droits du locataire & obligations du bailleur

Francis, c'est le 1755, qui doit se lire en combinaison avec 1754, qui en parle : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."

Ok pour la discussion sur cylindre et serrure. La liste exemplatives 1754 date de plusieurs décennies si pas siècles (déjà Napoléon ? pas impossible...).

Luc, je ne savais pas qu'il y avait ce délai différent de trois mois. Drôle d'idée d'avoir fait ces deux délais différents mais soit.

Le "1754" parle bien de réparation pas de remplacement du à la vétusté ou à la force majeure!!!
Il faut aussi s'entendre sur le terme "serrure" ?  La serrure, ce n'est pas le cylindre? 
Pour ce qui est des serrures des portes communes, je pense plutot comme suit :
A défaut de preuve de responsabilité d'un locataire, j'imputerais le changement d'un cylindre "de bonne qualité" devenu hors service, sans traces de forçage et le changement d'une serrure "vétuste" ou du moins datant de plus de 10 ans aux copropriétaires ou propriétaires.
Voir également que la force majeure peut ici jouer également et déchargeant la responsabilité des locataires.

De plus, les usages des syndics, en matière de répartition des frais (locataires - propriétaires) ne sont pas toujours équitables car ce sont les propriétaires et non les locataires qui choisissent le syndic (et les locataires qui le rémunèrent)

En copropriété cette catégorie de frais communs est imputé par le syndic dans la rubrique "entretien", qui sera mis à charge du locataire par le propriétaire ou par son régisseur.

Le locataire pourra vérifier la réalité des frais en vérifiant la comptabilité du syndic. Il a le droit légal de le faire. Et il peut contester dans les trois  mois de la communication ces frais devant le Juge, en mettant en cause son propriétaire, l'ACP et (depuis le 01.09.2010) la personne qui tient la comptabilité: le syndic.

Donc je rejoins l'opinion de Grmff.

Oui, c'est au proprio d'établir la preuve de la faute d'un locataire.

Et même dans ce cas, il lui incombe de (faire) remettre les choses (serrure ou autre dispositif) en état de marche de manière à ne pas compromettre la sécurité de l'immeuble. Ensuite, il se retourne contre le responsable s'il le veut.

S'agissant d'une porte commune, la charge de la preuve incombe au proprio.
Soit il peut établir qu'un locataire a commis une faute (ivre-mort, il casse sa clé dans la serrure par exemple et le proprio le sait) soit le proprio doit faire le nécessaire pour réparer/remplacer à ses frais.

Dans une unifamiliale, la porte fait partie intégrante de la location privative. En cas de dégradation due au locataire, si cette dégradation peut être prouvée et lui être imputée, il devra bien sur payer... et ceci quelle que soit le bien dégradé...
Sinon, même dans une inifamiliale, si la serrure est défectueuse suite à l'usage (vétusté), la réparation incombe au proprio.

La consommation électrique des communs est un tout autre problème. D'abord, elle est mise à charge des loataires contractuellement par le bail. C'est de la consommation imputable aux occupants.

Ici, il est question de la structure du batiment. Le remplacement de la toiture ou ses réparations, la peinture de la façade, la peinture des chassis (à l'extérieur), le remplacement des chassis... tout cela incombe, comme la porte d'entrée et ses accessoires (serrures et autres) au seul propriétaire.

Du matériel qui se déglingue à force d'usage, c'est la vétusté. Ce ne serait imputable au locataire qu'en cas de dégradation par sa faute.

C'est toujours à charge du proprio. Par contre, s'il existe bien une obligation de munir la porte d'un mécanisme fiable d'ouverture et de fermeture, il n'existe pas d'obligation de maintenir en fonction un système électrique d'ouvre-porte. Mais il semblerait que votre système ne soit pas un ouvre-porte (une ouverture électrique de la porte depuis chaque appartement.
Il y a un contact magnétique qui est actionné par la serrure. Si c'est le cas, ça ne date pas comme vous le disiez de la construction de l'immeuble, soit 35 ans.

En clair, votre proprio doit entretenir ou remplacer tout équipement qui permet l'ouverture et la fermeture de la porte d'entrée. Il peut choisir le système (mécanique, électro-magnétique, électrique ou autre) mais il doit munir la porte d'un système qui permet aux locataires d'entrer et sortir de chez eux.

La porte d'entrée générale d'un immeuble ne fait pas partie de la partie privative mise à dispoosition du locataire. Sauf si la responsabilité directe de ce dernier (dégradation par exemple) peut être engagée, le bailleur est tenu d'entretenir, voire remplacer la serrure si besoin. Et c'est pareil pour tout ce qui est mis à la disposition commune des occupants. Lorsqu'il faudra repeindre le hall d'entrée des communs, ce sera bien à charge du proprio, non ? Pareil pour la serrure.

Il serait parfaitement incohérent d'imputer ces frais aux locataires.

Je le discute pourtant.

Le seul endroit où il est question d'entretien/réparation des serrures dans le code civil, c'est l'article 1754 qui les reprennent dans la liste exemplative des réparations locatives.

Sur quelle base pouvez-vous donc dire que, indiscutablement, il n'y a pas lieu à appliquer cette disposition ?