Légalité des frais de mutation ?

Rikki1970 · #1 07-08-2010 12:08:22

En 1997, j’ai acheté un bien immobilier dans un immeuble situé à Bruxelles et qui se composait d’un appartement 2 chambres ainsi que d’un garage.

En 2008, j’ai décidé de revendre ce bien immobilier.

Les premiers acquéreurs, n’ayant pas les moyens d’acheter l’ensemble, se sont dès lors limités à l’acquisition de l’appartement.

Le garage a donc été vendu peu après à un autre acquéreur, ce qui n’était nullement interdit par le règlement de copropriété.

Peu avant le décompte relatif à l’appartement, effectué par le syndic de l’immeuble (une agence immobilière), je comptais récupérer une certaine somme d’argent (quote-part du fonds de réserve ou de roulement) qui m’avait été annoncée par le notaire.

Lors de la réception de ce décompte relatif à l’appartement, j’ai constaté que le syndic avait «amputé» le montant annoncé par de notaire de 150,- € au titre de «frais de mutation».

Après quelques recherches sur Internet, la majorité des commentaires recueillis disaient qu’il s’agissait là de pratiques frauduleuses, n’ayant aucune assise légale et que les syndics prenaient les copropriétaires pour des «vaches à lait» !

Etant donné que la somme que je devais récupérer était bien supérieure à ces frais de mutation, j’ai accepté, une première fois et à contre-cœur, de m’acquitter de ceux-ci.

Plus tard, suite à la réception du décompte relatif au garage, je constate que le syndic me réclame à nouveau 150,- € de frais de mutation.

Je leur adresse donc un courrier en leur expliquant que je me suis déjà acquitté une première fois et à contre-cœur de 150,- € de frais de mutation, que je ne compte pas «jouer le jeu» une seconde fois (d’autant plus qu’à la base, il s’agissait d’un seul et même bien immobilier que je ne quitte qu’une seule fois) et j’annexe à mon courrier les divers articles recueillis sur internet.

Je suis resté sans nouvelle de leur part pendant plus de 6 mois.

En début de semaine, je reçois un courrier recommandé m’indiquant que je leur reste redevable d’un montant de 150,- € au titre d’arrièrés, à payer dans le mois.

Je souhaiterais donc savoir si ces frais de mutations sont bel et bien légaux et ce que je risque si je ne m’acquitte pas de ce montant.

Merci d’avance à tous.

P.S.: N’ayant pour l’instant accès à Internet que le week-end, désolé si je ne réponds pas à tout le monde rapidement. Merci pour votre compréhension.

Francis · #21 23-09-2010 10:56:49

@ Luc
comptabilité normalisée ne veut pas dire informatisée.

Il ne s'agit pas simplement d'enfoncer une touche pour avoir les réponses aux questions du notaire.
De plus, quel syndic sérieux se contenterait d'envoyer un décompte "en cours d'exercice" sans un petit contrôle ?

kaplan · #22 23-09-2010 11:17:55

ABSA a écrit :

Et soyons clair, les frais peuvent être demandés lors de la remise de renseignements avant la signature du compromis et lors de la remise de renseignements avant la signature de l'acte.
La nouvelle loi a donc, au minimum, doublé les frais de réponse du syndic en cas de cession.
A charge du vendeur précise celle-ci.

Je me trompe peut être mais dans le compromis de PIM rubrique " frais" il est écrit que c'est l' acquéreur qui remboursera à l'eventuel syndic les frais exposés à l'occasion de la transmission au notaire instrumentant des informations relatives à la copropriété.

Rikki1970 · #23 23-09-2010 12:39:58

Bonjour à tous,

J’ai réceptionné hier, après plus de 4 semaines ( !), une réponse du syndic.

Celui-ci me prie de bien vouloir trouver, en annexe à son courrier, une copie du contrat ainsi qu’une copie du tableau de tarifications.

A la lecture de ces documents, j’observe les points suivants:

- le contrat (de 3 pages) n’est pas daté. Il est donc impossible de déterminer sa date d’application;

- deux annotations manuscrites faisant référence au tableau de tarifications présentes dans le contrat ne sont ni signées, ni même paraphées. Il est donc impossible de déterminer si elles étaient présentes lors de la signature du contrat;

- dans le tableau de tarifications (4 pages d’une qualité nettement moins bonne que le contrat), le montant relatif au partage des frais lors d’une vente (le hasard ( ?) fait que ce soit justement le montant qui nous intéresse) est raturé et passe de 85 à 150 €. Cette «modification» n’est ni signée, ni même paraphée. Il est donc impossible de déterminer si elle était présente lors de la signature du contrat;

- de manière générale, le tableau de tarifications n’est ni daté, ni signé, ni même paraphé. Il est donc impossible de déterminer si celui-ci était bien annexé au contrat lors de sa signature.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, un ami spécialisé en droit de l’immobilier me dit que ce contrat n’a aucune valeur juridique et que, par conséquent, je ne dois pas payer.

