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Conflits d'intérêt

Saxo
Pimonaute intarissable
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Conflits d'intérêt

Toute la presse FL en parle :

un agent immobilier FL, par ailleurs échevin des travaux publics de sa commune FL, condamné pour conflits d'intérêts dans la vente d'un bien, s'est vu rejeter son pourvoi en cassation.

Du coup, il a démissionné de ses fonctions politiques.

C'était un personnage autrefois influent à l'IPI (stages). Resté agent immobilier, il se fera sans doute sanctionner par l'IPI aussi. Enfin, ça reste à voir.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Conflits d'intérêt

Ayant lu l'article, je me rappelle le cas ... C. était un membre de la commission de stage qui avait inventé quelque part en 2005 je crois de faire changer un stagiaire D. de régime linguistique pour lui refaire une virginité et éviter d'être rayé comme stagiaire.

Entre temps D. a déja été rayé par l'IPI, parce que ce changement linguistique virtuel n'a pas changé la réalité réelle.


Cordialement,

Luc

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : Conflits d'intérêt

luc a écrit :

Entre temps D. a déja été rayé par l'IPI, parce que ce changement linguistique virtuel n'a pas changé la réalité réelle.

Je crois savoir que la syndique D. a été rayée par l'IPI pour malversations.

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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Conflits d'intérêt

La syndic D..., dont mention ci-avant, a été mon syndic de 1996 à 2004.

Je prends connaissance de la mesure de RADIATION de l'IPI pour des faits graves, dénoncés dans un seul dossier, celui de la résidence B..., et qui sont identiques à ceux dénoncés par d'autres ACP depuis 1996, dont la mienne, dossiers toujours classés sans suite parce que la syndic D... était protégée par C... haut responsable de l'IPI jusqu'il y a peu et actuellement condamné dans l'affaire citée par Luc et Saxo.

En novembre 2009, la syndic D..., a comparu devant le Tribunal correctionnel dans un dossier initié en 1996 par l'IPI pour présomption d'exercice illégal de la profession et par une ACP (qui n'est pas la mienne) au motif notamment de détournement de fonds.

Dans cette affaire, plusieurs ACP ont été déclarées parties lésées.

AUCUNE ACP ne se constituera partie civile, les syndics successeurs de la syndic D... ayant décidé, en dehors de toute information aux copropriétaires et en conséquence de décision d'AG, de tourner la page et ainsi d'assurer l'impunité de leur consœur D... !!

Seuls quelques copropriétaires, dont moi-même, se constitueront parties civiles à titre individuel.

A la lecture du dossier clôturé par le Juge d'instruction en 2005 mais seulement présenté en novembre 2009 (!!) devant la Chambre du Conseil, il apparait qu'il est vide parce qu'il y a eu très peu d'investigations.

Selon les informations du Substitut en charge du dossier, c'est en raison du manque de moyens de la Justice !!

C'est dire l'importance pour les ACP d'exiger une comptabilité probante et complète, mais aussi de s'assurer que les archives récupérées auprès de l'ancien syndic sont exhaustives, sinon, c'est l'impunité garantie pour les syndics malhonnêtes.

Quant à nous, copropriétaires individuels,  sans mandat de l'ACP et sans la moindre information communiquée par la syndic D..., nous ne pouvions fournir aucune preuve des irrégularités constatées (travaux fictifs, détournements de fonds, fausses déclarations à l'assurance, etc...) puisque la syndic D... refusait systématiquement que nous puissions contrôler au bureau la comptabilité de notre ACP.

Toutes ces pratiques faisaient partie des méthodes courantes de gestion de cette syndic puisque identiques dans les ACP que nous connaissons.

Seule la résidence B... citée dans la décision de la chambre d'appel de l'IPI a eu la chance, grâce à des vérificateurs aux comptes vigilants et compétents, de dénoncer, preuves à l'appui, leurs affirmations, ce qui a abouti à la radiation.

C'est dire qu'un syndic « peu scrupuleux » a tout intérêt à se faire « assister » de contrôleurs « innocents ».

Lors de son éviction dans mon ACP, la syndic D... a affirmé au président du conseil de gérance « vous n'avez jamais rien compris à la comptabilité ».   

