reconstitution quote part fonds de roulement

luc · #1 07-12-2010 12:50:29

mistral a écrit :

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?
J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.
D'avance merci.

C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.

C'est vrai que ce n'est pas mis dans la loi, qui donne toute la liberté à l'AG, mais qui en même temps permet que l'AG en soit mis devant ses responsabilités (Réglement de Copropriété incomplet = responsabilité de l'AG).

Quand on donne un mandat qui est inopérable à un CC, on ne peut pas lui reprocher plus tard en cas de problèmes d'avoir rien signalé. Un mandat incomplet = le CC devient en fait irresponsable envers l'AG.

mistral · #21 07-12-2010 12:20:46

luc a écrit :

Cette ambiguïté sera en principe levé dès la publication de l'AR "Comptabilité".
...
Personnellement je conseille, dans ce système classique un minimum de 4/12 ...

Vous dites bien : "en principe" !!!

Je regrette que la loi n'ait pas rappelé ce principe de précaution en le chiffrant comme vous le faites, car depuis 12 ans je déclare en vain en AG que ce fonds est beaucoup trop important et qu'il faut le rembourser pour ne laisser qu'un minimum d'environ 4/12 des charges prévues.

Ce fonds de caisse est actuellement de 8/12 mais il est allé jusqu'à 12/12 des charges de copropriété ce qui a permis les mêmes malversations que celles dénoncées par l'IPI dans sa jurisprudence D614 pour mon ancien syndic....mais seulement reconnu dans une autre ACP.

luc a écrit :

La loi de 2010 a bien prévue et IMPOSE des cloisons entre les deux comptes.
...
2. le commissaire aux compte doit régulièrement (au moins mensuellement) suivre l'évolution des comptes bancaires comparé avec le budget voté, et en cas de problèmes en faire rapport aux CP directement.

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?

J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.

D'avance merci.

luc · #22 06-12-2010 20:39:13

mistral a écrit :

(...) Vous ne pouvez pas mieux dire et malheureusement la nouvelle loi n'a pas levé cette ambiguité au point que certains syndics estiment qu'il faut rembourser tout le fonds de roulement au vendeur et le récupérer auprès de l'acheteur. (...)

Cette ambiguïté sera en principe levé dès la publication de l'AR "Comptabilité".

mistral a écrit :

(...) N'est-ce pas beaucoup trop, d'autant que ce point n'a jamais été voté et que nous avons un fonds de réserve de 120.000 euros après avoir récemment procédé au remplacement de la chaudière, du bardage de la façade, de la mise en conformité des ascenseurs ?

Il y a différents systèmes pour provisionner le fonds de roulement et ainsi combler le trou entre le moment des recettes et le moment de payer les factures.

J'explique une formule lié à un système spécifique, qui deviendra probablement le système normal.

Système: décomptes annuels avec provisions trimestrielles payés au début du trimestre avec obligation de paiement dans les 30 jours.

Le budget des recettes consiste dans quatre tranches trimestriels d'un même montant.

Le budget détaillé des dépenses (obligatoire depuis 2010) n'a pas été ventilé par mois.

Deux situations extrêmes possible:
1. tous les CP paient à temps.
Le compte bancaire doit donc avoir suffisamment en caisse pour payer les dépenses de ce mois (en tout 1/12 du budget annuel)

2. personne ne paie - le statuts ne permettent que d'être chez le juge dans les 90 jours, afin de pouvoir faire des saisies, qui rentrent avant la fin du 1 mois du Trim II.
En plus du cas 1 l'ACP doit pouvoir faire face aux dépenses du mois 2 et 3 du Trim I et du mois 1 du Trim II (= en tout 4/12 du budget annuel)

Dans les statuts des années 70 vous trouverez donc des formules que le minimum du fonds de roulement doit être 5/12 à 8/12 du budget annuel de l'année précédente.

L'expérience concrète démontre qu'une copropriété qui a sur son compte bancaire du fonds de roulement moins que 1/12 du budget annuel le 1er jour du trimestre connaît des problèmes de trésorerie et doit postposer le paiement de certains factures. Si alors des travaux urgents sont nécessaires la catastrophe s'annonce.

Personnellement je conseille, dans ce système classique un minimum de 4/12, dont une partie "on call" (= le syndic peut le demander dès qu'il constate des problèmes de trésorerie), accompagné de dispositions très strictes de suivi de paiement des provisions par les CP.

Voulez vous en savoir plus?

Lisez sur Wikipedia l'article "Flux de trésorerie".

