Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

cheoux · #1 04-01-2011 12:01:44

Bonjour les experts,
Meilleurs voeux à vous pour 2011.
Petite question: j'ai acheté en 2007 un appartement (à Bruxelles) qui été déjà en location par l'ancien propriétaire: bail de 3 ans signé le 15 mars 2006 dont j'ai reçu copie.
J'ai complètement oublié de lui faire signer un nouveau bail en 2009 et lors d'une tentative de renégociation du montant du bail en juillet 2010 (qu'il a refusé), je lui ai informé qu'on était donc reparti pour un bail de 9 ans. Il n'a pas répondu à mon courrier, mais a bien adapté son loyer (index) suite à on courrier.
1/ Ai-je raison de considérer que nous sommes repartis pour un bail de 9 ans?
La raison de ma demande est que le locataire vient de m'informer (recommandé) qu'il souhaitait rompre le bail (mais n' a pas précisé de date de départ).
2/ Ai-je dès lors le droit de lui réclamer les 3 mois d'indemnités mentionnés dans le bail initial?

Je remarque également que l'ancien bail n'a pas été enregistré... Est-ce un problème? Puis-je encore le faire (moyennant paiement de Eur 30 d'indemnité - si je me souviens bien)? Puis-je ne faire enregistrer que ma lettre de juillet 2010 l'informant que nous étions repartis pour un bail de 9 ans?
MERCI.

grmff · #21 06-01-2011 09:00:17

Il est clair qu'on nous rajoute des règles à n'en plus finir. QUe cela devient de plus en plus complexe...

Mais clair aussi que les limites peuvent être posées par la loi, sensée protéger les gens contre eux-même...

PIM · #22 06-01-2011 09:41:02

faudra bientôt un avocat ou un juriste à vie pour chaque proprio

Avec la régionalisation des baux qui se prépare.... on n'a pas fini de rire !

Erico · #23 06-01-2011 10:32:11

grmff a écrit :

Il est clair qu'on nous rajoute des règles à n'en plus finir. QUe cela devient de plus en plus complexe...
Mais clair aussi que les limites peuvent être posées par la loi, sensée protéger les gens contre eux-même...

pourquoi compliquer quand on peut faire simple ?
suffirait que le gouvernement impose des baux types.....ainsi pas de risque de dérives avec n'importe quel genre de baux....et ces baux types devraient être respectés à la lettre par les deux parties, tout simplement...

grmff · #24 06-01-2011 10:40:15

Imposer un bail type n'aurait pas beaucoup de sens.

Les clauses sont trop variables, les conditions sont trop variables: avec syndic, avec calorimètre, avec assurance? Avec organisation des entretiens chauffe-eau commune pour l'immeuble? Avec cave? Courte durée? Conditions pour la garantie? Situation? Composition?

On a déjà un bail qui ressemble à un botin de téléphone. J'ai pas envie qu'il se transforme en encyclopédie Larousse en 24 volumes...

Il y a 10 ans, le bail type tenait en 4 pages pour toutes les régions (Bail OP). Aujourd'hui, il y en a un pour chaque région. Qui fait 16 pages pour la région wallonne...(bail Pim - attention, ce n'est pas une critique du modèle Pim, c'est une critique de l'inflation de la loi...)

Merci à Gof pour les analyses et jurisprudence!

kaplan · #25 06-01-2011 11:29:16

Merci encore à gof et aux autres intervenants pour l'eclairage sur ce sujet délicat.

SNPC · #26 06-01-2011 11:51:01

Gof a écrit :

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.
Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Tout aussi humblement, je partage l'avis de Gof. Il faut faire la distinction entre l'irrégularité du bail verbal, qui permet à chaque partie d'en demander à tout moment la constatation écrite, et la nullité, qui devrait être prévue par un texte ce qui n'est pas le cas

Gof a écrit :

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.
J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.
Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.
...
Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Il me semble que l'argumentation ne doit pas se limiter à invoquer l'adage selon lequel "personne n'est fondé à invoquer sa propre turpidude". L'obligation de l'enregistrement ne concerne que les contrats écrits. Dès lors que, comme nous l'avons dit ci-dessus, un bail verbal n'est pas nul, et qu'il ne peut ni ne doit être enregistré, il me paraît qu'il n'est pas affecté par la sanction spécifique mise en place en cas de défaut d'enregistrement.

Par contre, je suis du même avis que Gof concernant la fragilité de cette interprétation.

Gof a écrit :

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.

Le SNP a mis au point une formule type de constatation de l'existence d'un bail verbal

grmff · #27 23-12-2011 10:55:20

Bonjour

Je reviens sur ce dossier suite à un avis de la Cour Constitutionnelle

la Cour
dit pour droit :
1. - Dans l’interprétation selon laquelle il ne s’applique pas aux baux oraux, l’article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ») viole les articles 10 et 11 de la Constitution.
- Dans l’interprétation selon laquelle elle s’applique bien aux baux oraux, la même disposition ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution.

Ce que j'en comprends, c'est qu'il y avait deux interprétations possibles, comme je le mentionnais et comme Cochise le mentionnait:
1. Verbal = pas enregistrable => la clause "on peut partir sans préavis ni indemnité" n'est pas d'application
2. Verbal = pas enregistré => la clause "on peut partir sans préavis ni indemnité" est d'application

La cour constitutionnelle nous dit que la première interprétation est anticonstitutionnelle, et que la deuxième ne l'est pas.

C'est donc la deuxième interprétation qui est la bonne.

Bien que n'étant que moyennement d'accord sur le principe, il faut bien s'incliner devant l'avis de la cour constitutionnelle.

Ma nouvelle position:
Quand il y a un bail verbal, le locataire peut se barrer sans indemnité ni préavis.

Il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis quand les plus hautes instances juridiques émettent un avis... C'est mon opinion, et je n'en changerai pas.

Je sais, ce message est un honteux plagiat d'un message posté sur un forum par un intervenant non modérable...

grmff · #28 23-12-2011 10:56:33

Qu'en pensent le SNP et Gof?

Gof · #29 26-12-2011 12:36:58

A titre tout à fait provisoire, que le paysage du congé sans indemnité et moyennant délai de préavis abrégé commence à être ébranlé.

Rappelons que si le bail doit être constaté par écrit, un bail verbal n'est pas frappé de nullité pour autant. Le bail reste par nature un contrat consensuel.

Par ailleurs, il n'y a que les actes portant bail qui puissent être enregistrés (on le voudrait, un bail verbal ne peut JAMAIS être soumis à la formalité de l'enregistrement).

De mon humble avis, la loi n'est donc interprétable que d'une seule manière ... Il serait pourtant intéressant de savoir ce que fera le juge de paix qui a posé la question préjudicielle à la Cour.

PIM · #30 26-12-2011 12:45:31

gof a écrit :

(on le voudrait, un bail verbal ne peut JAMAIS être soumis à la formalité de l'enregistrement).

Avec un cachet sur la langue ?

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