C'est dire comment elle a roulé les membres du conseil de gérance dans la farine, mais c'est nous qui avons payé la note !!

Lors de l'audience du Tribunal correctionnel, la Présidente, qui a bien étudié le dossier de ma plainte, pose les bonnes questions au syndic D... concernant la comptabilité, les interventions de son compagnon, plombier habituel de l'immeuble, ainsi que la régularité de sa situation IPI.

La syndic D...ne convainc pas la Présidente au sujet des deux premiers points, et concernant l'IPI, elle assure qu'elle a terminé brillamment son stage (débuté en juin 1999 !!!, soit il y a 10 ans) et qu'elle doit obtenir prochainement sa titularisation qui n'est plus qu'une question administrative.

Sentant qu'il y a "quelque chose" dans ce dossier, la Présidente met l'affaire en continué.

Lors de l'audience du 27 janvier 2010, la syndic D... n'est pas présente au motif d'une hospitalisation et malheureusement entretemps, la Présidente du Tribunal a changé, et nous n'aurons pas de réponse à nos questions, la syndic D... échappant ainsi à l'instruction d'audience qui aurait pu être constructive.

Aujourd'hui, à la lecture de la sanction de RADIATION de l'IPI, je constate que le 26 janvier 2010, soit la veille de l'audience du 27 janvier 2010, la syndic D.... avait été RADIEE par la chambre exécutive concernant la plainte de la résidence B...

Je m'étonne que l'avocat de l'IPI, n'ait pas mentionné cette mesure disciplinaire, ce qui aurait corroboré nos plaintes.

Quant à la plaidoirie de l'IPI, exclusivement axée sur l'exercice illégal de la profession, l'avocat plaida la perte de cotisations pour la période incriminée (de 1995 à 1999)  mais surtout le préjudice pour les consommateurs de ne pas avoir un syndic agréé  !!!!!!!!!!!!!!!!

L'IPI a obtenu TOUT ce qu'il réclamait comme indemnité et les copropriétaires lésés RIEN parce que les faits venaient d'être prescrits.

Remarques:

Si la syndic D... a effectivement été en exercice illégal de la profession du 1 août 1995 à juin 1999, sa société a toujours été couverte au cours de cette période par un agent agréé, à l'exception de 3 mois au cours desquels la syndic D... n'a plus trouvé de « pigeon » pour la couvrir.

En fait, ce n'est pas l'IPI qui a été lésé au cours de la période 1995-1999, mais l'ONSS puisqu'il suffisait que la syndic D... administrateur-délégué de sa société, devienne l'employée de sa société,  en payant sa cotisation ONSS, pour être en ordre vis-à-vis de l'IPI.

Quant à la sécurité pour le consommateur de faire appel à un syndic agréé IPI, je dois constater que les faits reconnus par l'IPI ne concernent que la période où la syndic D... était agréé IPI !!

Où est la sécurité pour le consommateur  et qu'elle est la valeur d'une agréation IPI ?

Conséquence de cette radiation, la mesure disciplinaire la plus grave: AUCUNE.

Madame D..., devenue employée de sa société, continue comme par le passé à gérer des ACP, qui ignorent sa radiation puisqu'il n'y a aucune publicité en ce sens, et sa société est toujours couverte par son dernier maître de stage.

Quant à son protecteur, C..., ancien haut responsable de l'IPI (membre du bureau national jusqu'en 2008), connu à l'IPI sous le prénom A..., il est toujours agréé IPI mais sous son autre prénom, W..., en fait le prénom repris dans les actes de constitution de ses sociétés parus au Moniteur.

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PIM
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Re : Conflits d'intérêt

mistral a écrit :

membre du bureau national

Sans me prononcer sur le reste de votre propos, ni sa pertinence, ni savoir de qui vous parlez, une petite précision technique:

au lieu de "membre du bureau national ", il convient de lire "membre élu du Conseil National" ce qui n'est pas tout à fait la même chose: le Bureau est une émanation du dit Conseil National (cfr organigramme Ipi) et n'est statutairement composé que du Président, Vice-Président et Trésorier (même s'il y a depuis l'ajout incongru d'un "conseiller" pour des raisons d'apaisements politico-linguistiques, mais c'est une autre histoire)

et les personnes que vous semblez invoquer n'ont jamais fait partie du dit bureau, à ma connaissance.


