Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.

Ceci pose une nouvelle fois la question de la légalité des clauses dites diplomatiques dans les baux de résidence principale de courte durée.

Un courant majoritaire en jurisprudence les admettent.

Mais dans ce cas, outre la fixation d'un délai de préavis de trois mois, la clause est assortie d'une clause indemnitaire qu'il convient de qualifier plus amplement. La chose est importante, en ce qu'elle détermine la compétence du juge à la réviser.

S'agit-il d'une clause pénale ? Selon l'article 1231 du Code civil, le juge peut, d'initiative ou à la demande du débiteur, réduire ce type de clause, sans toutefois à faire payer au débiteur une somme inférieure à celle qui aurait été due en l'absence de telle clause.

L'article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme suit : "la clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution".

Il me semble qu'il ne s'agit pas ici d'un cas d'inexécution, puisque le bail réserve le droit au locataire de notifier un congé avant le terme stipulé. Or, le congé donné au bailleur peut se manifester de différentes manières et n'est, en principe, soumis à aucun formalisme particulier. Ainsi, lorsque le bailleur prend connaissance de l'abandon des lieux, cet acte peut être considéré comme un congé parfaitement légal, qui fait courir le délai du préavis.

Il s'agit donc à mon sens d'une clause indemnitaire contractuelle. Le juge ne dispose pas, dans ce cas, du pouvoir de la réduire, du moins d'initiative, de la même manière que la loi le prévoit en cas de clause pénale.

Ce type de clause n'est en effet pas contraire à l'ordre public, me semble-t-il, en sorte que sa nullité ne peut être soulevée d'office par le juge.

Elle ne contrevient pas non plus à une disposition légale impérative, en sorte que la nullité ne pourrait pas non plus être invoquée par la partie faible au contrat.

Le seul argument qui permettrait de réduire la clause, me semble-t-il, serait de démontrer son caractère abusif. Mais ici encore, la chose ne pourrait être soulevée d'office par le juge. Plus fondamentalement, si l'abus de droit était allégué, il conviendrait encore de le démontrer.

A cet égard, il est intéressant de soulever, bien qu'elle ne s'applique pas au cas d'espèce, sauf à démontrer que le bailleur serait un professionnel, que la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur précise, notamment, la chose suivante : "l'appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat, ni sur l'adéquation entre le prix et la rémunération d'une part, et les biens ou services à fournir en contrepartie, d'autre part, pour autant que ces clauses soient rédigées de manière claire et compréhensible".

Si je comprends bien, le bail était très clair sur la question.

C'est en effet logique et juridique... et pourtant si aléatoire !