Acte de base avec erreurs

Un acte de base est très souvent rédigé et reçu par acte notarié avant la construction ... cela ne me paraît donc pas un argument en soi.

S'il y a une erreur substantielle dans le dit acte de base, il faut rectifier l'acte de base.

Moralité: à vérifier auprès du notaire qui a reçu cet acte.

Cet énoncé est un peu court.
Je suppose que vous disposez d'une chaudière commune et que comme toute chaudière celle-ci est équipée d'un régulateur de la température de départ du fluide caloporteur (Au minium un 'aquastat') et donc pour moi 'appareil qui règle' existe bel et bien même si il n'est pas des plus économe.

D'autre part la température 'propre à chacun' (je suppose que vous parlez de la température intérieur de l'appartement) est l'un des paramètres déterminant la quantité de l'énergie consommé.
Outre la température extérieur, le volume de l'appartement et la surface des parois interviennent également.
Enfin on peut également comptabiliser l'ensoleillement,  les apports humains, des machines et de l'éclairage et la fréquence de l'ouverture des portes et des fenêtres.

Il n'est donc pas simple de déterminer objectivement les consommations individuelles sans passer par de coûteux calorimètres. (je parle ici de vrais calorimètres, pas des petits calorimètres à évaporation collé sur le radiateur) et donc la répartition par quotité peut être un compromis acceptable mais il favorise peu les économies d'énergie

Je manque de d'information, mais je doute que le passage contesté soit caduque et il faut unanimité de CP pour le modifier.

Par contre vous pouvez peut-être proposer (et à faire accepter par les 3/4 des voix) d'améliorer le rendement de votre installation de chauffe (Type de régulation de la température de départ, type de chaudière, isolations)

Les actes des statuts (acte de base, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur) sont en principe fait avant la construction. Le dernier acte (ROI) est en principe voté lors de la première AG et publié sous seing privé.

Le groupe des plans originaux à une échelle spécifique ont été joint à l'acte authentique des statuts. Des plans du lot privatif (appartement, cave, garage, boîte aux lettres, ...) ont été joints à l'acte d'achat initial.

A la fin de la construction, lors de la réception provisoire des parties communes, le promoteur doit indiquer les points qui ont été changé, pas fait ou ajoutés.

Il doit à ce moment déposer les plans "as build" provisoires et entamer la régularisation des permis d'urbanisme et d'environnement attribués, mais pas encore vérifié avec la situation réelle.

Dès que cette procédure est finalisé, il peut faire les plans "as build" définitifs et les remettre à l'ACP. Ces plans serviront à la procédure d'adaptation éventuelle des statuts (quotités, ... ) aux frais du promoteur (et/ou des CP intéressés par ces adaptations).

C'est seulement quand toute cette procédure est finalisé (= accord des services publics compétents quand à l'exécution concrète des permis ET de tous les CP pour les changements des statuts) qu'on peut clôturer la procédure de la réception définitive.

Dans tout ce contexte il est en fait impératif d'avoir un syndic d'ACP, qui est indépendant du promoteur et qui n'est pas un syndic de l'immeuble du promoteur.

Bonjour,

Merci pour vos interventions.

Alors,...

J'ai réussi à retrouver sur internet (notaire.be), le successeur du notaire qui avait enregistré l'acte de base dans les années 70s.
Je lui ai envoyé un e-mail et comme je l'avais prévu...aucune réaction.

dach, grmff, luc :

Il n'y a pas de chaudière commune. C'est du chauffage électrique avec un seul compteur pour tout l'immeuble.

D'où le fait que la répartition se fait sur base des quotités (élément le plus objectif).

Mais l'acte de base prévoyait que ce système de répartition par quotités soit couplé à une sonde qui impose la même température à tout le monde.

Or, il s'avère que finalement cette sonde n'a pas été installée mais remplacée par un système individuel de réglage (en gros en jouant sur la résistance d'entrée dans la partie privative).

Donc on répartit les charges sur base des quotités mais certains vont chauffer niveau 5 et d'autres niveau 2 :-)

Ainsi, on se retrouve dans une situation qui ne correspond pas du tout à l'acte de base !

