assurance incendie et risques divers

Ce n'est pas très pro-actif. Mais rechercher une assurance moins chère n'est pas un must. Ce qu'il faut c'est une meilleure assurance. Et s'il y a de nombreux sinistres, une assurance qui vous couvre...

Logique. Si c'est l'assurance commune, c'est le commun qui doit coordonner.

C'est le "responsable" qui paye la facture de la franchise. Si le sinistre est privatif et inférieur à la franchise, il est tout à fait logique que la copropriété n'intervienne pas.

Si le sinistre vient d'un appart de l'étage au dessus, c'est évidemment tout à fait différent.

Nous avions même décidé de ne plus déclarer de sinistre dont le montant est inférieur à deux fois la franchise, pour diminuer la sinistralité. Le complément de franchisé était à charge de la copropriété.

Bizarre.

C'est pas rapide...

Le syndic applique les décisions de l'AG. Il ne dcide pas. Il ne choisit pas les prestataires. Surtout quand il y a eu un vote qui fixait un choix!

Vous ne pouvez pas diviser la facture en fonction de qui habite et qui n'habite pas. Avec les changements de propriétaires, location, habitation etc... c'est impossible. La division se fait aux quotités, point barre.

Perso, avec 75% de location, je considère que l'abandon de recours (et donc le supplément de 25 à 50% selon les compagnies) est parfaitement justifié. Il évite bien des conflits, bien des procès, et bien des problèmes...

Les faits relevés ne semblent guère inspirer les pimonautes.

Seul grmff a "répondu  " et j'y perçoit une attitude syndic(ale) !

J'ai connu des forums plus animés !

Je suis globalement d'accord avec Grmff, sur base des éléments que vous nous donnez et qui sont parfois un peu insufisants pour se faire une opinion très claire.
Il me semble que ce syndic devrait être rappelé à l'ordre et que l'AG et le conseil de copropriété devraient procéder à plus de contrôles.

Pour l'assurance, contrairement à Grmff, je ne crois pas que le supplément de prime pour abandon de recours ne puisse faire l'objet de discussions ni d'imputation uniquement aux copropriétaires-bailleurs, pour autant que l'on adapte le règlement général de copropriété pour la répartition des charges.  On réparti bien les charges d'ascenseur en excluant les rdc .

On exclut bien les rdc? Oui! Mais ils ne changent pas leur état de rez de chaussée à tout bout de champ. Dans une copropriété de 100 apparts, c'est impossible à suivre, et porte ouverte à remise en cause des compte sans arrêt.

Je n'ouvrirais pas cette porte...

Mais voyez-vous c'est même une OBLIGATION LÉGALE IMPOSÉE AU SYNDIC (pardon d'être légaliste) :

Article 577-8 du code civil
Le syndic est chargé (....) :
14°- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ;

Merci à tous pour vos nombreux commentaires 
Ils me seront utiles.

Contrairement à ce que pense Grmff, les mouvements dans notre résidence sont assez faciles à suivre (boite aux lettres et contact avec tout nouvel occupant).

En 5 ans, 1 appartement a changé de propriétaire résident et un appartement loué a été vendu à un propriétaire résident; il y a également une petite centaine de mouvements dans les appartements mais cela est sans influence sur le panel des propriétaires.

En fait, le choix "arbitraire" du syndic d'une compagnie d'assurance alors qu'une autre avait été présentée à la dernière AG n'est qu'un élément supplémentaire s'ajoutant à la liste dèja longue des reproches qui lui ont été adressés.

Notre syndic se caractérise par la nonchalence et l'inertie. En fait, il sous-traite sa fonction auprès d'un indépendant, dont nous ignorons les compétences, et il est extrèmement difficile de contacter le syndic personnellement quel que soit le moyen utilisé : téléphone, mail, fax, lettre, recommandé .... il ne reste que la mise en demeure.

Changez de syndic : nous avons du attendre 5 ans mais ce point est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Déposez une plainte à l'IPI : je ne crois plus au père Noël !

Déposez une plainte en justice : les reproches sont nombreux, ils ont été faits par tous ceux qui ont eu à "dialoguer" avec le bureau du syndic (membres du conseil de copropriété, vérificateurs aux comptes, propriétaires sinistrés, ...) mais la plus grosse faute me semble être une complaisance certaine pour un gros propriétaire, un de ses amis, dont l'arriéré a atteint plusieurs milliers d'euro sans que ne lui soit réclamée la moindre indemnité de retard.