Pour le fonds de roulement c'est différent.

Sur ce compte on met d'argent à coté pour des dépenses future afin de conserver les parties communes. Les travaux ne peuvent être commandés que si l'argent est là.

La loi de 2010 a bien prévue et IMPOSE des cloisons entre les deux comptes.

Attention:
Deux gardes fou, instaurés par la loi de 2010, doivent fonctionner:
1. le syndic doit prouver régulièrement (au moins annuellement) qu'il est assuré en RC.
2. le commissaire aux compte doit régulièrement (au moins mensuellement) suivre l'évolution des comptes bancaires comparé avec le budget voté, et en cas de problèmes en faire rapport aux CP directement.

mistral · #23 06-12-2010 18:49:32

Saxo a écrit :

Il y a une ambiguïté profonde entre :
- l'avance périodique (les notaires parlent ici d'avance trimestrielle)
- l'avance permanente (par exemple lors de la constitution de l'ACP, sorte de fond de caisse).

Vous ne pouvez pas mieux dire et malheureusement la nouvelle loi n'a pas levé cette ambiguité au point que certains syndics estiment qu'il faut rembourser tout le fonds de roulement au vendeur et le récupérer auprès de l'acheteur.

C'est sympa pour l'acheteur qui dans ce cas se voit ainsi obligé de renflouer un fonds de roulement et de caisse à l'ACP puisque les deux fonds sont malheureusement souvent (si pas toujours) confondus !!

Dans mon ACP ce fonds de roulement s'élevait en fin d'exercice à +-80.000 euros pour 100 appartements, soit +-800 euros par copropriétaire.

N'est-ce pas beaucoup trop, d'autant que ce point n'a jamais été voté et que nous avons un fonds de réserve de 120.000 euros après avoir récemment procédé au remplacement de la chaudière, du bardage de la façade, de la mise en conformité des ascenseurs ?

Saxo · #24 06-12-2010 16:59:19

PIM a écrit :

Fonds de roulement
provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant

.

Il y a une ambiguïté profonde entre :
- l'avance périodique (les notaires parlent ici d'avance trimestrielle)
- l'avance permanente (par exemple lors de la constitution de l'ACP, sorte de fond de caisse).

PIM · #25 06-12-2010 16:40:42

Pour le fonds de réserve, je confirme qu'il n'est pas nécessaire d'augmenter le prix de vente, mais il faut conventionnellement prévoir son éventuel remboursement par l'acquéreur au vendeur.
A défaut, il ne sera pas possible d'obtenir ce remboursement.

Pour le fonds de roulement, voici ce qu'en dit le site des notaires:

Fonds de roulement
Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Généralement, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel.
Au moment de l'acte de vente, il n'y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.

bada · #26 06-12-2010 16:29:49

A Mistral. Non, le vendeur ne majore pas son prix de vente. Lors du questionnement du notaire au syndic, celui-ci lui communique le montant du fond de réserve et c'est le notaire qui se charge de récupérer la somme auprès de l'acheteur.
Quant au fond de roulement, tout à fait d'accord avec vous et l'article de loi que vous mentionner

mistral · #27 06-12-2010 11:59:38

grmff a écrit :

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

à Grmff,

Pour moi, votre explication n'est pas correcte.

Les clauses du compromis de vente ne concernent que des accords entre deux parties, l'acheteur et le vendeur et non le syndic ou l'ACP comme votre message le laisse supposer.

Si le vendeur veut récupérer son fonds de réserve, il majore le prix de vente de son appartement, et le syndic n' a rien à voir dans cette transaction.

Quant au fonds de roulement, la loi ne dit par la même chose que vous.

Voici ce que stipule l'art. 577-11 :

§ 5 . En cas de transmission de la propriété d’un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.

Pf · #28 06-12-2010 10:32:03

grmff a écrit :

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

Merci pour votre réponse.
Peut-on exiger une preuve du remboursement ? Que se passe t-il si l'ancien propriétaire n'a jamais constitué sa cote part dans le fonds de roulement ?

Comment est calculé le montant du remboursement à l'ancien propriétaire ?

Merci

P.F

grmff · #29 05-12-2010 14:33:18

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

Pf · #30 05-12-2010 14:21:05

Bonjour,

Dans le cadre de la vente d'un appartement, le syndic peut-il demander au nouveau propriétaire la restitution du fonds de roulement ? Si oui, comment le calcul est réalisé ? Sur base de quelles données ?

J'ai effectué quelques recherches mais tout cela reste assez flou... merci pour vos réponses

PF

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