achat immeuble de rapport

T'as un peu la trouille? C'est normal.
Trop beau pour être vrai? C'est généralement le cas.
Où est le piège? Ils sont multiples.
Quels sont les frais? Il en pleut de partout.
Pourquoi personne ne le fait? Parce qu'ils sont tous débiles.

Fonce mon gars. Fonce...

Frais de départ.
Immeuble de 190k€
Frais de notaire pour l'achat: 26.500€ (Wallonie, je suppose...)
Frais de notaire pour le prêt:   4.800€ (emprunt 100%)
Total: 221.300€

Coût de fonctionnement:
Précompte immobilier: 3600€/ an (soit 300€/mois)
Assurance incendie part proprio  : 1200€/ an (soit 100€/mois)
Frais divers : 100€/mois
Mensualité PH: 1131€ (190k€ à 3.80% en 20 ans fixe)
SRD: 1000€/an
Total: 1700€/mois

Revenus:
Loyer: 2015€ (charges comprises ou non??? Cela fait toute la différence...)

Solde en votre faveur:
315€/mois en cash
600€/mois en remboursement de prêt hypothécaire
250€ en plus-value mensuelle

Mes remarques sur votre projet:
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...)
2. L'urbanisme est-il en ordre?
3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat.
4. J'ai supposé que vous disposiez de 31.300€ en liquidité. Est-ce le cas?
5. J'ai supposé 100% de loyer 100% payés. Mon expérience me dit qu'il y a toujours un pourcentage de perte...
6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel?

@ grmff : comment arrivez-vous à 3600€ de précompte immobilier?
Cela ne dépend pas du revenu cadastral?
Au fait, à ce propos, j'ai lu que les impôts pouvaient représenter 45-50% du revenu cadastral sur les biens locatifs. J'imagine qu'il faut rajouter ce même revenu cadastral aux frais, comme le paie tout propriétaire à titre personnel, vrai?

Concernant vos remarques :
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...) => en effet ces loyers sont charges comprises
2. L'urbanisme est-il en ordre? => à vérifier
3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat. => pourquoi déconseillez-vous ce type de bien pour débuter? trop d'ennuis?
4. J'ai supposé que vous disposiez de 31.300€ en liquidité. Est-ce le cas? => oui
5. J'ai supposé 100% de loyer 100% payés. Mon expérience me dit qu'il y a toujours un pourcentage de perte...
6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel? => je dois pouvoir combler 1 ou 2 loyers pendant quelques mois, mais il est clair que je ne pourrai pas le faire bien longtemps...

@rexou :
J'ai justement un peu peur de tomber sur des locataires pas toujours solvables. Dans le cas de kots à étudiants, le risque n'est-il pas moins élevé puisque ce sont bien souvent les parents qui paient?
Je suis bien conscient qu'être propriétaire ne signifie pas uniquement encaisser les loyers et que les relations avec les locataires représentent une bonne part du boulot. Selon vous, avec combien de locataires est-il envisageable de commencer? En visant trop haut, la part ''relations'' prend de l'importance, mais en visant bas, le bénéfice est moindre et le risque de vide locatif augmente...

En ce qui concerne l'emprunt, vu la dévaluation de l'argent avec le temps, et l'augmentation des loyers, sa charge diminuerait en effet d'années en années, j'ai juste un peu d'appréhension concernant les 4-5 premières années...

Merci de vos réponses, ça fait plaisir d'avoir l'avis de connaisseurs et on vous sent passionnés, merci beaucoup.

Onclepicsou

Pour un RC mettons de 1000€ en wallonnie, quel serait, approximativement le précompte mobilier comparé aux 3600€ imaginaires? (je sais que ça dépend des régions, provinces et communes, mais grosso modo).

Vous n'avez plus de kots étudiants actuellement?

Lors de l'achat d'un bien partiellement ou entièrement loué, est-il envisageable de demander au vendeur un historique des payements des locataires sur les derniers mois, afin d'éviter d'avoir d'entrée de jeu des impayés réguliers?

J'espère être bientôt, moi aussi, celui là...
Merci beaucoup.

