Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Patalex
Pimonaute
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Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Bonjour,

Je suis un jeune propriétaire et lors de la dernière Assemblée Générale de la copropriété, il a été décidé de rénover l'immeuble afin de s'aligner aux règles de sécurité incendie. Ces travaux s'appliquent uniquement à l'immeuble et non à l'annexe: placement de porte RF, cloisonnement de l'ascenseur, placement plaques RF sur la surface du toit,..

     Le syndic de l'immeuble exige que l'annexe participe à ces frais prétextant qu'il y a un mur mitoyen entre l'annexe et l'immeuble. Je ne comprends pas trop cette décision puisque les toitures sont séparées et que l'annexe possède uniquement un droit de passage dans le hall mais pas à la cage d'escalier (et ascenceur) ou les travaux ont lieu.

     Les frais étant très important, j'aurais aimé savoir si une loi et/ou l'acte de base me permettrait d'annuler la participation de l'annexe aux frais liés à ces travaux. Il est impossible pour moi de faire entendre ma voix lors d'un vote puisque je suis le seul propriétaire non inclu dans l'immeuble.

Je vous remercie d'avance pour votre temps.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

La réponse doit se trouver dans l'acte de base.

Il semble que vous devez passer par l'immeuble principal pour accéder à l'annexe; il serait donc logique que votre participation soit prévue.
Le seul moyen de vous dégager serait de faire modifier la répartition des quotités... ce qui requiert 4/5 des voix.

La sécurité incendie de l'immeuble vous concerne aussi. Vous aurez peut-être besoin un jour d'être secouru ou de vous enfuir par ce hall dont vous souhaitez vous désolidariser.

Je repense (ne m'en veuillez pas) à une phrase qu'a dit mon notaire à un jeune homme qui passait un acte d'achat pour un appartement. Ce dernier s'étonnant qu'on lui réclame une quote-part sur le revenu cadastral de l'année en cours, le notaire lui a dit : Maintenant que vous êtes propriétaire, vous devrez vous habituer à devoir payer".  smile

C'est un peu abrupt, mais parfois il faut payer et on ne peut y échapper...


rexou

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Merci pour votre réponse même si celle-ci ne me réconforte pas. Il est assez difficile à avaler de devoir payer une partie des travaux (somme totale +-100 000€) qui ne vous concernent pas hmm .  La modification de l'acte ne se fera malheureusement jamais étant seul contre tous cry .

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Revoyez quand même avec attention le libellé de l'acte de base... Il se peut qu'une partie de ces frais puisse ne pas vous être imputable.


rexou

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Merci. Je vais prendre rendez-vous avec le notaire chez qui j'ai signé les actes.

J'ai une nouvelle question mais celle-ci en rapport au nettoyage des communs. Suis-je d'en l'obligation de partager les frais de nettoyage des parties communes auxquelles je n'ai pas accès (cage d'escalier, ascenseur,..)? Il a été voté que le nettoyage des parties communes se ferait non plus par quotité mais par lot. Etant donné qu'il n'existe qu'un seul devis pour l'ensemble de la copropriété, ma facture mensuel s'élève à 60€. Ce qui est assez prohibitif pour le nettoyage d'un couloir (+-20m) 1 fois par semaine.

Puis-je exiger de séparer les factures? Si oui cela doit-il passer par un vote (qui sera automatiquement refusé)? Merci pour votre aide.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Même réponse : voir acte de base.
Vous devez en avoir reçu une copie. Prenez donc cet acte de base lors de votre rendez-vous chez le notaire. A priori, vous ne pouvez rien exiger... Tenter une action en justice de paix ? Possible, mais fort aléatoire.

Il existe une solution, c'est la création d'une "sous-association". Mais cela demande là aussi l'accord des autres CP (je crois même qu'il faut l'unanimité, les experts confirmeront).


rexou

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Merci pour vos conseil smile

J'ai trouvé ceci dans l'acte de base:
D'une manière générale, le propriétaire du bâtiment annexe ne doit jamais intervenir dans les frais de réparation, d'entretien et de remplacement des parties du batiment principal dont il ne profite pas

Je pense que cela démontre que je ne dois pas participer au nettoyage de la cage d'escalier. Cependant peut-il être considéré que je profite des protections incendie qui seront réalisées?