J’aimerais pouvoir bénéficier de vos avis éclairés.

Merci à tous.

immorp · #24 23-09-2010 21:52:04

Mon avis ? Il vaut mieux que je le garde pour moi...

luc · #25 24-09-2010 08:42:21

Rikki1970 a écrit :

Bonjour à tous,
J’ai réceptionné hier, après plus de 4 semaines ( !), une réponse du syndic.
Celui-ci me prie de bien vouloir trouver, en annexe à son courrier, une copie du contrat ainsi qu’une copie du tableau de tarifications.
(...)

Qui a signé ce contrat au nom de l'ACP?
Est-ce qu'il a eu mandat de l'AG?
Est-ce qu'il a eu décharge pour ce mandat?

Si non, ... cette personne est co-responsable envers l'ACP.

Rikki1970 · #26 24-09-2010 11:03:51

immorp a écrit :

Mon avis ? Il vaut mieux que je le garde pour moi...

J’ai déjà lu cela quelque part … mais il manque «afin d’éviter d’être censuré» à la fin de la phrase.

Plagiat partiel ?

J’aurais du être plus précis dans ma demande … «avis éclairés … faisant preuve d’un minimum d’impartialité !».

Si le contrat se révèle être sans aucune valeur juridique, je pourrais très bien attaquer ce syndic, récupérer les premiers 150,- € de frais de mutation liés à la vente de l’appartement et encourager les autres propriétaires et locataires à en faire autant en ce qui concerne les frais d’emménagement, de mutation et autres.

Néanmoins, ce ne sera pas le cas.

Si effectivement, tout travail mérite salaire, je re-précise, qu’au départ, il s’agissait d’un seul et même bien immobilier.

Certains renseignements et/ou informations demandés (éventuellement) par le notaire (ou autres) sont donc forcément redondantes … il existe donc forcément des économies d’échelle.

Juste rémunération … OUI … Goinfrerie … NON !

Et tout cela ne remet nullement en cause les nombreuses anomalies graves présentes dans le contrat et dans le tableau de tarifications y annexé.

Soit on fait bien les choses, soit on ne les fait pas … et dans le cas qui nous occupe, elles ont été, en l’occurrence, TRES TRES mal faites !!!

Rikki1970 · #27 24-09-2010 11:05:21

luc a écrit :

Qui a signé ce contrat au nom de l'ACP?
Est-ce qu'il a eu mandat de l'AG?
Est-ce qu'il a eu décharge pour ce mandat?
Si non, ... cette personne est co-responsable envers l'ACP.

Le contrat a vraisemblablement été signé par les 3 représentants de l’ACP.

Cela permet donc de «garantir ( ?)» la validité d’1 page (non datée) sur les 7 contenues dans l’ensemble du document.

Rikki1970 · #28 30-09-2010 15:43:33

Bonjour à tous,

Je suis étonné (enfin ... moyennement) de ne pas avoir eu de réponse(s) à mes derniers messages.

Je n'adhère pas au principe de "toute vérité n'est pas bonne à dire" ... je suis plutôt partisan de "allons-y, mettons les pieds dans le plat".

Compte tenu des réponses reçues, il semblerait (ça m'énerve de prendre des pincettes !!!) que les syndics soient comme les assureurs ... lorsqu'il y a de l'argent à prendre (primes ou autres), on se bouscule mais lorsqu'il faut prendre ses responsabilités, il n'y a plus personne !!!

Les syndics prennent donc bien (comme cité précédemment) les propriétaires pour des vaches à lait ... c'est un FAIT maintenant AVERE !!!

grmff · #29 30-09-2010 21:34:53

Si je n'ai par répondu, c'est que je n'avais pas grand chose à dire...

Perso, ancien syndic pro, je n'appliquais pas les frais de mutation, malgré que je considère que tout travail mérite salaire...

Le cas que vous expliquez, c'est clairement de l'escroquerie organisée. Vous le savez, c'est une évidence, pourquoi devrait-on en rajouter?