Erik DECKERS
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luc
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Re : Conflits d'intérêt

mistral a écrit :

Aujourd'hui, à la lecture de la sanction de RADIATION de l'IPI, je constate que le 26 janvier 2010, soit la veille de l'audience du 27 janvier 2010, la syndic D.... avait été RADIEE par la chambre exécutive concernant la plainte de la résidence B...

Cette manière de travailler de l'IPI est juridiquement correcte (immunité de l'avocat), mais manque au moins de transparence et de bonne foi.

J'ai vu cette manière de travailler dans d'autres dossiers de l'IPI. Ex.:
- l'affaire de FURNES en 2008 ou l'AI a été rayé d'une façon analogue ... .
- l'affaire d'un membre éminent de l'IPI dont on "oublie" à citer des condamnations en 2009/2010.

Pourquoi le secteur de l'immobilier veut tant garder la "méthode de comptabilité des ACP" et essaie de refuser d'appliquer la comptabilisé normalisé Belge ??? Ce dossier concret prouve le surréalisme de vouloir garder cette manière de travailler. Ce sais que la Belgique aime le surréalisme. Mais à ce point là?

Il ne reste qu'une seule solution réaliste: donnons la mission de surveillance des syndics (tant pro qu'autres) à un organisme indépendant. Institut paritaire, ombudsman, ... n'importe. Cela ne peut pas être pire.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Conflits d'intérêt

luc a écrit :

Pourquoi le secteur de l'immobilier veut tant garder la "méthode de comptabilité des ACP" et essaie de refuser d'appliquer la comptabilisé normalisé Belge ??? Ce dossier concret prouve le surréalisme de vouloir garder cette manière de travailler.

Et hop, on passe à un autre sujet...

Je ne vois pas très bien sur quoi repose cette affirmation.

Dans un Ipi-Mail, adressé aux membres il y a quelques jours, je lis au contraire ceci:

"Responsable de la gestion financière de la copropriété, le syndic est soumis à la nouvelle loi sur la copropriété, qui le charge de tenir les comptes suivant un plan comptable minimum normalisé.

Les règles d’application doivent encore être précisées par un arrêté royal (art. 577-8 §4, 17° Code Civil).

Dans le cadre de l’introduction de ce plan comptable minimum normalisé, la Commission des Normes Comptables s’est attaquée à la préparation de l’arrêté royal concerné. L’IPI est associé à ce travail et les premières réunions ont déjà eu lieu entre ses représentants et des associations de propriétaires."

Votre affirmation est-elle consécutive à votre analyse de ces premières réunions ?


Erik DECKERS
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luc
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Re : Conflits d'intérêt

PIM a écrit :

(...) Je ne vois pas très bien sur quoi repose cette affirmation.

Dans un Ipi-Mail, adressé aux membres il y a quelques jours, je lis au contraire ceci: (...)

A la page Publications / Presse / Actualités du site Internet de l'IPI, je vois apparaître la mention "Login obligatoire", quand je veux cliquer en haut sur la rubrique "IPI News" ou "IPI Mail". Je ne suis pas membre de l'IPI, et j'ai donc pas accès.

La manière de travailler de l'IPI est peut être juridiquement correcte, mais elle manque au moins de transparence, en refusant de rendre public les éditions électroniques (PDF) de leurs bulletins.

Ils se comportent comme une organisation commerciale et pas comme un organisme public, chargé avec une mission publique de surveillance d'un métier.

Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : Conflits d'intérêt

et oui, Luc, l'IPI n'est pas Test-achat, mais même Test-achat n'est accessible (dans son ensemble) qu'à ses membres !

Et on peut en dire autant de tas d'organisations.....même de défense des copropriétaires (sic)

à noter que ce forum est lui visible par tout le monde, mille mercis Mr PIM !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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Baxter
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Re : Conflits d'intérêt

luc a écrit :

Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.

Cela ne dit pas sur base de quoi vous avez lancé votre affirmation contestée selon laquelle le secteur immobilier s'opposerait à la réforme comptable.

Pourquoi a-t-il fallu que Pim rectifie à nouveau votre tir ?