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PIM
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Patalex a écrit :

Merci pour vos conseil smile

J'ai trouvé ceci dans l'acte de base:
D'une manière générale, le propriétaire du bâtiment annexe ne doit jamais intervenir dans les frais de réparation, d'entretien et de remplacement des parties du batiment principal dont il ne profite pas

Je pense que cela démontre que je ne dois pas participer au nettoyage de la cage d'escalier. Cependant peut-il être considéré que je profite des protections incendie qui seront réalisées?

Selon l'esprit de cette clause, l'annexe est clairement séparée du reste de l'immeuble. Selon moi, on ne peut pas vous imputer ces travaux: vous ne profitez que du hall de passage.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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rexou
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

PIM a écrit :

D'une manière générale, le propriétaire du bâtiment annexe ne doit jamais intervenir dans les frais de réparation, d'entretien et de remplacement des parties du batiment principal dont il ne profite pas

Mais voilà ! Cet acte de base va devenir votre meilleur ami ! En effet, selon cette clause, vous pouvez être exempté de tout paiement relatif à des frais communs qui ne concernent pas spécifiquement la seule partie dont vous profitez dans le bâtiment principal, à savoir le hall d'entrée. Je crois que vous pouvez exclure la protection incendie (qui est générale) au même titre que l'entretien de la cage d'escalier. Par contre, rien n'est stipulé concernant les consommations électriques par exemple. Quelle est la clé de répartition à ce sujet ?

En tout cas, la protection incendie du bâtiment principal ne peut à priori pas vous être facturée. Vous pouvez argumenter que si vous protégez l'annexe, vous le ferez vous aussi à vos seuls frais. Et si on vous impute ces frais contre votre volonté (décision syndic ou AG), n'hésitez pas à porter l'affaire en justice de paix sur base de cette clause de l'acte de base.


rexou

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luc
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Je crois que l'application du système des associations partielles sans personnalité juridique, devenu légale depuis le 01.09.2010 est le seul système qui pourra mettre les statuts de cette copropriété à jour, en respectant l'esprit de l'acte de base originale et le cadre légal de la loi de 2010.


Cordialement,

Luc

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

rexou a écrit :

Par contre, rien n'est stipulé concernant les consommations électriques par exemple. Quelle est la clé de répartition à ce sujet ?

L'annexe possède ses propres compteur d'électrique et de gaz. Concernant l'eau, elle est divisée par lot. La consomation électrique est divisée par quotité.

Merci beaucoup pour toutes vos réponses. C'est un soulagement au vu des montants en jeux.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

luc a écrit :

Je crois que l'application du système des associations partielles sans personnalité juridique, devenu légale depuis le 01.09.2010 est le seul système qui pourra mettre les statuts de cette copropriété à jour, en respectant l'esprit de l'acte de base originale et le cadre légal de la loi de 2010.

Luc a raison.
Mais il semble que ni les syndic ni les autres CP ne soient disposés à adhérer à la modification des statuts.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

rexou a écrit :

luc a écrit : Je crois que l'application du système des associations partielles sans personnalité juridique, devenu légale depuis le 01.09.2010 est le seul système qui pourra mettre les statuts de cette copropriété à jour, en respectant l'esprit de l'acte de base originale et le cadre légal de la loi de 2010.

Luc a raison.
Mais il semble que ni les syndic ni les autres CP ne soient disposés à adhérer à la modification des statuts.

Si ces ACP partielles ne sont pas constitués, l'ACP risque à se retrouve devant le fait que tous les décisions (inclus ceux pour l'annexe), doivent être soumis au vote de tous, sans aucune exception.

Certainement si par exemple l'annexe est divisé en plusieurs lots, et cela même si ces lots ont la même personne comme CP.

La situation des ACP qui ont de règles spécifiques de vote impose qu'ils créent des ACP partielles. S'ils ne le font pas ET s'ils continuent à voter selon le groupe qui paie, alors ils courent des risques invisibles, mais réels. Ils deviendront visibles avec un résultat néfaste dès qu'un CP veut contester un vote de ce type.


Cordialement,

Luc

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Effectivement il n'y a pas d'associations partielles. J'ai cru comprendre en lisant des informations sur cette réforme qu'elle n'était applicable qu'aux copropriétés de plus de 20 lots. Ce qui n'est pas le cas de notre copropriété.

