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offre ferme d'acquisition

MatthieuK
Pimonaute
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offre ferme d'acquisition

Bonsoir,

Je souhaite acheter un appartement avec mon amie.
L'agence nous propose un contrat "standard" pour faire une offre ferme d'acquisition.

Dans cette offre, il n'y a aucune mention de clause suspensive vis à vis de l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès de la banque.

De plus, un paragraphe me fait un peu peur :
Les soussignés ... sont disposés à signer un compromis de vente à la première demande du vendeur, avec un versement du prix de 10 % du prix soit ... € à titre de garantie qui restera consigné à l'agence ... jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.

Qu'en pensez vous ?
Est-ce préférable de verser cette garantie à l'agence ou à un notaire ? si c'est un notaire, cela peut-il être un notaire que je choisit ?

Merci d'avance
Matthieu

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cochise
Pimonaute incurable
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Re : offre ferme d'acquisition

Les conditions suspensives, c'est surtout dans le compromis qu'elles doivent se trouver. Donc no panic à ce stade.
Si l'agence est agréée IPI, je ne pense pas que cela soit un problème de leur verser l'acompte. Maintenant, vous pouvez demander à ce que cela soit versé à votre notaire. En tout cas, je vous conseille de lui faire lire le projet, ça ne vous coûtera pas plus cher.


Coch'
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grmff
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Re : offre ferme d'acquisition

Pas d'accord avec ce cher Cochise (tout arrive)

L'offre d'achat contresignée vaut vente. Trop d'agents immobiliers et de notaires considèrent la rédaction correcte de ce document comme superflue.

En fait, c'est le contraire. Une fois l'offre contresignée par le vendeur, c'est le compromis qui est superflu!

Si vous désirez une condition suspensive, il FAUT l'indiquer à l'offre d'achat.

Pour les 10% de caution/garantie/acompte, c'est une question de confiance envers l'agent immobilier. Proposez 5% en ses main ou 10% dans les mains de votre notaire...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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MatthieuK
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Re : offre ferme d'acquisition

Merci Grmf, c'est ce que j'avais compris en parcourant ce site mais des avis très divers se trouvent sur le net ...

pour les 10%, le problème, c'est que je ne les ais pas ... j'ai 7000€ que je peux verser immédiatement (pour un appartement à 255 000) mais pas plus.

On a consulté la banque et ils ont l'air ok pour que l'on emprunte plus que la valeur de l'appart car mon amie travaille dans la banque et d'après la description du bien, la conseillère pense qu'il est sous-évalué.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : offre ferme d'acquisition

Pas d'accord avec Cochise non plus.
Avec Grmff, oui.

Vous libellez les conditions de votre offre écrite comme vous l'entendez: encore faut-il qu'il en résulte un accord de la partie venderesse.

S'il y a accord, il y a vente et elle est exécutable sur base des conditions agréées par les 2 parties...

En ce qui concerne l'acompte à consigner en l'agence, le code de déontologie IPI rules.gifcode (pdf) prévoit l'obligation d'utiliser un compte bancaire rubriqué séparé.

Et enfin, ne vous fiez pas a "l'air positif du banquier" pour vous passer d'une condition suspensive...


Erik DECKERS
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MatthieuK
Pimonaute
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Re : offre ferme d'acquisition

merci pour cette double confirmation.

est-ce que la mention de résoudre les problèmes futurs de manière arbitrale doit aussi faire partie de mon offre ?

pour la banque, oui je me doute bien que la conseillère ne vaut pas grand chose dans le processus décisionnel ^^

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PIM
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Re : offre ferme d'acquisition

est-ce que la mention de résoudre les problèmes futurs de manière arbitrale doit aussi faire partie de mon offre ?

C'est conseillé...
(cfr notre propre modèle d'offre d'achat: disponible ici)


Erik DECKERS
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MatthieuK
Pimonaute
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Re : offre ferme d'acquisition

Ok
Dans votre modèle, on trouve ce paragraphe :
(Immeuble en copropriété) En cas de vente, l'Offrant remboursera au Propriétaire sa quote-part du fonds de réserve délaissée à l’éventuelle association des copropriétaires de l’immeuble comprenant le bien vendu.

est-ce que ça veut dire qu'il faudra rembourser ce que l'actuel propriétaire de toutes les sommes qu'il a versé au fonds de réserve ?
Si oui, je trouve cela contradictoire avec votre FAQ dans laquelle vous dites que le fonds de réserve est acquis à la copropriété ...

