Propriétaire responsable des actes de son locataire?

monalisa · #1 15-08-2010 14:23:01

Bonjour,
A la base, une banale question d’objets déposés dans les communs, au sous-sol.
Après que mon locataire a quitté mon appartement, le syndic m’envoie une lettre aux tons et à la forme (recommandée) quelque peu vexatoires et extrêmement sèche, sans qu’il n’y ait eu de contact informel auparavant à ce sujet.
Il me somme de dégager les communs d’objets qui m’appartiendraient ou appartiendraient à mon ex-locataire, dans un délai de un jour, faute de quoi, il se chargerait de le faire à mes frais.
Après vérification, je constate que des objets pouvant clairement être attribués à mon locataire y étaient présents, mais je ne pouvais déterminer si tous les objets lui appartenaient. Je constate aussi que d’autres, très encombrants, tout aussi clairement attribuables à des copropriétaires s’y trouvaient également.
J’ai répondu que j’allais évacuer le seul objet qui m’appartenait mais qu’en qu’aucun cas il ne pouvait faire évacuer les pseudos objets de mon locataire à mes frais mais que j’avertirais celui-ci de le faire.
J’ai fait immédiatement évacuer mon objet et éliminés d’autres « déchets » dont je ne connaissais pas l’appartenance (bouteilles, mégots, boites etc…). Mon ex-locataire a également évacué ses objets.
2 mois après, je reçois un autre courrier du syndic affirmant qu’il reste 2 caisses et autres appartenant à mon ex-locataire et, si je n’ai pas fait évacuer ceux-ci dans les 5 jours il m’en imputera les frais.
Questions
Suis-je responsable des actes d’un ex-locataire ?Selon les art du cc 1382 et 1383 non.
D’autant que les faits me sont reportés après que le contrat a pris fin, et que je ne dispose plus d’un moyen de pression sur mon ex-locataire – maintient de la garantie…
Que j’ai accompli les démarches nécessaires pour qu’il évacue ses objets et n’ai donc pas été laxiste.
Comment peut-il affirmer que ces objets appartiennent à mon ex-locataire??
Quelqu’un du conseil de gérance lui aurait-il transmis cette information et n’aurait-il pas dû dans ce cas vérifer si cette information était fondée? ?
En d’autre mots, la charge de la preuve ne l’incombe-t-il pas ?ou, à tout le moins, des indices de preuve.

Le syndic ne commet-il pas une discriminationen ne faisant pas dégager les autres objets très encombrants qui appartiennent à d’autres copropriétaires ?
Existe-t-il des recours contre ce genre de comportement de la part d’un syndic ?
Je remercie tous ceux qui voudront bien me fournir des éléments de droit qui me permettront d’évaluer l’opportunité de recourir à un avocat pour mettre fin à ce que je considère, une persécution (d’autres faits se sont produits)dans le but de m’obliger à vendre mon bien et quitter la copropriété. Tout cela perturbe la tranquillité de mon occupation (stress, temps dédié aux recherches juridiques, poster dans les forums…).
Merci encore

luc · #21 21-08-2010 06:35:34

grmff a écrit :

(...)
Perso, en temps que syndic, je gère comme pour moi! (enfin, je devrais...)

@tous

D'accord, avec cette limitation:

Un mandataire doit mettre les intérêts de son mandant avant ses propres intérêts ou se retirer en permettant au mandant de choisir un autre mandataire.

C'est mis explicitement dans la déontologie des avocats, mais je ne crois pas que c'est mis explicitement dans la déontologie du syndic (si oui où?).

@grmff

Je sais que vous fonctionnez comme décrit ci-devant.

Francis · #22 21-08-2010 08:01:57

Tout cela fait partie de la vie en communauté à quelque niveau que ce soit.

Je ne prend jamais le train et pourtant j'assume par le biais de mes impôts le financement de la SNCB.
C'est la même chose en copropriété. Les frais sont répartis suivant certaines grilles. Bien sur il y a des frais que l'on peut imputer à certaines personnes et pas à d'autres, mais il y a parfois impossibilité de désigner de manière certaine ces personnes et dans ce cas, les frais sont répartis suivant les quotités.
On peut ne pas être d'accord, et on vend pour aller en unifamiliale.

Zlurp · #23 21-08-2010 08:20:52

monalisa s'insurge contre l'attitude de son syndic qui veut lui mettre sur le dos des frais qui ne devraient pas lui être imputés.
Probablemnt qu'un habitant de l'immeuble a aperçu le locataire de monalisa mettre des objet dans les communs, a informé le syndic qui a trouvé "LE coupable" et veut lui faire payer pour tous les autres.
C'est une réaction totalement inadmissible de la part du Syndic.

