce travail. Si vous attendez un travail correct d'un syndic, il vous faudra payer une juste rémunération en échange de ses services, et cesser de le considérer comme un parasite qui vit sur le dos de la copropriété.


Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.

A charge du vendeur précise celle-ci.

Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup,  demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.

Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?

Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : Légalité des frais de mutation ?

ABSA a écrit :

(...)
Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.

A charge du vendeur précise celle-ci.

Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup,  demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.

Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?

Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.

D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi. C’est peut être le devoir d’un association de défense des intérêts des administrateurs de biens, mais pas d’une association qui dit de défendre aussi les copropriétaires, si on peut croire les écrits de cette association.

En plus et surtout elle ne tient pas compte du fait que l’application correcte de l’article 577-8 §4 16°, 17° et 18°, va avoir une répercussion sur les honoraires qui devront nettement diminuer dès la conversion est terminé, sauf naturellement si le cabinet n'est pas professionnalisé.

En plus je pense
- que le tarif des honoraires périodiques ou occasionnelw devrait être mentionnés dans le contrat
- que la proposition du contrat soit joint à ‘invitation
- que l’ACP signale aux Ministre des Finances les honoraires accordés par la voie du formulaire approprié (le 281.50   je crois).


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Légalité des frais de mutation ?

luc a écrit :

D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi.

Je ne comprends pas cette accusation.
On m'explique ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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luc
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Prenons une phrase:

La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.

Les frais du premier dossier, seront diminué par l'existence du site Intranet du syndic et par la comptabilité normalisé. Seulement une série de commandes d'impression sera nécessaire (ou de préférence être annexé à un mail). Ce mail pourra être envoyé à tout AI qui en fait aussi la demande.
Demander le même prix pour un 'copy/paste" est un peu exagéré.

Les frais du 2ème dossier sont minimes dès que la comptabilité est réellement normalisé. Ce n'est que la production d'un rapport électronique préprogrammé.

Dire que le prix double est exagéré. Un cabinet professionnalisé pourra offrir les deux pour 100 €. Un cabinet amateuriste devra en effet demander 300 €. Cette différence n'est pas causé par la loi, mais par un manque de professionnalisation de la part des syndics de l4IPI.



Ayant eu des contacts avec des syndics professionnels à métier exclusif ces derniers jours, je sais qu'ils s'orientent à offrir à un prix forfaitaire réaliste pour rendre le même service aux ACP de moins que 20 appart.

Le gain pour ces syndics: n'avoir qu'un logiciel ET une méthode à utiliser. Simplifier la comptabilité normalisé est plus facile pour un syndic professionnel.

Je crois que ABSA a tiré des conclusions beaucoup trop vite. On doit attendre l'AR comptabilité. Je peux encore approfondir d'autres cas de sa liste. C'est pareil.


Cordialement,

Luc

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : Légalité des frais de mutation ?

ABSA a écrit :

Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.

A charge du vendeur précise celle-ci.

Et vous qui vendez votre appartement, attention! Vous pouvez demander l'information avant la signature du compromis ainsi que le notaire ou l'intermédiaire professionnel.
Si chaque intervenant, d'autant plus si vous avez mis plusieurs agences sur le coup,  demande l'information au syndic, vous risquez de voire les frais se multiplier à votre charge. Le vendeur a donc intérêt a demander l'information et en fournir copie aux autres intervenants.

Ceci dit la loi n'a pas prévu de délai de validité de l'information! Si un syndic fournit l'information mais que la signature du compromis a lieu 6 ou 9 mois après, il est fort à parier que l'information ne sera plus valable. Vu qu'un ou deux décomptes auront été envoyés ou une AG tenue ou une dette payée ou...
Ors la volonté du législateur est d'informer l'acquéreur avant l'achat. Quid de l'actualisation de l'information?

Et pour terminer, n'oubliez pas que le syndic a légalement 15 jours pour répondre à la demande. Une demande de réponse urgente risque de faire augmenter les frais.

C'est donc bien un catalogue de tous les prix de prestations pour frais de mutation que les syndics se ménagent la possibilité de demander, selon l'ABSA :

1°) avant le compromis
2°) avant l'acte
3°) pour le notaire
4°) pour chaque intervenant professionnel
5°) pour l'actualisation
6°) pour l'urgence

Message réédité pour plus de lisibilité.

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ABSA
Pimonaute bavard
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Re : Légalité des frais de mutation ?

PIM a écrit :

luc a écrit : D’abord c’est un vrai catalogue de tuyaux pour contourner la loi. Je ne comprends pas cette accusation. On m'explique ?

Heureux de constater dans la réponse de Luc que l'accusation de vouloir contourner la loi n'est pas maintenu.

L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.

Par rapport au montant, nous verrons comment le marché va évoluer.


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Légalité des frais de mutation ?

ABSA a écrit :

Heureux de constater dans la réponse de Luc que l'accusation de vouloir contourner la loi n'est pas maintenu.

????

ABSA a écrit :

L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.

Elle attire surtout l'attention sur les trucs que des syndics pourraient utiliser.

ABSA a écrit :

Par rapport au montant, nous verrons comment le marché va évoluer.

Eaxct, si le marché est transparant.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Si vous demandez un travail à un professionnel, il est normal qu'il vous facture sa prestation, non?

Si vous lui demandez de refaire 50 fois le travail, il vous fera payer 50 fois.

Vous ne trouvez pas cela logique?

Il ne faut pas s'en prendre à l'ABSA. C'est la loi qui a augmenté les frais. Et dans ce cas-ci, cela donne aussi des droits à la copropriété, afin d'éviter que les propriétaires ne laissent une ardoise en partant...

Et foi de copropriétaire, c'est un fameux plus!


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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luc
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Re : Légalité des frais de mutation ?

grmff a écrit :

(...)
Si vous lui demandez de refaire 50 fois le travail, il vous fera payer 50 fois.
Vous ne trouvez pas cela logique?

NON, si c'est 50 fois pour le même prix et si ce tarif n'est pas repris dans le contrat entre le syndic et l'ACP.

Dans une autre vie j'ai étudié l'économie et le principe des frais marginaux, appliqué à grand échelle pour la première fous pour le Ford-T.

Je ne crois pas que cette loi économique a changé.

Selon cette loi les frais de production des rapports demandés, doit diminuer si une fonction (comptabilité) est normalisé.

C'est le principe des frais marginaux, déja décrit dans un livre de Multatuli au 19ème siècle. Le vendeur vous propose d'acheter un livre pour 100 F, 10 pour 75 F/pièce, 100 pour 50 F/pièce, etc ... .

Vous voulez en savoir plus? Visitez un forum pour économistes.


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : Légalité des frais de mutation ?

Luc a écrit :

ABSA a écrit : L'information donnée a pour but d'attirer l'attention des copropriétaires afin de ne pas faire augmenter leurs frais lors d'une mutation.

Elle attire surtout l'attention sur les trucs que des syndics pourraient utiliser.

Comme le dit Grmff, tout travail mérite salaire. Bien d'accord.
Comme le dit Luc, il faut de la transparence. Bien d'accord.

Alors non c'est pas une liste de truc pour le syndics.
C'est attirer l'attention du copropriétaire afin de pas augmenter ses frais liés à une mutation.

Un copropriétaire averti ...


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