Merci pour toute votre aide

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : offre ferme d'acquisition

Si vous faites référence à cette réponse-ci de notre FAQ, il y est précisé:

"Que deviennent ces fonds en cas de vente de l'appartement ?

En vertu de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n'est donc pas remboursé par celle-ci au copropriétaire-vendeur (sortant de la copropriété pour cette entité vendue).
Il en résulte que, sauf stipulation contraire expresse au compromis de vente, le prix de vente convenu inclus la quote-part dans le fonds de réserve qui bénéficiera donc à l'acquéreur.

Lorsque vous vendez votre appartement, vérifiez donc au préalable auprès du syndic-gérant le montant exact de ce fonds de réserve.

Dans certaines copropriétés, ce fonds peut être important et le vendeur souhaite parfois pouvoir le récupérer. Si c'est le cas, il faudra prévoir expressément dans le compromis de vente que l'acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. A défaut de cette mention expresse, le vendeur perdra tout droit dans ce fonds.

En outre, en agissant de manière éclairée, c'est-à-dire en ayant une connaissance préalable du montant concerné, tant le vendeur que l'acquéreur pourront prendre les décisions adéquates, de bonne foi."

Notre modèle d'offre prévoit que l'acquéreur rembourse ce montant au vendeur.
Si le vendeur a prévu l'inverse, il suffit d'adapter la phrase du modèle en conséquence.


Erik DECKERS
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MatthieuK
Pimonaute
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Messages : 5

Re : offre ferme d'acquisition

ok merci smile

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Goudurix
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Inscription : 17-04-2006
Messages : 132

Re : offre ferme d'acquisition

Par rapport à votre de question de départ, je viens d'avoir le cas il y a quelques mois et c'est très important que vous rédigiez cette offre la plus COMPLETE possible.

Pour faire une comparaison, c'est la fondation du compromis, comme pour les fondations d'une maison : si vous oubliez de creuser les caves au début, vous ne pouvez pas les rajouter par après.

J'ai moi-même suivi la proposition d'offre trop légère de l'agence (et même celle du notaire était un peu trop brève). Heureusement, il y avait malgré tout la clause suspensive de pret. Précisez également le montant MAXIMUM de ce prêt. Il ne doit pas être trop bas. Indiquez en fait le montant exact du prix d'achat hors frais. Ou même avec frais, mais alors le vendeur ou l'agent risquent évidemment de refuser. Regardez les modèles disponibles pour la mise en forme. C'est votre porte de sortie si vous avez mal évalué le bien. La banque vous empechera de vous endetter et vous sortira de ce mauvais pas.

Voici le sujet que j'avais créé et qui reprend un problème similaire avec une offre intermédiaire jusqu'au compromis :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=2

J'étais comme vous mal renseigné, et j'ai signé un peu dans la précipitation. Heureusement, j'avais quand même assez d'infos pour éviter le pire. Je sais que c'est plus gai de visiter des maisons que de lire des textes juridiques, mais on devrait toujours le faire avant de signer.

L'offre est soumise par défaut aux "conditions générales d'usage". C'est à dire que même si on ne stipule pas clairement certaines clauses, elles seront présentes par la loi dans le compromis. Mais malheureusement, ces conditions sont sur certains points très FLOUES et sujettes à interprétation ! Et tout ce qui n'est pas précisé dans l'offre sera matière à discussion au moment du compromis.

Les 10% c'est OK, mais placez-les chez le notaire. Et il vaut mieux le préciser AUSSI dans le compromis, sinon, si vous ne trouvez pas d'accord avec l'agent après, c'est direction le tribunal avant même d'avoir commencé. Ca ne plaira pas à PIM, mais j'ai fait le tour de la question, et cette histoire d'acompte à l'agence c'est à vos risques et périls.

En fait, c'est absurde, pour une agent ou un vendeur particulier, d'essayer de faire signer sans clause suspensive de pret. Si l'acheteur n'a pas le pret, il ne peut pas payer de toute façon, même s'il y est contraint. RESULTAT : l'acheteur est dans les ennuis jusqu'au cou et est bloqué mais... le vendeur est finalement totalement bloqué aussi puisqu'il n'a pas son argent et ne peut vendre sa maison à quelqu'un d'autre en attendant un jugement. Le seul qui tire son épingle du jeu c'est... l'agent qui peu encaisser sa commission qui est sur son compte rubriqué à lui, et parcequ'il a théoriquement rempli sa mission, pendant qu'acheteur et vendeur s'étripent devant les tribunaux.

