Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

PIM · #1 04-01-2011 18:48:30

Sacré Kaplan ! Toujours le clou pour un cercueil ! C'est ce qui le rend sympa.

Suis de l'avis de Grmfff, mais je lui laisse le soin de retrouver les messages érudits concernés.

grmff · #21 04-01-2011 17:39:44

Je ne sais pas ce qu'en dirait un juge. Mais je serais curieux de voir une jurisprudence en la matière...

En effet, l'obligation d'enregistrer un bail n'est pas neuve. Autrefois, elle incombait aux deux parties: propriétaire et locataire, indivisiblement, pour l'état.

Il y a eu une période de transition qui donnait le droit d'enregistrer les baux gratuitement (et donc de se mettre en ordre!) avant que la sanction ne tombe.

Il faudrait donc voir la jurisprudence et les textes de lois (notamment l'organisation de la transition)

Ma thèse, ce serait que la loi est applicable, mais que nul ne peut invoquer sa propre turpitude. En clair, si le bail mettait l'enregistrement à charge du locataire (à l'époque, c'était légal), le locataire ne peut pas invoquer le non enregistrement (qui lui incombait!) pour partir sans préavis.

Par contre, si rien n'était noté, c'est parfaitement applicable.

Il y avait déjà eu une discussion à ce sujet, avec des avis éminents. Je vais rechercher

Erico · #22 04-01-2011 17:18:55

hé vous auriez bien raison Kaplan

c'est vrai que la prise d'effet du bail est antérieure à cette facilité accordée au locataire
donc...autant pour moi

kaplan · #23 04-01-2011 16:58:16

Personnellement , je ne serais pas aussi catégorique que les autres intervenants concernant le fait que si votre bail n'est pas enregistré votre locataire peut partir à tout moment et sans indemnité.
Pour moi les baux d'avant juillet 2007 ( votre bail date de mars 2006 )ne sont pas concerné par cette facilité donnée au locataire. (ceux après juillet 2007 OK )
et donc selon moi, il n'y a pas d'indemnité à recevoir de votre locataire car on a bien passé les 3 ans MAIS votre locataire , si il veut partir, doit bien prester un préavis de 3 mois.

Bien à vous.

rexou · #24 04-01-2011 13:58:17

cheoux a écrit :

... => Si il rompt avant, je pensais avoir droit aux indemnités de 2 mois car nous sommes dans le second triénat si on prend le mois de mars 2006 comme date de départ (selon le message de Rexou). Correct?

selon le message de rexou ?

je ne sais pas à quel message vous faites référence, mais Pim et Rico ont raison, et rexou n'a jamais dit le contraire...

par contre, si le locataire veut partir, et que vous aviez tenté en vain de renégocier son loyer, je suppose que vous estimez pouvoir relouer avec un loyer majoré... c'est l'occasion de revoir vos prétentions. à votre place, je contacterais le locataire pour qu'il indique une date précise de libération des lieux... ne faites aucune allusion à ce qui se rapporte à l'enregistrement du bail, laissez le simplement partir sans conflit, tout en veillant à l'état des lieux lors du départ.

bonne chance et excellente année 2011 !

PIM · #25 04-01-2011 12:39:15

cheoux a écrit :

Correct?

Non.

Les indemnités de 3,2,1 mois ne se calculent pas par triennats ! mais par années. Et votre locataire est dans sa 4e année (bientôt la 5e).

Par ailleurs, vous ne pouviez de toute façon pas augmenter son loyer (hors indexation of course) et un bail de 9 ans ne signifie nullement un engagement d'y rester pendant 9 ans.

Ne vous inquiétez pas: votre métier de bailleur cela s'apprend...

cheoux · #26 04-01-2011 12:20:28

Il me semblait normal que lui réclamer des indemnités de départ vu que nous sommes repartis pour 9 ans.
Je respecte mes engagements en n'augmentant pas mon loyer (sur les 9 ans) et il respecte ses engagements en restant les 9 ans...
=> Si il rompt avant, je pensais avoir droit aux indemnités de 2 mois car nous sommes dans le second triénat si on prend le mois de mars 2006 comme date de départ (selon le message de Rexou). Correct?

PIM · #27 04-01-2011 12:13:50

Le bail de 3 ans s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans (je suppose qu'on parle bien d'un bail de résidence principale du preneur), ayant pris effet à sa date originaire.

Je ne vois pas sur quelle base vous pourriez lui réclamer une indemnité... Il est dans sa 4e année d'occupation.

Il est obligatoire - et recommandé - d'enregistrer, même à titre tardif, le bail signé.
Cela étant dit, l'enregistrer après avoir reçu sa notification de résiliation, ce sera trop tard pour vous si le locataire veut invoquer le départ sans préavis pour défaut d'enregistrement...

Erico · #28 04-01-2011 12:06:50

pour moi oui c'est désormais un bail de neuf ans mais dont la date de début est le 15 mars 2006

si bail de neuf ans, pas d'indemnités je crois, mais préavis convenu à respecter

si bail de 9 ans non enregistré, je pense qu'il peut partir du jour au lendemain sans préavis

cheoux · #29 04-01-2011 12:01:44

Bonjour les experts,
Meilleurs voeux à vous pour 2011.
Petite question: j'ai acheté en 2007 un appartement (à Bruxelles) qui été déjà en location par l'ancien propriétaire: bail de 3 ans signé le 15 mars 2006 dont j'ai reçu copie.
J'ai complètement oublié de lui faire signer un nouveau bail en 2009 et lors d'une tentative de renégociation du montant du bail en juillet 2010 (qu'il a refusé), je lui ai informé qu'on était donc reparti pour un bail de 9 ans. Il n'a pas répondu à mon courrier, mais a bien adapté son loyer (index) suite à on courrier.
1/ Ai-je raison de considérer que nous sommes repartis pour un bail de 9 ans?
La raison de ma demande est que le locataire vient de m'informer (recommandé) qu'il souhaitait rompre le bail (mais n' a pas précisé de date de départ).
2/ Ai-je dès lors le droit de lui réclamer les 3 mois d'indemnités mentionnés dans le bail initial?

Je remarque également que l'ancien bail n'a pas été enregistré... Est-ce un problème? Puis-je encore le faire (moyennant paiement de Eur 30 d'indemnité - si je me souviens bien)? Puis-je ne faire enregistrer que ma lettre de juillet 2010 l'informant que nous étions repartis pour un bail de 9 ans?
MERCI.

Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

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