Panchito-9340 · #24 21-08-2010 08:57:26

J'ai été moi-même confronté à ce type de locataire, qui s'était permis d'entreposer des machines de menuiserie en plein milieu de l'allée des garages de la copropriété.

Le Syndic, qui n'a juridiquement aucun lien avec les locataires, est en droit de facturer l'enlèvement de ce type de dépôt dans les parties communes au propriétaire concerné.

C'est au propriétaire a se retourner ensuite sur son locataire et à lui adresser la facture en question via son décompte de charge.

Francis · #25 21-08-2010 13:10:06

N'oubliez pas qu'il faut pouvoir prouver et que des présomptions ne suffisent pas ! ! ! ! !

grmff · #26 21-08-2010 13:12:06

Le témoignage est une preuve acceptée en justice. Pourquoi est-ce que le syndic ne pourrait pas se baser sur des témoignages concordants?

monalisa · #27 21-08-2010 13:37:32

grmff a écrit :

Le témoignage est une preuve acceptée en justice. Pourquoi est-ce que le syndic ne pourrait pas se baser sur des témoignages concordants?

C'est exact, mais pour revenir égoïstement à mon cas:
- je n'ai n'ai pas contesté, je ne saurai le faire puisque le syndic ne m'a pas décrit ces objets, il s'est contenté de m'écrire "que des objets appartenant à mon locataire...devant un tribunal l'action du syndic serait-elle pas irrecevable?
- si à mon tour je dois me retourner contre lui, il me semble qu'à tout le moins, je dois savoir ce que je lui reproche, sinon, ma demande, même devant un tribunal, serait irrecevable.
En pratique, afin de solliciter mon ex-locataire j'ai besoin d'informations plus précises. Le syndic en ne me fournissant aucune précision, commet une irrégularité et un acte d'intimidation, non?
Bon week-end!
ps: l'avocat que l'on m'avait renseigné est en vacances: quelqu'un peut-il m'en conseiller un, spécialisé en la matière? merci

Francis · #28 21-08-2010 13:59:57

à Grmff,
1 témoin, pas de témoin !
à partir de 2 témoins, on peut discuter mais cela dépend de la nature du témoin.

grmff · #29 21-08-2010 14:33:08

à Grmff,
1 témoin, pas de témoin !
à partir de 2 témoins, on peut discuter mais cela dépend de la nature du témoin

J'ai bien parlé de témoignages concordants...

Zlurp · #30 21-08-2010 14:34:14

grmff a écrit :

Le témoignage est une preuve acceptée en justice. Pourquoi est-ce que le syndic ne pourrait pas se baser sur des témoignages concordants?

En justice, est-ce que le témoin ne doit pas jurer sur l'honneur de dire la vérité ?
et ça ne se fait pas par courrier.
Le Syndic n'a pas à se comporter comme un Juge.
Que le Syndic demande au propriétaire d'enlever des encombrants qu'il / ou sont locataire aurait déposés, d'accord.
Si le propriétaire et / ou son locataire nie avoir déposé des encombrants, ce n'est pas au syndic de se conduire en justicier.

rexou · #31 21-08-2010 15:09:31

Zlurp a écrit :

Excusez-moi, je me suis mal exprimée :Un propriétaire peut vider un appartement des objets laissés par ses locataires (vielle armoire, bureau par exemple) et les mettre dans les communs .

"... et les mettre dans les communs..." Certainement pas, non .
Personne ne peut encombrer les communs, pour quelque motif que ce soit.
Tout au plus, lors d'un déménagement par exemple, il est toléré qu'un meuble ou autre objet reste quelques heures voire un peu plus, s'il ne dérange pas le passage des occupants.
Mais j'ai l'impression que ce n'est pas ce que vous avez voulu exprimer...

rexou · #32 21-08-2010 15:41:46

grmff a écrit :

Pas d'accord. Le syndic gére "en bon père de famille"
Perso, en temps que syndic, je gère comme pour moi! (enfin, je devrais...)

Heu... Pas d'accord avec quoi ? Il me semble que nos avis se rejoignent, à savoir :

- des témoignages concordants peuvent (doivent?) être pris en compte par le syndic. Selon Zlurp, quels qu'ils soient, ces témoignages sont nuls... C'est une position que j'aurais tendance à ne pas partager, mais qui ne semble pas dénuée de tout fondement.
- le syndic n'a pas à priori à enquêter sur l'origine des dépôts. Il fait enlever et répercute les frais aux occupants (proprios si pas de répartition dans le décompte, ou locataires (occupants) si répartition spécifique des charges dans le décompte. Par contre, s'il a connaissance par témoignages concordants et probants du ou des responsables, il peut, me semble-t-il répercuter à ces derniers.

