reconstitution quote part fonds de roulement

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

à Grmff,

Pour moi, votre explication n'est pas correcte.

Les clauses du compromis de vente ne concernent que des accords entre deux parties, l'acheteur et le vendeur et non le syndic ou l'ACP comme votre message le laisse supposer.

Si le vendeur veut récupérer son fonds de réserve, il majore le prix de vente de son appartement, et le syndic n' a rien à voir dans cette transaction.

Quant au fonds de roulement, la loi ne dit par la même chose que vous.

Voici ce que stipule l'art. 577-11 :

§ 5 . En cas de transmission de la propriété d’un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.

Pour le fonds de réserve, je confirme qu'il n'est pas nécessaire d'augmenter le prix de vente, mais il faut conventionnellement prévoir son éventuel remboursement par l'acquéreur au vendeur.
A défaut, il ne sera pas possible d'obtenir ce remboursement.

Pour le fonds de roulement, voici ce qu'en dit le site des notaires:

Fonds de roulement
Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Généralement, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel.
Au moment de l'acte de vente, il n'y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.

Vous ne pouvez pas mieux dire et malheureusement la nouvelle loi n'a pas levé cette ambiguité au point que certains syndics estiment qu'il faut rembourser tout le fonds de roulement au vendeur et le récupérer auprès de l'acheteur.

C'est sympa pour l'acheteur qui dans ce cas se voit ainsi obligé de renflouer un fonds de roulement et de caisse à l'ACP puisque les deux fonds sont malheureusement souvent (si pas toujours) confondus !!

Dans mon ACP ce fonds de roulement s'élevait en fin d'exercice à +-80.000 euros pour 100 appartements, soit +-800 euros par copropriétaire.

N'est-ce pas beaucoup trop, d'autant que ce point n'a jamais été voté et que nous avons un fonds de réserve de 120.000 euros après avoir récemment procédé au remplacement de la chaudière, du bardage de la façade, de la mise en conformité des ascenseurs ?

Vous dites bien : "en principe" !!!

Je regrette que la loi n'ait pas rappelé ce principe de précaution en le chiffrant comme vous le faites, car depuis 12 ans je déclare en vain en AG que ce fonds est beaucoup trop important et qu'il faut le rembourser pour ne laisser qu'un minimum d'environ 4/12 des charges prévues.

Ce fonds de caisse est actuellement de 8/12 mais il est allé jusqu'à 12/12 des charges de copropriété ce qui a permis les mêmes malversations que celles dénoncées par l'IPI dans sa jurisprudence D614 pour mon ancien syndic....mais seulement reconnu dans une autre ACP.

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?

J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.

D'avance merci.

La loi aurait dû prévoir, par défaut, quelques dispositions essentielles pour éviter l'impunité des syndics, des conseils de copropriété, des commissaires aux comptes. dans les ACP républiques bananières.

Dans ces ACP, il est évident que le couple infernal syndic/CDC ne veut pas la transparence de la gestion et il sera difficile voire impossible de modifier le règlement de copropriété en ce sens.

Il appartenait au législateur d'imposer les règles de bon fonctionnement et non laisser ce soin à des copropriétaires ignorant la loi.

Je trouve que c'est un comble pour une loi qui se voulait corriger les lacunes de la loi de 1994 de rendre responsables les ACP qui n'auraient pas pris les dispositions nécessaires pour se mettre en conformité avec l'ESPRIT de la loi.

J'ai rencontré dernièrement les membres du conseil de gérance (pour moi, grâce à la nouvelle loi il n'a jamais aussi bien porté ce nom !), ils ignorent la loi, celle de 1994 comme de 2010.

Croyez-vous Luc, qu'ils appliqueront celle de 2010 ?

Et où voyez-vous des sanctions envers les syndics qui ne respecteront pas la loi ou n'inciteront pas les CP à prendre les dispositions nécessaires ?

Ils n'ont jamais été sanctionnés par celle de 1994, ils ne le seront pas davantage.

Fallait-il dépenser tant d'énergie pour en arriver finalement à déclarer que les vraies mesures seront prises par le règlement de copropriété ??

Ce n'est cependant pas depuis le 1 septembre 2010 que les ACP sont souveraines.

J'ai lu une de vos interventions au moment de l'application de la nouvelle loi.

Vous y préconisiez la manière dont les syndics devraient procéder:

De mémoire, vous aviez prévu plusieurs AG pour ce faire, depuis l'AG d'information en septembre, à celle d'accords de principe en octobre, celle de propositions de modification des statuts en novembre pour arriver in fine à l'AG finale qui allait entériner le tout en décembre.

Nous en sommes loin.

Je crois, Luc, qu'à cette époque vous rêviez encore !

Ainsi, mon syndic n'a pas encore signalé aux CP qu'une nouvelle loi était d'application depuis le 1 septembre et que cela nécessiterait des mises en conformité.

Qui selon vous est responsable ?   le syndic ou l'ACP ?

Il ne nous a pas davantage envoyé les comptes ni les convocations avec l'ordre du jour pour l'AG prévue ce 21 décembre, à moins que comme l'année dernière il ne décide unilatéralement de la reporter à plus tard.

Pourquoi ?

Parce que les points que j'ai demandé de mettre à l'ordre du jour (conformes à la loi de 2010) ne lui plaisent pas, notamment une révision de son contrat que personne n'a jamais eu !

Je suis un petit nouveau sur ce forum, mais je le consulte depuis quelque temps.
En autre, je trouve les interventions de Luc bien à propos.

Concernant la situation du fond roulement, entre les 2 situations extrêmes indiquées, il y a le cas plus courant de quelques copropriétaires indélicats qui comptent sur les avances des autres pour que les factures de l'ACP soient payer à temps.
Comment motiver les copropriétaires a approvisionner la caisse ? Est-il possible que les copropriétaires qui pallient aux problèmes de trésorerie soient indemniser par les copropriétaires défaillants ?

Correct.

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.

Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Pour éviter que les CP en retard de paiement profitent des indemnités payés pro rata directement, il faut décider en AG d'attribuer ces intérêts par exemple au fonds de réserve. Dans le cas d'une ACP de 10 CP il saura qu'il ne recevra pas 10% de ce qu'il a payé comme indemnité par la voie du décompte annuel.

Chez nous, les indemnités de retard de paiement sont de 1€ par jour de retard à partir du 31ème jour qui suit l'invitation à payer. Au final, ça fait beaucoup plus que 6...12 ect de % et c'est inscrit dans l'acte de base.

Concrétement, prenons l'exemple suivant :

Vente d'un appartement en 2001

Acte chez le notaire le 30/06/2001

Montant des provisions de charges 100 €

L'ancien propriétaire a donc payé 600 € de provision sur l'année 2001.

Pour le nouveau propriétaire :

A) Le syndic doit donc établir le montant destiné au fonds de roulement durant la période du 01-01-2001 au 30-06-2001? (un % des 600 €?)

B) Le syndic réclame la totalité des provisions au nouveau propriétaire?

C) Le syndic est incapable d'établir un calcul logique et réclame un montant forfaitaire ?

D) autre réponse ?

Merci