droits du locataire & obligations du bailleur

trucmuche2005 · #1 04-10-2010 13:43:54

Bonjour !

Je vous expose ma question, dans son contexte pour que vous compreniez bien :-)

Je suis locataire d'un appartement en Belgique et la porte d'entrée du bâtiment possède une serrure défectueuse. À trois reprises au moins, la serrure ne permettait plus de fermer la porte et la porte d'entrée du bâtiment restait ouverte. Et récemment, la porte est restée fermée et complètement bloquée : les locataires qui étaient à l'intérieur ne pouvaient pas sortir du bâtiment et ceux qui étaient à l'extérieur ne pouvaient y rentrer.

J'aimerais donc savoir si, en tant que locataire, je peux exiger que la serrure de la porte d'entrée du bâtiment soit remplacée par une serrure moderne et garantie par le constructeur.

De manière plus générale, je connais un peu les obligations du locataire et les droits du bailleur, mais je ne connais pas les droits du locataire et les obligations du bailleur.

Ainsi, dans le cas présent, est-ce qu'il n'y a pas une responsabilité civile du bailleur à changer la serrure de la porte d'entrée ? Car si cela arrive encore une fois et qu'il y a un incendie...

Est-ce qu'il existe un document qui rappelle les obligations du bailleur et les droits du locataire ? Éventuellement avec les numéros des articles du code civil auxquels on peut se référer (c'est bcp demander, mais on ne sait jamais...) ? :-)

Je vous remercie pour votre aide !!

Trucmuche2005

trucmuche2005 · #21 08-10-2010 18:18:28

rexou a écrit :

S'agissant d'une porte commune, la charge de la preuve incombe au proprio.
Soit il peut établir qu'un locataire a commis une faute (ivre-mort, il casse sa clé dans la serrure par exemple et le proprio le sait) soit le proprio doit faire le nécessaire pour réparer/remplacer à ses frais.

Et c'est bien au propriétaire de le prouver, hein, qu'il s'agit de la faute d'un locataire ?

Ce n'est évidemment pas de la faute des locataires, mais je ne voudrais pas qu'il puisse jouer la carte de la mauvaise foi en prétextant que c'est de la faute des locataires...

Merci encore pour vos réponses... C'est fort instructif...

rexou · #22 08-10-2010 18:52:21

trucmuche2005 a écrit :

Et c'est bien au propriétaire de le prouver, hein, qu'il s'agit de la faute d'un locataire ?

Oui, c'est au proprio d'établir la preuve de la faute d'un locataire.

Et même dans ce cas, il lui incombe de (faire) remettre les choses (serrure ou autre dispositif) en état de marche de manière à ne pas compromettre la sécurité de l'immeuble. Ensuite, il se retourne contre le responsable s'il le veut.

grmff · #23 08-10-2010 21:53:50

Le changement d'une serrure, c'est de l'entretien. A charge des locataires. Sans hésiter une seule seconde.

luc · #24 09-10-2010 09:39:10

grmff a écrit :

Le changement d'une serrure, c'est de l'entretien. A charge des locataires. Sans hésiter une seule seconde.

En copropriété cette catégorie de frais communs est imputé par le syndic dans la rubrique "entretien", qui sera mis à charge du locataire par le propriétaire ou par son régisseur.

Le locataire pourra vérifier la réalité des frais en vérifiant la comptabilité du syndic. Il a le droit légal de le faire. Et il peut contester dans les trois mois de la communication ces frais devant le Juge, en mettant en cause son propriétaire, l'ACP et (depuis le 01.09.2010) la personne qui tient la comptabilité: le syndic.

Donc je rejoins l'opinion de Grmff.

pfffff · #25 09-10-2010 18:32:51

Moi qui aime bien contredire pour aller au fond des choses, je réponds que je continue à m'interroger, mais dans l'autre sens cette fois.

C'est que, dans le silence du bail, un locataire n'a pas à répondre de ses voisins...

C'est plus de la réparation que de l'entretien, ici.

Je verrais donc bien, à tout le moins, le locataire jouer avec succès les cartes de la force majeure (de la cause étrangère) ou de la vétusté (défaut de preuve, etc...).

Pour les trois (devenus quatre, non?) mois, je dis que dans le rapport bailleur-locataire, ce sont d'autres règles de prescription qu'on appliquera (5 ou 10 ans + règle particulière du délai d'un an selon les cas et les thèses). Pour les rapports acp-locataire s'il échet, je demande à voir (vu que les articles cp les prennent en considération, sauf erreur...).

Francis · #26 10-10-2010 22:14:42

Le "1754" parle bien de réparation pas de remplacement du à la vétusté ou à la force majeure!!!
Il faut aussi s'entendre sur le terme "serrure" ? La serrure, ce n'est pas le cylindre?
Pour ce qui est des serrures des portes communes, je pense plutot comme suit :
A défaut de preuve de responsabilité d'un locataire, j'imputerais le changement d'un cylindre "de bonne qualité" devenu hors service, sans traces de forçage et le changement d'une serrure "vétuste" ou du moins datant de plus de 10 ans aux copropriétaires ou propriétaires.
Voir également que la force majeure peut ici jouer également et déchargeant la responsabilité des locataires.

De plus, les usages des syndics, en matière de répartition des frais (locataires - propriétaires) ne sont pas toujours équitables car ce sont les propriétaires et non les locataires qui choisissent le syndic (et les locataires qui le rémunèrent)

luc · #27 11-10-2010 06:58:45

pfffff a écrit :

(...) Pour les trois (devenus quatre, non?) mois, (...)

En marge, la période de trois mois pour contester les décisions de l4AG de la loi de 1994 est devenue avec le loi de 2010:
- quatre mois pour ceux invités à l'AG
- trois mois pour ceux qui n'y sont pas invités.

Concret: moi j'aurai 4 mois et mon épouse 3 mois à contester. Mais la période débute pour moi la date de l'AG et pour mon épouse la date qu'on a notifié le PV des décisions de l'AG à elle (= date certaine).

pfffff · #28 11-10-2010 09:12:36

Le "1754" parle bien de réparation pas de remplacement du à la vétusté ou à la force majeure!!!

Francis, c'est le 1755, qui doit se lire en combinaison avec 1754, qui en parle : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."

Ok pour la discussion sur cylindre et serrure. La liste exemplatives 1754 date de plusieurs décennies si pas siècles (déjà Napoléon ? pas impossible...).

Luc, je ne savais pas qu'il y avait ce délai différent de trois mois. Drôle d'idée d'avoir fait ces deux délais différents mais soit.

rexou · #29 11-10-2010 12:46:09

luc a écrit :

grmff a écrit : Le changement d'une serrure, c'est de l'entretien. A charge des locataires. Sans hésiter une seule seconde.
Donc je rejoins l'opinion de Grmff.

Désolé, mais ça ne passe pas...

-Pas de faute établie du (ou des/ou duquel?) locataire. (OK si dégât constaté imputable à un auteur déterminé)

-Matériel mis à disposition de l'ensemble des locataires vétuste (?) peut être, mais pas (plus) en état de fonctionnement.

-Huiler le cylindre, démonter et dépoussiérer la serrure... c'est de l'entretien. Remplacer, ce n'est plus de l'entretien ! (Vous remplacez une chaudière ou l'ascenseur, c'est pareil : frais propriétaires)

La vétusté ou la force majeure, ce n'est pas au locataire qu'il revient d'y remédier

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