Rupture bail (3 ans commué en 9 ans)

Le bail de 3 ans s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans (je suppose qu'on parle bien d'un bail de résidence principale du preneur), ayant pris effet à sa date originaire.

Je ne vois pas sur quelle base vous pourriez lui réclamer une indemnité... Il est dans sa 4e année d'occupation.

Il est obligatoire - et recommandé - d'enregistrer, même à titre tardif, le bail signé.
Cela étant dit, l'enregistrer après avoir reçu sa notification de résiliation, ce sera trop tard pour vous si le locataire veut invoquer le départ sans préavis pour défaut d'enregistrement...

Non.

Les indemnités de 3,2,1 mois ne se calculent pas par triennats ! mais par années. Et votre locataire est dans sa 4e année (bientôt la 5e).

Par ailleurs, vous ne pouviez de toute façon pas augmenter son loyer (hors indexation of course) et un bail de 9 ans ne signifie nullement un engagement d'y rester pendant 9 ans.

Ne vous inquiétez pas: votre métier de bailleur cela s'apprend...

Personnellement , je ne serais pas aussi catégorique que les autres intervenants concernant le fait que si votre bail n'est pas enregistré votre locataire peut partir à tout moment et sans indemnité.
Pour moi les baux d'avant juillet 2007 ( votre bail date de mars 2006 )ne sont pas concerné par cette facilité donnée au locataire. (ceux après juillet 2007 OK )
et donc selon moi, il n'y a pas d'indemnité à recevoir de votre locataire car on a bien passé les 3 ans MAIS votre locataire , si il veut partir, doit bien prester un préavis de 3 mois.

Bien à vous.

Je ne sais pas ce qu'en dirait un juge. Mais je serais curieux de voir une jurisprudence en la matière...

En effet, l'obligation d'enregistrer un bail n'est pas neuve. Autrefois, elle incombait aux deux parties: propriétaire et locataire, indivisiblement, pour l'état.

Il y a eu une période de transition qui donnait le droit d'enregistrer les baux gratuitement (et donc de se mettre en ordre!) avant que la sanction ne tombe.

Il faudrait donc voir la jurisprudence et les textes de lois (notamment l'organisation de la transition)

Ma thèse, ce serait que la loi est applicable, mais que nul ne peut invoquer sa propre turpitude. En clair, si le bail mettait l'enregistrement à charge du locataire (à l'époque, c'était légal), le locataire ne peut pas invoquer le non enregistrement (qui lui incombait!) pour partir sans préavis.

Par contre, si rien n'était noté, c'est parfaitement applicable.

Il y avait déjà eu une discussion à ce sujet, avec des avis éminents. Je vais rechercher

J'ai pôôô trouvé...

Pourtant, je suis sûr que cela existe.

Je ne sais pas où cette  question a pu être examinée mais je suis bien certaine que les bailleurs bénéficiaient d'une période de transition pour enregistrer - gratuitement -  les baux existants lors de l'entrée en vigueur de la loi de 2007, période prenant fin le 31 décembre 2007. Par ailleurs, la loi du 27 décembre 2006 qui introduit les nouvelles règles du code civil en matière d'enregistrement, entrait en vigueur le 31 juillet 2007.
Je ne vois pas au nom de quoi les règles mettant l'enregistrement à charge du bailleur seraient d'application immédiate, avec une période transitoire jusqu'au 31 décembre 2007, tandis que les règles en matière de respect du préavis et le paiement d'indemnité par le locataire seraient elles limitées aux nouveau baux.
Mon avis est donc que cette dernière règle s'applique aux baux existants, une fois la période transitoire écoulée.

Donc si j'ai bien compris:
Que ce soit pour un BRP ( 9ans ) d'avant juillet 2007 non enregistré ou un BRP  de courte durée d'avant juillet 2007 non enregistré qui s'est transformé de fait en bail de 9 ans, le locataire peut partir sans preavis ni indemnité.
C'est bien cela?

Merci monsieur GOF , grâce à vous je vais pouvoir remettre mes fiches à jour.

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.

Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.

J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au  bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.

Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.

Les travaux parlementaires font cependant apparaître que l'exigence de l'écrit n'est pas pas posée qu'en faveur du locataire, mais également du bailleur. L'obligation de l'enregistrement à charge du bailleur est par contre une mesure exclusivement protectrice du locataire.

Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement  de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.