Si le tarif appliqué était raisonnable, d'accord. Mais ici, le tarif appliqué est hors de proportion.

grmff · #30 30-09-2010 21:36:41

Par ailleurs, pour revenir sur le propos concernant la censure, et je parle en temps que modérateur, je n'ai quasi pas de travail.

Je ne me souviens pas avoir censuré des propos outranciers. Je vire les pubs, je vire les gros mots, et les noms d'agences et de marques. Mr Pim verrouille les sujets qui dérivent trop (et encore, à ma connaissance, uniquement dans le salon copropriété...) Il y a parfois quelques échanges vifs... Mais je n'appellerais pas cela de la censure.

Donc, je pense que votre propos est déplacé. Il ne viendrait pas d'un nouveau que je le trouverais insultant... J'ai tiqué quand je l'ai lu (serais-je le seul?...) et j'ai hésité à répondre sur ce point. Puis sur tout le reste, sur base du fait que tout ce qui est excessif est insignifiant.

PIM · #31 30-09-2010 23:01:59

J'ai tiqué quand je l'ai lu (serais-je le seul?...)

non, t'es pas tout seul Jef....

Saxo · #32 01-10-2010 06:08:17

Avis aux décideurs politiques (s'ils lisent les interventions sur ce forum) :

Dans d'autres pays européens, le bien à vendre est accompagné d'une description-type complète obligatoire, à faire établir par un géomètre.

Pas de surprise sur l'état du bien, des parties communes, des charges, des travaux décidés à faire, non encore réalisés, etc.

Ces descriptions sont standardisées, accessibles par Internet.

C'est moderne, efficace, dynamique.

En voulez-vous en Belgique ?

grmff · #33 01-10-2010 07:45:43

Je ne suis pas décideur politique.

Mais personnellement, je trouve que:
1. le certificat de contrôle électrique
2. le certificat PEB
3. l'attestation de pollution du sol
4. le permis de location
5. les déclarations BCE
6. les attestions obligatoire suivant art 85 du Cwatupe (obligatoire aussi, mais que personne ne demande)
... tout cela est bel et bien. Mais ne suffira jamais à l'envie d'information supplémentaire constant qui est sensé nous "informer" mais en réalité plutôt nous rassurer dans une démarche qui reste et restera stressante pour le commun des mortels.

Trop d'info tue l'info. Et coûte cher, même si vous ne le voyez pas.

Les démarches administratives liée à la gestion de l'emploi coûtent 3 à 6% de la masse salariale, tellement les obligations sont nombreuses et complexes. Personne n'en profite, sauf les milliers de fonctionnaires qu'on a du engager pour surveiller et les secrétariat sociaux qui s'en mettent plein les poches.

Personne ne s'en plaint? Ben oui... on en arrive là. On se bat pour payer ou non de l'ONSS sur des chèques repas.... mais on se fiche bien que la complexité du système coûte 4% de compétitivité

Donc, quand on parle d'obligation supplémentaire, je dis STOP. Enlevez d'abord deux démarches inutiles, et on en reparle.

luc · #34 01-10-2010 08:03:16

En ce qui concerne les copropriétés (on est sur ce forum) on peut simplifier si les professionnels le veulent, par la voie du site "Public search" du BCE et un site de l'ACP.

Ce dernier n'a pas été imposé, mais devrait l'être en cas d'un syndic professionnel, pour constituer en fait les archives électroniques, avec des accès protégés.

Sur ce site on pourrait stocker toutes les infos concernant cette copropriété et le rendre accessible à qui de droit avec quelques clics, ou imprimer les documents demandés et les envoyer à lui par lettre ou fax.

Ce site pourrait être référencé sur la fiche de l'ACP, accessible par la page "public search" du BCE.

Finalement moins de frais ET moins de travail de routine. Naturellement il faut au moment de la réception du document original le scanner et le mettre à la place prévue sur le site de l'ACP.

En ce qui concerne les locations, les régisseurs peuvent probablement offrir un service semblable et ainsi prouver qu'ils ont une plus value réelle.

Saxo · #35 01-10-2010 12:40:20

grmff a écrit :

Je ne suis pas décideur politique.
Mais personnellement, je trouve que:
1. le certificat de contrôle électrique
2. le certificat PEB
3. l'attestation de pollution du sol
4. le permis de location
5. les déclarations BCE
6. les attestions obligatoire suivant art 85 du Cwatupe (obligatoire aussi, mais que personne ne demande)
... tout cela est bel et bien. Mais ne suffira jamais à l'envie d'information supplémentaire constant qui est sensé nous "informer" mais en réalité plutôt nous rassurer dans une démarche qui reste et restera stressante pour le commun des mortels.
Trop d'info tue l'info. Et coûte cher, même si vous ne le voyez pas.