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mistral
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Re : Conflits d'intérêt

PIM a écrit :

mistral a écrit :membre du bureau national

Sans me prononcer sur le reste de votre propos, ni sa pertinence, ni savoir de qui vous parlez, une petite précision technique:

au lieu de "membre du bureau national ", il convient de lire "membre élu du Conseil National" ce qui n'est pas tout à fait la même chose: le Bureau est une émanation du dit Conseil National (cfr organigramme Ipi) et n'est statutairement composé que du Président, Vice-Président et Trésorier ...(

Merci de rectifier cette erreur de transcription du rapport annuel IPI 2008.

Il n'empêche que Monsieur C... n'était pas n'importe qui au sein de l'IPI: responsable provincial de la commission de stage et membre du conseil national durant de longues années, mais surtout membre très influent au sein de l'IPI.

Ce que j'ai voulu mettre en évidence par la relation de cette affaire est le nombre important de copropriétaires qui ont été lésés tout au long de la carrière de la syndic D... car, protégée à l'IPI, elle ne se sentait nullement inquiétée.

Il risque d'y avoir d'autres victimes à l'avenir car je serais étonné que cette personne change d'un iota sa manière de gérer des ACP.

Ceci est d'autant plus probable qu'elle n'est plus soumise au respect des règles déontologiques des syndics puisqu'elle ne relève plus de l'IPI.

On se retrouve dans une situation analogue à la période infractionnelle (1995 à 1999) où le dossier de plaintes déontologiques transmis à la chambre exécutive francophone était le plus lourd de l'IPI (sic), mais n'étant pas agent IPI, elle ne pouvait être sanctionnée.

Une question reste toujours pendante: pourquoi l'IPI n'a-t-il jamais entendu l'agent agréé (comptable de profession) qui avait couvert sa société de D... mais avait ensuite démissionné de son poste d'administrateur après avoir découvert des malversations comptables dénoncées ensuite à l'IPI ?

Quant au lourd dossier de plaintes dénoncées à la chambre exécutive francophone, il n'a pas été transmis à la chambre exécutive néerlandophone à laquelle Madame D... s'est inscrite comme stagiaire IPI en juin 1999.

C'est l'explication de ce que Luc appelle lui « refaire une virginité » !

Son maître de stage a été Monsieur C... qui a ensuite démissionné de cette fonction (courage fuyons !) lorsque de nouvelles plaintes se sont à nouveau accumulées contre la syndic D...

Voilà pourquoi, en quête de nouveaux maîtres de stage qui ne voulaient pas assumer la responsabilité de cette « oie blanche », ce stage d'une durée de 12 mois s'est étalé sur une période de 10 ans !!!

Quant à l'actuel administrateur-délégué de la société de Madame D..., son dernier maître de stage, il avait aussi dénoncé à l'IPI en 1997 des fausses factures dans le chef de Madame D...

Il est vrai que la Belgique est le pays du surréalisme !

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Conflits d'intérêt

Francis a écrit :

et oui, Luc, l'IPI n'est pas Test-achat, mais même Test-achat n'est accessible (dans son ensemble) qu'à ses membres !

Et on peut en dire autant de tas d'organisations.....même de défense des copropriétaires (sic)

à noter que ce forum est lui visible par tout le monde, mille mercis Mr PIM !

A noter est que l'IPI est un organisme public, soumis à des règles spécifiques d'accès à l'information interne, autres que ceux que doivent suivre les ASBL CIB, CIBRU, UVS, ABSA, Test-Achats, SNP, CNIC, ... .

A noter aussi que par exemple Test-Achats, CNIC, ... mettent des publications électroniques gratuitement à la disposition de tout le monde. Un exemple parmi d'autres: CNIC eNews.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Conflits d'intérêt

Baxter a écrit :

luc a écrit :
Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.

Cela ne dit pas sur base de quoi vous avez lancé votre affirmation contestée selon laquelle le secteur immobilier s'opposerait à la réforme comptable.

Pourquoi a-t-il fallu que Pim rectifie à nouveau votre tir ?

Cette information se base sur une réunion du mois passé, auxquels au moins trois membres de ce forum ont participé.

La partie cité de l'IPI Mail ne correspond selon moi pas à la réalité, puisque incomplet quand à l'essence de cette réunion.

