offre ferme d'acquisition

Pas d'accord avec ce cher Cochise (tout arrive)

L'offre d'achat contresignée vaut vente. Trop d'agents immobiliers et de notaires considèrent la rédaction correcte de ce document comme superflue.

En fait, c'est le contraire. Une fois l'offre contresignée par le vendeur, c'est le compromis qui est superflu!

Si vous désirez une condition suspensive, il FAUT l'indiquer à l'offre d'achat.

Pour les 10% de caution/garantie/acompte, c'est une question de confiance envers l'agent immobilier. Proposez 5% en ses main ou 10% dans les mains de votre notaire...

Pas d'accord avec Cochise non plus.
Avec Grmff, oui.

Vous libellez les conditions de votre offre écrite comme vous l'entendez: encore faut-il qu'il en résulte un accord de la partie venderesse.

S'il y a accord, il y a vente et elle est exécutable sur base des conditions agréées par les 2 parties...

En ce qui concerne l'acompte à consigner en l'agence, le code de déontologie IPI code (pdf) prévoit l'obligation d'utiliser un compte bancaire rubriqué séparé.

Et enfin, ne vous fiez pas a "l'air positif du banquier" pour vous passer d'une condition suspensive...

C'est conseillé...
(cfr notre propre modèle d'offre d'achat: disponible ici)

Si vous faites référence à cette réponse-ci de notre FAQ, il y est précisé:

"Que deviennent ces fonds en cas de vente de l'appartement ?

En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n'est donc pas remboursé par celle-ci au copropriétaire-vendeur (sortant de la copropriété pour cette entité vendue).
Il en résulte que, sauf stipulation contraire expresse au compromis de vente, le prix de vente convenu inclus la quote-part dans le fonds de réserve qui bénéficiera donc à l'acquéreur.

Lorsque vous vendez votre appartement, vérifiez donc au préalable auprès du syndic-gérant le montant exact de ce fonds de réserve.

Dans certaines copropriétés, ce fonds peut être important et le vendeur souhaite parfois pouvoir le récupérer. Si c'est le cas, il faudra prévoir expressément dans le compromis de vente que l'acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. A défaut de cette mention expresse, le vendeur perdra tout droit dans ce fonds.

En outre, en agissant de manière éclairée, c'est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l'acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi."

Notre modèle d'offre prévoit que l'acquéreur rembourse ce montant au vendeur.
Si le vendeur a prévu l'inverse, il suffit d'adapter la phrase du modèle en conséquence.

Par rapport à votre de question de départ, je viens d'avoir le cas il y a quelques mois et c'est très important que vous rédigiez cette offre la plus COMPLETE possible.

Pour faire une comparaison, c'est la fondation du compromis, comme pour les fondations d'une maison : si vous oubliez de creuser les caves au début, vous ne pouvez pas les rajouter par après.

J'ai moi-même suivi la proposition d'offre trop légère de l'agence (et même celle du notaire était un peu trop brève). Heureusement, il y avait malgré tout la clause suspensive de pret. Précisez également le montant MAXIMUM de ce prêt. Il ne doit pas être trop bas. Indiquez en fait le montant exact du prix d'achat hors frais. Ou même avec frais, mais alors le vendeur ou l'agent risquent évidemment de refuser. Regardez les modèles disponibles pour la mise en forme. C'est votre porte de sortie si vous avez mal évalué le bien. La banque vous empechera de vous endetter et vous sortira de ce mauvais pas.

Voici le sujet que j'avais créé et qui reprend un problème similaire avec une offre intermédiaire jusqu'au compromis :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=2

J'étais comme vous mal renseigné, et j'ai signé un peu dans la précipitation. Heureusement, j'avais quand même assez d'infos pour éviter le pire. Je sais que c'est plus gai de visiter des maisons que de lire des textes juridiques, mais on devrait toujours le faire avant de signer.

L'offre est soumise par défaut aux "conditions générales d'usage". C'est à dire que même si on ne stipule pas clairement certaines clauses, elles seront présentes par la loi dans le compromis. Mais malheureusement, ces conditions sont sur certains points très FLOUES et sujettes à interprétation ! Et tout ce qui n'est pas précisé dans l'offre sera matière à discussion au moment du compromis.