Ceci me semble parfaitement concorder avec une gestion "en bon père de famille". Non ?

Il est bien possible, comme dit Zlurp, que les témoignages soient rejetés en justice et qu'un juge refuse l'imputation des frais à un seul des propriétaires sur cette base. Encore faut-il que l'intéressé entame une procédure... Ou conteste sa responsabilité en AG et soit soutenu par une majorité qui décide d'imputer les frais à l'ensemble de la copropriété.

@ Panchito : Si le responsable est clairement identifié, vous avez bien sur parfaitement raison.

@ Zlurp : Le syndic n'a pas à se conduire en justicier, mais il peut agir "pour le mieux", en se basant sur sa conviction fondée sur des témoignages concordants. Sa décision peut être contestée par la personne incriminée et le point porté à l'ordre du jour en AG. Enfin, la décision de l'AG peut encore être contestée devant le juge...

Zlurp · #33 21-08-2010 17:31:52

rexou a écrit :

- des témoignages concordants peuvent (doivent?) être pris en compte par le syndic.

Mais c'est quoi des témoignages concordants ?
Si, par exemple, je suis dans le local poubelle où je vois une petite armoire qui pourrait m'intéresser, je l'examine et à ce moment là 2 habitants arrivent.
Il y a de fortes chances pour qu'ils s'imaginent que c'est moi qui ai déposé l'armoire et s'il y a d'autres objets, je serai le coupable tout trouvé.

Zlurp · #34 21-08-2010 17:41:27

rexou a écrit :

- Selon Zlurp, quels qu'ils soient, ces témoignages sont nuls... C'est une position que j'aurais tendance à ne pas partager, mais qui ne semble pas dénuée de tout fondement.

Les témoignages peuvent aider le syndic, cela lui permet d'écrire à la personne dénoncée pour la mettre en demeure d'enlever les objets ,mais si cette dernière nie les faits, je ne crois pas que le syndic puisse décider de lui faire payer les frais d'enlèvement.

luc · #35 21-08-2010 17:46:12

rexou a écrit :

(…)
@Zlurp : Le syndic n'a pas à se conduire en justicier, mais il peut agir "pour le mieux", en se basant sur sa conviction fondée sur des témoignages concordants. Sa décision peut être contestée par la personne incriminée et le point porté à l'ordre du jour en AG. Enfin, la décision de l'AG peut encore être contestée devant le juge...

Mon cher rexou,

Le mot « incriminer » m’a fait bondir. C’est un mot qu’on utilise dans une salle de Justice, mais pas dans une copropriété, si on veut qu’elle ne se comporte pas comme dans une pétaudière.

- incriminer

Note : On dit plutôt aujourd’hui « mettre en examen » dans le sens judiciaire (à ne pas confondre avec le sens juridique)

- mettre en examen

Procéder à l’inculpation d’une personne que l’on pense être coupable d’un délit ou d’un crime.

Solution: la loi du 02.06.2010

L'enlèvement des "objets indésirables" causent un dégât, donc des frais, donc une facture ... . Si non, ... .

La facture doit, pour être imputable à charge de l'ACP ou d'un copropriétaire par la voie de l'ACP, réunir certaines conditions. Si non cette facture est à charge de celui qui a commandé ce travail.

Quelles ont ses conditions? On le saura dès que l'AR sur la comptabilité des copropriétés de 20 appartements et + publié .... . Donc un peu de patience.

Mais dans le futur ... parlez plutôt d'une "facture à imputer concernant des frais d'enlèvement d'objets dans les communs" et ne montrez pas des gens du doigt en disant pratiquement qu'ils sont des criminels, pour un fait qui est ni un délit ni un crime.

Note optimiste

Si on "décriminalise" cette problématique, on arrive à des solutions. Si non pas. Comme on a dit dans d'autres sujets. Seul la médiation aide. Je viens d'ailleurs d'en avoir un exemple très concret il y a quelques heures.

Francis · #36 21-08-2010 21:17:38

Le syndic n'est ni flic, ni juge, ni dieu !!! il ne peut que gèrer sur base des décisions de l'AG (et oui, il y en a) ou sur base de la loi (toujours très floue, même la dernière) mais surtout selon son bon sens (et là, on voit le bon syndic)

grmff · #37 21-08-2010 21:31:24

Voilà une réponse qu'on ne peut accepter!!!

