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Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

cheoux
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Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Bonjour les experts,
Meilleurs voeux à vous pour 2011.
Petite question: j'ai acheté en 2007 un appartement (à Bruxelles) qui été déjà en location par l'ancien propriétaire: bail de 3 ans signé le 15 mars 2006 dont j'ai reçu copie.
J'ai complètement oublié de lui faire signer un nouveau bail en 2009 et lors d'une tentative de renégociation du montant du bail en juillet 2010 (qu'il a refusé), je lui ai informé qu'on était donc reparti pour un bail de 9 ans. Il n'a pas répondu à mon courrier, mais a bien adapté son loyer (index) suite à on courrier.
1/ Ai-je raison de considérer que nous sommes repartis pour un bail de 9 ans?
La raison de ma demande est que le locataire vient de m'informer (recommandé) qu'il souhaitait rompre le bail (mais n' a pas précisé de date de départ).
2/ Ai-je dès lors le droit de lui réclamer les 3 mois d'indemnités mentionnés dans le bail initial?

Je remarque également que l'ancien bail n'a pas été enregistré... Est-ce un problème? Puis-je encore le faire (moyennant paiement de Eur 30 d'indemnité - si je me souviens bien)? Puis-je ne faire enregistrer que ma lettre de juillet 2010 l'informant que nous étions repartis pour un bail de 9 ans?
MERCI.

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Erico
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

pour moi oui c'est désormais un bail de neuf ans mais dont la date de début est le 15 mars 2006

si bail de neuf ans, pas d'indemnités je crois, mais préavis convenu à respecter

si bail de 9 ans non enregistré, je pense qu'il peut partir du jour au lendemain sans préavis


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PIM
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Le bail de 3 ans s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans (je suppose qu'on parle bien d'un bail de résidence principale du preneur), ayant pris effet à sa date originaire.

Je ne vois pas sur quelle base vous pourriez lui réclamer une indemnité... Il est dans sa 4e année d'occupation.

Il est obligatoire - et recommandé - d'enregistrer, même à titre tardif, le bail signé.
Cela étant dit, l'enregistrer après avoir reçu sa notification de résiliation, ce sera trop tard pour vous si le locataire veut invoquer le départ sans préavis pour défaut d'enregistrement...


Erik DECKERS
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cheoux
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Il me semblait normal que lui réclamer des indemnités de départ vu que nous sommes repartis pour 9 ans.
Je respecte mes engagements en n'augmentant pas mon loyer (sur les 9 ans) et il respecte ses engagements en restant les 9 ans...
=> Si il rompt avant, je pensais avoir droit aux indemnités de 2 mois car nous sommes dans le second triénat si on prend le mois de mars 2006 comme date de départ (selon le message de Rexou). Correct?

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PIM
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

cheoux a écrit :

Correct?

Non.

Les indemnités de 3,2,1 mois ne se calculent pas par triennats ! mais par années. Et votre locataire est dans sa 4e année (bientôt la 5e).

Par ailleurs, vous ne pouviez de toute façon pas augmenter son loyer (hors indexation of course) et un bail de 9 ans ne signifie nullement un engagement d'y rester pendant 9 ans.

Ne vous inquiétez pas: votre métier de bailleur cela s'apprend...


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

cheoux a écrit :

... => Si il rompt avant, je pensais avoir droit aux indemnités de 2 mois car nous sommes dans le second triénat si on prend le mois de mars 2006 comme date de départ (selon le message de Rexou). Correct?

selon le message de rexou ?

je ne sais pas à quel message vous faites référence, mais Pim et Rico ont raison, et rexou n'a jamais dit le contraire...

par contre, si le locataire veut partir, et que vous aviez tenté en vain de renégocier son loyer, je suppose que vous estimez pouvoir relouer avec un loyer majoré... c'est l'occasion de revoir vos prétentions. à votre place, je contacterais le locataire pour qu'il indique une date précise de libération des lieux... ne faites aucune allusion à ce qui se rapporte à l'enregistrement du bail, laissez le simplement partir sans conflit, tout en veillant à l'état des lieux lors du départ.

bonne chance et excellente année 2011 !


rexou

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Personnellement , je ne serais pas aussi catégorique que les autres intervenants concernant le fait que si votre bail n'est pas enregistré votre locataire peut partir à tout moment et sans indemnité.
Pour moi les baux d'avant juillet 2007 ( votre bail date de mars 2006 )ne sont pas concerné par cette facilité donnée au locataire. (ceux après juillet 2007 OK )
et donc selon moi, il n'y a pas d'indemnité à recevoir de votre locataire car on a bien passé les 3 ans MAIS votre locataire , si il veut partir, doit bien prester un préavis de 3 mois.

Bien à vous.

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Erico
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

hé vous auriez bien raison Kaplan

c'est vrai que la prise d'effet du bail est antérieure à cette facilité accordée au locataire
donc...autant pour moi


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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Je ne sais pas ce qu'en dirait un juge. Mais je serais curieux de voir une jurisprudence en la matière...

En effet, l'obligation d'enregistrer un bail n'est pas neuve. Autrefois, elle incombait aux deux parties: propriétaire et locataire, indivisiblement, pour l'état.

Il y a eu une période de transition qui donnait le droit d'enregistrer les baux gratuitement (et donc de se mettre en ordre!) avant que la sanction ne tombe.