Les 10% c'est OK, mais placez-les chez le notaire. Et il vaut mieux le préciser AUSSI dans le compromis, sinon, si vous ne trouvez pas d'accord avec l'agent après, c'est direction le tribunal avant même d'avoir commencé. Ca ne plaira pas à PIM, mais j'ai fait le tour de la question, et cette histoire d'acompte à l'agence c'est à vos risques et périls.

En fait, c'est absurde, pour une agent ou un vendeur particulier, d'essayer de faire signer sans clause suspensive de pret. Si l'acheteur n'a pas le pret, il ne peut pas payer de toute façon, même s'il y est contraint. RESULTAT : l'acheteur est dans les ennuis jusqu'au cou et est bloqué mais... le vendeur est finalement totalement bloqué aussi puisqu'il n'a pas son argent et ne peut vendre sa maison à quelqu'un d'autre en attendant un jugement. Le seul qui tire son épingle du jeu c'est... l'agent qui peu encaisser sa commission qui est sur son compte rubriqué à lui, et parcequ'il a théoriquement rempli sa mission, pendant qu'acheteur et vendeur s'étripent devant les tribunaux.

Quant à la déontologie IPI, il vaudrait mieux ne pas trop compter dessus. L'agent peut recevoir un blame, et de l'avis de gens de l'IPI avec qui j'ai discuté, c'est "au choix" de l'agent d'y attacher de l'importance ou de s'asseoir dessus. Donc pas très contraignant.

Voici également le sujet que j'avais crée concernant le compte rubriqué de l'agence, et que je viens de compléter sur base de ma dernière expérience :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=1

En conclusion, ne vous laissez pas influencer dans la précipitation. Et si vous n'obtenez pas l'argent, ou que les vendeurs et agents ne vous donnent pas assez de sécurité, c'est peut-être que cet appartement n'était pas pour vous. En le "perdant" vous aurez peut-être simplement offerts les ennuis à quelqu'un d'autre.

PS : demandez aussi un engagement écrit de la banque. Les paroles ne signifient rien.

Etant donné que nous sommes sur le forum d'une agence, et que vous le rappelez régulièrement, je constatais donc le fait que nous avons forcément des intérêts divergents.

Mais c'est vrai, je ne dois pas supposer des choses vous concernant et vous mettre dans le même sac que certains indélicats.

Ne pas géneraliser et pondérer chaque phrase (je n'avais l'avocat de DSK à côté de moi en écrivant le post pour corriger).

Donc je retire mon procès d'intention, mais je maintiens que souvent les agents proposeront la garantie chez eux, et que dans bien des cas, ce n'est pas de l'intérêt de l'acheteur.

Et puis, pour ne pas toujours diaboliser les agents, j'ai découvert qu'il y avait bien pire qu'un agent... c'est le particulier qui vend lui-même sa maison.

Car là où l'agent prend encore du recul par rapport à la situation, le propriétaire, souvent pressé et dans les ennuis, est prêt à tous les bobards pour se débarrasser de son bien.

Forcément, aux lecteurs ici, suivant votre position d'acheteurs ou vendeurs, vous serez d'accord ou pas d'accord. A chacun de comprendre les intérêts en jeu et de défendre les siens.

J'en ai reçu de plusieurs agences et ils sont tous différents. Je préfère utiliser le "mien" pris sur le site de PIM et un peu modifié.
Récemment une agence m'en a donné un sur lequel il était écrit que si jamais je n'obtenais pas mon crédit ou si la vente ne pouvait pas se faire, je devrai payer une indemnité de 750 € à l'agence ! Un ami AI m'a dit que ce n'était pas correct s'ils étaient agréés IPI

Pourquoi donc incorrect ?
Mettez-vous à la place de l'agent... Pendant la période qu'il vous "laisse" pour obtenir votre prêt, il se prive de possibilités de vente, et la durée de son contrat de courtage continue de s'écouler.
Pendant cette même durée nécessaire à obtenir un prêt, l'acquéreur "immobilise" quelques centaines de milliers d'euros.. Ce n'est pas gratuit
C'est une pratique peu courante, sans doute pas très commerciale, mais pas illogique ou incorrecte.
Une offre avec clause suspensive, c'est une option d'achat que vous donne le propriétaire en l'acceptant. Ca se paye...

C'est vrais, j'ai fait des raccourcis un peu rapides...