Onclepicsou

Bonjour à tous,

pour ma part j'ai testé la prise de participation dans l'achat d'un bien avec bail triple net aux USA.
J'avais franchement la trouille que les appartements soient pas tous loués ou que des loyers soient pas payés, pas vraiment le temps de m'occuper de la gestion immobilière et j'avais pas bcp d'argent à investir alors j'ai cherché une autre manière d'investir dans l'immobilier.
C'est vrai que le rendement est moindre mais c'est zéro souci, je dois juste attendre que ma part du gâteau tombe sur mon compte chaque mois. Ca me rapporte bien plus qu'à la banque et je dois pas attendre un an avant de pouvoir profiter de mes intérêts, sans compter la plus-value à terme.
Je trouve que c'est chouette pour débuter là-dedans. Prochaine étape, quand j'aurai mis assez de côté avec ma rente, une plus grosse prise de participation dans un autre projet identique.
Entre me casser le c.. pour obtenir 10% ou rien foutre et me contenter de 6% net de chez net, mon choix a été vite fait. Sans compter les différents avantages fiscaux et en terme de succession, mais ça c'est encore loin pour moi, enfin j'espère...

Quelqu'un d'autre a déjà essayé?

pas encore essayé, mais pas vraiment tenté...
Si vous vous contentez d'un revernu minima garanti sans vous impliquer, vous pouvez acheter un bien ici et le louer par l'intermétiaire d'une AIS.
Loyer garanti, rien à faire... mais rendement limité aussi.

Si vous arrivez à 6% triple net, chapeau bas.

Attention que ce revenu est un revenu avant taxation, que les avantages obtenus de la location (donc toutes les charges propriétaires telles que le payement du précompte, des taxes et des travaux) sont à rajouter à votre revenu immobilier à l'IPP.

Attention aussi qu'un bail triple net pour une résidence principale serait illégal. C'est donc réservé aux baux professionnel (à vérifier si autorisé pour bureau et commerces).

Ceci étant dit, je préfère un rendement à la grmff. Avec l'effet levier, on obtient beaucoup plus (à long terme) que votre 6% triple net...

L'idée, c'est d'acheter avec l'argent des banques, d'investir le moins possible de ressources personnelles, de rembourser avec l'argent des locataires, et de se prendre sa marge directement.

Au bout de 10 ans, les loyers ont déjà vachement augmenté, et le net en main aussi, puisque le PH reste constant.

Au bout de 20 ans, l'immeuble est payé, et c'est 100% net (mais taxable à l'IPP au niveau du cadastre indexé majoré - 10 à 20% d'impôts sur le loyer net, ce qui est loin d'être négligeable)

Et à la revente, l'immeuble pris de la valeur aussi. Parce qu'on n'est pas obligé d'attendre 20 ans.

Mon dernier projet dépasse très largement vos 6%: emprunt à 115%, pas d'apport propre, rendement immédiat. Vous calculez comment le rendement? 

Oh non justement. Il s'agit d'un investissement collectif. Moi j'ai pu mettre quelques milliers d'Euros pour un projet de presque 2 millions de dollars au total. Participer à un tel projet avec un prêt hypothécaire belge est impossible. De toute façon il s'agit plutôt d'une prise de participation dans une société ayant pour but l'acquisition d'un bâtiment donc pas question de recourir à un prêt hypothécaire. Au mieux un prêt personnel mais le taux du prêt étant supérieur au rendement c'est pas intéressant non plus. Faut absolument compter sur des fonds propres mais chaque participant au projet a le libre choix du montant qu'il veut investir. Si en regroupant les montants de chaque personne intéressée ils peuvent acquérir le bâtiment ils le font, sinon tant pis. J'ai vu d'autres projets intéressants me passer sous le nez avant de pouvoir acquérir car l'initiateur du projet n'avait pas réussi à réunir assez d'investisseur pour concrétiser ces projets.
En ce qui concerne les risques, ben au niveau politique c'est pas pire qu'ici  , au risque de change, je l'ai fait pendant que l'EUR était plus fort que le USD (ce qui est toujours le cas), et risque de gestion ben y'en a pas puisque c'est le locataire qui se charge de tout gérer. La nature même des baux triple net a protégé les bâtiments avec de tels baux pendant la crise des subprimes. Donc économiquement, en cas d'achat avec un EUR fort à modérément fort, le risque est quasi nul. Quant à la répartition des profits de chacun c'est l'initiateur du projet qui se charge de ça, en échange il conserve 1,75% de rendement. En effet, le rendement net initial est de 7,75%. Et y'a confiance puisqu'on peut le voir ou le contacter quand on veut si on a besoin d'une info ou d'un conseil.
J'attends maintenant que mes "rentes" se cumulent suffisamment pour refaire pareil investissement mais avec plus de moyens. Mais c'est long quand on commence petit 

Héhé! Comme je disais tantôt. Chacun son truc. Loin de moi l'idée de vouloir convertir qui que ce soit, juste partager une expérience.

Mais mon appel reste d'actualité : qui d'autre a fait comme moi? Content ou pas?