Quant à la déontologie IPI, il vaudrait mieux ne pas trop compter dessus. L'agent peut recevoir un blame, et de l'avis de gens de l'IPI avec qui j'ai discuté, c'est "au choix" de l'agent d'y attacher de l'importance ou de s'asseoir dessus. Donc pas très contraignant.

Voici également le sujet que j'avais crée concernant le compte rubriqué de l'agence, et que je viens de compléter sur base de ma dernière expérience :

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=1

En conclusion, ne vous laissez pas influencer dans la précipitation. Et si vous n'obtenez pas l'argent, ou que les vendeurs et agents ne vous donnent pas assez de sécurité, c'est peut-être que cet appartement n'était pas pour vous. En le "perdant" vous aurez peut-être simplement offerts les ennuis à quelqu'un d'autre.

PS : demandez aussi un engagement écrit de la banque. Les paroles ne signifient rien.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : offre ferme d'acquisition

goudurix a écrit :

Ca ne plaira pas à PIM, mais j'ai fait le tour de la question, et cette histoire d'acompte à l'agence c'est à vos risques et périls.

Ce qui ne me plaît pas, c'est que vous décrétez que cela ne me plaira pas !

Je ne sais pas sur base de quoi vous affirmez cela.

Dans mes propres activités professionnelles, comme agent immobilier, je n'ai jamais fait obstacle à une consignation de garantie/acompte chez le notaire, si elle est demandée et si je considère qu'au vu des éléments du dossier, cela me semble préférable pour la protection des parties, je la propose d'office moi-même !

Je me passe donc volontiers de votre procès d'intention à mon égard.


Erik DECKERS
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Goudurix
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : offre ferme d'acquisition

Etant donné que nous sommes sur le forum d'une agence, et que vous le rappelez régulièrement, je constatais donc le fait que nous avons forcément des intérêts divergents.

Mais c'est vrai, je ne dois pas supposer des choses vous concernant et vous mettre dans le même sac que certains indélicats.

Ne pas géneraliser et pondérer chaque phrase (je n'avais l'avocat de DSK à côté de moi en écrivant le post pour corriger).

Donc je retire mon procès d'intention, mais je maintiens que souvent les agents proposeront la garantie chez eux, et que dans bien des cas, ce n'est pas de l'intérêt de l'acheteur.

Et puis, pour ne pas toujours diaboliser les agents, j'ai découvert qu'il y avait bien pire qu'un agent... c'est le particulier qui vend lui-même sa maison.

Car là où l'agent prend encore du recul par rapport à la situation, le propriétaire, souvent pressé et dans les ennuis, est prêt à tous les bobards pour se débarrasser de son bien.

Forcément, aux lecteurs ici, suivant votre position d'acheteurs ou vendeurs, vous serez d'accord ou pas d'accord. A chacun de comprendre les intérêts en jeu et de défendre les siens.

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grmff
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Re : offre ferme d'acquisition

Vous avez l'air de penser qu'un notaire sera mieux placé pour garder les fonds en attente. Ce n'est pas toujours le cas non plus!

Une fois de plus, c'est une question de confiance, et cela vaut la peine de le préciser dès l'offre d'acquisition.

Pour l'agent immobilier qui craindrait de ne pas être payé pour la transaction, il lui est possible de demander à son client de signer un ordre irrévocable et confirmée de verser la commission.

De cette manière, l'agent est sûr de recevoir ses sous... s'il en reste.

Et s'il n'en reste pas, l'agent n'avait qu'à faire son travail de savoir s'il resterait des sous!


Grmf!
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nashbridges
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Re : offre ferme d'acquisition

J'en ai reçu de plusieurs agences et ils sont tous différents. Je préfère utiliser le "mien" pris sur le site de PIM et un peu modifié.
Récemment une agence m'en a donné un sur lequel il était écrit que si jamais je n'obtenais pas mon crédit ou si la vente ne pouvait pas se faire, je devrai payer une indemnité de 750 € à l'agence ! Un ami AI m'a dit que ce n'était pas correct s'ils étaient agréés IPI

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cochise
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Messages : 2 726

Re : offre ferme d'acquisition

J'ai vu le même genre de clause sur une offre chez un notaire . Si elle était acceptée, quoi qu'il advienne, une indemnité de 0.5%/mois du prix de vente serait due.