Patalex a écrit :

L'annexe possède ses propres compteur d'électrique et de gaz. Concernant l'eau, elle est divisée par lot. La consomation électrique est divisée par quotité.

C'est évidemment la consomation des communs qui est divisées par quotité.

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Bonjour,

Le syndic de l'immeuble a demandé conseil à son avocat pour la mise en conformité de l'immeuble principal. Celui prétend que les frais de mise en conformité doivent être réparti entre tous.

Selon vous ne peut-on pas assimiler les gros travaux de mise en conformité de la sécurité aux frais de réparation, d’entretien et de remplacement (qui ne sont pas imputables à l'annexe)?

Merci pour votre aide.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Patalex a écrit :

Bonjour,

Le syndic de l'immeuble a demandé conseil à son avocat pour la mise en conformité de l'immeuble principal. Celui prétend que les frais de mise en conformité doivent être réparti entre tous.

Et cet avocat a remis ses conclusions motivées par écrit ?

- Si oui, examinez avec attention ses motivations et si vous n'êtes pas convaincu, soumettez-les (accompagnées de l'acte de base) à un avocat que vous consultez pour votre compte.

- Si non, ce supposé avis est tout simplement sans aucune valeur.


rexou

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Patalex
Pimonaute
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

rexou a écrit :

Et cet avocat a remis ses conclusions motivées par écrit ?

- Si oui, examinez avec attention ses motivations et si vous n'êtes pas convaincu, soumettez-les (accompagnées de l'acte de base) à un avocat que vous consultez pour votre compte.

- Si non, ce supposé avis est tout simplement sans aucune valeur.

L'avocat a remis un avis provisoire. Suivant cette avis provisoire le syndic confirme ses actions et exige le paiement. Cela me semble assez étrange car selon moi celui-ci n'a aucune valeur.

Pour résumer depuis le début de mes réclamations, le syndic a changé plusieurs fois son argumentation. La premiére était qu'il avait agit ainsi pour chacune des copropriétés qu'il gérait, ce qui n'a pas de sens puisqu'une copropriété n'est pas l'autres. Le deuxième était que l'annexe posséde un mur mitoyen avec le batiment principal. j'ai alors trouvé la clause dans l'acte de base qui dit:
l'annexe ne doit jamais intervenir dans les frais de réparation, d'entretien et de remplacement des parties du bâtiment principal dont il ne profite pas (pour rappel la mise en conformité a lieu dans des parties du batîment où l'annexe n'a pas accès)
Il a alors fait appel a son avocat qui remet un avis provisoir ou il pose la question si une mise en conformité peut être considérée comme une réparation, un entretien ou un remplacement. J'ai posé la question au notaire chez qui j'ai signé les actes qui me dit que selon lui j'ai raison et que l'avocat joue sur les mots.

Selon vous ma seule solution est-elle d'aller en justice?

Merci pour votre aide

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grmff
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Pour moi, vous avez raison.

Cependant, il faut voir comment s'est passé la dernière AG: ne laissez pas passer le délai s'il a été décidé que vous deviez payer aussi! En ce cas, le passage en justice est indispensable.

Si rien ne laisse présager que vous devriez payer cela (genre un tableau présentant l'affaire, avec une quote part par quotité par exemple...), vous ne payez pas, et vous écrivez à votre syndic qu'il se trompe, et que vous n'êtes pas tenu de ces travaux, conformément à l'acte de base.

Par la même occasion, vous lui demandez la liste des propriétaires de l'immeuble.

Et vous le laissez vous attaquer en justice.


Grmf!
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Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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Patalex
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Merci pour votre réponse grmff.

Il y a effectivement un tableau présentant le quote part de chaque copropriétaire. Lors de l'AG j'ai mentionné que celui-ci n'était pas correct mais je n'avais aucune preuve à ce moment pour contrer les arguments du syndic.
La date de ma demande de rectification de la répartition des charges date du 04/04 mais je n'ai reçu une réponse que le 25/04. J'ai bien peur que le délai ne soit dépassé puisque l'AG a eu lieu le 30/03.

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grmff
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Re : Obligation de paiement pour travaux sans rapport à la propriété

Vous avez 4 mois à partir de la date de l'AG.

Et je vous conseille de ne pas laisser passer le délai, sinon la décision, bien qu'illégale à la base, deviendrait valable.


Grmf!
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