Bon, encore une fois, voyez les obligations à l'échelon européen.

Les connaissez-vous ?

Rikki1970 · #36 01-10-2010 12:50:48

grmff a écrit :

Si je n'ai par répondu, c'est que je n'avais pas grand chose à dire...
Perso, ancien syndic pro, je n'appliquais pas les frais de mutation, malgré que je considère que tout travail mérite salaire...
Le cas que vous expliquez, c'est clairement de l'escroquerie organisée. Vous le savez, c'est une évidence, pourquoi devrait-on en rajouter?
Si le tarif appliqué était raisonnable, d'accord. Mais ici, le tarif appliqué est hors de proportion.

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
1. Ma dernière intervention ne vous était nullement destinée (revoir la chronologie des interventions et la première réaction à mon message du 23.09.2010 qui était de nature ambiguë … «il vaut mieux que je garde mon avis pour moi …» … que cela signifie-t-il ? ai-je tort, ai-je raison, … ?).
2. Loin de moi l’idée d’être insultant, ce n’était absolument pas le but.
Je reste convaincu qu’un forum ne sert pas à régler des comptes mais à informer les gens et à leur permettre d’en apprendre plus sur les sujets qu’ils ne maîtrisent pas ou moins.
3. Lors de l’écriture de mon dernier message, j’étais particulièrement ulcéré par le fait que j’ai appris, le jour-même, que suite au passage d’une société bien connue chargée du relevé des compteurs, je devais récupérer une certaine somme d’argent … via le syndic qui s’occupe de l’immeuble.
Vous comprendrez aisément que, compte tenu du litige en cours, je ne verrai jamais la couleur de cet argent (merci à T. Cruise et à P. Newman) à moins de payer, une seonde fois, des frais de mutation, ce que je me refuse de faire.
4. Comme vous le dites très justement (merci), c’est de l’escroquerie organisée … nous sommes donc bien d’accord sur ce point même si je n’aurais pas du généraliser … tous les syndics ne sont pas forcément comme celui qui nous occupe.
J’espérais donc seulement une petite réaction allant dans le sens de ce que je pensais … oui, ils sont malhonnêtes, oui, leur contrat ne vaut rien, oui, vous avez raison …
Merci.

rexou · #37 01-10-2010 16:02:44

grmff a écrit :

... Donc, quand on parle d'obligation supplémentaire, je dis STOP. Enlevez d'abord deux démarches inutiles, et on en reparle.

Je souscris entièrement !
smile

grmff · #38 01-10-2010 20:48:36

Bon, encore une fois, voyez les obligations à l'échelon européen.
Les connaissez-vous ?

Non, mais je leur donne le même message: Avant de rajouter une couche, enlevez-en deux!

rexou · #39 04-10-2010 11:25:39

grmff a écrit :

Citation {)on, encore une fois, voyez les obligations à l'échelon européen.
Les connaissez-vous ?
Non, mais je leur donne le même message: Avant de rajouter une couche, enlevez-en deux!

AU MOINS deux !

luc · #40 04-10-2010 11:59:21

grmff a écrit :

Citation {)on, encore une fois, voyez les obligations à l'échelon européen.
Les connaissez-vous ?
Non, mais je leur donne le même message: Avant de rajouter une couche, enlevez-en deux!

Beaucoup de théorie, passons à la pratique ....

Une mesure récente et concrète "ajoute une couche" à Bruxelles (voir ce forum): audit de la chaufferie avant le 01.01.2010, avec une vérification je crois annuelle.

Inutile, disiez-vous? Alors quelle couche enleverez vous?

Le permis d'environnement? Mais, c'est juste la non-application de cette couche "permis" qui a provoqué la nouvelle.

La normalisation de la comptabilité (= de fait une comptabilité d'engagement au lieu d'une comptabilité d'encaissement)? Mais c'est juste la non-application d'une comptabilité d'engagements qui permet à camoufler le fait qu'on ne fait pas contrôler annuellement la chaufferie. Et c'est cet "oubli" qui rend la nouvelle mesure du 01.01.2010 nécessaire à la région bruxelloise (le chaufferies sont à l'origine de 70% de la pollution visé dans cette région).

Légalité des frais de mutation ?

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