Coch'
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immorp
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Re : offre ferme d'acquisition

nashbridges a écrit :

Récemment une agence m'en a donné un sur lequel il était écrit que si jamais je n'obtenais pas mon crédit ou si la vente ne pouvait pas se faire, je devrai payer une indemnité de 750 € à l'agence ! Un ami AI m'a dit que ce n'était pas correct s'ils étaient agréés IPI

Pourquoi donc incorrect ?
Mettez-vous à la place de l'agent... Pendant la période qu'il vous "laisse" pour obtenir votre prêt, il se prive de possibilités de vente, et la durée de son contrat de courtage continue de s'écouler.
Pendant cette même durée nécessaire à obtenir un prêt, l'acquéreur "immobilise" quelques centaines de milliers d'euros.. Ce n'est pas gratuit
C'est une pratique peu courante, sans doute pas très commerciale, mais pas illogique ou incorrecte.
Une offre avec clause suspensive, c'est une option d'achat que vous donne le propriétaire en l'acceptant. Ca se paye...


www.immorp.com

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PIM
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Re : offre ferme d'acquisition

Je nuancerais le propos de mon confrère Immorp.

Une indemnité pour immobilisation du bien, cela se peut se concevoir dans le cadre d'une condition suspensive du compromis de vente (même Test-Achats le prévoyait dans son modèle de compromis, avec un pourcentage du prix de vente. J'ignore si c'est toujours le cas),
mais c'est plus douteux dans le cadre d'une offre unilatérale sur laquelle le vendeur ne s'est pas encore prononcé...

Dans le cadre d'un compromis bilatéral, cela montre le sérieux de l'acquéreur et cela crée une motivation sérieuse pour l'acquéreur d'obtenir son prêt.

Si on ne veut pas faire de compromis de vente tout de suite, il est toujours possible de passer par le mécanisme de l'option écrite, payante le cas échéant.

immorp a écrit :

Une offre avec clause suspensive, c'est une option d'achat que vous donne le propriétaire en l'acceptant. Ca se paye..

Heu.... Même si je comprends ce que vous voulez dire,  vous mélangez au shaker (c'est l'heure de l'apero) les concepts juridiques... et cela ne va pas faciliter la bonne compréhension de nos lecteurs.


Erik DECKERS
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immorp
Pimonaute intarissable
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Re : offre ferme d'acquisition

C'est vrais, j'ai fait des raccourcis un peu rapides... hmm


www.immorp.com

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Goudurix
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : offre ferme d'acquisition

J'ai effectivement aussi vu des modèles de compromis / offres avec une indemnité en cas de refus du prêt, payable au propriétaire. Mais je suppose qu'il y a des versions prévues pour les agents.

Dans mon cas c'est resté théorique, car ce qu'on ma proposé ne contenait jamais ce genre de clause. Et quand j'en ai parlé à mon père qui a plus d'expérience que moi dans ce domaine, il m'a dit "Quoi?! Ca va pas la tête! J'ai jamais vu ça, jamais signer un truc pareil!".

Mais ça dépend évidemment de quel côté on se place. En tant qu'acheteur, j'aurais refusé de signer cette clause, mais lorsque je serai dans la position de vendeur (ce qui arrivera problement bientôt), il est possible que j'y songe...

En fait, il me semble quand même plus intelligent de se passer de clause, et de mettre plutot l'accent sur la "sélection de l'acheteur". Car obtenir une commission ou un acompte, c'est parfois compliqué, alors je me demande dans la pratique comment on récupère une indemnité en cas de refus de la banque... On fait un procès pour quelques centaines d'euros? J'ai entendu récemment que la justice est tellement saturée que les cambrioleurs ne sont réellement poursuivis et condamnés qu'à partir du 11ème vol... Alors pour un acheteur pauvre qui se voit refuser un pret, on le condamne à la prison s'il ne paie pas l'indemnité?

Tenter de savoir à quel genre d'acheteur on a à faire me semble plus important. Dernièrement, un propriétaire qui vendait sa belle villa me disait qu'il était exaspéré de voir débarquer pour les visites des jeunes couples sans argent qui recherchent plutot un pret social pour un appartement 2 chambres. Mais il était trop flou dans son annonce, et prenait beaucoup trop de temps pour chaque visite, en considérant chaque curieux comme un acheteur sérieux.

L'agent qui vient de me vendre a aussi été trop "laxiste" (du moins si je regarde les choses de son point de vue et de son client, car pour moi ça me convient parfaitement). En 4 mois de négociation, il ne m'a même pas demandé une seule fois ce que je fais comme métier, ou combien je compte emprunter. Aucune clause sur l'offre. J'aurais pu être un simple mythomane qui s'amuse à faire des offres refusées par la banque. Il aurait perdu son temps autant que son client.

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