La facture doit, pour être imputable à charge de l'ACP ou d'un copropriétaire par la voie de l'ACP, réunir certaines conditions. Si non cette facture est à charge de celui qui a commandé ce travail. Quelles ont ses conditions? On le saura dès que l'AR sur la comptabilité des copropriétés de 20 appartements et + publié .... . Donc un peu de patience.

Comme si les syndics allaient arrêter de respirer parce que le législateur n'était pas capable de pondre une loi!

En attendant, le syndic, il fait quoi? S'il doit vous suivre, il ne fait rien.
Et s'il ne fait rien, je le vire!

Franchement, Luc, votre réponse n'apporte aucune solution. Elle n'apporte que des problèmes. Vous avez coutume de dire que si on ne suit pas vos solutions, cela coûte plus cher à long terme. Dans le cas présent auquel vous répondez, ce n'est pas à long terme qu'on à des problèmes: c'est immédiat.

luc · #38 22-08-2010 07:43:42

@grmff et francis

D'abord j'apprécie beaucoup vos interventions, avec une tendance d'assertivité (grmff) ou très pratique (francis). Vous ne refusez pas le débat, ce qui est trop le cas dans des copropriétés.

Dès mes premières interventions sur ce forum en 2004 on me reprochait d’être trop détaillé et complexe dans mes solutions proposés.

Depuis juin 2009 je suis devenu lentement moins longs dans mes interventions, ayant compris que certains copropriétaires ne veulent pas comprendre ce qui n’est pas dans leur intérêt privé ET ne tiennent pas compte de l'intérêt général.

Je ne passe de plus en plus que des tuyaux, et plus des solutions.

Dans ce cas concret je ne parlais que des possibilités d’après le 01.09.2010. Entre temps l’ancienne méthode 1994 reste naturellement d’application.

Mais … il ne faut pas oublier la formule suivante reste d’application, pour au moins 90 des 102 changements que la loi du 02.06.2010 a apporté :

CC 1994 +jurisprudence 1995-2009 = CC 2010

.

Donc au lieu de décrire moi-même la solution (que je connais, qui est très simple à expliquer à un technicien, mais plus compliqué pour un non-comptable), j’ai préféré vous citer les textes officiels, qui seront disponibles dans les jours qui viennent.

En marge: un des témoins à la création de l'IPI en 1993, m'a expliqué pourquoi les agents immobiliers disent qu'ils ne sont pas des comptables. Eh bien, je n'en serai pas fier si je serais un agent immobilier en fonction principale. En plus la position prise en 1993 envers les comptables, joue maintenant contre eux en ce qui concerne l'AR à publier.

La vérité fait surface, tôt au tard ....

rexou · #39 23-08-2010 09:01:19

luc a écrit :

Le mot « incriminer » m’a fait bondir. C’est un mot qu’on utilise dans une salle de Justice, mais pas dans une copropriété, si on veut qu’elle ne se comporte pas comme dans une pétaudière.
- incriminer
Citation : Note : On dit plutôt aujourd’hui « mettre en examen » dans le sens judiciaire (à ne pas confondre avec le sens juridique)

@ Luc :

Mais que vous bondissez vite !
"La personne incriminée" = la personne mise en cause. (oui, je sais : "Mettre à la cause"... etc. )
La personne est bien mise en cause, non ?
On pourrait dire la personne concernée pour rester soft et ne pas vous froisser, mais en dehors du sens judiciaire ou juridique des mots, le commun des mortels (dont je suis) prend en compte leur sens usuel, d'usage courant. Que ce terme soit (aussi) utilisé dans des salles de justice ne proscrit pas son usage en language courant.
Je suis persuadé que vous êtes le seul à avoir bondi à la lecture de cette expression, et à dévier vers une notion de "mise en examen"...

Concernant la facture, il est évident que pour commander l'enlèvement d'objets encombrants, le syndic doit préalablement avoir été mandaté - par décision d'AG, par statut, ou par le ROI...

J'adore deux tout petits mots qu'a écrit Francis : BON SENS. Voilà bien deux mots qui ne sont pas emprunés au vocabulaire d'une salle de justice !

Et on va loin avec ça ! Ca peut aussi répondre aux craintes de Zlurp qui cite l'exemple d'une vieille armoire... Si Mr A a déjà vu cette même armoire dans votre cuisine, que vous rénovez votre appartement, et que Mme B vous a vu sortir de l'ascenseur avec ladite armoire... Le syndic qui reçoit ces informations (concordantes) ne peut-il pas raisonnablement vous prier de faire dégager et à défaut vous faire imputer la facture ? Libre à vous de contester en AG, mais je pense que vous ne pouvez reprocher la façon d'agir du syndic.

rexou · #40 23-08-2010 09:21:00

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