reconstitution quote part fonds de roulement

Je crois que les définitions suivantes sont d'application et pas ceux énoncés par certains intervenants:

En utilisant ces définitions (et ceux d’une comptabilité en partie double) et en utilisant une variante de l’exemple 1, complétée avec des données nécessaires, on arrive au résultat suivant :

Exemple fictif 2 :
En appliquant les principes de la loi de 2010 en 2001:

Données globales pour l‘ACP

- Montant de l’avance permanente pour le fonds de roulement par quotité au 31/12/2000 : 10 €
- 100% des frais sont répartis pro rata de quotités
- Budget global de l’année 2001 = 48.000 €, d’où une demande de provisions de 4 € par quotité par mois
- Frais réels à repartir en 2001 au niveau de l’ACP : 46.800
- AG 2002, qui approuve la répartition des frais 2001 et la comptabilité 2001, est tenu le 21/03/2002.
- La répartition des frais entre les propriétaires pour l’année 2001 est faite le 31/12/2001 (cette date par essence comptable peut être discutée dans un autre sujet)

L’appartement en question

Vente en 2001 de l'appartement (25 quotités sur 1.000)
Acte chez le notaire le 31/03/2001, avec prise en possession le 01/04/2001 à 0h.

Pour le propriétaire sortant A :

- Sa quote-part dans le fonds de roulement  était le 31/12/2000 : 10 € x 25 = 250 €
- Ce montant est remboursé quelques jours après la 30/03/20001 sur base de la lettre du notaire
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
- Il a donc payé 300 € de provision pendant l'année 2001 et globalement 250 + 300 – 250  = 300 €

Pour le propriétaire entrant B:

- Sa quote-part dans le fonds de roulement est 10 € x 25 = 250 €, dont le paiement est demandé quelques jours après le 30/03/2001
- Montant des provisions mensuels de charges 100 €
Il a donc payé 250 + 900 € de provision sur l'année 2001.

Pour le syndic:

- Il a quelques jours après le 31/03/2001 remboursé 250 € au CP sortant et réclamé 250 € au CP entrant.
- Il a demandé  au CP effectif pour cet appartement chaque mois des provisions de 100 € = 1.200 €
- Il établit en date du 31/12/2001 un état global de repartions de frais dans laquelle apparait à la ligne de l’appartement en question dans la colonne débet le montant de 1200 € et dans la colonne crédit le montant de 46.800 / (25/1000) = 46.800 / 40 = 1.170 €

Considérant le cas ou les frais sont repartis sur tous les mois, les frais jusqu’au 31/03/2001 s‘élèvent donc à 1170 x 1 / 4 = 292, 50 €.

Le syndic va donc envoyer le 22/03/2002 la répartition individuelle au CP A, qu’il va lui rembourser le montant de 7, 50 €, et au copropriétaire B le montant de 22, 50 € ensemble avec la répartition des frais de l’ACP comme justificatif et l’extrait du compte de l’appartement de 2001.

Le solde du compte individuel de l’appartement doit être 0 € au 31/12/2001. Ceci peut être obtenu par exemple avec les mouvements suivants en 2001:

Fonds de roulement du 01.01.2001 : - 250 € (venant d’un compte de transit)
Provision 2001 : - 1200 € (en fait une ligne de 100 € par mois)
Frais reparties : + 1170 € (voir l’état de répartition des frais du 31.12.2001)
due au CP A : + 07.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
due au CP B : + 22.50 € (voir la répartition individuelle envoyé au CP A et B)
Fonds de roulement du 31.12.2001 : + 250 € (vers un compte de transit)

Vous avez une autre idée?

Fort probable, mais tenez compte avec les prémisses, sinon c'est un débat de sourds.

Le sujet qui concerne la récupération des charges chez les lcoataires est transféré ICI

Merci de ne plus répondre dans le présent fil pour ce qui concerne la récupération des charges, mais le laisser consacré uniquement aux problème de fond de roulement / fond de réserve.

Personnellement, je n'ai jamais trouvé normal que le syndic procède à la balance entre vendeur et acheteur aussi longtemps après la vente, parfois plus de 15 mois après la vente.

Par ailleurs, cette manière de faire, plus facile pour le syndic, n'est pas correcte et contraire au texte de loi.

Le syndic procède à une simple règle de trois sur base des charges totales de l'exercice pour calculer la quote-part qui revient au vendeur et à l'acheteur.

Or, les charges ne sont pas constantes durant l'année et il me semble que l'équité commande que chacun paye ses charges et non les charges de l'autre.

Le texte de loi est clair puisqu'il stipule:

Art. 577-11 § 5.
En cas de transmission de la propriété d'un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

Le terme "EFFECTIVEMENT" vient encore renforcer "la période durant laquelle...".

Sinon, je pense que le législateur aurait simplement écrit "...au proprata du nombre de mois ".

En ce qui concerne la possibilité de réclamer un surplus de charges au vendeur, la loi ne dit-elle pas :

le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires ...

??

Comment voulez vous faire des compte exacts en fonction de la date à laquelle la vente se produit?

Ma méthode de travail était: pro rata temporis pour tous les postes concernés. Les accords entre vendeur et acheteur ne me concernaient pas... et c'est la solution de base de mon logiciel.

D'ailleurs, avec des calorimètres, il est IMPOSSIBLE de faire des comptes intermédiaires.

Soyez réalistes, bon sang...

Par contre, si vendeur et acheteur me consultaient pour faire un compte en fonction de ce qu'eux avaient relevés, j'étais ravi de leur donner mon calcul.

Je n'ai jamais eu de contestation entre vendeur et acheteur. Jamais. Pas une fois.

Et comme le nouveau proprio ne paut voter que pour ses quotités, son vote est contrebalancé par celui des autres copropriétaires.

Pour moi, je ne vois pas le problème entre la loi, en particulier l'Art. 577-11 § 5. et une répartition au prorata temporis !

Les charges de consommation (eau, chauffage) sont réparties suivant les relevés des compteurs et les autres charges, au prorata temporis.  Cela me semble le plus juste pour les 2.