Pour ce qui concerne les plans :

Je suis allé aux archives urbanistiques de la Ville et celles-ci ne comportent que les plans de projet pas les as-built  (était-ce déjà la pratique dans les années 70s ?).

Et ce sont les mêmes que ceux présentés lors de mon achat et que d'autres copropriétaires possèdent !

Donc à mon avis, à l'époque, il n'y a pas eu de régularisation ni des plans ni de l'acte.

Bien à vous

Effectivement c'est très surprenant qu'un chauffage électrique avec thermostat individuel soit raccordé sur un compteur commun.

Je ne vois pas très bien quel était le système prévu à l'origine.
Est-ce un système à accumulation dans les plancher avec un démarrage de l'accumulation en fonction de la température extérieur ?
Un tel système demande un chauffage d'appoint individuel dans chaque local particulièrement dans les sdb. Ce chauffage d'appoint n'a pas de raison d'avoir un compteur commun.

Je ne peux que vous encourager à faire raccorder le chauffage de chaque appartement vers son propre compteur ou mieux, installer un chauffage à eau chaude individuel!

Modification de la répartition des charges de copropriété: décision aux 4/5e des voix.

A noter que vous pouvez proposer conjointement aux propriétaires de l'appart au dessus des garages de mettre une isolation (prime!) à charge de la copropriété (idem pour le toit, mais plus compliqué. Possibilité d'un engagement irrévocable de la copropriété d'une isolation complémentaire à la réfection du toit, inévitable tous les 20 ans si toiture plate)

A noter aussi qu'en France, le système "global" réparti aux surfaces ou quotités est illégal, afin de responsabiliser les consommateurs.

Si cette loi passe en Belgique aussi, rien ne vous obligera à payer pour l'isolation de celui sous la toiture ou sur les garages.... Toujours bon à sous-entendre en AG...

D'accord. Très efficace et pas cher.
Et à mettre en place au plus vite pour éviter les surconsommations et responsabiliser les occupants.

@ Dach :
Votre système ne tient aucun compte d'un élément aussi simple que l'ouverture d'une fenêtre par exemple... Et "la même température pour tout le monde", c'est un raisonnement Stalinien ça. Les besoins de chacun sont différents. Quid de la plage horaire ?
Le calorimètre mesure en effet à un point de chauffe bien précis, mais il est échelonné  en fonction de la capacité de chauffe du radiateur; la consommation mesurée reste donc proportionnelle à la chaleur produite. Malgré ses imperfections, ce système reste pour moi le plus rationel.

@rexou & grmff (hors sujet: répartition chauffage collectif)
1) Calorimètres 'à évaporation:
Avantage: Faible investissement. Réduit un peu la quotepart des logements pas ou peu occupé.
Inconvénient: Coût récurent. Résultat très approximatif.
2) Répartition fixe:
Avantage: Investissement et coût null.
Inconvénient: Valable uniquement si l'usage des logements est similaire.
3) Calorimètres 'Compte de chaleur' (Débit / Deta T):
Avantage: Répartition fidèle à l'usage réél. Pas de coût récurent
Inconvénient: Investissement plus important.

Petite digression encore hors sujet:

Le choix du chauffage électrique prônés dans les année 70 n'était dû que aux lobbies des électriciens.

Le rendement d'une turbine vapeur d'une centrale nucléaire ou classique n'est que de 1/3. Càd que plus de 2 calories calorifiques sur trois sont perdues à la production.
Ce sont ces calories que vous voyer sortir, dans un beau panache blanc, des grandes tours de refroidissement des centrales.

Il n'y donc que peu d'intérêt à utiliser de l'électricité pour produire de la chaleur puisque vous payez plus de 3 calories pour en avoir une seul !

Pour être honnête, j'ajouterai que le rendement des chaudières domestique sont moindre que les chaudières des électriciens, que les électriciens achètent leurs combustibles moins chers que nous (surtout pour le combustible nucléaire). Mais ils perdent tout dans leurs turbines ! D'où l'idée de la cogénération...