Sans l'avis d'un avocat spécialisé dans la copropriété, je ne me permettrai pas d'en arriver là car j'estime personnellement que l'éloquence facile de notre syndic et sa forte tendance à fabuler pourrait à ce point influencer le juge que je pourrais être condamné pour harcèlement.

Ce harcèlement a déjà été évoqué par lui quand, étant vérificateur aux comptes, j'ai souhaité consulter le facturier pour la seconde fois: la première avait eu lieu 3 mois auparavent et m'avait permis de relever les anomalies dans la tenue des comptes des propriétaires. 

Alors, si vous connaissez des avocats, pas trop chèrs, des syndics sérieux, .... écrivez moi !

Voilà la clause-type du contrat que les syndics de l'ABSA imposent aux copropriétaires (NB. la moindre prestation, le moindre document est payant, je vous fais grâce des tarifs) :

Dans le cadre des assurances

Le syndic souscrira les polices au nom de l'association des copropriétaires et proposera à l'assemblée les modifications éventuelles. Il les conservera et en fera parvenir une copie aux copropriétaires qui en feront la demande.

Des qu'il aura eu connaissance d'un sinistre, seul le syndic en fera la déclaration à la compagnie d'assurances et l'instruira avec le courtier ou le représentant de cette compagnie et veillera à ce qu'il y soit porté remède en demandant des devis pour les dommages constatés aux parties communes (l'obtention des devis de remise en état des parties privatives est à charge des copropriétaires concernés), participant aux expertises, commandant les travaux, veillant à percevoir les indemnités et répartissant la différence entre les indemnités perçues et le coût réel des travaux ainsi que les franchises, suivant en cela les instructions de l'association des copropriétaires. Ces prestations feront l'objet d'honoraires complémentaires (cf. annexe 1)

Annexe 1 :
7. Sinistres
Ouverture du dossier et suivi du sinistre - forfait (à charge de la copropriété) (150 euros par dossier) (*)
(*) forfait qui pourrait être pris en charge par la compagnie ou le courtier d'assurance suivant les accords négociés par le syndic. En cas de sinistre très important, des honoraires plus importants pourraient être facturés suivant accord de la compagnie d'assurances.

PIM a écrit : "Et ce sous-traitant est agréé IPI ?"

Ce serait trop cher ! Dès la seconde AG, les périodes d'accès au bureau du syndic ont été adaptées aux "capacités" de cet indépendant : les lundis, mardis, jeudis et vendredis de 9 à 10 et de 15 à 16.

Pour le choix de l'assurance, une étude de marché a été réalisée par un cp. Le dossier a été discuté avec le conseil de copropriété et le syndic a présenté à l'AG comme acquis le choix de l'assureur A.

Nous avons appris dans l'ordre du jour de la prochaine AG que nous étions couvert par l'assureur B depuis le 1er juillet 2010.

Que pouvons-nous faire lors de l'AG alors que ce point n'a, bien sur, pas été remis à l'ordre du jour ?

Si ce sous-traitant indépendant n'est pas agréé IPI --> plainte à l'Ipi pour exercice illégal de la profession.

Cher ou pas cher, cela ne se discute même pas !

Toutes les règles qui régissent les obligations d'un syndic sont sujettes à interprétation mais, même ce qui apparaît aux yeux de tous comme condamnable, reste impuni faute de lois !

J'ai eu un sinistre et, en accord avec le syndic, l'assureur a d'abord refusé d'intervenir parce que celui-ci résultait d'une porosité des briques !

Le bâtiment, correctement isolé, avait alors 1 an et nous étions en 2007 : certaines des fissures observées à l'intersection du toit et de la façade communiquaient directement avec l'extérieur.

Par temps de pluies, l'humidité relatives des pièces était de plus de 90% !

Je n'ai obtenu gain de cause qu'en intervenant personnellement auprès de l'ombudsman de la compagnie mais il m'aura fallu 1 an d'échange de courrier !

Le syndic n'a pas apprécié et il me le fait toujours comprendre !

Les syndics apparaissent comme une caste d'intouchables et la seule défense des copropriétaires est de changer de syndic, quand ils en ont l'occasion.

Ils ne seront cependant jamais indemnisés pour les préjudices subis, moraux ou financiers !