Je ne crois pas que je dois rectifier mon tir, dans le contexte du forum.

Mais je sais qu'une association de défense des intérêts des copropriétaires a postposé une communication publique, suite à la publication d'une partie du texte de l'IPI Mail sur PIM.

Cette information discorde avec d'autres informations. Comme l'IPI a tendance à poursuivre en justice ceux qui disent autre chose qu'eux, il est logique que cette association cherche une confirmation de ce texte, publié sur PIM, pour éviter des malentendus ... .

Tout ceci reflète mon opinion personnelle, pas moins ni plus.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Conflits d'intérêt

luc a écrit :

Mais je sais qu'une association de défense des intérêts des copropriétaires a postposé une communication publique, suite à la publication d'une partie du texte de l'IPI Mail sur PIM. Cette information discorde avec d'autres informations. Comme l'IPI a tendance à poursuivre en justice ceux qui disent autre chose qu'eux, il est logique que cette association cherche une confirmation de ce texte, publié sur PIM, pour éviter des malentendus ... .

Je vous promets que je ne participe pas au "grand complot" imaginé...

Et si j'écris que j'ai reçu ce texte par Ipi Mail, c'est que je l'ai reçu.
En général (et en particulier), ma parole suffit !

Je précise, pour autant que de besoin, qu'il s'agit de l'Ipi-Mail n° 42 du 3 novembre 2011.
L'autre article de ce bulletin ne concerne pas la problématique "copropriété".

Quant au choix de l'Ipi de ne rendre ces textes accessibles qu'avec un "login" , ce n'est pas mon choix. Ce n'était d'ailleurs pas la politique pratiquée lors de ma brève présence aux instances dirigeantes de ce paquebot. Faut croire qu'il y a, à nouveau, eu un changement de cap...

Et, enfin, j'ignore totalement ce qu'il en est réellement à propos de l'action de l'Ipi concernant le plan comptable: j'ai simplement répercuté l'information reçue, qui ne va pas dans le même sens que ce qu'affirme Luc (sans étayer sa déclaration).


Erik DECKERS
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Saxo
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Re : Conflits d'intérêt

Si on comprend bien, l'IPI c'est la Querelle des Anciens et des Modernes.

Vite, (re)passons aux Modernes pour le bien de tous.

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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Conflits d'intérêt

Saxo a écrit :

Vite, (re)passons aux Modernes pour le bien de tous.


Ne croyez-vous pas qu'il faudrait surtout repasser au sujet que vous avez lancé, à savoir   "CONFLITS d'INTERET"  ?

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rexou
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Re : Conflits d'intérêt

PIM a écrit :

....
Je précise, pour autant que de besoin, qu'il s'agit de l'Ipi-Mail n° 42 du 3 novembre 2011.

lol


rexou

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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Conflits d'intérêt

Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...

Une connaissance, habitant un immeuble géré par Madame D... et dans lequel elle a ses bureaux m'informe qu'un avis émanant de l'IPI, a été récemment apposé dans le valve de cet immeuble.

Il s'agit d'un courrier de l'IPI en réponse à un courrier de copropriétaires de cette résidence.

Voici le contenu:

"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)

Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.

Où est la protection du consommateur que nous sommes ?

C'est un peu comme si l'Ordre des médecins, après avoir radié un de ses membres pour des raisons graves, autorisait celui-ci à continuer d'exercer la profession, comme salarié, au sein d'un hopital.

Renseignements pris auprès de copropriétaires habitant une autre résidence gérée par Madame D..., il n'y a aucun avis émanant de l'IPI.

Les copropriétaires ne sont pas au courant de la radiation de Madame D..., mais pire, sa plaquette portant son numéro IPI est toujours apposée dans le hall de l'immeuble.

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mistral
Pimonaute assidu
Inscription : 27-10-2009
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Re : Conflits d'intérêt

mistral a écrit :

Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...


Voici le contenu:

....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant.


L'IPI se garde bien d'informer ces copropriétaires que Madame D... a été RADIEE.

Je rappelle que la radiation est la sanction la plus lourde pour un agent.

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PIM
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Re : Conflits d'intérêt

mistral a écrit :

Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.

Comment ça ?
C'est toujours cette Mme D... qui est votre syndic ?


Erik DECKERS
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