Il faudrait donc voir la jurisprudence et les textes de lois (notamment l'organisation de la transition)

Ma thèse, ce serait que la loi est applicable, mais que nul ne peut invoquer sa propre turpitude. En clair, si le bail mettait l'enregistrement à charge du locataire (à l'époque, c'était légal), le locataire ne peut pas invoquer le non enregistrement (qui lui incombait!) pour partir sans préavis.

Par contre, si rien n'était noté, c'est parfaitement applicable.

Il y avait déjà eu une discussion à ce sujet, avec des avis éminents. Je vais rechercher


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PIM
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Sacré Kaplan ! Toujours le clou pour un cercueil ! C'est ce qui le rend sympa.

Suis de l'avis de Grmfff, mais je lui laisse le soin de retrouver les messages érudits concernés.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

J'ai pôôô trouvé...

Pourtant, je suis sûr que cela existe.


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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

L'avis de goff ou du SNP serait le bienvenu sur ce sujet smile

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SNPC
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

kaplan a écrit :

Personnellement , je ne serais pas aussi catégorique que les autres intervenants concernant le fait que si votre bail n'est pas enregistré votre locataire peut partir à tout moment et sans indemnité.
Pour moi les baux d'avant juillet 2007 ( votre bail date de mars 2006 )ne sont pas concerné par cette facilité donnée au locataire. (ceux après juillet 2007 OK )
et donc selon moi, il n'y a pas d'indemnité à recevoir de votre locataire car on a bien passé les 3 ans MAIS votre locataire , si il veut partir, doit bien prester un préavis de 3 mois.

Bien à vous.

Je ne sais pas où cette  question a pu être examinée mais je suis bien certaine que les bailleurs bénéficiaient d'une période de transition pour enregistrer - gratuitement -  les baux existants lors de l'entrée en vigueur de la loi de 2007, période prenant fin le 31 décembre 2007. Par ailleurs, la loi du 27 décembre 2006 qui introduit les nouvelles règles du code civil en matière d'enregistrement, entrait en vigueur le 31 juillet 2007.
Je ne vois pas au nom de quoi les règles mettant l'enregistrement à charge du bailleur seraient d'application immédiate, avec une période transitoire jusqu'au 31 décembre 2007, tandis que les règles en matière de respect du préavis et le paiement d'indemnité par le locataire seraient elles limitées aux nouveau baux.
Mon avis est donc que cette dernière règle s'applique aux baux existants, une fois la période transitoire écoulée.


Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Voyez J.P. Schaerbeek, 17 mars 2008, paru dans le J.L.M.B., 2009, p. 497 et J.P. Tournai, 8 juillet 2008, paru dans le J.T., 2008, p. 34.
Les cas dont il est question dans ces deux jugements sont en tous points similaires à celui qui est étudié ici.

Un bail conclu en 2006 pour une courte durée et non enregistré. Le bail n’a pas été résilié et est dès lors réputé conclu pour neuf ans. Le locataire y met un terme au bout d’environ 15 mois. Le bailleur réclame le respect d’un délai de préavis et une indemnité de rupture. Dans les deux cas, le juge donne raison au locataire.

Un élément supplémentaire ici, qui est la transmission du bien. Elle n’a cependant pas d’incidence, dans la mesure où le nouveau propriétaire est subrogé aux droits et obligations de l’ancien.

Un enregistrement tardif n’est pas à mon sens de nature à résoudre le problème, puisque le congé a été donné entre-temps et a dès lors commencé à produire ses effets (je mets ceci au conditionnel, dans la mesure où je n'ai pas encore vraiment étudié la question, mais l'argument est très pertinent).

Selon le professeur Merchiers, il s’agit d’un congé donné « à tout moment », en sorte qu’il produit ses effets au 1er du mois qui suit celui dans lequel il a été donné. De cette manière, le loyer du mois en cours serait intégralement dû.

P.S. : meilleurs voeux.


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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Donc si j'ai bien compris:
Que ce soit pour un BRP ( 9ans ) d'avant juillet 2007 non enregistré ou un BRP  de courte durée d'avant juillet 2007 non enregistré qui s'est transformé de fait en bail de 9 ans, le locataire peut partir sans preavis ni indemnité.
C'est bien cela?

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

C'est bien cela.


Le chocolat etc.

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kaplan
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Merci monsieur GOF , grâce à vous je vais pouvoir remettre mes fiches à jour.

fleurs.gif

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kaplan
Pimonaute intarissable
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Monsieur gof , j'abuse un peu de votre savoir mais je suppose que la situation est la même pour un bail verbal  d'avant juillet 2007 qui n'a pas été transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi ou même pour un bail verbal d'avant juillet 2007 qui s'est transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi mais qui n'a pas été enregistré.
Dans ces 2 cas aussi le locataire peut donc partir sans préavis ni indemnité?

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Gof
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.

Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.

J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au  bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.

Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.

Les travaux parlementaires font cependant apparaître que l'exigence de l'écrit n'est pas pas posée qu'en faveur du locataire, mais également du bailleur. L'obligation de l'enregistrement à charge du bailleur est par contre une mesure exclusivement protectrice du locataire.

Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement  de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.


Le chocolat etc.

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

si on ne nous compliquait pas la vie avec des régles ou loi parfois inutiles ça irait beaucoup mieux
un contrat signé, ça se respecte, un point c tout.......faudra bientôt un avocat ou un juriste à vie pour chaque proprio


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